Nutzungsänderung Mecklenburg-Vorpommern: Genehmigung sichern

Genehmigungspflicht in MV: Was viele Eigentümer falsch einschätzen

Nach § 59 LBauO M-V bedürfen Nutzungsänderungen in Mecklenburg-Vorpommern grundsätzlich einer Baugenehmigung. Eine Ausnahme gilt nach § 61 LBauO M-V: Löst die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden baurechtlichen Anforderungen aus als die zuletzt genehmigte, ist das Vorhaben verfahrensfrei. Ein baulicher Eingriff ist für die Genehmigungspflicht nicht erforderlich.

In der Praxis unterschätzen viele Eigentümer genau das: Eine reine Vermietung der privaten Wohnung als Ferienwohnung ohne Umbau gilt bereits als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die Anmeldung beim Gewerbeamt ersetzt nicht den Bauantrag. Hinzu kommt: In allgemeinen Wohngebieten (WA) sind Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO als nicht störende Gewerbebetriebe nur ausnahmsweise zulässig – in reinen Wohngebieten (WR) dagegen grundsätzlich unzulässig.

Ohne Genehmigung drohen nach § 80 und § 84 LBauO M-V eine Nutzungsuntersagung, empfindliche Bußgelder sowie der Verlust des Versicherungsschutzes für die betroffene Immobilie.

Entscheidungskriterien für Eigentümer in Rügen, Usedom und MV

Vor jeder Investition lohnt sich eine kurze Selbstprüfung anhand von drei Punkten: Was sagt der Bebauungsplan der Gemeinde, welche Nutzung ist über die bestehende Baugenehmigung tatsächlich abgedeckt, und wie wird die Fläche künftig konkret genutzt? Gerade in Küstenlagen wie Binz, Sellin, Heringsdorf oder Ahlbeck führen Ferienwohnnutzungen in Wohngebieten regelmäßig zu Konflikten mit der Bauaufsicht. In allgemeinen Wohngebieten (WA) besteht kein Rechtsanspruch auf die ausnahmsweise Zulässigkeit nach § 13a BauNVO – in reinen Wohngebieten (WR) ist die Ferienwohnnutzung grundsätzlich unzulässig.

Wer eine Immobilie an der Ostsee kaufen möchte, sollte vor dem Notartermin eine Bauvoranfrage stellen, denn sie klärt die Genehmigungsfähigkeit zu überschaubaren Kosten. Mit der LBauO M-V Novelle erweitert § 62 die Genehmigungsfreistellung in bestimmten Fällen, und § 63 schafft über die Genehmigungsfiktion zusätzliche formelle Planungssicherheit im vereinfachten Verfahren – sie begrenzt die Verfahrensdauer, ersetzt aber keine materielle Prüfung der Zulässigkeit. Ist eine Nutzung etwa im reinen Wohngebiet unzulässig, ändert der Eintritt der Fiktion daran nichts.

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Ferienwohnung in MV: Warum Wohnen nicht gleich Ferienwohnen ist

Die Ferienwohnnutzung gilt nach § 13a BauNVO als nicht störendes Gewerbe und nicht als Unterfall des Dauerwohnens – weshalb selbst die unveränderte Vermietung einer Wohnung auf Rügen oder Usedom als Ferienwohnung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung auslöst. Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB ist bei jedem Bauantrag erforderlich, kann aber nur dort verweigert werden, wo die Nutzung lediglich ausnahmsweise zulässig ist – also im allgemeinen Wohngebiet (WA). Ist die Ferienwohnnutzung im festgesetzten Gebietstyp allgemein zulässig, darf das Einvernehmen nicht versagt werden. Im reinen Wohngebiet (WR) bleibt eine unzulässige Nutzung genehmigungsunfähig – lediglich eine ausnahmsweise Zulässigkeit als kleine Beherbergungsstätte kommt in Betracht. Davon zu trennen sind Stellplatzfragen (Bauordnungsrecht) sowie etwaige Zweckentfremdungssatzungen zum Schutz von Wohnraum in angespannten Märkten. Wer bereits ohne Genehmigung vermietet, kann den Antrag nachträglich stellen, bleibt aber bis zur Legalisierung dem Risiko einer Nutzungsuntersagung ausgesetzt.

Gewerbeumnutzung, Wohnraumerweiterung und Außenbereich in MV

Die folgende Übersicht zeigt drei typische Szenarien in Mecklenburg-Vorpommern und die jeweils kritischen Hürden im Antragsprozess.

Antrag, Unterlagen und Behördenweg bei der Bauaufsicht in MV

Der Weg führt von einer optionalen Bauvoranfrage über den Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde des zuständigen Landkreises oder der kreisfreien Stadt bis zur Genehmigung und zur Baubeginnsanzeige. Bei nicht verfahrensfreien Nutzungsänderungen ist mindestens zwei Wochen vor Aufnahme der neuen Nutzung eine Anzeige beim Bauamt erforderlich. Welche Unterlagen Sie nach BauVorlVO M-V einreichen müssen, zeigt die folgende Checkliste. Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es im Vollverfahren nach § 64 LBauO M-V nicht, Gebühren richten sich nach der BauGebVO M-V und den Baukosten.

Folgende Unterlagen müssen Sie nach BauVorlVO M-V bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde einreichen:

1. Antragsformular der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
2. Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte und Lageplan
3. Bauzeichnungen aller von der Nutzungsänderung betroffenen Geschosse
4. Baubeschreibung und Betriebsbeschreibung der neuen Nutzung
5. Flächen- und Stellplatzberechnung sowie Stellplatznachweis
6. Brandschutzkonzept und gegebenenfalls Schallschutznachweis
7. Standsicherheitsnachweis sowie Angaben zur gesicherten Erschließung
8. Angaben zu den Herstellungskosten als Grundlage der Gebührenberechnung

Vereinfachtes Verfahren nach § 63 oder Vollverfahren nach § 64

Welches Verfahren greift, hängt von der Nutzungsart ab: Standardvorhaben laufen im vereinfachten Verfahren nach § 63 LBauO M-V, Sonderbauten zwingend im Vollverfahren nach § 64. Die folgende Übersicht zeigt die zentralen Unterschiede für Ihre Nutzungsänderung in Mecklenburg-Vorpommern.

Wenn schon ohne Genehmigung umgenutzt wurde

Wer bereits ohne Genehmigung umgenutzt hat, sollte zunächst eine ehrliche Bestandsaufnahme machen und das Vorhaben in einer Machbarkeitsprüfung bewerten lassen. Auf dieser Basis lässt sich ein gezielter Antrag stellen, bevor die Bauaufsicht selbst aktiv wird.

Experten-Tipp: Bereits die formelle Illegalität reicht nach § 80 LBauO M-V für eine Nutzungsuntersagung aus, selbst wenn keine baulichen Mängel vorliegen und die neue Nutzung grundsätzlich genehmigungsfähig wäre.

Planeco Building begleitet auch Bestandssituationen und nachträgliche Anträge, mit Erfahrung aus mehreren Hundert Verfahren in unterschiedlichsten Konstellationen.

Nutzungsänderung in MV mit Planeco Building sicher zur Genehmigung

Ob bereits umgenutzt oder noch in Planung: Die Qualität des Antrags entscheidet darüber, ob er vollständig und prüfbar ist – und damit, ob das Verfahren überhaupt läuft. Abgelehnt wird ein Antrag nur aus inhaltlichen Gründen, etwa wenn die Nutzung im festgesetzten Gebietstyp unzulässig ist. Planeco Building übernimmt deutschlandweit die fachliche Erstellung Ihres Antrags zur Nutzungsänderung in Mecklenburg-Vorpommern, von der ersten Einschätzung bis zur Abstimmung mit dem zuständigen Bauamt in Greifswald, Stralsund, Schwerin oder den Landkreisen.

Unsere Architekten prüfen Ihr Vorhaben individuell und erstellen alle Bauantragsunterlagen nach BauVorlVO M-V zu transparenten Preisen. Folgende Leistungen sind im Rundum-Service enthalten:

• Kostenlose telefonische Erstberatung zu Ihrem Vorhaben in M-V
• Machbarkeitsprüfung mit Einschätzung der Genehmigungsfähigkeit
• Vollständige Erstellung aller Antragsunterlagen durch bauvorlageberechtigte Architekten
• Abstimmung mit der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde
• Einreichungsfertige Unterlagen in 14 bis 21 Tagen nach Vorliegen aller Informationen

Jedes Vorhaben in Mecklenburg-Vorpommern ist anders, von der Ferienwohnung auf Rügen bis zur Gewerbeumnutzung in Schwerin. Lassen Sie Ihre Situation unverbindlich einschätzen und erhalten Sie ein passendes Angebot für Ihren Antrag.