Welches Verfahren gilt für Ihren Dachausbau in Schleswig-Holstein?

Für die meisten Wohngebäude in Schleswig-Holstein gilt seit Juli 2024: Genehmigungsfreistellung statt Baugenehmigung, sofern der Ausbau planungsrechtlich zulässig ist. Mit der neuen Landesbauordnung, die im Juli 2024 in Kraft getreten ist, hat das Land den Dachausbau deutlich erleichtert. Bevor Sie über Verfahren nachdenken, steht jedoch eine andere Frage an erster Stelle: Darf an diesem Standort im Dach überhaupt Wohnraum entstehen?

Die Zulässigkeit hängt von der Lage Ihres Grundstücks ab. Im Gebiet eines Bebauungsplans entscheiden dessen Festsetzungen, zum Beispiel zur Zahl der Vollgeschosse oder zur Art der Nutzung. Ohne Bebauungsplan im bebauten Ortsteil muss sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen. Ein Ausbau innerhalb des bestehenden Dachvolumens erfüllt das in der Regel. Im Außenbereich gelten deutlich strengere Maßstäbe.

Ist die Zulässigkeit geklärt, greift die Erleichterung. Nach den einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH) zu genehmigungsfreien Vorhaben können die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich der einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) zur Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile in der Regel von der Genehmigungspflicht ausgenommen sein. Im Klartext: Wer im unbeplanten Innenbereich den Speicher zu Wohnraum umbaut und dabei eine Gaube setzt, stellt keinen Bauantrag mehr. Er reicht seine Unterlagen stattdessen bei der Gemeinde ein. Für ein typisches Einfamilienhaus in Kiel, Lübeck oder Flensburg ist das heute der Regelweg. Im Bebauungsplangebiet gilt die Freistellung ohnehin, wenn die Festsetzungen eingehalten werden.

Daraus ergeben sich vier mögliche Wege:

• Verfahrensfrei: nur Instandhaltung, Neueindeckung oder Dämmung ohne Nutzungsänderung
• Genehmigungsfreistellung: Wohngebäude im Bebauungsplangebiet mit eingehaltenen Festsetzungen oder im unbeplanten Innenbereich
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Außenbereich, Befreiung vom Bebauungsplan nötig oder die Gemeinde verlangt ein Verfahren
• Reguläres Baugenehmigungsverfahren: Sonderbauten

Eine verfahrensfreie Nutzungsänderung scheidet beim Dachausbau praktisch aus. Die LBO SH lässt sie nur zu, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige. Beim Wechsel vom Speicher zum Wohnraum stehen Rettungsweg, Raumhöhe und Belichtung jedoch neu auf dem Prüfstand.

Rechtsstand (November 2026): Grundlage ist die LBO SH in der Fassung vom 5. Juli 2024. Ausgelegt wird sie nach der Vollzugsbekanntmachung vom 3. März 2026. Eine weitere Novelle, nach der beim Dachausbau keine Abstandsflächen neu aufgerollt werden sollen, wurde am 18. Juni 2026 in erster Lesung im Landtag beraten. In Kraft ist sie nach derzeitigem Stand noch nicht.

Was müssen Sie bei der Genehmigungsfreistellung trotzdem einreichen?

Genehmigungsfrei heißt nicht prüfungsfrei. Bei der Freistellung gilt laut Landesministerium kein bauaufsichtliches Prüfprogramm. Alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen müssen trotzdem erfüllt sein. Die Verantwortung dafür liegt allerdings allein bei Bauherrschaft und Entwurfsverfasser, eine Behörde prüft sie nicht. In der Praxis umfassen die Bauvorlagen für einen Dachausbau typischerweise:

• Lageplan mit Grundstück und Bestandsgebäude
• Bauzeichnungen: Grundriss Dachgeschoss, Schnitte, Ansichten mit Gaube und Dachfenstern
• Baubeschreibung mit Angaben zur neuen Nutzung
• Nachweis der Standsicherheit für Decke, Treppenöffnung und Gaube
• Darstellung der Rettungswege und der Brandschutzmaßnahmen
• Nachweis zum Wärmeschutz nach dem Gebäudeenergiegesetz

Die Unterlagen muss ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellen, also etwa ein Architekt oder ein entsprechend berechtigter Ingenieur. Der Ablauf gliedert sich in vier Phasen.

Vorbereitung

Am Anfang steht die Bestandsaufnahme: Dachaufbau, Kehlbalkenlage, Raumhöhen und mögliche Rettungsfenster. Erst danach lohnt sich die Entwurfsplanung. Wer diese Reihenfolge umdreht, plant häufig eine Gaube, die den zweiten Rettungsweg gar nicht sicherstellt.

Antragstellung

Die vollständigen Bauvorlagen gehen bei der Gemeinde ein, nicht bei der Bauaufsicht. Mit dem Eingang beginnt die Wartefrist. Fehlen Unterlagen, verzögert sich der Fristbeginn.

Bearbeitung

Die Gemeinde hat einen Monat Zeit, sich gegen die Freistellung zu erklären und ein Genehmigungsverfahren zu verlangen. Sie kann auch vorher mitteilen, dass sie kein Verfahren durchführen will. In diesem Fall dürfen Sie früher beginnen.

Genehmigung bzw. Baubeginn

Erklärt sich die Gemeinde innerhalb der Frist nicht, dürfen Sie bauen. Einen Bescheid erhalten Sie nicht. Beachten Sie außerdem den Hinweis der Kieler Bauaufsicht: Nicht alles, was baurechtlich verfahrensfrei ist, ist auch nachbarrechtlich erlaubt.

Architekten-Tipp: Beauftragen Sie Handwerker erst für einen Termin nach Ablauf der Monatsfrist. Verlangt die Gemeinde doch ein Verfahren, stehen sonst bestellte Gauben und Treppen monatelang ungenutzt im Lager.

Wann ist ein Bauantrag trotz Freistellung die bessere Wahl?

Die Freistellung ist schneller, hat aber eine Schwachstelle: Sie bekommen keinen Bescheid, der die Zulässigkeit Ihres Ausbaus schriftlich dokumentiert. Die Bauherrschaft kann deshalb grundsätzlich auch bewusst ein Genehmigungsverfahren wählen. Ein Bauantrag lohnt sich vor allem in diesen Fällen:

• Die Bank verlangt für die Finanzierung einen behördlichen Nachweis über den neuen Wohnraum.
• Die Dachgeschosswohnung soll später verkauft oder als Eigentumswohnung aufgeteilt werden.
• Raumhöhe, Treppe oder Rettungsweg erreichen die Vorgaben nur knapp und erfordern eine Abweichung.
• Das Gebäude steht unter Denkmalschutz oder in einem Gebiet mit Gestaltungssatzung.

Gerade bei Grenzfällen im Bestand stärkt die LBO 2024 die Position der Bauherren. Nach den einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung Schleswig-Holstein über Abweichungen können bei bestehenden Gebäuden zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums Abweichungen in Betracht kommen, etwa wenn das Vorhaben sonst nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand verwirklicht werden kann. Die Behörde kann eine solche Abweichung also nicht nach Belieben verweigern. Liegen die Voraussetzungen vor, muss sie sie gewähren. Wenn etwa eine steile Bestandstreppe oder eine knappe Raumhöhe Ihr Projekt gefährdet, lässt sich darauf ein begründeter Antrag stützen. Gewährt wird die Abweichung allerdings nur auf Antrag, nicht stillschweigend.

Für das vereinfachte Verfahren gelten folgende Fristen:

• Die untere Bauaufsichtsbehörde (Kreis oder kreisfreie Stadt) prüft zunächst, ob die Unterlagen vollständig sind.
• Die Entscheidungsfrist beginnt erst drei Wochen nach Eingang des Bauantrags.
• Bleibt die Behörde nach Fristablauf untätig, kann eine Genehmigungsfiktion greifen. Der Antrag gilt dann kraft Gesetzes als genehmigt.
• Für die Planung sollten Sie mit drei bis vier Monaten ab Einreichung rechnen.

In Reetdach-Orten, auf den Inseln oder in historischen Altstädten wie Lübeck schreiben örtliche Gestaltungssatzungen häufig Gaubenform, Dachneigung und Materialien vor. Bei Baudenkmälern ist zusätzlich die Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich, und zwar unabhängig vom baurechtlichen Verfahren. Eine Bauvoranfrage in Schleswig-Holstein kann in solchen Fällen helfen, die Zulässigkeit vorab verbindlich zu klären.

Prüfen Sie den zweiten Rettungsweg, bevor Sie den Grundriss planen

Am zweiten Rettungsweg scheitern Dachausbauten am häufigsten, und hier entstehen die größten Kostensprünge. § 33 Abs. 1 LBO SH verlangt für Nutzungseinheiten in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie. Der zweite Weg kann eine weitere notwendige Treppe sein oder eine Stelle, die die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht. Der erste Rettungsweg ist bei Ihnen meist die vorhandene Treppe. Für den zweiten kommt in der Regel ein Fenster in Frage, an das die Feuerwehr ihre Leiter anlegt. Ob Ihr Dachfenster dafür genügt, hängt von wenigen, aber harten Maßen ab.

Rettungsweg-Selbstcheck in fünf Punkten (Maßstäbe nach der LBO SH):

1. Lichte Öffnung: mindestens 0,90 × 1,20 m. Maßgeblich ist die tatsächliche Öffnung, nicht die Größenangabe im Produktkatalog.
2. Brüstungshöhe im Raum: höchstens 1,20 m über dem Fußboden.
3. Lage im Dach: Bei Dachfenstern und Gauben darf die Unterkante oder ein davorliegender Austritt horizontal höchstens 1 m von der Traufkante entfernt sein.
4. Höhe über Gelände: Liegt die Brüstung mehr als 8 m über dem Gelände, reichen tragbare Leitern nicht mehr aus, und es gelten zusätzliche Anforderungen.
5. Zugänglichkeit: Die Feuerwehr muss die Anleiterstelle vom Grundstück aus erreichen und die Leiter sicher aufstellen können.

Fällt ein Punkt durch, bleiben als Lösungen meist eine neue Gaube mit Rettungsfenster, ein Fenster mit Austritt oder eine Außentreppe. Die Preisunterschiede zwischen diesen Lösungen sind erheblich.

Architekten-Tipp: Messen Sie vor jeder Fensterbestellung den horizontalen Abstand zwischen geplanter Fensterunterkante und Traufe. Wenige Zentimeter zu viel machen aus einem günstigen Dachfenster eine teure Gaubenlösung.

Welche Anforderungen gelten für Raumhöhe, Statik und Brandschutz?

Neben dem Rettungsweg entscheiden drei technische Schwellen darüber, ob aus dem Dachboden genehmigungsfähiger Wohnraum wird:

• Lichte Raumhöhe: Im Dachgeschoss genügen nach der LBO SH 2024 2,20 m statt der früher genannten 2,30 m. Diese Höhe muss nach üblicher Systematik über mindestens der Hälfte der Grundfläche erreicht werden. Flächen unter 1,50 m bleiben dabei außer Betracht.
• Tragfähigkeit: Für mehr Nutzlast, Estrich, Trennwände, Treppenöffnung und Gaube ist ein Standsicherheitsnachweis nötig.
• Brandschutz: Trennwände sind nach der LBO SH bis zur Rohdecke und im Dachraum bis unter die Dachhaut zu führen.
• Gebäudeklasse: Liegt der Fußboden des obersten Aufenthaltsraums nach dem Ausbau höher als 7 m, kann das Gebäude in Gebäudeklasse 4 rutschen. Dann steigen die Anforderungen an Bauteile und Treppenraum.

Bestehende Bauteile genießen dabei Bestandsschutz. Alles, was neu eingebaut wird, muss jedoch dem aktuellen Recht entsprechen. Wie stark das ins Gewicht fällt, hängt vor allem von der Hausart ab.

Einfamilienhaus

Erweitern Sie die bestehende Wohnung, entfällt meist die aufwendige Brandschutztrennung zwischen den Geschossen. Planen Sie dagegen eine Einliegerwohnung, entsteht eine eigene Nutzungseinheit mit eigenen Anforderungen an Trennwände und Decke. Alte Kehlbalkenlagen sind häufig nur als Speicherdecke bemessen. In Küstennähe kommen bei neuen Gauben zudem höhere Windlasten hinzu.

Mehrfamilienhaus

Beim Gründerzeithaus in Kiel oder Lübeck ist der mögliche Wechsel der Gebäudeklasse der zentrale Kostentreiber. Für Bestandsgebäude, die durch einen Dachausbau zu Gebäudeklasse 4 werden, sieht das Änderungsgesetz zur LBO Erleichterungen bei den Brandwänden vor. In Eigentümergemeinschaften braucht der Ausbau zusätzlich einen Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Das ist oft der größere Engpass als das Baurecht.

Was kostet ein Dachausbau in Schleswig-Holstein?

Ein vollständiger Dachausbau kostet in der Regel 800,– bis 1.500,– € pro Quadratmeter. Die größten Kostenrisiken liegen beim Rettungsweg und bei der Statik, nicht bei der Genehmigung. Mit diesen Spannen können Sie rechnen:

• Gesamtausbau 50 m²: 40.000,– bis 75.000,– €
• Satteldachgaube: 8.000,– bis 12.000,– €
• Statik: 800,– bis 2.000,– €
• Treppe mit Deckendurchbruch: 3.000,– bis 8.000,– €
• Neues Rettungsfenster: 4.000,– bis 10.000,– €
• Fenster mit Austritt: 8.000,– bis 20.000,– €
• Außentreppe als zweiter Rettungsweg: ab 20.000,– €

Die Honorare für Entwurf und Bauvorlagen orientieren sich an der HOAI. Hinzu kommen Verwaltungsgebühren, die sich nach Verfahren und Bauwert richten.

An anderer Stelle spart die LBO 2024 spürbar Geld. Nach den einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH) über notwendige Stellplätze kann die Stellplatzpflicht entfallen, wenn bei einem bestehenden Gebäude Wohnraum durch den Ausbau des Dachraums geschaffen wird. Wer im Dach eine zusätzliche Wohnung einrichtet, muss also keinen neuen Pkw-Stellplatz nachweisen und auch keine Ablöse zahlen. In dicht bebauten Lagen wie der Kieler Innenstadt entscheidet das oft über die Wirtschaftlichkeit. Ob zusätzlich Fahrradabstellplätze verlangt werden, sollten Sie im Mehrfamilienhaus vorab klären.

Rechenbeispiel Einfamilienhaus im Kieler Innenbereich, 50 m² Einliegerwohnung mit Gaube:

• Verfahren: Genehmigungsfreistellung, kein Stellplatznachweis
• Zusätzlicher Aufwand: Brandschutztrennung, Rettungsfenster, Statik für Decke und Gaube
• Gesamtbudget: rund 50.000,– bis 90.000,– €

Was droht, wenn der Dachausbau ohne Freistellung oder Genehmigung erfolgt?

Ein ohne Verfahren ausgebautes Dachgeschoss fällt meist erst später auf: beim Hausverkauf, bei der Wertermittlung durch die Bank oder nach einem Hinweis aus der Nachbarschaft. Die Folgen reichen vom Baustopp bis zur Nutzungsuntersagung.

• Stilllegung der Baustelle durch die Bauaufsicht
• Untersagung der Wohnnutzung, im Regelfall bei erheblichen Mängeln wie einem fehlenden Rettungsweg
• Bußgeld, das je nach Schwere bis 50.000,– € reichen kann
• Probleme mit Finanzierung, Verkauf und Versicherungsschutz
• Teure nachträgliche Umbauten am Rettungsweg

Eine nachträgliche Legalisierung ist möglich, wenn der Ausbau zulässig ist und die Anforderungen erfüllt. Einen Anspruch darauf gibt es jedoch nicht. Ob Ihr konkreter Fall auf diesem Weg geordnet werden kann, sollten Sie im Zweifel mit einem Rechtsanwalt klären.

Wie unterstützt Planeco Building Ihren Dachausbau in Schleswig-Holstein?

Planeco Building ist ein spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge und begleitet Dachausbauten von der Machbarkeitsprüfung bis zur Einreichung. Das gilt für die Einliegerwohnung im Einfamilienhaus, das Kinderzimmer im Spitzboden ebenso wie für die neue Dachgeschosswohnung im Mehrfamilienhaus. Aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen wissen unsere erfahrenen Architekten, an welchen Punkten Dachausbauten typischerweise hängen bleiben. Unsere Leistungen im Überblick:

• Machbarkeitsprüfung: planungsrechtliche Zulässigkeit, Wahl des Verfahrens, Rettungsweg-Check
• Bauvorlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und Lageplan durch bauvorlageberechtigte Architekten
• Statik: Standsicherheitsnachweis für Decke, Treppenöffnung und Gaube durch hauseigene Tragwerksplaner
• Einreichung und Nachverfolgung: bei der Gemeinde oder der unteren Bauaufsichtsbehörde, inklusive Kommunikation bei Rückfragen

Die Unterlagen erstellen wir in 14 bis 21 Tagen, vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vor. Wir garantieren vollständige und genehmigungsfähige Unterlagen. Ob die Gemeinde ein Verfahren verlangt und wie die Bauaufsicht entscheidet, liegt dagegen bei der Behörde. Bauausführung, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und denkmalrechtliche Abstimmungen vor Ort bleiben bei Ihnen oder den jeweiligen Fachbeteiligten. Investoren mit mehreren Bestandsobjekten in Kiel oder Lübeck lassen das Ausbaupotenzial ihres Portfolios gebündelt prüfen, einschließlich Gebäudeklasse und Brandschutz.

Fazit: Dachausbau in Schleswig-Holstein sicher umsetzen mit Planeco Building

Seit der LBO 2024 ist der Dachausbau in Schleswig-Holstein im Bebauungsplangebiet und im unbeplanten Innenbereich meist genehmigungsfrei. Weniger Pflichten bedeutet das nicht: Bauvorlagen, ein bauvorlageberechtigter Planer und die Monatsfrist der Gemeinde bleiben, und die Verantwortung für Rettungsweg, Statik und Brandschutz liegt vollständig bei Ihnen. Wer zuerst die Zulässigkeit und den zweiten Rettungsweg prüft und erst danach Grundriss und Gaube plant, vermeidet die teuersten Fehler. Wer für Bank oder Verkauf einen Bescheid braucht, wählt bewusst den Bauantrag.

Planeco Building übernimmt Machbarkeitsprüfung, Bauzeichnungen, Statik und Einreichung aus einer Hand. Der Vorteil: Rettungsweg, Tragwerk und Verfahrenswahl werden von Anfang an zusammen geplant, vollständig digital und mit der Erfahrung aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen. Nutzen Sie die kostenlose Erstberatung, um zu klären, welcher Weg für Ihren Dachausbau der richtige ist.

Lassen Sie Ihren Dachausbau jetzt von erfahrenen Architekten prüfen und sichern Sie sich Ihre kostenlose Erstberatung bei Planeco Building.