Wer im Saarland bauen will, steht schnell vor einer entscheidenden Frage: Brauche ich überhaupt eine Baugenehmigung – und wenn ja, welches Verfahren gilt für mein Vorhaben? Die Antwort hängt von der Art des Vorhabens, dem Standort und seit April 2025 auch von den Neuregelungen der überarbeiteten Landesbauordnung ab. Die LBO-Novelle 2025 hat das Genehmigungsrecht im Saarland spürbar verändert: kürzere Fristen, erweiterte Verfahrensfreiheit, neue Pflichten. Wer diese Änderungen kennt, plant sein Bauvorhaben realistischer – und vermeidet teure Überraschungen.

[[bauantrag]]

Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung im Saarland?

Der Grundsatz ist eindeutig: Wer im Saarland eine bauliche Anlage errichten, ändern oder deren Nutzung ändern will, benötigt dafür eine Baugenehmigung. So regelt es die Landesbauordnung des Saarlandes (LBO) als zentrale Rechtsgrundlage für alle Bauvorhaben im Bundesland. Ausnahmen von diesem Grundsatz gibt es – aber sie sind klar begrenzt und an konkrete Voraussetzungen geknüpft.

Entscheidend für Ihre Planung ist zunächst, ob Ihr Vorhaben überhaupt genehmigungspflichtig ist. Denn nicht jede bauliche Maßnahme erfordert einen Bauantrag. Die LBO unterscheidet zwischen verfahrensfreien Vorhaben, der Genehmigungsfreistellung und zwei Genehmigungsverfahren mit unterschiedlichem Prüfumfang.

Was ohne Baugenehmigung gebaut werden darf

Die LBO Saarland listet in § 61 eine Reihe von Vorhaben auf, die verfahrensfrei sind – das heißt, Sie müssen keinen Bauantrag stellen. Zu den praktisch relevantesten gehören:

• Eingeschossige Garagen, überdachte Stellplätze und Fahrradabstellgebäude mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 m und bis zu 36 m² Bruttogrundfläche – außer im Außenbereich
• Terrassenüberdachungen mit maximal 36 m² Grundfläche und 3 m Tiefe
• Gartenhäuser bis 75 m³ umbautem Raum mit Grenzabstand – eine wesentliche Erweiterung durch die Novelle 2025
• Carports bis 36 m² Bruttogrundfläche und 3 m mittlerer Wandhöhe

Wichtig: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass Sie bauen dürfen, wie Sie wollen. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Nachbarrecht – gelten unverändert. Wer diese Grenzen ignoriert, riskiert eine Rückbauverfügung, auch wenn kein Bauantrag erforderlich war.

Zusätzlich gilt: Bestimmte verfahrensfreie Vorhaben müssen der Gemeinde zur Kenntnis gegeben werden, zum Beispiel Wintergärten bis 36 m² und Dachaufbauten einschließlich Dachgauben. Verfahrensfrei heißt in diesen Fällen also nicht meldungsfrei.

Die drei Verfahrenswege im Saarland

Wenn Ihr Vorhaben nicht verfahrensfrei ist, gibt es im Saarland drei mögliche Wege zur Genehmigung. Welcher gilt, hängt von der Art des Vorhabens und dem planungsrechtlichen Kontext ab.

Genehmigungsfreistellung nach § 63 LBO

Die Genehmigungsfreistellung ist der schnellste Weg – ohne behördliche Prüfung. Sie gilt für Wohngebäude, die im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und dessen Festsetzungen einhalten. Sie müssen das Vorhaben lediglich anzeigen; wenn die Gemeinde nicht innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht, dürfen Sie bauen. Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt dabei vollständig beim Bauherrn und seinem Planer.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 64 LBO

Das vereinfachte Verfahren ist der Standardweg für die meisten Wohngebäude, Nebengebäude und sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei einen reduzierten Umfang:

• Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit
• Einhaltung der Abstandsflächen
• Barrierefreies Bauen
• Örtliche Bauvorschriften

Brandschutz und Standsicherheit werden im vereinfachten Verfahren nicht behördlich geprüft – die Verantwortung dafür liegt beim Entwurfsverfasser. Wer mehr Sicherheit möchte, kann auf Antrag auch das Vollverfahren wählen.

Bearbeitungsfrist: Nach der LBO-Novelle 2025 beträgt die gesetzliche Bearbeitungsfrist im vereinfachten Verfahren zehn Wochen – zuvor waren es drei Monate. Die Frist beginnt allerdings erst, wenn die Behörde die Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen bestätigt hat.

Baugenehmigungsverfahren (Vollverfahren) nach § 65 LBO

Das Vollverfahren ist für Sonderbauten vorgesehen – also für Gebäude mit besonderer Art oder Nutzung wie Versammlungsstätten, Hochhäuser oder Beherbergungsbetriebe. Hier prüft die Behörde das Vorhaben umfassend, einschließlich Brandschutz und Standsicherheit. Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es im Vollverfahren nicht – ein Punkt, den viele Bauherren unterschätzen. In der Praxis können Vollverfahren deutlich länger dauern als vereinfachte Verfahren.

[[banner-klein]]

Was die LBO-Novelle 2025 konkret ändert

Die im April 2025 in Kraft getretene Novelle der Landesbauordnung ist die umfassendste Reform des saarländischen Bauordnungsrechts seit Jahren. Für Bauherren sind vor allem vier Änderungen relevant:

1. Zehn-Wochen-Frist: Die Bearbeitungsfrist im vereinfachten Verfahren wurde von drei Monaten auf zehn Wochen verkürzt – aber nur bei vollständigen Unterlagen.
2. Vollständigkeitsfiktion (§ 70 LBO): Die Bearbeitungsfrist beginnt erst, wenn die Behörde die Vollständigkeit der Unterlagen bestätigt hat. Das klingt zunächst wie eine Einschränkung, schafft aber Klarheit: Wer vollständige Unterlagen einreicht, hat einen verbindlichen Startpunkt für die Frist.
3. Erweiterte Verfahrensfreiheit: Unter anderem wurden die Grenzen für verfahrensfreie Gartenhäuser erheblich angehoben – von zuvor 10 m² auf 75 m³ umbautem Raum.
4. Solarpflicht (§ 12a LBO): Bei bestimmten gewerblichen und öffentlichen Neubauten sowie bei grundlegenden Dachsanierungen und Stellplätzen ist die Installation von Solaranlagen verpflichtend.

Ebenfalls neu: Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist entschieden hat. Diese sogenannte Fiktionsgenehmigung schafft Planungssicherheit für Bauherren, die vollständige Unterlagen eingereicht haben.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Ein unvollständiger Bauantrag ist der häufigste Grund für Verzögerungen im Genehmigungsverfahren. Nachforderungen unterbrechen die Bearbeitungsfrist – und im schlimmsten Fall kann der Antrag nach mehrfacher Nachforderung zurückgewiesen werden. Die folgende Checkliste zeigt die typischen Pflichtunterlagen für einen Bauantrag im Saarland:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Amtlicher Lageplan / Flurkarte (nicht älter als drei Monate)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Berechnung der Bruttogrundfläche und des Bruttorauminhalts
• Standsicherheitsnachweis (Statik)
• Brandschutznachweis (je nach Vorhaben)
• Nachweis über Abstandsflächen
• Entwässerungsplan
• Ggf. Nachweise zu Schallschutz und Wärmeschutz

Bautechnische Nachweise wie die Statik können auf Antrag auch nachgereicht werden – mit der Auflage, dass mit der Bauausführung erst nach deren Prüfung begonnen werden darf. Für die Planung und Einreichung der Unterlagen benötigen Sie in der Regel einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur. Ausnahme: Bei einer reinen Nutzungsänderung ohne bauliche Änderung ist im Saarland kein Entwurfsverfasser zwingend erforderlich – eine Besonderheit, die Kosten sparen kann.

Kosten und Dauer: Was Sie realistisch einplanen sollten

Die Gesamtkosten einer Baugenehmigung setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten ergibt sich typischerweise folgendes Bild:

• Behördengebühren: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten, also rund 1.500,– € netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto
• Vermessung und Lageplan: 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: 1.500,– bis 2.500,– € netto

In der Summe sollten Sie für ein typisches Einfamilienhaus mit Gesamtbaukosten von 300.000,– € mit 9.500,– bis 14.000,– € netto für alle Genehmigungsleistungen rechnen. Bei Nutzungsänderungen gelten spezielle Gebührensätze; hier lohnt sich eine frühzeitige Kostenschätzung durch einen erfahrenen Planer.

Zur Bearbeitungsdauer: Die gesetzliche Zehn-Wochen-Frist im vereinfachten Verfahren gilt nur bei vollständigen Unterlagen und kann durch Nachforderungen, Befreiungsanträge oder die Beteiligung anderer Behörden unterbrochen werden. In der Praxis sind vier bis sechs Monate keine Seltenheit, insbesondere wenn mehrere Behörden eingebunden werden müssen. Planeco Building begleitet Bauherren durch diesen Prozess und stellt sicher, dass die Unterlagen von Anfang an vollständig eingereicht werden – das ist der wirksamste Hebel zur Verkürzung der Verfahrensdauer.

Saarländische Besonderheiten, die Sie kennen sollten

Altbergbaugebiete und Standsicherheit

In weiten Teilen des Saarlandes – insbesondere rund um Saarbrücken, Neunkirchen und Völklingen – bestehen Gebiete mit ehemaligem Steinkohlebergbau. Unterirdische Hohlräume können besondere Anforderungen an die Gründung und den Standsicherheitsnachweis stellen. Wer in diesen Bereichen baut, sollte frühzeitig einen Statiker einbinden und prüfen, ob das Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie beteiligt werden muss. Diese Besonderheit wird bei der Kostenplanung häufig unterschätzt.

Denkmalschutz und Gestaltungssatzungen

In historischen Ortskernen von Saarbrücken, St. Wendel und Merzig gelten das Saarländische Denkmalschutzgesetz und kommunale Gestaltungssatzungen. Auch verfahrensfreie Vorhaben können hier einer zusätzlichen denkmalschutzrechtlichen Prüfung bedürfen. Eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Behörde ist in diesen Bereichen besonders wichtig.

Biosphärenreservat Bliesgau

Im Südosten des Saarlandes überlagert das UNESCO-Biosphärenreservat Bliesgau das Bauordnungsrecht mit naturschutzrechtlichen Anforderungen. In Kern- und Pflegezonen sowie angrenzenden Naturschutzgebieten können Vorhaben genehmigungspflichtig sein, die andernorts verfahrensfrei wären.

Zuständige Bauaufsichtsbehörden im Saarland

Im Saarland sind die unteren Bauaufsichtsbehörden (UBA) bei den Landkreisen angesiedelt. Zuständig für Ihr Vorhaben ist die Behörde des Landkreises, in dem das Grundstück liegt:

• Regionalverband Saarbrücken: Untere Bauaufsichtsbehörde beim Regionalverband
• Landkreis Saarlouis: UBA beim Landkreis; die Kreisstadt Saarlouis hat eine eigene UBA
• Landkreis Merzig-Wadern: UBA beim Landkreis
• Landkreis St. Wendel: UBA beim Landkreis
• Landkreis Neunkirchen: UBA beim Landkreis; die Kreisstadt Neunkirchen hat eine eigene UBA
• Saarpfalz-Kreis: UBA beim Landkreis

Die fachliche Aufsicht über alle Bauaufsichtsbehörden liegt beim Ministerium für Inneres, Bauen und Sport als oberster Bauaufsichtsbehörde des Saarlandes. Die dezentrale Struktur bedeutet in der Praxis, dass Bearbeitungszeiten und Anforderungen je nach Landkreis variieren können.

Was passiert, wenn Sie ohne Genehmigung bauen?

Ein Schwarzbau im Saarland ist kein Kavaliersdelikt. Die Bauaufsichtsbehörde kann folgende Maßnahmen ergreifen:

• Bußgelder: zwischen 1.000,– und 10.000,– €, in schweren Fällen bis zu 50.000,– €
• Nutzungsuntersagung: Das Gebäude oder die Anlage darf nicht genutzt werden
• Rückbauverfügung: Wenn die Genehmigungsfähigkeit nicht herstellbar ist, kann der Abriss angeordnet werden
• Nachträgliche Genehmigung: Möglich, aber kostspielig – die Behörde erhebt das Dreifache der regulären Grundgebühr

Besonders riskant ist der Schwarzbau bei Nutzungsänderungen: Wer Gewerberäume ohne Genehmigung umnutzt, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch die Schließung des Betriebs. Mehr zu den Anforderungen bei Nutzungsänderungen finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber.

Bauvoranfrage: Sicherheit vor dem Bauantrag

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, können Sie vor dem eigentlichen Bauantrag eine Bauvoranfrage im Saarland stellen. Der sogenannte Bauvorbescheid klärt verbindlich einzelne Fragen – zum Beispiel, ob ein Grundstück bebaubar ist oder ob eine bestimmte Nutzung zulässig wäre. Die Gebühren für den Vorbescheid können später bis zu 30 % auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet werden. Für Bauherren in Saarbrücken gibt es zudem eine spezifische Übersicht zur Bauvoranfrage in Saarbrücken.

Planeco Building begleitet Bauherren im Saarland durch den gesamten Prozess – von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Bauvoranfrage bis zur vollständigen Einreichung des Bauantrags. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in den saarländischen Landkreisen wissen wir, worauf die Behörden vor Ort achten – und wie vollständige Unterlagen von Anfang an aussehen müssen. Wenn Sie wissen möchten, was Ihr konkretes Vorhaben kostet, finden Sie hier eine Übersicht zu den typischen Planungskosten.