Brauchen Sie in Mecklenburg-Vorpommern für den Dachausbau eine Baugenehmigung?

In den meisten Fällen nicht mehr. Seit der Novelle der Landesbauordnung im März 2025 läuft der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken in vielen Lagen über die Genehmigungsfreistellung statt über ein Baugenehmigungsverfahren. Bevor Sie das Verfahren bestimmen, steht jedoch eine andere Frage: Ist der Ausbau an Ihrem Standort planungsrechtlich überhaupt zulässig? Ob ein Bebauungsplan gilt, ob Ihr Haus im unbeplanten Innenbereich liegt oder im Außenbereich, entscheidet über alles Weitere.

Die zentrale Neuregelung findet sich in den einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V). Laut der Mitglieder-Information der Ingenieurkammer M-V vom 2. April 2025 ermöglicht die Vorschrift den Dachgeschossausbau im Innenbereich im Freistellungsverfahren, einschließlich der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken und der Errichtung von Dachgauben. Gemeint ist der unbeplante Innenbereich, also bebaute Ortsteile ohne Bebauungsplan. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich ein ausgebautes Dach dort in aller Regel in die Umgebung einfügt, weil sich das Maß der baulichen Nutzung kaum verändert. Für Eigentümer von Bestandshäusern in Rostock, Schwerin oder Greifswald bedeutet das: Sie müssen nicht auf einen Bescheid warten, tragen aber die volle Verantwortung dafür, dass Ihre Planung alle Vorschriften einhält.

Welcher Weg für Ihr Vorhaben gilt, hängt vor allem von der Lage ab:

• Bebauungsplan, Festsetzungen eingehalten: Genehmigungsfreistellung
• Unbeplanter Innenbereich, Wohnzweck, kein Sonderbau: Genehmigungsfreistellung (seit 2025)
• Außenbereich: vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
• Sonderbau oder Abweichung vom Bebauungsplan: Baugenehmigungsverfahren
• Baudenkmal oder Umgebung eines Denkmals: zusätzlich denkmalrechtliche Genehmigung

Was hat sich durch die Novellen 2025 und 2026 konkret geändert?

Die Landesbauordnung M-V wurde innerhalb von gut einem Jahr zweimal geändert. Viele Informationen im Netz beziehen sich deshalb noch auf überholte Fassungen. Für Ihren Dachausbau sind zwei Gesetze maßgeblich: die Änderung vom März 2025 und das Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung vom 26. Mai 2026, verkündet im Gesetz- und Verordnungsblatt M-V Nr. 16 am 11. Juni 2026.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

• März 2025: Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im Innenbereich einschließlich Gauben wird in die Genehmigungsfreistellung aufgenommen (Ingenieurkammer M-V, 2025).
• 2026, Freistellung: bestätigt und unter bestimmten Voraussetzungen für Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich Gauben fortgeführt (IHK Schwerin, 2026).
• 2026, Raumhöhen: abgesenkte Mindesthöhen für Aufenthaltsräume, mit eigener Regel für den Dachraum (Details im Abschnitt zur Raumhöhe).
• 2026, Aufzug: Die Aufzugspflicht entfällt insbesondere beim nachträglichen Dachgeschossausbau (IHK Schwerin, 2026).
• 2026, weitere Erleichterungen: bei Abstandsflächen, Barrierefreiheit und Brandschutz, ausdrücklich auch für Dachgeschossausbauten im Bestand.
• 2026, Geltungsdauer: Baugenehmigungen und Bauvorbescheide gelten vier statt drei Jahre.

Für Projekte, die schon vor der Novelle 2026 eingereicht wurden, gilt in der Regel das Recht zum Zeitpunkt der Antragstellung. Ob ein neuer Antrag nach aktuellem Recht günstiger ist, etwa wegen der niedrigeren Raumhöhen, sollten Sie projektbezogen prüfen lassen.

Architekten-Tipp: Verlassen Sie sich nicht auf Paragrafennummern aus älteren Ratgebern oder Formularen. Die Nummerierung der LBauO M-V hat sich mehrfach verschoben, und frühere Fassungen regelten Raumhöhen und Verfahren anders als heute.

Wann reicht die Genehmigungsfreistellung nicht aus?

Die Freistellung ist der Regelfall, aber kein Automatismus. Bestimmte Konstellationen führen Sie zurück ins Baugenehmigungsverfahren, und einige davon treten an der Küste und in den Altstädten von M-V besonders häufig auf. Achten Sie vor allem auf diese Ausschlussgründe:

• Sonderbau: Laut der Landtagsdrucksache 8/6500 vom 28. April 2026 gilt die Freistellung nicht, wenn das Gebäude durch den Ausbau zu einem Sonderbau wird.
• Außenbereich: Hier ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren erforderlich.
• Vollgeschoss-Konflikt: Eine große Gaube kann das Dachgeschoss zum Vollgeschoss machen. Erlaubt der Bebauungsplan nur ein Vollgeschoss, brauchen Sie eine Befreiung und damit ein Genehmigungsverfahren.
• Denkmal und Umgebungsschutz: Die Ingenieurkammer M-V weist ausdrücklich auf den Umgebungsschutz nach dem Denkmalschutzgesetz hin.
• Gestaltungssatzungen: In Stralsund, Wismar und vielen Ostseebädern schreiben örtliche Satzungen Gaubenform, Dachneigung oder Eindeckung vor.
• Nutzung ohne Wohnzweck: Büro, Praxis oder Ferienwohnung fallen nicht unter die Freistellung für Wohnzwecke.

Gerade an der Ostseeküste wird der letzte Punkt oft übersehen. Nach den einschlägigen Bestimmungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zur bauplanungsrechtlichen Einordnung werden Ferienwohnungen, also Räume, die wechselnden Gästen gegen Entgelt vorübergehend überlassen werden, in der Regel den nicht störenden Gewerbebetrieben oder kleinen Beherbergungsbetrieben zugeordnet. Eine Ferienwohnung ist damit planungsrechtlich etwas anderes als eine dauerhaft bewohnte Wohnung. Wer das Dach eines Hauses in einem Ostseebad zur Ferienwohnung ausbauen will, kann sich deshalb nicht ohne Weiteres auf die Freistellung für Wohnzwecke stützen und muss die Zulässigkeit im jeweiligen Baugebiet gesondert klären lassen.

Wie hoch das Risiko eines Ausschlusses ist, hängt stark von der Art Ihres Gebäudes ab.

Einfamilienhaus

Bei Einfamilienhäusern der Gebäudeklassen 1 und 2 ist die Freistellung am häufigsten anwendbar. Kritisch wird es, wenn durch den Ausbau eine dritte Nutzungseinheit entsteht oder der Fußboden des obersten Aufenthaltsraums mehr als 7 m über dem Gelände liegt. Dann wechselt das Gebäude die Gebäudeklasse, und die Brandschutzanforderungen steigen.

Mehrfamilienhaus

Im Mehrfamilienhaus brauchen Sie zusätzlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Schallschutz und Brandschutz zur darunterliegenden Wohnung werden zum Kernthema der Planung. Neue Dachwohnungen verschieben häufig die Gebäudeklasse, deshalb sollte dieser Punkt vor dem Entwurf geprüft werden.

Wohn- und Geschäftshaus

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist zuerst zu klären, ob ein Sonderbau vorliegt oder durch den Ausbau entsteht. Ist das der Fall, ist die Freistellung ausgeschlossen. Ein Ausbau zu Büro- oder Praxisflächen läuft ohnehin über ein Genehmigungsverfahren, weil die Freistellung nur Wohnzwecke erfasst.

Reicht Ihr Dachboden statisch und von der Raumhöhe her für Wohnraum?

An diesen beiden Fragen scheitern mehr Dachausbauten als am Verfahren. Ein Dachboden, der jahrzehntelang als Speicher diente, war selten für die Lasten eines Wohnraums bemessen, und eine Schräge, die sich als Abstellfläche eignet, erreicht nicht automatisch die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume.

Statik: Für Wohnräume setzt DIN EN 1991-1-1 eine Nutzlast von rund 1,5 kN/m² an, dazu kommt ein Zuschlag für leichte Trennwände. Estrich, Dämmung und Bodenaufbau erhöhen die ständige Last zusätzlich. Ein Standsicherheitsnachweis ist in diesen Fällen erforderlich:

• Die vorhandene Holzbalkendecke soll künftig Wohnlast tragen.
• Kehlbalken werden entfernt oder versetzt, um Kopfhöhe zu gewinnen.
• Für eine Gaube oder ein großes Dachflächenfenster werden Sparren ausgewechselt.
• Pfetten oder Stützen werden verändert oder neu angeordnet.

Raumhöhe: Nach der Neufassung der einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) zur Raumhöhe im Gesetz vom 26. Mai 2026 gelten für Aufenthaltsräume gestaffelte Mindesthöhen. Das Gesetz unterscheidet zwischen Gebäudetypen und gewährt dem Dachraum sowie der Umnutzung im Bestand eigene Erleichterungen. Für ein typisches Einfamilienhaus mit Satteldach bedeutet das: Viele Dachgeschosse, die früher knapp an der Grenze lagen, lassen sich heute ohne Anhebung des Dachs als Wohnraum nutzen. Die Werte im Überblick:

• Aufenthaltsräume allgemein: mindestens 2,40 m lichte Höhe
• Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2: mindestens 2,30 m
• Dachraum: mindestens 2,20 m über einem gesetzlich festgelegten Anteil der Grundfläche
• Wohnraum durch Nutzungsänderung im Bestand: 2,30 m zulässig

Wie groß der Flächenanteil mit 2,20 m sein muss und wie niedrige Bereiche unter der Schräge angerechnet werden, sollte für jeden Grundriss konkret nachgerechnet werden. Wenige Zentimeter Bodenaufbau durch Dämmung und Estrich entscheiden hier oft über Erfolg oder Umplanung.

Architekten-Tipp: Lassen Sie die lichte Höhe immer mit dem geplanten fertigen Fußbodenaufbau messen, nicht auf den alten Dielen. Eine Trittschalldämmung mit Estrich kann 8 bis 12 cm kosten und einen knapp ausreichenden Raum unter die Mindesthöhe drücken.

Wie erfüllen Sie Brandschutz, Rettungsweg und Wärmeschutz?

Sobald im Dachgeschoss Menschen wohnen und schlafen, gelten die Anforderungen an Aufenthaltsräume vollständig. Drei Themen müssen in der Planung von Anfang an gelöst sein: der zweite Rettungsweg, der Brandschutz zu angrenzenden Nutzungen und der Wärmeschutz.

• Zweiter Rettungsweg: Neben der Treppe braucht jede Nutzungseinheit einen zweiten Weg ins Freie, häufig ein anleiterbares Fenster. In der Planungspraxis orientieren sich erfahrene Architekten an lichten Mindestmaßen von 0,90 × 1,20 m und einer Brüstungshöhe von höchstens 1,20 m, wie es die Musterbauordnung vorsieht. Die konkrete Anforderung im Einzelfall legt die Bauaufsicht fest.
• Erreichbarkeit für die Feuerwehr: Das Rettungsfenster muss mit den Rettungsgeräten der örtlichen Feuerwehr erreichbar sein. Bei hohen Gebäuden oder schwer zugänglichen Grundstücken wird das zur Planungsfrage.
• Brandschutz nach unten: Im Mehrfamilienhaus muss die Decke zur darunterliegenden Wohnung den Anforderungen der jeweiligen Gebäudeklasse genügen.
• Reetdach: Weiche Bedachungen sind in M-V verbreitet. Gauben und neue Fenster im Reetdach berühren den Brandschutz der Bedachung und sollten früh mit Bauaufsicht und gegebenenfalls Denkmalschutz abgestimmt werden.
• Abstandsflächen: Große Gauben und Dachaufbauten können abstandsflächenrelevant werden, besonders auf schmalen Grundstücken.

Beim Wärmeschutz greift das Gebäudeenergiegesetz, sobald Sie Dachflächen dämmen oder erneuern. Für Dachflächen einschließlich Dachgauben gibt Anlage 7 des Gebäudeenergiegesetzes einen Höchstwert für den Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) vor. Dieser Wert beschreibt, wie viel Wärme durch einen Quadratmeter Bauteil entweicht, je niedriger, desto besser gedämmt. Wer ein Steildach zwischen den Sparren dämmt, erreicht ihn bei üblichen Sparrenhöhen oft nur mit zusätzlicher Unter- oder Aufsparrendämmung, was wiederum Raumhöhe und Statik beeinflusst.

Wie läuft der Dachausbau in M-V vom ersten Check bis zum Baubeginn ab?

Auch ohne Prüfbescheid folgt der Dachausbau einem klaren Ablauf. „Genehmigungsfrei" heißt in M-V nicht „planungsfrei": Für die Freistellung reichen Sie vollständige Bauvorlagen ein, die ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser unterzeichnet. Nach den Gesetzesmaterialien des Landtags (Drucksache 8/5681) gehen die Unterlagen bei der unteren Bauaufsichtsbehörde ein, die die Gemeinde umgehend einbindet.

Vorbereitung

Am Anfang stehen Bestandsaufnahme und Klärung des Planungsrechts. Hier entscheidet sich, ob die Freistellung möglich ist oder ein Genehmigungsverfahren nötig wird.

• Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich, Satzungen und Denkmalstatus klären
• Tragwerk, Raumhöhen und Gebäudeklasse prüfen
• Bei Unsicherheit eine Bauvoranfrage stellen, um einzelne Fragen rechtsverbindlich klären zu lassen

Antragstellung

Auf Basis des Entwurfs entstehen alle Bauvorlagen. Diese Unterlagen sind beim Dachausbau typischerweise erforderlich:

• Antragsformular bzw. Vorlage zur Genehmigungsfreistellung
• Amtlicher Lageplan
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Bestand und in der Planung
• Baubeschreibung mit Nutzungsangabe
• Standsicherheitsnachweis
• Brandschutznachweis inklusive Rettungswegkonzept
• Nachweis nach Gebäudeenergiegesetz

Bearbeitung

Im Freistellungsverfahren kann die Gemeinde innerhalb der Wartefrist verlangen, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird. Planen Sie ab vollständiger Einreichung mit rund einem Monat, bevor Sie beginnen dürfen. Im vereinfachten oder regulären Verfahren prüft die Bauaufsicht dagegen inhaltlich, was in der Praxis meist mehrere Monate dauert.

Genehmigung und Baubeginn

Nach Ablauf der Wartefrist oder mit dem Bescheid dürfen Sie bauen. Bewahren Sie alle Unterlagen dauerhaft auf, denn Käufer und Banken fragen später gezielt danach.

Architekten-Tipp: Bei der Freistellung gibt es keinen Bescheid, der Ihren Ausbau später belegt. Archivieren Sie die eingereichten Bauvorlagen, den Eingangsnachweis und die Nachweise des Tragwerksplaners, denn dieses Paket ersetzt beim Verkauf oder bei einer Finanzierung den fehlenden Genehmigungsbescheid.

Was kostet der Dachausbau in M-V, und was droht ohne Verfahren?

Die Kosten setzen sich aus vier Blöcken zusammen, die Sie getrennt kalkulieren sollten. Alle Angaben sind Richtwerte, die je nach Bestand, Dachform und Ausstattung deutlich schwanken:

• Planung und Bauvorlagen: Honorar nach der HOAI oder nach Vereinbarung, abhängig vom Leistungsumfang
• Statik: einfacher Standsicherheitsnachweis 1.000,– bis 3.000,– €, mit Gaube oder größerem Tragwerkseingriff ab 3.000,– €
• Behördengebühren: nach der Gebührenordnung des Landes, in der Regel abhängig von den Baukosten
• Bauausführung: grob 1.000,– bis 2.000,– € pro m² Wohnfläche, mit Gauben mehr

Für ein Einfamilienhaus aus den 1930er-Jahren im Rostocker Innenbereich mit Schleppgaube, Deckenverstärkung und Dämmung liegen die Gesamtkosten typischerweise zwischen 80.000,– und 130.000,– €. Planung und Statik machen davon nur einen kleinen Teil aus, entscheiden aber darüber, ob der Rest der Investition abgesichert ist.

Wer ohne Freistellung oder Genehmigung ausbaut, riskiert mehr als den Ärger mit dem Bauamt. Auch bei der Freistellung steht der Bauaufsicht laut Ingenieurkammer M-V das nachträgliche Einschreiten offen. Mögliche Folgen sind:

• Baustopp während der Arbeiten
• Nutzungsuntersagung für die ausgebauten Räume
• Rückbauanordnung bei fehlender Zulässigkeit
• Bußgelder, die bis zu 50.000,– € betragen können
• Probleme beim Verkauf, bei der Finanzierung und beim Versicherungsschutz

Ein bereits erfolgter Ausbau lässt sich nur dann nachträglich legalisieren, wenn er planungs- und bauordnungsrechtlich zulässig ist. Einen Anspruch darauf gibt es nicht. Im Einzelfall sollten Sie diesen Punkt mit einem Rechtsanwalt klären.

Wie unterstützt Planeco Building Ihren Dachausbau in Mecklenburg-Vorpommern?

Planeco Building ist ein spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge und hat über 1.400 erfolgreich begleitete Bauanträge umgesetzt. Erfahrene Architekten und hauseigene Tragwerksplaner prüfen Ihr Dachgeschoss, bevor Sie Geld in Handwerker investieren. Typische Projekte sind:

• der Ausbau eines Spitzbodens zum Kinder- oder Schlafzimmer im Einfamilienhaus,
• eine Einliegerwohnung unter dem Dach zur Vermietung,
• die Prüfung der Dachreserve vor dem Kauf eines Bestandshauses.

Für Sie übernimmt Planeco Building die Machbarkeitsprüfung zum Planungsrecht, die Entwurfsplanung, den Standsicherheitsnachweis, die Bauvorlagen und die Einreichung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde. Die Unterlagenerstellung dauert in der Regel 14 bis 21 Tage, vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vor. Die Bauausführung selbst und die Beauftragung der Handwerker bleiben bei Ihnen.

Planeco Building verantwortet die Qualität und Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. Ob die Gemeinde ein Genehmigungsverfahren verlangt oder wie die Bauaufsicht im Einzelfall entscheidet, liegt allein bei den Behörden. Bestandshalter mit mehreren Mehrfamilienhäusern können Dachreserven im Portfolio gebündelt prüfen lassen, inklusive Gebäudeklasse, Brandschutz und Wegfall der Aufzugspflicht.

Fazit: Dachausbau in M-V sicher umsetzen mit Planeco Building

Seit den Novellen 2025 und 2026 ist der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken in Mecklenburg-Vorpommern meist ohne Baugenehmigung möglich, aber nie ohne Planung. Entscheidend sind die Reihenfolge und die Details: zuerst die planungsrechtliche Zulässigkeit, dann das Verfahren, und bei beidem die technischen Grundlagen aus Statik, Raumhöhe, Rettungsweg und Wärmeschutz. Wer Ferienwohnung, Vollgeschoss-Konflikt, Gebäudeklasse oder Denkmalschutz übersieht, landet trotz Reform im Genehmigungsverfahren oder trägt später das Risiko eines Einschreitens der Bauaufsicht.

Planeco Building erstellt für Ihren Dachausbau Entwurf, Standsicherheitsnachweis und vollständige Bauvorlagen aus einer Hand, digital und ohne Termine vor Ort im Büro. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen wissen unsere qualifizierten Architekten, welche Unterlagen die Bauaufsicht in M-V erwartet und wo Freistellungen in der Praxis kippen. Die Entscheidung trifft die Behörde, eine vollständige und genehmigungsfähige Vorlage liegt bei uns. Nutzen Sie die kostenlose Erstberatung, um zu klären, welcher Weg für Ihr Dachgeschoss gilt.

Ihr Dachgeschoss soll Wohnraum werden? Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose Erstberatung bei Planeco Building an und erfahren Sie, welches Verfahren für Ihren Dachausbau in Mecklenburg-Vorpommern gilt.