Was ändert die BauO-LSA-Novelle für Ihren Dachausbau?

Wer in Sachsen-Anhalt einen Dachboden zu Wohnraum ausbaut, braucht in vielen Fällen keine Baugenehmigung mehr. Vollständige Bauvorlagen, ein Standsicherheitsnachweis und ein schlüssiges Brandschutzkonzept bleiben aber Pflicht. Grundlage ist die Änderung der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt, die der Landtag am 16.12.2025 beschlossen hat. Die Landesregierung nennt den Ausbau von Dachgeschossen ohne Baugenehmigung ausdrücklich als eines der Ziele der Novelle.

Für Ihr Vorhaben sind vor allem vier Neuerungen entscheidend:

• Freistellung im Innenbereich: Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist im unbeplanten Innenbereich genehmigungsfrei gestellt.
• Gauben inklusive: Die Errichtung von Dachgauben ist Teil des freigestellten Tatbestands.
• Keine Stellplatzpflicht: Für Wohnraum, der durch den Ausbau des Dachraums in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude entsteht, müssen Sie keine Stellplätze nachweisen.
• Kein Wahlrecht mehr: Sie können für ein freigestelltes Vorhaben nicht mehr freiwillig einen Bauantrag stellen (Pressemitteilung der Landesregierung, 2025).

Der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Bisher konnten Bauherren eine Baugenehmigung als Absicherung beantragen, etwa für die finanzierende Bank oder einen späteren Verkauf. Dieser Weg ist jetzt versperrt. Wer Rechtsklarheit vor Baubeginn braucht, kann eine Bauvoranfrage stellen. Der daraus resultierende Vorbescheid ist rechtsverbindlich, beantwortet aber nur die konkret gestellten Fragen.

Architekten-Tipp: Viele Merkblätter, Handwerker-Angebote und Ratgeber im Netz beschreiben noch die Rechtslage vor der Novelle. Prüfen Sie bei jeder Aussage zu Raumhöhen, Stellplätzen oder Verfahrenswegen den Stand. Ältere Angaben führen häufig in die falsche Richtung.

Welcher Verfahrensweg gilt für Ihren Dachausbau?

Bevor es um Formulare geht, steht die planungsrechtliche Frage: Wo liegt Ihr Grundstück? Ob ein Bebauungsplan gilt, ob das Grundstück im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich liegt, entscheidet über den gesamten weiteren Weg.

Für den Innenbereich ohne Bebauungsplan regeln die einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) zur Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich die Zulässigkeit. Ein Vorhaben ist dort zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Maßstab ist also die vorhandene Bebauung in der Nachbarschaft. Ein festgesetzter Plan spielt hier keine Rolle. Beim Dachausbau bleibt die Kubatur des Hauses meist unverändert. Deshalb fällt das Einfügen in der Regel unproblematisch aus, und deshalb hat der Landesgesetzgeber genau diesen Fall freigestellt.

Klären Sie die Weichenstellungen in dieser Reihenfolge:

1. Planungsrechtliche Lage: Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich. Auskunft geben das Geoportal oder das Bauamt der Gemeinde.
2. Gebäudeklasse vorher und nachher: Hebt der Ausbau das Gebäude in eine höhere Klasse?
3. Sonderbau: Ist das Gebäude bereits ein Sonderbau oder wird es durch den Ausbau zu einem? Dann ist die Freistellung ausgeschlossen.
4. Weitere Rechtsgebiete: Denkmal, Sanierungsgebiet, Erhaltungs- oder Gestaltungssatzung.

Daraus ergibt sich im Regelfall folgende Zuordnung:

• Innenbereich ohne Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung für den Ausbau zu Wohnzwecken, unabhängig von der Gebäudeklasse.
• Gebiet mit Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, sofern der Ausbau den Festsetzungen entspricht. Sind Befreiungen nötig, folgt das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren.
• Außenbereich: vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren.
• Sonderbau: reguläres Baugenehmigungsverfahren.

Wie läuft die Genehmigungsfreistellung beim Dachausbau ab?

Nach den einschlägigen Bestimmungen der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) zur Genehmigungsfreistellung kann im unbeplanten Innenbereich „die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben" von der Genehmigungspflicht freigestellt sein. Dafür muss die Erschließung gesichert sein, und die Gemeinde darf kein Genehmigungsverfahren verlangen. Sonderbauten bleiben ausgeschlossen. In der Praxis bedeutet Freistellung deshalb nicht, dass niemand hinschaut. Die Behörde prüft Ihr Vorhaben nur nicht mehr inhaltlich. Die Verantwortung für ein rechtmäßiges Vorhaben tragen Sie und Ihr Entwurfsverfasser.

Das Verfahren gliedert sich in vier Phasen:

Phase 1: Vorbereitung

Am Anfang stehen die Bauakte und eine Bestandsaufnahme: alte Genehmigung, Aufmaß sowie eine Begehung von Dachstuhl und Holzbalkendecke. Erst danach lässt sich verlässlich sagen, welches Verfahren gilt und welche Eingriffe ins Tragwerk nötig sind. Fehlt die Genehmigung für den Bestand, muss dieser Punkt vor jeder weiteren Planung geklärt werden.

Phase 2: Einreichung

Die Bauvorlagen gehen im Freistellungsverfahren an die untere Bauaufsichtsbehörde, also an den Landkreis oder die kreisfreie Stadt (Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt). Folgende Unterlagen sind typischerweise vorzulegen:

• Amtliches Formular für die Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren
• Lageplan
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis
• Nachweise zum Brandschutz und zu den Rettungswegen

Phase 3: Wartefrist

Innerhalb einer gesetzlichen Frist kann die Gemeinde erklären, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Alternativ kann sie eine vorläufige Untersagung beantragen (Gemeinde Teutschenthal). Nach der bisherigen Fassung betrug diese Frist einen Monat. Lassen Sie sich die aktuell geltende Frist von Ihrer Bauaufsichtsbehörde bestätigen.

Phase 4: Baubeginn

Ist die Frist ohne Einwand der Gemeinde abgelaufen, dürfen Sie beginnen. Einen Bescheid erhalten Sie nicht. Weicht Ihre Planung von bauordnungsrechtlichen Vorgaben ab, müssen Sie diese Abweichung auch im Freistellungsverfahren gesondert beantragen.

Warum brauchen Sie die Statik auch ohne Baugenehmigung?

Ein Speicher war nie für Wohnlasten gedacht. Sobald Estrich, Trennwände, Möbel und Menschen hinzukommen, muss das Tragwerk nachweislich mehr leisten als bisher. Nach den einschlägigen Bestimmungen der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) zu bautechnischen Nachweisen entfallen diese Nachweise in der Regel nur bei verfahrensfreien Bauvorhaben. Ein freigestellter Dachausbau ist jedoch nicht verfahrensfrei. Sie brauchen also einen Standsicherheitsnachweis, obwohl kein Bescheid ergeht. Er gehört zu den Bauvorlagen, die Sie bei der Bauaufsicht einreichen.

In den Gebäudeklassen 1 bis 3 muss den Nachweis eine eingetragene nachweisberechtigte Person für Standsicherheit aufstellen. Stammt er von einer solchen Person oder von einem Prüfingenieur, bedarf er keiner bauaufsichtlichen Prüfung (Architektenkammer Sachsen-Anhalt). Typische statische Punkte beim Dachausbau sind:

• Holzbalkendecke: Wohnraum braucht nach DIN EN 1991-1-1 mit Nationalem Anhang etwa 1,5 bis 2,0 kN/m² Nutzlast zuzüglich der Lasten aus dem Ausbau.
• Gauben: Sparren werden geschnitten und über Wechsel abgefangen.
• Kehlbalken und Stützen: Wer sie entfernt, verändert das gesamte Tragsystem.
• Holzzustand: Feuchteschäden oder Schädlingsbefall zeigen sich oft erst beim Öffnen der Decke.

Wie aufwendig die Statik wird, hängt stark vom Gebäudetyp ab.

Einfamilienhaus

In Gebäudeklasse 1 oder 2 beschränkt sich der Nachweis meist auf Deckenverstärkung, Gaubenwechsel und gegebenenfalls neue Treppenöffnungen. Eine behördliche Prüfung der Statik ist hier in der Regel nicht vorgesehen. Die Qualität des Nachweises ist deshalb umso wichtiger.

Mehrfamilienhaus

Maßgeblich für die Gebäudeklasse ist die Höhe der Fußbodenoberkante des höchsten Geschosses mit möglichem Aufenthaltsraum über der Geländeoberfläche im Mittel (Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt). Liegt der neue Dachgeschossboden über 7 m, wird aus Gebäudeklasse 3 die Klasse 4. Dann steigen die Anforderungen an den Feuerwiderstand, und Statik sowie Brandschutz werden prüfpflichtig. Bei Gründerzeithäusern in Halle oder Magdeburg ist das der häufigste Kostentreiber.

Welche Anforderungen muss das ausgebaute Dachgeschoss erfüllen?

Neben der Statik entscheiden Raumhöhe, Rettungsweg und Brandschutz darüber, ob aus dem Speicher ein vollwertiger Aufenthaltsraum wird. Diese Anforderungen gelten unabhängig vom Verfahren, also auch bei der Freistellung:

• Raumhöhe: Aufenthaltsräume im Dachraum brauchen eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m über mindestens der Hälfte ihrer Netto-Raumfläche (BauO LSA). Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt diese Mindesthöhe nicht.
• Belichtung und Belüftung: Diese Pflicht bleibt in allen Gebäudeklassen bestehen, also auch dort, wo keine Mindesthöhe gilt.
• Zweiter Rettungsweg: Ein Rettungsfenster für die Feuerwehrleiter braucht in der Regel eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m und muss nahe der Traufe liegen. Die konkreten Maße prüfen Sie anhand der aktuellen Fassung der Landesbauordnung.
• Brandschutz: Ab Gebäudeklasse 4 oder ohne Anleitermöglichkeit ist häufig ein zweiter baulicher Rettungsweg nötig.
• Schallschutz: Eine neue, eigenständige Wohnung muss die Anforderungen der DIN 4109 gegenüber den darunterliegenden Wohnungen erfüllen.
• Wärmeschutz: Änderungen an Dach und Außenbauteilen unterliegen den Bestandsanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes.

Architekten-Tipp: Rechnen Sie die Fußbodenoberkante des künftigen Dachgeschosses schon vor dem Entwurf nach. Ob Sie knapp unter oder über 7 m landen, verändert Brandschutzkonzept, Prüfpflichten und Budget stärker als jede Gaubenform.

Welche Erleichterungen und Hürden gelten für Bestandsgebäude?

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern war die Stellplatzpflicht bislang oft das größte wirtschaftliche Hindernis. Nach den einschlägigen Bestimmungen der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) zu notwendigen Stellplätzen kann beim Ausbau des Dachraums in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude die Pflicht zum Stellplatznachweis entfallen. Kommunale Satzungen wie die Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt Magdeburg verlangen sonst 1 bis 1,5 Stellplätze je Wohnung. Wer diese nicht herstellen konnte, musste sie in der Regel ablösen. Für eine neue Dachwohnung fällt dieser Posten nun weg, allerdings nur bei rechtmäßigem Bestand. Fehlt für das Gebäude oder frühere Umbauten eine Genehmigung, greift die Ausnahme nicht.

Unabhängig von der Freistellung gelten weitere Rechtsgebiete. Sie müssen gesondert beachtet werden:

• Denkmalschutz: In Fachwerkstädten wie Quedlinburg, Wernigerode oder Halberstadt ist für Gauben und Dachfenster häufig eine denkmalrechtliche Genehmigung nötig.
• Gestaltungssatzungen: Sie können Form, Größe oder Anzahl von Gauben vorgeben oder ausschließen.
• Sanierungs- und Erhaltungsgebiete: Hier sind eigene Genehmigungen nach dem Baugesetzbuch erforderlich.
• Artenschutz: Fledermäuse und Gebäudebrüter im Dachraum sind nach dem Bundesnaturschutzgesetz geschützt.
• Wohnungseigentum: Ist der Dachboden Gemeinschaftseigentum, braucht der Ausbau einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Wer ohne die nötigen Unterlagen ausbaut, riskiert:

• Baustopp durch die Bauaufsichtsbehörde
• Nutzungsuntersagung oder Rückbauanordnung
• Bußgelder, die bei ungenehmigt geschaffenem Wohnraum bis zu 50.000,– € erreichen können
• Probleme mit Gebäudeversicherung, Finanzierung oder Verkauf

Was kostet ein Dachausbau in Sachsen-Anhalt und wie lange dauert er?

Die folgenden Werte sind Orientierungswerte. Sie schwanken je nach Zustand des Dachstuhls, Region und Ausbaustandard. Planungshonorare orientieren sich an der HOAI. Behördengebühren hängen vom Bauwert und vom Verfahren ab und sind in den Werten nicht enthalten.

Einfamilienhaus

Für einen Ausbau von etwa 45 m² mit Schleppgaube im Innenbereich gilt in der Regel die Freistellung ohne Stellplatznachweis. Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen:

• Planung und Bauvorlagen: 3.000,– bis 6.000,– €
• Statik: 1.500,– bis 3.500,– €
• Bauausführung: 1.200,– bis 2.000,– € pro m², also rund 55.000,– bis 90.000,– €
• Gaube: zusätzlich 15.000,– bis 30.000,– €

Mehrfamilienhaus

Bei einer neuen Dachwohnung von rund 80 m² in einem Gründerzeithaus entscheidet die Gebäudeklasse über das Budget. Rutscht das Gebäude in Klasse 4, kommen Prüfkosten für Statik und Brandschutz sowie gegebenenfalls ein zweiter baulicher Rettungsweg hinzu. Eine Stellplatzablöse, die bisher oft mehrere Tausend Euro je Stellplatz kostete, entfällt bei rechtmäßigem Bestand.

Für die Zeitplanung gelten diese Richtwerte:

• Unterlagenerstellung durch Planeco Building: 14 bis 21 Tage, vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vor
• Genehmigungsfreistellung: Wartefrist von wenigen Wochen bis zum Baubeginn
• Vereinfachtes Verfahren: erfahrungsgemäß mehrere Monate, abhängig von der Behörde
• Bauvoranfrage: zusätzliche Bearbeitungszeit vor dem eigentlichen Verfahren

Wie unterstützt Planeco Building Ihren Dachausbau in Sachsen-Anhalt?

Planeco Building ist ein spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen. Typische Dachausbau-Projekte sind die Schleppgaube im Einfamilienhaus, der Spitzbodenausbau als Erweiterung der bestehenden Wohnung und die neue Dachwohnung im Gründerzeithaus. Erfahrene Architekten und hauseigene Tragwerksplaner übernehmen dabei:

• planungsrechtliche Einordnung und Wahl des richtigen Verfahrens
• Nachweis der Gebäudeklasse vor und nach dem Ausbau
• Bauzeichnungen, Baubeschreibung und vollständige Freistellungsunterlagen
• Standsicherheitsnachweis und Brandschutzkonzept inklusive Rettungsweg
• Einreichung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde und Begleitung bis zum Ablauf der Wartefrist

Was Planeco Building garantieren kann, ist die Qualität und Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. Ob die Gemeinde ein Verfahren verlangt oder die Bauaufsicht eine Genehmigung erteilt, entscheiden ausschließlich die Behörden. Die Einsicht in die Bauakte, denkmalrechtliche Zustimmungen und den Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft stoßen Sie selbst an. Planeco Building unterstützt Sie dabei mit den nötigen Plänen. Bestandshalter und Investoren lassen ihre Dachreserven auf dieselbe Weise bewerten. Wer die neue Wohnung später als Sondereigentum verkaufen möchte, erhält auch die Pläne für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Fazit: Vom Dachboden zur genehmigungsfähigen Wohnung mit Planeco Building

Die Novelle der BauO LSA hat den Dachausbau im Innenbereich von der Genehmigungspflicht befreit und die Stellplatzpflicht für Bestandsgebäude gestrichen. Den Aufwand verlagert sie aber auf den Bauherrn. Statik, Brandschutz, Rettungsweg und Raumhöhe müssen weiterhin stimmen, und die Behörde prüft das nicht mehr für Sie. Wer Lage, Gebäudeklasse und Bestandsgenehmigung am Anfang klärt, baut schneller und vermeidet teure Überraschungen beim Öffnen der Decke.

Planeco Building erstellt mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen die vollständigen Bauvorlagen für Ihren Dachausbau aus einer Hand: Entwurf, Standsicherheitsnachweis und Brandschutznachweis entstehen abgestimmt zwischen Architekten und Tragwerksplanern. Das spart Ihnen Abstimmungsschleifen zwischen verschiedenen Büros, läuft vollständig digital und ist deutschlandweit verfügbar. Die Entscheidung über Ihr Verfahren trifft weiterhin die zuständige Behörde. Klären Sie in einer kostenlosen Erstberatung, welcher Weg für Ihr Dachgeschoss gilt.

Ihr Dachgeschoss hat Potenzial: Lassen Sie es jetzt von qualifizierten Architekten prüfen und genehmigungsfähig planen.