Der Dachboden birgt oft ungenutztes Potenzial: Mit einer Dachgaube schaffen Sie zusätzlichen Wohnraum, mehr Licht und steigern zugleich den Wert Ihrer Immobilie. In Sachsen-Anhalt gelten dabei spezielle Regelungen der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), die bei der Planung Ihrer Dachgaube unbedingt zu beachten sind.

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Wie blickt das Baurecht auf das Thema Dachgaube?

Eine Dachgaube gilt bauordnungsrechtlich als Dachaufbau, der die äußere Gebäudehülle verändert und damit grundsätzlich genehmigungspflichtig ist. Nach der BauO LSA werden Dachgauben als bauliche Anlagen eingestuft, die das Erscheinungsbild des Gebäudes nachhaltig prägen. Im Gegensatz zu einem einfachen Dachfenster durchbricht eine Gaube die ursprüngliche Dachkontur und bildet einen eigenständigen Baukörper.

Besonders relevant sind dabei die Abstandsflächen nach § 7 BauO LSA: Dachgauben können zusätzliche Abstandsflächen auslösen, die sich zu den bereits bestehenden Abständen addieren. Die Berechnung erfolgt nach der Formel 0,4 H mit einem Minimum von 3 Metern, wobei die Höhe von Dächern mit einer Neigung unter 70 Grad zu einem Drittel der Wandhöhe hinzugerechnet wird.

Dachgaube ohne Baugenehmigung – welche Regeln gelten in Sachsen-Anhalt?

In Sachsen-Anhalt unterscheidet die BauO LSA zwischen verschiedenen Verfahrensarten. Für kleinere Dachgauben kann unter bestimmten Umständen eine Bauanzeige ausreichend sein, während größere Gauben das vollständige Baugenehmigungsverfahren durchlaufen müssen.

• Verfahrensfreie Vorhaben nach § 60 BauO LSA: Sehr kleine Gauben können unter strengen Auflagen verfahrensfrei sein
• Genehmigungsfreistellung nach § 61 BauO LSA: Bauanzeige bei der Gemeinde mit einmonatiger Prüffrist
• Genehmigungspflichtige Vorhaben nach § 58 BauO LSA: Vollständiger Bauantrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde

Die genaue Abgrenzung hängt von der Größe der Gaube, ihrer Ausführung, ihrer Lage auf dem Grundstück und ihrer Auswirkung auf Abstandsflächen ab. Eine frühzeitige Beratung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist daher dringend zu empfehlen.

Wann brauche ich eine Baugenehmigung für meine Dachgaube in Sachsen-Anhalt?

Eine Baugenehmigung für Dachgauben ist in Sachsen-Anhalt erforderlich, wenn die geplante Gaube nicht unter die Ausnahmen der §§ 60 oder 61 BauO LSA fällt. Dies ist typischerweise der Fall bei:

1. Größeren Gauben, die mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand einnehmen
2. Gauben mit Vorsprung von mehr als 1,50 Metern vor die Außenwand
3. Beeinträchtigung von Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken
4. Denkmalgeschützten Gebäuden, die zusätzlich eine denkmalrechtliche Genehmigung erfordern
5. Nutzungsänderung vom ungenutzten Dachboden zu Wohnraum

Die Bearbeitungszeit beträgt nach § 71 i.V.m. § 63 BauO LSA maximal drei Monate ab Eingang der vollständigen Unterlagen, kann jedoch aus wichtigem Grund um weitere zwei Monate verlängert werden. In der Praxis berichten Fachleute von Bearbeitungszeiten zwischen vier und acht Wochen.

Welche Konsequenzen drohen bei Verstoß?

Der Bau einer genehmigungspflichtigen Dachgaube ohne entsprechende Genehmigung stellt einen Schwarzbau dar. Die Bauaufsichtsbehörde kann verschiedene Sanktionen verhängen: Zunächst wird meist eine Nachgenehmigung angeordnet, die mit Bußgeldern zwischen 1.000,– € und 10.000,– € verbunden sein kann. In schweren Fällen sind Bußgelder bis zu 50.000,– € möglich. Besonders problematisch wird es bei einer Nutzungsuntersagung oder gar einer Rückbauverfügung, wenn die Genehmigungsfähigkeit nicht herstellbar ist.

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Welche Unterlagen benötige ich für die Genehmigung meiner Dachgaube?

Für einen Bauantrag in Sachsen-Anhalt sind nach § 64 BauO LSA und der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) folgende Unterlagen erforderlich:

• Vollständig ausgefülltes Bauantragsformular mit Unterschrift des Bauherrn
• Aktueller Lageplan des Grundstücks (mindestens Maßstab 1:500)
• Detaillierte Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitte im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung der geplanten Maßnahme
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Statische Berechnungen der Dachkonstruktion zum Nachweis der Standsicherheit
• Brandschutznachweise für Gauben aus brennbaren Baustoffen
• Energetischer Nachweis nach GEG bei Nutzung als Aufenthaltsraum

Bei Beeinträchtigung von Abstandsflächen ist zusätzlich die schriftliche Nachbarzustimmung erforderlich. Für denkmalgeschützte Gebäude muss eine separate Genehmigung des Denkmalschutzamtes vorliegen.

Schritt für Schritt zur Dachgaube-Baugenehmigung in Sachsen-Anhalt

Der Genehmigungsprozess für Ihre Dachgaube folgt einem strukturierten Ablauf, der sich in fünf wesentliche Schritte unterteilt:

1. Machbarkeitsprüfung und Vorabstimmung: Klärung der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde
2. Planung und Unterlagenerstellung: Beauftragung eines qualifizierten Architekten für die detaillierte Planung und Erstellung aller erforderlichen Nachweise
3. Bauantrag einreichen: Vollständige Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mit allen erforderlichen Unterlagen
4. Prüfung durch die Behörde: Bearbeitung innerhalb von maximal drei Monaten, gegebenenfalls mit Rückfragen oder Nachforderungen
5. Baugenehmigung erhalten: Nach positiver Prüfung Erteilung der Baugenehmigung und Beginn der Bauarbeiten

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