Wer in Schleswig-Holstein bauen, anbauen oder umbauen will, steht vor einer Frage, die über Erfolg oder Stillstand des Vorhabens entscheidet: Brauche ich eine Baugenehmigung – und wenn ja, welches Verfahren gilt für mich? Die Antwort hängt nicht nur vom Vorhaben ab, sondern auch davon, wo das Grundstück liegt und was die Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH) in ihrer seit dem 5. Juli 2024 geltenden Fassung vorschreibt. Diese Novelle hat das Baurecht in SH spürbar verändert – mit echten Erleichterungen für Bauherren, die man kennen sollte, bevor man einen Antrag stellt.

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Was die neue LBO 2024 für Bauherren bedeutet

Die wichtigste Neuerung betrifft die sogenannte Genehmigungsfiktion: Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt ein Bauantrag automatisch als genehmigt, wenn die untere Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten entschieden hat. Die Frist beginnt dabei nicht mit dem Tag der Einreichung, sondern drei Wochen nach Eingang des Bauantrags – oder drei Wochen nach Eingang nachgereichter Unterlagen, falls die Behörde diese angefordert hat. Diese sogenannte Vollständigkeitsfiktion beschleunigt das Verfahren strukturell.

Weitere relevante Änderungen der LBO 2024 im Überblick:

• Stützwände und geschlossene Einfriedungen bis 2 m Höhe sind nun verfahrensfrei (außerhalb des Außenbereichs)
• Solaranlagen auf Dächern unterliegen reduzierten Brandschutzanforderungen
• Wärmepumpen und kleinere Windenergieanlagen sind abstandsflächenrechtlich privilegiert
• Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken sind auch im unbeplanten Innenbereich genehmigungsfrei möglich
• Der Bestandsschutz wurde erweitert – u. a. für Brandwände im Dachbereich und Stellplatzanforderungen
• Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Anforderungen sollen genehmigt werden, wenn keine zwingenden Gründe entgegenstehen

Wer nach Ablauf der Dreimonatsfrist keine Entscheidung erhalten hat, kann und sollte die schriftliche Bestätigung der Genehmigungsfiktion aktiv bei der Behörde beantragen – ohne diesen Schritt ist die Fiktion zwar rechtlich wirksam, aber praktisch schwer nachweisbar.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Die LBO SH unterscheidet vier Verfahrensarten. Welche davon auf Ihr Vorhaben zutrifft, bestimmt den gesamten weiteren Ablauf – von den erforderlichen Unterlagen bis zur Bearbeitungsdauer.

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte Bauvorhaben benötigen in Schleswig-Holstein kein Genehmigungsverfahren. Dazu gehören unter anderem:

• Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten mit bis zu 30 m³ Brutto-Rauminhalt (im Außenbereich: bis zu 10 m³)
• Garagen, Carports und überdachte Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 50 m²
• Stützwände und Einfriedungen bis 2 m Höhe (außerhalb des Außenbereichs)

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht genehmigungsfrei im umfassenden Sinne. Abstandsflächen, Bebauungsplan-Festsetzungen und das Nachbarrechtsgesetz SH gelten weiterhin – und müssen vom Bauherrn eigenverantwortlich eingehalten werden. Wer einen Carport ohne Genehmigungsverfahren errichtet, trägt selbst die Verantwortung dafür, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt sind.

Genehmigungsfreistellung

Die Genehmigungsfreistellung ermöglicht Bauen ohne formelle Baugenehmigung, erfordert aber eine Anzeige bei der Gemeinde. Sie greift unter bestimmten Voraussetzungen:

• Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und entspricht dessen Festsetzungen
• Oder: Es handelt sich um einen Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich – eine SH-spezifische Erleichterung, die seit der LBO 2024 auch außerhalb von Bebauungsplänen gilt
• Das Vorhaben ist kein Sonderbau und überschreitet nicht 5.000 m² Brutto-Gesamtfläche

Mit dem Bau darf begonnen werden, wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats widerspricht. Allerdings müssen vor Baubeginn die bautechnischen Nachweise vorliegen und das Grundstück abgesteckt sein. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann alternativ das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wählen – dieses Wahlrecht ist in der LBO SH ausdrücklich vorgesehen.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren – das Regelverfahren

Das vereinfachte Verfahren ist der Standard für die meisten Bauvorhaben in Schleswig-Holstein – von Einfamilienhäusern über Anbauten bis zu Nutzungsänderungen. Voraussetzung: Der Bauantrag wird von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur eingereicht. Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde bauordnungsrechtliche Anforderungen wie Abstandsflächen, Stellplätze und Barrierefreiheit. Statik und Brandschutz werden nicht behördlich geprüft – die Verantwortung für diese bautechnischen Nachweise liegt beim Bauherrn und seinen Fachplanern.

Umfassendes Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten

Für Sonderbauten – etwa Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Hochhäuser oder Verkaufsstätten ab bestimmten Größen – gilt das umfassende Verfahren. Hier prüft die Behörde auch die bautechnischen Nachweise. Dieses Verfahren ist aufwändiger und dauert in der Regel länger als das vereinfachte Verfahren.

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Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die Vollständigkeit der Bauvorlagen ist der entscheidende Faktor für die Bearbeitungsdauer. Fehlende Unterlagen führen zu Nachforderungen – und verschieben den Fristbeginn für die Genehmigungsfiktion. Werden nachgeforderte Unterlagen nicht fristgerecht eingereicht, gilt der Antrag als zurückgenommen, mit entsprechenden Gebührenfolgen.

Für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Amtlicher Lageplan vom Katasteramt (nicht älter als sechs Monate)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Berechnung der Grundfläche, Geschossfläche und des umbauten Raums
• Standsicherheitsnachweis – erstellt von einem Statiker
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse)
• Nachweis über die Erschließung (Wasser, Abwasser, Zufahrt)

Die genauen Anforderungen regelt die Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO). Planeco Building übernimmt die Erstellung und Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen – von den Bauzeichnungen bis zum Standsicherheitsnachweis.

So läuft das Baugenehmigungsverfahren in Schleswig-Holstein ab

1. Vorabklärung: Bei unklarer Bebaubarkeit – etwa im Außenbereich oder bei Nutzungsänderungen – empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Schleswig-Holstein. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 700,– € und 2.500,– € netto und werden zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet, wenn der Bauantrag innerhalb der Geltungsdauer des Vorbescheids gestellt wird.
2. Bauantrag einreichen: Der Antrag kann elektronisch über den Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein mit BundID-Konto oder in Papierform bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Zuständig sind die Kreise und kreisfreien Städte (Kiel, Lübeck, Flensburg, Neumünster sowie die elf Kreise). Bei der Genehmigungsfreistellung ist die jeweilige Gemeinde zuständig.
3. Vollständigkeitsprüfung: Die Behörde prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit. Die Dreimonatsfrist beginnt drei Wochen nach Eingang des Antrags – oder nach Eingang nachgereichter Unterlagen.
4. Beteiligung anderer Stellen: Die Bauaufsichtsbehörde beteiligt relevante Fachbehörden. In Schleswig-Holstein ist zudem der Kampfmittelräumdienst einzuschalten – Grundstückseigentümer sind verpflichtet, vor Baubeginn eine Kampfmittelauskunft einzuholen. Da der Kampfmittelräumdienst für ganz SH zuständig ist, sollte er frühzeitig kontaktiert werden, um Verzögerungen zu vermeiden.
5. Baugenehmigung und Baubeginn: Nach Erhalt der Baugenehmigung muss mindestens eine Woche vor Baubeginn eine Baubeginnsanzeige bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.

Was kostet die Baugenehmigung in Schleswig-Holstein?

Die Behördengebühr berechnet sich nach dem anrechenbaren Bauwert: 7,– € je angefangene 1.000,– € des anrechenbaren Bauwerts, mindestens jedoch 100,– €. Der anrechenbare Bauwert ergibt sich aus den pauschalierten Richtwerten der Baugebührenverordnung, die jährlich anhand des Baupreisindexes angepasst werden. Die aktuelle Indexzahl beträgt seit dem 1. September 2025 1,852 – ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorjahr.

Für ein Einfamilienhaus mit einem anrechenbaren Bauwert von 300.000,– € ergibt sich damit eine Behördengebühr von rund 2.100,– €. Die Gesamtkosten eines Bauantrags liegen jedoch deutlich höher, wenn man alle Leistungen einbezieht:

• Behördengebühren: ab ca. 1.500,– € netto (projektabhängig)
• Architekten- und Planungsleistungen: ab ca. 6.000,– € netto
• Vermessung und amtlicher Lageplan: ca. 500,– € bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ca. 1.500,– € bis 2.500,– € netto

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten sind damit Gesamtkosten von ca. 9.500,– € bis 14.000,– € netto realistisch. Planeco Building bietet volle Preistransparenz – alle Kosten werden vorab kommuniziert, ohne versteckte Posten.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Schleswig-Holstein?

Gesetzlich hat die Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Verfahren drei Monate Zeit zur Entscheidung, gerechnet ab drei Wochen nach Eingang des vollständigen Antrags. Die Frist kann aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängert werden. In der Praxis liegt die Bearbeitungsdauer bei vollständigen Unterlagen häufig zwischen vier und acht Wochen.

Der größte Beschleunigungsfaktor ist die Vollständigkeit der Bauvorlagen bei Einreichung. Jede Nachforderung verschiebt den Fristbeginn und verlängert das Verfahren. Wer die Bauvoranfrage vorab nutzt, kann grundsätzliche Zulässigkeitsfragen klären, bevor der eigentliche Bauantrag gestellt wird – das reduziert das Risiko von Überraschungen im Verfahren erheblich.

Typische Bauvorhaben und ihre Genehmigungspflicht

Die Einordnung eines Vorhabens in das richtige Verfahren ist nicht immer intuitiv. Hier die häufigsten Fälle:

• Neubau Einfamilienhaus: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, Bauvorlageberechtigter erforderlich
• Anbau oder Aufstockung: In der Regel vereinfachtes Verfahren; Abstandsflächen und Bebauungsplan prüfen
• Dachgeschossausbau mit Dachgaube: Kann unter die Genehmigungsfreistellung fallen – auch im unbeplanten Innenbereich; Details zur Dachgaube-Baugenehmigung in SH beachten
• Garage oder Carport: Verfahrensfrei bis 50 m² Grundfläche und 3 m Wandhöhe – aber nur wenn bauplanungsrechtlich zulässig und die Stellplätze „notwendig" sind
• Nutzungsänderung (z. B. Büro zu Wohnen, Gewerbe zu Gastronomie): Genehmigungspflichtig; Planeco Building begleitet Nutzungsänderungen bundesweit

Was passiert ohne Baugenehmigung?

Wer ohne die erforderliche Genehmigung baut, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die Bauaufsichtsbehörde kann einen Baustopp anordnen, Bußgelder verhängen und im schlimmsten Fall den Rückbau verlangen. Bußgelder können je nach Schwere des Verstoßes zwischen 1.000,– € und 50.000,– € betragen. Hinzu kommt: Schwarzbauten können beim Verkauf der Immobilie zum Problem werden, da fehlende Genehmigungen im Grundbuch oder bei der Finanzierung auffallen.

Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, sollte nicht auf Vermutungen bauen. Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und klärt in einer kostenlosen Erstberatung, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt – und was konkret zu tun ist.

Häufige Fehler beim Bauantrag in Schleswig-Holstein

• Verfahrensfreiheit mit Baufreiheit verwechseln: Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen Abstandsflächen, Bebauungsplan und Nachbarrecht einhalten
• Bebauungsplan nicht geprüft: Gartenhäuser, Sichtschutzzäune oder Nebengebäude sind in vielen Neubaugebieten durch den B-Plan ausgeschlossen – auch wenn sie grundsätzlich verfahrensfrei wären
• Unvollständige Unterlagen: Jede Nachforderung verschiebt den Verfahrensbeginn und kann bei Nichtreaktion zur Rücknahme des Antrags führen
• Kampfmittelräumdienst vergessen: Die Pflicht zur Kampfmittelauskunft vor Baubeginn ist in SH verbindlich – und der Räumdienst ist landesweit zuständig, was zu Wartezeiten führen kann
• Genehmigungsfiktion nicht aktiv eingefordert: Nach Ablauf der Dreimonatsfrist sollte die schriftliche Bestätigung aktiv beantragt werden

Wer einen erfahrenen Statiker und einen bauvorlageberechtigten Planer frühzeitig einbindet, vermeidet die häufigsten Verzögerungsursachen. Planeco Building koordiniert alle Leistungen aus einer Hand – von der Planung über die Statik bis zur Einreichung beim Bauamt.