Der Dachboden birgt oft ungenutztes Potenzial: Mit einer Dachgaube schaffen Sie zusätzlichen Wohnraum, mehr Licht und steigern zugleich den Wert Ihrer Immobilie. In Sachsen gelten dabei spezifische Regelungen der Sächsischen Bauordnung (SächsBO), die eine sorgfältige Planung und meist ein formales Genehmigungsverfahren erforderlich machen. Welche Regeln dabei zu beachten sind und wie Sie Ihr Projekt sicher zur Genehmigung bringen, erfahren Sie hier.

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Wie blickt das Baurecht auf das Thema Dachgaube?

Dachgauben gelten bauordnungsrechtlich als Dachaufbauten, die die ursprüngliche Dachkontur verändern und damit das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nachhaltig beeinflussen. Nach der Sächsischen Bauordnung werden sie als eigenständige bauliche Elemente betrachtet, die separate Abstandsflächen auslösen können. Diese rechtliche Einordnung hat zur Folge, dass Dachgauben in den meisten Fällen einer baurechtlichen Prüfung unterliegen.

Anders als einfache Dachfenster, die lediglich in die bestehende Dachfläche eingesetzt werden, durchbricht eine Gaube die Dachhaut und bildet einen eigenständigen Baukörper. Dadurch entstehen neue geometrische Verhältnisse, die bei der Berechnung der Abstandsflächen nach § 6 SächsBO berücksichtigt werden müssen. Die Tiefe dieser Abstandsflächen wird nach einer komplexen Formel berechnet, wobei die Wandhöhe als Maßstab dient.

Dachgaube ohne Baugenehmigung – welche Regeln gelten in Sachsen?

Die Sächsische Bauordnung sieht in § 62 SächsBO eine Genehmigungsfreistellung vor, die unter sehr spezifischen Bedingungen auch für Dachgauben gelten kann. Diese Regelung ist jedoch an so enge Voraussetzungen geknüpft, dass sie in der Praxis selten vollständig erfüllt werden.

• Das Vorhaben muss im Anwendungsbereich des § 34 Baugesetzbuch (BauGB) liegen
• Es muss sich um die Änderung oder Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben handeln
• Die Erschließung muss gesichert sein
• Das Vorhaben darf nicht als Sonderbau im Sinne des § 2 Abs. 4 SächsBO gelten
• Die Gemeinde darf nicht innerhalb von drei Wochen erklären, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll

Selbst wenn diese Bedingungen theoretisch erfüllt sind, führen praktische Aspekte wie Abstandsflächenprobleme oder kommunale Gestaltungsvorgaben dazu, dass eine formale Genehmigung erforderlich wird.

Wann brauche ich eine Baugenehmigung für meine Dachgaube in Sachsen?

In der Praxis ist für Dachgauben in Sachsen fast immer eine Baugenehmigung erforderlich. Dies liegt daran, dass Gauben als abstandsflächenrelevante Dachaufbauten die bestehenden Gebäudeverhältnisse verändern. Das zuständige Bauamt prüft dabei verschiedene Aspekte:

1. Bauplanungsrecht: Zulässigkeit nach Bebauungsplan oder § 34 BauGB
2. Abstandsflächen: Einhaltung der Mindestabstände zu Grundstücksgrenzen
3. Brandschutz: Anforderungen an Materialien und Rettungswege
4. Energieeffizienz: Einhaltung der GEG-Anforderungen (U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K))
5. Statik: Tragfähigkeit der bestehenden Dachkonstruktion

Für die meisten Dachgauben kommt das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 63 SächsBO zur Anwendung, da in der Regel nur das Bauplanungsrecht geprüft wird. Bei komplexeren Vorhaben oder Sonderbauten ist das Standard-Baugenehmigungsverfahren nach § 64 SächsBO erforderlich.

Welche Konsequenzen drohen bei Verstoß?

Wird eine Dachgaube ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet, handelt es sich rechtlich um einen Schwarzbau. Die Bauaufsichtsbehörde kann verschiedene Sanktionen verhängen: Zunächst wird meist eine Nachgenehmigung angeordnet, bei Verstößen können Bußgelder zwischen 1.000,– € und 10.000,– € verhängt werden. In schweren Fällen sind sogar Bußgelder bis zu 50.000,– € möglich. Besonders problematisch wird es, wenn eine Nutzungsuntersagung oder sogar eine Rückbauverfügung erlassen wird.

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Welche Unterlagen benötige ich für die Genehmigung meiner Dachgaube?

Für einen vollständigen Bauantrag in Sachsen sind umfangreiche Unterlagen erforderlich, die vollständig und fehlerfrei bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden müssen:

• Bauantragsformular mit detaillierter Baubeschreibung
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster bzw. Liegenschaftskarte
• Lageplan mit Darstellung der Abstandsflächen (Abstandsflächenplan)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten und Schnitte mit Höhenangaben
• Standsicherheitsnachweis oder Erklärung zur Standsicherheit
• Nachweis des vorbeugenden baulichen Brandschutzes
• Energieeffizienz-Nachweise nach GEG
• Nachbarzustimmung (falls Abstandsflächen betroffen sind)

Besonders wichtig ist der Abstandsflächenplan, der zeigt, wie die erforderlichen Abstandsflächen auf dem Grundstück angeordnet sind. Wenn diese teilweise auf Nachbargrundstücken liegen würden, ist eine schriftliche Nachbarzustimmung erforderlich.

Schritt für Schritt zur Dachgaube-Baugenehmigung in Sachsen

Das Genehmigungsverfahren für Ihre Dachgaube folgt einem strukturierten Ablauf, der sich in fünf wesentliche Schritte unterteilt:

1. Machbarkeitsprüfung: Klärung der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit und Verfahrensart
2. Planung und Unterlagenerstellung: Erstellung aller erforderlichen Bauzeichnungen und Nachweise durch einen qualifizierten Architekten
3. Antragstellung: Vollständige Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
4. Behördliche Prüfung: Überprüfung aller Unterlagen und gegebenenfalls Nachbarbeteiligung (Dauer: 3 Monate)
5. Genehmigungsbescheid: Erhalt der Baugenehmigung und Beginn der Bauarbeiten

Die Bearbeitungszeit beginnt erst zu laufen, wenn alle Unterlagen vollständig und mängelfrei vorliegen. Unvollständige Anträge führen zu Verzögerungen, die über die Regelbearbeitungszeit hinausgehen können.

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