In Schleswig-Holstein können viele Dachgauben heute ohne klassisches Baugenehmigungsverfahren errichtet werden – das ist eine der bedeutendsten Neuerungen der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH), die am 5. Juli 2024 in Kraft getreten ist. Genehmigungsfrei bedeutet dabei jedoch nicht regellos: Wer die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nicht vollständig erfüllt oder auf Ortsgestaltungssatzungen und Abstandsflächen keine Rücksicht nimmt, riskiert trotzdem Bußgelder oder eine Rückbauverfügung. Ob Ihr Vorhaben unter die Freistellung fällt, hängt von drei Faktoren ab: dem Standort des Gebäudes, der Gebäudeklasse und der Qualifikation des Entwurfsverfassers.

Genehmigungsfreistellung oder Bauantrag – was gilt für Ihre Dachgaube?

Die LBO SH unterscheidet für Dachgauben im Wesentlichen zwei Szenarien. Das erste ist die Genehmigungsfreistellung nach § 62 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 LBO SH: Danach bedarf die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben keiner Baugenehmigung – sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Das zweite Szenario ist das reguläre oder vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, das greift, wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen.

Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung

Die Genehmigungsfreistellung gilt ausschließlich, wenn alle folgenden Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

• Das Gebäude liegt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB – also in einem bebauten Ortsteil ohne gültigen Bebauungsplan
• Das Gebäude ist kein Sonderbau (keine Hochhäuser, keine Versammlungsstätten, keine Krankenhäuser etc.)
• Die Bauvorlagen werden von einem umfassend bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt – in der Regel ein eingetragener Architekt oder Bauingenieur
• Die vollständigen Bauvorlagen werden bei der Gemeinde eingereicht, die innerhalb eines Monats keine Einwände erhebt

Wichtig: Auch bei der Genehmigungsfreistellung müssen Sie vollständige Bauvorlagen einreichen. Die Freistellung tritt automatisch einen Monat nach Eingang der Unterlagen bei der Gemeinde in Kraft – sofern diese nicht vorher widerspricht oder ein Genehmigungsverfahren einleitet. Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn alle bautechnischen Nachweise vorliegen und der Baubeginn angezeigt wurde.

Wann ist ein Bauantrag trotzdem erforderlich?

Ein förmlicher Bauantrag ist notwendig, wenn:

• Das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt
• Das Gebäude als Sonderbau eingestuft ist
• Das Gebäude unter Denkmalschutz steht – hier ist zusätzlich eine denkmalrechtliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz SH erforderlich
• Das Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB liegt
• Die Gemeinde innerhalb der Monatsfrist Einwände erhebt und ein Genehmigungsverfahren einleitet

Für Nicht-Sonderbauten kommt dann in der Regel das vereinfachte Verfahren nach § 63 LBO SH zur Anwendung, das eine gesetzliche Bearbeitungsfrist von einem Monat hat. Das reguläre Verfahren nach § 64 LBO SH sieht eine Frist von zwei Monaten vor. Neu seit 2024: Entscheidet die Behörde im vereinfachten Verfahren nicht innerhalb von drei Monaten zuzüglich drei Wochen, gilt der Antrag kraft Gesetzes als genehmigt – die sogenannte Genehmigungsfiktion nach § 72 Abs. 1a LBO SH.

Was die LBO-Novelle 2024 für Dachgauben konkret verändert hat

Die neue LBO SH bringt mehrere Erleichterungen, die speziell für den Dachgeschossausbau mit Gauben relevant sind. Kein anderes Bundesland hat diese Änderungen so gebündelt umgesetzt:

• Reduzierte Mindesthöhe im Dachraum: Aufenthaltsräume im Dachgeschoss benötigen jetzt nur noch eine lichte Höhe von 2,20 m (bisher 2,40 m). Das macht mehr Bestandsgebäude für den Ausbau mit Gauben nutzbar.
• Erleichterte Brandwandregelung: Für Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 sind Ausnahmen von der Pflicht möglich, dass Brandwände die Bedachung überragen müssen – auch nach einem nachträglichen Dachausbau.
• Wegfall der Stellplatzpflicht: Bei Dachgeschossausbauten entfällt unter bestimmten Bedingungen die Pflicht zur Schaffung neuer Stellplätze.
• Bestandsschutz bei Umnutzung zu Wohnraum: Werden Räume in rechtmäßig bestehenden Gebäuden zu Wohnraum umgenutzt, gelten erleichterte Anforderungen für bestehende Bauteile – eine erhebliche Vereinfachung für Eigentümer älterer Gebäude.
• Erleichterte Abweichungsregelungen: Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Anforderungen sind nun in der Regel zu gewähren, wenn dadurch keine unzumutbaren Belästigungen oder Gefahren entstehen.

Abstandsflächen: Die 50-%-Regel bei Dachgauben

Ob Ihre Dachgaube Abstandsflächen auslöst, hängt von ihrer Breite ab. Nach § 6 LBO SH werden Dachaufbauten bei der Berechnung der Wandhöhe berücksichtigt, wenn ihre Gesamtbreite je Dachfläche mehr als die Hälfte der Gebäudewand beträgt. Bleibt die Gaube unterhalb dieser Grenze, hat sie keinen Einfluss auf die Abstandsflächenberechnung.

Die Abstandsflächentiefe beträgt in Schleswig-Holstein grundsätzlich 0,4 H (40 % der Wandhöhe), mindestens jedoch 3 m. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt eine Tiefe von 3 m. Praktisch bedeutet das: Eine kompakte Schleppgaube, die weniger als die Hälfte der Traufseite einnimmt, löst in der Regel keine zusätzlichen Abstandsflächenanforderungen aus. Eine breite Gaube, die die halbe Dachfläche überspannt, kann dagegen die Abstandsflächenberechnung des gesamten Gebäudes verändern.

Zusätzlich zum öffentlichen Baurecht gilt in Schleswig-Holstein das Nachbarrechtsgesetz Schleswig-Holstein (NachbG SH) als privatrechtliche Grundlage. Selbst bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben können privatrechtliche Nachbaransprüche bestehen. Eine schriftliche Nachbarzustimmung ist zwar nicht immer formal vorgeschrieben, kann aber Streitigkeiten im Vorfeld vermeiden.

Bebauungsplan und Ortsgestaltungssatzung – das prüfen Sie zuerst

Auch wenn Ihre Dachgaube unter die Genehmigungsfreistellung fällt, müssen Sie die Festsetzungen eines Bebauungsplans und kommunale Gestaltungssatzungen einhalten. Viele Gemeinden in Schleswig-Holstein haben Ortsgestaltungssatzungen nach § 86 LBO SH, die Dachform, Dachneigung, Gaubenform, Materialien und Farben vorschreiben. In Küstengemeinden und historischen Ortskernen sind diese Satzungen besonders häufig und detailliert.

Prüfen Sie daher vor der Planung:

• Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans – und wenn ja, welche Festsetzungen gelten für das Dach?
• Gibt es eine Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde, die Gaubenformen oder -materialien einschränkt?
• Ist das Gebäude oder die Umgebung denkmalgeschützt oder liegt es in einem Denkmalschutzbereich?

Wenn ein Bebauungsplan Festsetzungen enthält, die Ihrer Gaube entgegenstehen, ist eine Befreiung nach § 31 BauGB möglich – aber nicht garantiert. Die Befreiung muss beantragt werden und verlängert das Verfahren. Ein Vorbescheid (Bauvoranfrage) in Schleswig-Holstein kann vorab Klarheit schaffen, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Welche Unterlagen Sie für die Dachgaube einreichen müssen

Ob Genehmigungsfreistellung oder Bauantrag – vollständige Bauvorlagen sind in beiden Fällen Pflicht. Für eine Dachgaube in Schleswig-Holstein gehören dazu in der Regel:

• Lageplan: Amtlicher oder qualifizierter Lageplan mit Eintragung des Vorhabens
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, die die Gaube vollständig darstellen
• Baubeschreibung: Beschreibung der Konstruktion, Materialien und Nutzung
• Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnungen – in Schleswig-Holstein besonders relevant wegen der erhöhten Windlasten in Küstennähe; ein Standsicherheitsnachweis ist bei Gebäudeklassen 4 und 5 prüfpflichtig
• Energetischer Nachweis: Nachweis der Einhaltung der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für die neuen Gaubenwände und -dachflächen
• Brandschutznachweis: Je nach Gebäudeklasse erforderlich
• Nachbarzustimmung: Wenn Abstandsflächen betroffen sind oder die Gemeinde dies fordert
• Denkmalrechtliche Genehmigung: Bei denkmalgeschützten Gebäuden zusätzlich erforderlich

Die Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt und unterschrieben sein – das ist eine zwingende Voraussetzung für die Genehmigungsfreistellung. Planeco Building übernimmt die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen und koordiniert die Einreichung bei der zuständigen Behörde.

Schritt für Schritt zur genehmigten Dachgaube in Schleswig-Holstein

1. Standort und Planungsrecht prüfen: Liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Geltungsbereich eines B-Plans? Gibt es eine Ortsgestaltungssatzung? Steht das Gebäude unter Denkmalschutz? Diese Fragen bestimmen das Verfahren.
2. Gaubenart und Größe festlegen: Schleppgaube, Satteldachgaube oder Flachdachgaube – die Wahl beeinflusst Kosten, statische Anforderungen und Genehmigungsfähigkeit. Achten Sie auf die 50-%-Regel bei der Gaubenbreite.
3. Bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser beauftragen: Ein Architekt oder qualifizierter Bauingenieur erstellt die Bauvorlagen. Ohne diese Qualifikation greift die Genehmigungsfreistellung nicht.
4. Bauvorlagen einreichen: Bei der Genehmigungsfreistellung: Einreichung bei der Gemeinde. Bei Bauantrag: Einreichung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (Kreis oder kreisfreie Stadt).
5. Fristen abwarten: Genehmigungsfreistellung: 1 Monat. Vereinfachtes Verfahren: gesetzlich 1 Monat. Reguläres Verfahren: gesetzlich 2 Monate. Baubeginn erst nach Ablauf der Frist oder nach ausdrücklicher Freigabe – und nach Anzeige des Baubeginns.

Was kostet eine Dachgaube in Schleswig-Holstein?

Die Gesamtkosten setzen sich aus Planungs-, Genehmigungs- und Baukosten zusammen. Planeco Building erstellt Bauvorlagen für Dachgauben ab 1.500,– € netto. Hinzu kommen:

• Behördliche Gebühren: ab 200,– € bis ca. 1.000,– € je nach Bauwert; bei der Genehmigungsfreistellung werden in Schleswig-Holstein Gebühren nach dem Bauwert des Vorhabens erhoben
• Statische Berechnungen: ab 500,– € netto für einen einfachen Standsicherheitsnachweis; in Küstenregionen Schleswig-Holsteins können die erhöhten Windlastanforderungen den Aufwand erhöhen – sprechen Sie Ihren Statiker frühzeitig darauf an
• Baukosten Schleppgaube (ca. 1,5 m): ab ca. 3.500,– €
• Baukosten Schleppgaube (3–4 m): ca. 6.000,– € bis 10.000,– €
• Baukosten Flachdachgaube (3–5 m): ca. 7.000,– € bis 12.000,– €
• Baukosten Satteldachgaube (2–3 m): ca. 5.000,– € bis 9.000,– €
• Große Gaube (ab 6 m): ca. 12.000,– € bis 20.000,– € und mehr

Detaillierte Informationen zu den Kosten für statische Leistungen finden Sie auf unserer Seite zu den Statiker-Kosten.

Dachgaube ohne Genehmigung – welche Konsequenzen drohen

Eine Dachgaube, die ohne erforderliche Genehmigung oder außerhalb der Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung errichtet wird, ist eine Ordnungswidrigkeit. Die Bauaufsichtsbehörde kann Bußgelder zwischen 1.000,– € und 50.000,– € verhängen. In schwerwiegenden Fällen sind Nutzungsuntersagung und Rückbauverfügung möglich – letztere auf Kosten des Eigentümers.

Relevant ist das auch beim Immobilienkauf: Wer eine Wohnung erwirbt, in der ein Dachgeschoss ohne Genehmigung ausgebaut wurde, übernimmt das baurechtliche Risiko. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat entschieden, dass eine Wohnung einen Mangel aufweist, wenn ihre im Kaufvertrag festgelegte Zweckbestimmung baurechtswidrig ist – unabhängig davon, ob eine nachträgliche Genehmigung theoretisch möglich wäre.

Eine nachträgliche Legalisierung ist in vielen Fällen möglich, aber aufwendiger als eine vorherige Genehmigung. Wenn die Gaube die aktuellen Anforderungen der LBO SH und des Planungsrechts erfüllt, kann ein nachträglicher Bauantrag gestellt werden. Planeco Building hat in solchen Situationen bereits über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Fallstricke.

Dachgaube und Nutzungsänderung: Wenn beides zusammenkommt

Wer durch den Einbau einer Dachgaube erstmals Wohnraum im Dachgeschoss schafft, ändert damit häufig auch die bauordnungsrechtliche Nutzung des Raums. Wenn das Dachgeschoss bisher als Abstellraum oder nicht als Aufenthaltsraum genehmigt war, kann eine Nutzungsänderung erforderlich werden. Die LBO SH 2024 hat diesen Fall bewusst in die Genehmigungsfreistellung einbezogen: „Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben" – beides wird als ein Verfahren behandelt, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben als reine Baumaßnahme oder als Nutzungsänderung einzustufen ist, empfiehlt sich eine frühzeitige Klärung mit einem bauvorlageberechtigten Planer. Planeco Building bietet eine kostenlose Erstberatung an, um genau diese Fragen vorab zu klären – bevor Planungskosten entstehen.