Der Dachboden birgt oft ungenutztes Potenzial: Mit einer Dachgaube schaffen Sie zusätzlichen Wohnraum, mehr Licht und steigern zugleich den Wert Ihrer Immobilie. In Hessen gelten dabei spezielle Regelungen, die Bauherren oft überraschen: Dachgauben sind hier nicht klassisch genehmigungspflichtig, sondern fallen unter die baugenehmigungsfreien Vorhaben mit Mitteilungspflicht nach § 63 HBO. Diese Erleichterung ermöglicht es, zeitnah mit der Umsetzung zu beginnen – sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.

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Wie blickt das Baurecht auf das Thema Dachgaube?

Dachgauben gelten bauordnungsrechtlich als Dachaufbauten, die das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes nachhaltig verändern. Im Gegensatz zu einem einfachen Dachfenster durchbricht eine Gaube die ursprüngliche Dachkontur und bildet einen eigenständigen Baukörper mit eigenem Dach, seitlichen Wangen und einer Stirnseite mit Fenstern. Diese bauliche Veränderung der äußeren Gebäudehülle macht Dachgauben in den meisten Bundesländern genehmigungspflichtig.

Die Hessische Bauordnung (HBO) behandelt Dachgauben jedoch anders als andere Landesbauordnungen: Sie werden als untergeordnete Aufbauten auf dem Dach eines bestehenden Gebäudes konzipiert und rechtlich ähnlich wie Loggien oder Dachterrassen behandelt. Diese Kategorisierung führt zu erheblichen Verfahrenserleichterungen für Bauherren in Hessen.

Dachgaube ohne Baugenehmigung – welche Regeln gelten in Hessen?

In Hessen sind Dachgauben nach § 63 HBO als baugenehmigungsfreie Vorhaben eingestuft. Dies bedeutet konkret:

• Keine förmliche Baugenehmigung erforderlich
• Mitteilungspflicht gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
• Unabhängig von der Gebäudeklasse – die Regelung gilt für alle Haustypen gleichermaßen
• Eigenverantwortung des Bauherrn für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften

Diese Sonderstellung macht Hessen zu einem der bauherrenfreundlichsten Bundesländer beim Thema Dachgaube-Baugenehmigung. Während in anderen Bundesländern oft monatelange Genehmigungsverfahren durchlaufen werden müssen, können Sie in Hessen deutlich schneller mit der Umsetzung beginnen.

Wann brauche ich eine Baugenehmigung für meine Dachgaube in Hessen?

Obwohl Dachgauben in Hessen grundsätzlich baugenehmigungsfrei sind, gibt es Ausnahmen, die ein reguläres Baugenehmigungsverfahren erforderlich machen können:

1. Denkmalgeschützte Gebäude: Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz oder befindet sich in einem denkmalgeschützten Ensemble, ist zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich
2. Bebauungsplan-Konflikte: Wenn der Bebauungsplan Dachaufbauten ausdrücklich untersagt oder spezielle Gestaltungsvorgaben macht
3. Abstandsflächenprobleme: Falls die erforderlichen Abstandsflächen nach § 6 HBO nicht eingehalten werden können
4. Komplexe Bauvorhaben: Bei umfangreichen Dachsanierungen oder wenn die Gaube Teil eines größeren Umbaus ist

In diesen Fällen prüft die Bauaufsichtsbehörde innerhalb der zweiwöchigen Mitteilungsfrist, ob ein reguläres Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss. Erhalten Sie keine gegenteilige Erklärung, können Sie mit der Bauausführung beginnen.

Welche Konsequenzen drohen bei Verstoß?

Auch wenn Dachgauben in Hessen baugenehmigungsfrei sind, müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Bei Verstößen kann die Bauaufsichtsbehörde verschiedene Maßnahmen anordnen. In der Regel wird zunächst eine Nachgenehmigung gefordert, die zwischen 200,– € und 600,– € kostet. Bei schwerwiegenden Mängeln sind jedoch auch Bußgelder von 1.000,– € bis 10.000,– € möglich. In extremen Fällen kann sogar ein Rückbau angeordnet werden, wenn die Genehmigungsfähigkeit nicht herstellbar ist.

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Welche Unterlagen benötige ich für die Genehmigung meiner Dachgaube?

Für das Mitteilungsverfahren nach § 63 HBO sind folgende Unterlagen bei der zuständigen Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde einzureichen:

• Formular BAB 33: "Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben nach § 63 HBO"
• Aktueller Liegenschaftsplan des Grundstücks
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten der geplanten Gaube
• Bau- und Nutzungsbeschreibung in formloser Form
• Abstandsflächennachweis nach § 6 HBO
• Freiflächenplan zur Darstellung der Grundstückssituation

Seit dem 19. August 2025 können Mitteilungen auch digital über das Bauportal Hessen eingereicht werden. Dies beschleunigt die Bearbeitung und eliminiert Papierkrieg. Die neuen PDF-Formulare können mit Adobe Acrobat Reader ausgefüllt, gespeichert und direkt online übermittelt werden.

Schritt für Schritt zur Dachgaube-Baugenehmigung in Hessen

Das Verfahren für eine Dachgaube in Hessen gliedert sich in fünf übersichtliche Schritte:

1. Planung erstellen: Beauftragung eines qualifizierten Architekten für die Erstellung der Bauzeichnungen und technischen Nachweise
2. Unterlagen zusammenstellen: Vollständige Zusammenstellung aller erforderlichen Dokumente nach dem aktuellen Bauvorlagenerlass
3. Mitteilung einreichen: Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder Gemeinde – digital oder in Papierform
4. Wartefrist abwarten: Zweiwöchige Frist nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Behörde
5. Baubeginn: Start der Bauarbeiten nach Ablauf der Frist oder nach positiver Rückmeldung der Bauaufsicht

Diese straffe Zeitschiene macht Hessen besonders attraktiv für Dachgaubenprojekte. Während in anderen Bundesländern oft zwei bis drei Monate Bearbeitungszeit anfallen, können Sie in Hessen bereits nach 14 Tagen mit dem Bau beginnen.

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