Für eine Dachgaube in Hessen brauchen Sie keine klassische Baugenehmigung. Das ist die kurze Antwort – aber sie ist nur die halbe Wahrheit. Denn „baugenehmigungsfrei" bedeutet in Hessen nicht „ohne jede Pflicht". Nach § 63 der Hessischen Bauordnung (HBO) sind Dachgauben zwar von der Genehmigungspflicht befreit, unterliegen aber einer Mitteilungspflicht – mit konkreten Unterlagen, Fristen und Eigenverantwortung für die Einhaltung aller Bauvorschriften. Wer das übersieht, riskiert Bußgelder, Nachgenehmigungen oder im schlimmsten Fall den Rückbau. Dieser Ratgeber erklärt, was das Mitteilungsverfahren konkret bedeutet, welche Unterlagen Sie brauchen, wann doch ein reguläres Genehmigungsverfahren erforderlich wird – und was die HBO-Novelle 2025 für Ihr Vorhaben ändert.

Baugenehmigung oder Mitteilung – was gilt für Dachgauben in Hessen?

Die Hessische Bauordnung listet in der Anlage zu § 63 HBO unter Abschnitt I, Nr. 1.16 Dachgauben ausdrücklich als baugenehmigungsfreie Vorhaben auf. Die Bauaufsicht Frankfurt bestätigt: Diese Einordnung gilt unabhängig von der Gebäudeklasse – also sowohl für das Einfamilienhaus als auch für ein Mehrfamilienhaus mit bis zu fünf Vollgeschossen.

Was viele Bauherren nicht wissen: Hessen nimmt damit eine Sonderstellung unter den Bundesländern ein. In Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen gelten für Dachgauben teils deutlich strengere Genehmigungspflichten mit Maßbeschränkungen und formellen Baugenehmigungsverfahren. In Hessen reicht stattdessen eine Mitteilung nach § 63 HBO – vorausgesetzt, alle Bauvorschriften werden eingehalten.

Das Entscheidende: Baugenehmigungsfrei heißt nicht regelungsfrei. Die Verantwortung für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt vollständig beim Bauherrn. Die Behörde prüft nicht vorab – sie kann aber nachträglich einschreiten, wenn Verstöße festgestellt werden.

Was die HBO-Novelle 2025 für Dachgauben ändert

Mit dem sogenannten „Baupaket I" hat der Hessische Landtag im Oktober 2025 die HBO grundlegend reformiert. Für Dachgauben-Projekte sind folgende Änderungen direkt relevant:

• Reduzierter Mindestabstand: Der Mindestabstand zur Nachbargrenze wurde von 3,0 m auf 2,5 m gesenkt – das schafft mehr Spielraum bei der Abstandsflächenberechnung.
• Keine Stellplatzpflicht bei Dachausbau: Wer im Bestand ein Dachgeschoss ausbaut, muss keine zusätzlichen Stellplätze nachweisen.
• Reduzierte Raumhöhe: Bei Umnutzungen genügt eine lichte Raumhöhe von 2,20 m statt der bisherigen 2,40 m – relevant, wenn die Gaube Teil eines Dachausbaus ist.
• Erleichterte Brandschutzanforderungen: Bei Dachgeschossausbauten gelten für bestehende Bauteile (tragende Wände, Decken, Treppen) erleichterte Anforderungen.
• Genehmigungsfiktion: Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung nach drei Monaten automatisch als erteilt, wenn keine Entscheidung erfolgt.
• Digitale Einreichung: Seit August 2025 können Mitteilungen über das Bauportal Hessen digital eingereicht werden.

Das Mitteilungsverfahren nach § 63 HBO – Schritt für Schritt

Das Mitteilungsverfahren ist kein vereinfachter Bauantrag, aber auch keine formlose Anzeige. Es folgt einem klaren Ablauf mit verbindlichen Fristen:

1. Planung und Unterlagen erstellen: Bauzeichnungen, Lageplan, Abstandsflächennachweis und Baubeschreibung werden von einem qualifizierten Planer erstellt. Für die Mitteilung selbst ist formal keine Bauvorlageberechtigung vorgeschrieben – die Unterlagen müssen aber prüffähig sein, was in der Praxis eine Fachkraft erfordert.
2. Mitteilung einreichen: Das amtliche Formular BAB 33 wird zusammen mit allen Unterlagen bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht – seit August 2025 auch digital über das Bauportal Hessen.
3. 14-Tage-Frist abwarten: Die Behörde hat zwei Wochen Zeit, um zu prüfen, ob ein reguläres Genehmigungsverfahren erforderlich ist. Die Frist beginnt erst mit dem Eingang aller erforderlichen Unterlagen – unvollständige Einreichungen verzögern den Start der Frist.
4. Baubeginn: Sie können mit dem Bau beginnen, sobald Sie eine Bestätigung der Behörde erhalten haben oder die 14-Tage-Frist ohne Rückmeldung abgelaufen ist.

Wichtig zu den Gebühren: Für die Mitteilung nach § 63 HBO fallen keine Behördengebühren an. Kosten entstehen ausschließlich für die Erstellung der Planungsunterlagen und – falls erforderlich – für statische Berechnungen.

Welche Unterlagen werden für die Mitteilung benötigt?

Der Aufwand für die Unterlagenerstellung ist mit einem regulären Bauantrag vergleichbar. Folgende Dokumente sind in der Regel erforderlich:

• Formular BAB 33: Das amtliche Mitteilungsformular für baugenehmigungsfreie Vorhaben nach § 63 HBO
• Lageplan/Liegenschaftsplan: Aktueller amtlicher Lageplan mit Eintragung des geplanten Vorhabens
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten der geplanten Gaube im Maßstab 1:100
• Bau- und Nutzungsbeschreibung: Beschreibung des Vorhabens, der verwendeten Materialien und der geplanten Nutzung
• Abstandsflächennachweis: Rechnerischer Nachweis der Einhaltung der Abstandsflächen nach § 6 HBO
• Freiflächenplan: Darstellung der Grundstückssituation mit Bemaßung
• Standsicherheitsnachweis: Bei größeren Gauben oder wenn die Dachkonstruktion statisch relevant verändert wird – mehr dazu im nächsten Abschnitt

Wenn Sie gleichzeitig das Dachgeschoss ausbauen möchten, kann eine Nutzungsänderung vom Dachboden zu Wohnraum erforderlich werden – das ist ein separates Verfahren, das parallel geplant werden sollte.

Wann ist ein Standsicherheitsnachweis erforderlich?

Nicht jede Dachgaube erfordert eine vollständige statische Berechnung. Bei kleinen Schleppgauben bis etwa 1,5 m Breite, die in eine bestehende, unveränderte Dachkonstruktion eingebaut werden, akzeptieren viele Bauämter die handwerkliche Bemessung durch einen Zimmerermeister. Bei Gauben ab ca. 2–3 m Breite oder wenn tragende Dachsparren entfernt werden müssen, ist ein formeller Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker in der Regel unumgänglich. Die Kosten dafür liegen je nach Umfang bei ab 800,– € netto.

Abstandsflächen bei Dachgauben – die Drittelregel nach § 6 HBO

Die Abstandsflächenberechnung ist der technisch komplexeste Aspekt beim Bau einer Dachgaube in Hessen. § 6 HBO regelt, wie Dachaufbauten auf die Wandhöhe – und damit auf die erforderlichen Abstandsflächen – angerechnet werden. Das Ergebnis hängt von der Breite der Gaube im Verhältnis zur darunterliegenden Außenwand ab:

• Gaubenbreite unter einem Fünftel der Außenwandbreite: Die Gaube bleibt bei der Abstandsflächenberechnung vollständig unberücksichtigt.
• Gaubenbreite zwischen einem Fünftel und der Hälfte der Außenwandbreite (bei Dachneigung bis 45°): Die Gaube wird zu einem Drittel auf die Wandhöhe angerechnet.
• Gaubenbreite über der Hälfte der Außenwandbreite oder Gaube in Verlängerung der Außenwand: Die Gaube wird vollständig als Außenwand angerechnet.

Praktisches Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus mit einer Außenwandbreite von 9 m darf eine Gaube bis zu 1,80 m breit sein, ohne die Abstandsflächen zu beeinflussen. Eine Gaube zwischen 1,80 m und 4,50 m Breite wird zu einem Drittel angerechnet. Erst ab 4,50 m Breite wird sie wie eine vollständige Außenwand behandelt.

Wichtig: Die Baugenehmigungsfreiheit ändert nichts an der Pflicht zur Einhaltung der Abstandsflächen. Durch die HBO-Novelle 2025 wurde der Mindestabstand zur Nachbargrenze von 3,0 m auf 2,5 m reduziert – das gibt mehr Spielraum, löst aber nicht alle Abstandsflächenprobleme. Wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden können, ist ein Abweichungsantrag erforderlich, für den in der Regel die schriftliche Zustimmung des betroffenen Nachbarn benötigt wird.

Wann doch eine Baugenehmigung erforderlich ist

Die Genehmigungsfreiheit nach § 63 HBO gilt nur, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. In folgenden Fällen kann trotzdem ein reguläres Baugenehmigungsverfahren notwendig werden:

• Denkmalgeschützte Gebäude: Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden in Gesamtanlagen ist zusätzlich eine denkmalrechtliche Genehmigung nach § 16 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes erforderlich – unabhängig vom Mitteilungsverfahren.
• Bebauungsplan-Konflikte: Wenn ein gültiger Bebauungsplan Dachaufbauten ausschließt, einschränkt oder spezifische Festsetzungen zu Gaubenform, -größe oder -material enthält, kann die Genehmigungsfreiheit entfallen.
• Örtliche Gestaltungssatzungen: Viele hessische Kommunen haben Gestaltungssatzungen, die Dachgauben unabhängig von § 63 HBO in Form, Material und Größe einschränken können.
• Abstandsflächenprobleme ohne Nachbarzustimmung: Wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden und der Nachbar keine Zustimmung erteilt, ist ein Abweichungsantrag im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens erforderlich.
• Komplexe Bauvorhaben: Bei umfangreichen Umbaumaßnahmen, die über die reine Gaube hinausgehen, kann die Bauaufsicht innerhalb der 14-Tage-Frist ein reguläres Verfahren anordnen.

Falls Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben unter die Genehmigungsfreiheit fällt, kann eine Bauvoranfrage in Hessen vorab Klarheit schaffen. Die Kosten dafür liegen in der Regel bei 100,– bis 300,– € netto.

Was kostet eine Dachgaube in Hessen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus Baukosten, Planungskosten und – in Sonderfällen – Behördengebühren zusammen. Für die Mitteilung nach § 63 HBO fallen keine Behördengebühren an.

Baukosten nach Gaubenart

• Schleppgaube ca. 1,5 m: ab ca. 3.500,– €
• Schleppgaube ca. 3–4 m: ca. 6.000,– bis 10.000,– €
• Flachdachgaube ca. 3–5 m: ca. 7.000,– bis 12.000,– €
• Satteldachgaube ca. 2–3 m: ca. 5.000,– bis 9.000,– €
• Große Gaube ab 6 m: ab ca. 12.000,– €

Planungskosten

• Architektenhonorar für Bauzeichnungen und Mitteilungsunterlagen: ab 1.500,– € netto
• Statische Berechnungen (bei größeren Gauben): ab 800,– € netto – mehr zu den Statikerkosten
• Behördengebühren Mitteilung: 0,– € (gebührenfrei nach § 63 HBO)
• Behördengebühren bei regulärem Genehmigungsverfahren: ca. 200,– bis 1.000,– € netto

Zwei typische Kostenszenarien

Szenario 1 – Einfache Schleppgaube (3 m) ohne Bebauungsplan-Konflikte: Planungskosten ca. 1.500,– bis 2.000,– € netto, keine Statik erforderlich, keine Behördengebühren, Baukosten ca. 6.000,– bis 10.000,– €. Gesamtkosten: ca. 7.500,– bis 12.000,– €. Verfahrensdauer: ca. 14 Tage nach vollständiger Einreichung.

Szenario 2 – Große Gaube (5 m) mit Abstandsflächenproblem: Planungskosten ca. 2.000,– bis 2.500,– € netto, Statik ca. 800,– bis 1.500,– € netto, Abweichungsantrag und Behördengebühren ca. 200,– bis 600,– € netto, Baukosten ca. 10.000,– bis 15.000,– €. Gesamtkosten: ca. 13.000,– bis 19.600,– €. Verfahrensdauer: 2–3 Monate, wenn ein reguläres Genehmigungsverfahren angeordnet wird.

Risiken bei fehlender Mitteilung

Wer eine Dachgaube ohne Mitteilung baut, geht ein kalkulierbares, aber vermeidbares Risiko ein. Auch wenn die Bauaufsicht nicht aktiv kontrolliert, kann sie durch Nachbarhinweise, Luftbildauswertungen oder Begehungen auf nicht gemeldete Baumaßnahmen aufmerksam werden. Die möglichen Konsequenzen:

• Nachgenehmigung: In der Regel wird zunächst eine nachträgliche Mitteilung oder Genehmigung gefordert. Die Kosten dafür liegen bei ca. 200,– bis 600,– € netto.
• Bußgelder: Bei schwerwiegenden Verstößen sind Bußgelder von 1.000,– bis 10.000,– € möglich.
• Rückbau: Wenn die Genehmigungsfähigkeit nicht herstellbar ist – etwa weil die Abstandsflächen dauerhaft verletzt werden – kann die Bauaufsicht den Rückbau anordnen.
• Immobilienwert und Versicherung: Nicht gemeldete Baumaßnahmen können bei einem Verkauf oder Versicherungsfall zu erheblichen Problemen führen, wenn die tatsächliche Bausubstanz von den genehmigten Unterlagen abweicht.

Dachgaube in Hessen professionell planen

Auch wenn das Mitteilungsverfahren nach § 63 HBO kein klassisches Genehmigungsverfahren ist, erfordert es prüffähige Unterlagen, eine korrekte Abstandsflächenberechnung und – je nach Gaubenbreite und Dachkonstruktion – einen Statiker. Planeco Building begleitet Bauherren in Hessen von der ersten Machbarkeitseinschätzung bis zur vollständigen Einreichung der Mitteilungsunterlagen. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und einem Team aus Architekten, Statikern und Genehmigungsexperten übernehmen wir die gesamte Koordination – damit Sie sich auf Ihr Bauvorhaben konzentrieren können.

Wenn Ihre Dachgaube Teil eines umfassenderen Dachausbaus ist oder wenn durch den Ausbau neuer Wohnraum entsteht, der bisher anders genutzt wurde, sollten Sie frühzeitig prüfen, ob eine Nutzungsänderung erforderlich wird. Planeco Building klärt das im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung – bevor Sie in die Planung investieren.