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Was ist ein Schwarzbau und wann liegt er vor?

Ein Schwarzbau liegt vor, wenn ein Gebäude, Anbau, eine bauliche Veränderung oder eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde oder wenn der tatsächliche Bau von den genehmigten Plänen abweicht. Dabei geht es keineswegs nur um große Neubauten. Auch kleinere Vorhaben können genehmigungspflichtig sein und werden schnell zu einem Problem, wenn das zuständige Bauamt davon erfährt.

Typische Beispiele für Schwarzbauten sind:

• Carports und Garagen, die die zulässige Größe für verfahrensfreie Vorhaben überschreiten und trotzdem ohne Baugenehmigung errichtet wurden
• Anbauten wie Wintergärten oder überdachte Terrassen, die außerhalb des Baufensters liegen und über eine Befreiung legitimiert werden müssen
• Nutzungsänderungen (z. B. Wohnraum zu Gewerbe)
• Gartenhäuser, die örtliche Vorgaben nicht einhalten
• Balkone oder Balkonerweiterungen, die außerhalb des Baufensters liegen und über eine Befreiung legitimiert werden müssen

Auch verfahrensfreie Bauten können zu Schwarzbauten werden, wenn sie geltende Bauvorschriften missachten – etwa hinsichtlich Maximalfläche, Standort oder Nutzungsart. Das bedeutet: Selbst wenn für den Bau keine Genehmigung nötig war, kann er illegal sein.

Welche Strafen drohen bei einem Schwarzbau?

Wer ohne Baugenehmigung baut, muss mit erheblichen Konsequenzen rechnen. Das zuständige Bauamt kann verschiedene Maßnahmen ergreifen, abhängig von der Schwere des Verstoßes und den örtlichen Gegebenheiten:

• Bußgeld: Je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes drohen Bußgelder bis zu 500.000,–€. Die Höhe richtet sich nach Art und Maß des Missstands.
• Nutzungsuntersagung und Baustopp: Bei laufenden Bauarbeiten kann die Behörde einen sofortigen Baustopp verhängen. Ist das Gebäude bereits genutzt, droht eine Nutzungsuntersagung. Das bedeutet, dass Sie die Räume nicht mehr bewohnen oder gewerblich nutzen dürfen, bis die Rechtslage geklärt ist.
• Abriss oder Rückbau: Im schlimmsten Fall ordnet die Baubehörde den Abriss an – auf Ihre Kosten. Diese Maßnahme kommt jedoch nur zum Einsatz, wenn eine nachträgliche Genehmigung ausgeschlossen ist und bauliche Anpassungen nicht möglich sind.

Wichtig: Für Schwarzbauten gibt es keine Verjährungsfrist. Die Behörde kann theoretisch auch nach Jahrzehnten noch einschreiten. Frühzeitige fachliche Beratung hilft, Strafen zu vermeiden und Lösungen zu finden.

Schwarzbau nachträglich genehmigen: Ablauf und Voraussetzungen

Die gute Nachricht: In vielen Fällen lässt sich ein Schwarzbau nachträglich legalisieren. Entscheidend ist, dass das Gebäude alle heute geltenden Bauvorschriften erfüllt – nicht die zum Zeitpunkt der Errichtung. Das bedeutet: Selbst ein jahrzehntealter Bau muss den aktuellen Standards entsprechen, um heute genehmigt zu werden.

Der Ablauf einer nachträglichen Genehmigung:

1. Bestandsaufnahme: Erfassung des Ist-Zustands durch einen qualifizierten Architekten oder Sachverständigen, der alle relevanten Maße und Gegebenheiten dokumentiert.
2. Prüfung der Genehmigungsfähigkeit: Abgleich mit aktuellen Bauvorschriften – dazu gehören Abstandsflächen, Statik, Brandschutz, Bebauungsplan und weitere örtliche Vorgaben.
3. Erstellung der Bauunterlagen: Grundrisse, Lagepläne, technische Nachweise – vollständig und fachgerecht aufbereitet für die Einreichung beim Bauamt.
4. Einreichung beim Bauamt: Der Antrag wird durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser eingereicht, der die rechtliche Verantwortung übernimmt.
5. Bauliche Anpassungen: Falls erforderlich, müssen Änderungen vorgenommen werden, um die Genehmigungsfähigkeit herzustellen – etwa Rückbau einzelner Elemente oder Nachrüstung von Brandschutz.

Wichtig: Eine nachträgliche Genehmigung ist nur möglich, wenn der Bau formell illegal ist (fehlende Genehmigung), aber materiell legal (entspricht den Vorschriften). Erfüllt das Gebäude die Vorschriften nicht, sind Anpassungen nötig.

Wann ist eine nachträgliche Genehmigung nicht möglich?

Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht in jedem Fall möglich. Ausgeschlossen ist sie insbesondere dann, wenn grundlegende baurechtliche Anforderungen nicht erfüllt werden können:

• Verstoß gegen den Bebauungsplan: Das Gebäude entspricht z. B. nicht der zulässigen Gebäudeart oder überschreitet die festgesetzte Grundflächenzahl.
• Abstandsflächen nicht einhaltbar: Erforderliche Abstände zu Nachbargrundstücken können auch durch bauliche Änderungen nicht hergestellt werden.
• Statische Sicherheit: Die Tragfähigkeit des Gebäudes ist nicht nachweisbar oder lässt sich nicht wirtschaftlich herstellen.
• Brandschutzanforderungen: Notwendige Brandschutzmaßnahmen sind technisch nicht umsetzbar oder mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden.
• Fehlende Erschließung: Keine ordnungsgemäße Anbindung an öffentliche Verkehrsflächen oder Ver- und Entsorgungsnetze vorhanden.

Kosten einer nachträglichen Baugenehmigung

Die Kosten für eine nachträgliche Baugenehmigung setzen sich aus mehreren Posten zusammen und liegen in der Regel höher als bei einem regulären Bauantrag:

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Schwarzbau beim Immobilienkauf: Risiken für Käufer

Wer eine Immobilie kauft, sollte unbedingt prüfen, ob alle Gebäudeteile genehmigt sind. Ein Schwarzbau kann erhebliche finanzielle und rechtliche Risiken mit sich bringen und der Käufer haftet nach dem Kauf für die Legalisierung:

• Keine Finanzierung: Banken verweigern oft Kredite bei bekannten Schwarzbauten oder kürzen den Beleihungswert erheblich
• Volle Haftung: Der Käufer trägt alle Kosten für die nachträgliche Genehmigung oder bauliche Anpassungen
• Erheblicher Wertverlust: Der Verkehrswert der Immobilie sinkt deutlich, was spätere Verkäufe erschwert
• Rückbau droht: Im schlimmsten Fall ordnet das Bauamt den Abriss an – auf Kosten des neuen Eigentümers

So erkennen Sie einen Schwarzbau vor dem Kauf:

• Fordern Sie Einsicht in die vollständige Bauakte beim zuständigen Bauamt
• Vergleichen Sie genehmigte Pläne mit dem tatsächlichen Zustand bei der Besichtigung
• Befragen Sie den Verkäufer gezielt zu allen baulichen Veränderungen seit Erteilung der Baugenehmigung
• Ziehen Sie bei Zweifeln einen Sachverständigen zur Besichtigung hinzu

Wichtig: Verkäufer haben eine Aufklärungspflicht. Verschweigen Sie bewusst einen Schwarzbau, können Käufer Schadensersatz fordern oder den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Schwarzbau nachträgliche Baugenehmigung: Planeco Building unterstützt Sie

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