Ob eine Garage in Bayern eine Baugenehmigung braucht, hängt von drei Faktoren ab: Grundfläche, Standort und Wandhöhe. Wer diese Grenzwerte kennt, kann sein Vorhaben von Anfang an richtig planen – und vermeidet teure Nachbesserungen. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet dabei zwischen drei Verfahrenswegen: verfahrensfreie Bauvorhaben, Genehmigungsfreistellung und förmlicher Bauantrag. Welcher Weg für Ihr Vorhaben gilt, lässt sich in den meisten Fällen klar bestimmen – wenn man die Regeln kennt.

Wann ist eine Garage in Bayern genehmigungsfrei?

Bayern gehört zu den bauherrenfreundlichsten Bundesländern: Viele Garagen können ohne förmliches Genehmigungsverfahren errichtet werden. Die Bayerische Bauordnung kennt dafür zwei alternative Kriterien – und dieser zweite Weg wird in der Praxis fast immer übersehen.

Die 50-m²-Grenze nach Art. 57 BayBO

Garagen mit einer Grundfläche bis zu 50 m² sind im Innenbereich verfahrensfrei – das heißt, es ist kein Bauantrag und kein Genehmigungsfreistellungsverfahren erforderlich. Voraussetzung ist, dass die Garage die Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 7 BayBO erfüllt: mittlere Wandhöhe maximal 3 m, Länge je Grundstücksgrenze maximal 9 m.

Typische Beispiele für verfahrensfreie Garagen:

• Einzelgarage 6 × 3 m (18 m²) im Innenbereich → verfahrensfrei
• Doppelgarage 6 × 6 m (36 m²) an der Grundstücksgrenze → verfahrensfrei, wenn Wandhöhe ≤ 3 m und Grenzlänge ≤ 9 m
• Garage 7 × 7 m (49 m²) im Innenbereich → verfahrensfrei, sofern alle Grenzwerte eingehalten werden

Die oft übersehene Alternative: 75 m³ Brutto-Rauminhalt

Was kaum ein Ratgeber erwähnt: Art. 57 BayBO kennt neben der 50-m²-Grundfläche ein zweites, alternatives Kriterium. Garagen mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³ sind ebenfalls verfahrensfrei – auch dann, wenn sie die Grenzbebauungsvoraussetzungen des Art. 6 Abs. 7 nicht erfüllen. Das ist besonders relevant bei Garagen mit niedrigerer Deckenhöhe oder ungewöhnlichem Grundriss: Eine Garage mit 2,20 m lichter Höhe und 30 m² Grundfläche hat einen Brutto-Rauminhalt von rund 66 m³ und ist damit verfahrensfrei – selbst wenn sie nicht direkt an der Grenze steht. In beiden Fällen gilt: Die Verfahrensfreiheit gilt nicht im Außenbereich nach § 35 BauGB.

Genehmigungsfreistellung: Garagen bis 100 m² im Bebauungsplan

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und werden alle darin getroffenen Festsetzungen eingehalten, kommt für Garagen zwischen 50 m² und 100 m² das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO in Betracht. Sie reichen die Unterlagen bei der Gemeinde ein – und dürfen nach 30 Tagen ohne Einspruch mit dem Bau beginnen. Ein förmlicher Bauantrag ist nicht erforderlich.

Wichtig: Die Gemeinde kann auch bei Vorliegen aller Voraussetzungen ein reguläres Genehmigungsverfahren verlangen. Einen Rechtsanspruch auf die Freistellung gibt es nicht.

Beispiel: Großraumgarage 7 × 9 m (63 m²) im B-Plan-Gebiet → Genehmigungsfreistellung möglich, wenn alle Festsetzungen eingehalten werden.

Verfahrensfrei heißt nicht vorschriftsfrei

Das ist der häufigste Irrtum beim Garagenbau in Bayern: Verfahrensfreiheit entbindet nicht von der Pflicht, alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Das betrifft insbesondere die planungsrechtliche Zulässigkeit, Abstandsflächen, Brandschutzanforderungen und die Grundflächenzahl (GRZ). Auch eine verfahrensfreie Garage und ihre Zufahrt zählen zur versiegelten Fläche und werden bei der GRZ-Berechnung berücksichtigt. Wer das übersieht, riskiert trotz vermeintlicher Genehmigungsfreiheit eine Beanstandung durch das Bauamt.

Wann brauche ich eine Baugenehmigung für meine Garage?

Ein förmlicher Bauantrag nach Art. 59 BayBO ist erforderlich, wenn die Garage weder verfahrensfrei noch genehmigungsfreigestellt werden kann. Das ist in folgenden Fällen der Fall:

• Grundfläche über 100 m² (auch im Bebauungsplangebiet)
• Standort im Außenbereich nach § 35 BauGB
• Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans (z.B. Überschreitung der GRZ, Baufenster, Dachform)
• Lage in einem Denkmalschutzgebiet oder an einem Baudenkmal – hier ist zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich, auch bei sonst verfahrensfreien Vorhaben
• Überschreitung der Grenzbebauungsgrenzwerte (Wandhöhe über 3 m, Länge über 9 m je Grenze)

Sonderfall Außenbereich: Liegt Ihr Grundstück nicht im zusammenhängend bebauten Ortsteil, sondern im Außenbereich, ist eine Garage grundsätzlich unzulässig – unabhängig von ihrer Größe. Ausnahmen gelten nur für privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe. Ob Ihr Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt, klärt der Bebauungsplan oder eine Auskunft beim zuständigen Bauamt.

Grenzbebauung: Darf meine Garage an die Grundstücksgrenze?

Ja – unter bestimmten Bedingungen. Art. 6 Abs. 7 BayBO privilegiert Garagen bei der Grenzbebauung. Die drei entscheidenden Grenzwerte:

• Mittlere Wandhöhe: maximal 3 m
• Länge je Grundstücksgrenze: maximal 9 m
• Gesamtlänge auf dem Grundstück: maximal 15 m (alle Grenzbauten zusammen)

Der dritte Punkt wird in der Praxis am häufigsten übersehen: Bestehende Grenzbauten – Gartenhaus, Mauer, Carport – werden auf die 15-m-Gesamtlänge angerechnet. Wer bereits 8 m Grenzbebauung hat, darf die neue Garage an dieser Grenze nur noch 7 m lang bauen.

Eine privilegierte Grenzgarage nach Art. 6 Abs. 7 BayBO ist zudem abstandsflächenneutral: Sie kann auch in der Abstandsfläche eines bestehenden Gebäudes errichtet werden – ein Aspekt, der in der Praxis häufig zu Unsicherheiten führt.

Dachform und Wandhöhe: Was bei Sattel- und Pultdach gilt

Bei der Berechnung der mittleren Wandhöhe spielt die Dachneigung eine Rolle. Giebelflächen bleiben bei einer Dachneigung bis zu 45 Grad unberücksichtigt – das gilt ausdrücklich auch für Pultdächer, die baurechtlich wie ein „halbiertes Satteldach" behandelt werden. Bei Dachneigungen über 45 Grad wird die Dachhöhe anteilig zur Wandhöhe hinzugerechnet. Das bedeutet: Mit einem flachen Pultdach lässt sich die 3-m-Wandhöhengrenze voll ausschöpfen.

Nachbarn frühzeitig einbinden

Bei einem förmlichen Bauantrag ist die Beteiligung der Nachbarn vorgeschrieben. Aber auch bei verfahrensfreien Grenzgaragen empfiehlt es sich, die Nachbarn frühzeitig zu informieren: Zivilrechtliche Ansprüche aus dem Nachbarrecht bleiben unberührt von der baurechtlichen Verfahrensfreiheit. Wer die Nachbarn bereits vor Einreichung auf den Unterlagen unterschreiben lässt, vermeidet spätere Einwände.

Welche Unterlagen brauche ich für die Garage-Baugenehmigung?

Für einen förmlichen Bauantrag sind in Bayern in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten (Maßstab 1:100)
• Lageplan mit Abstandsflächennachweis (amtlicher Katasterauszug als Grundlage)
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis (bei größeren oder konstruktiv anspruchsvollen Garagen)
• Brandschutznachweis (bei Garagen über 100 m² Nutzfläche)
• Nachbarbeteiligung (Unterschriften der angrenzenden Grundstückseigentümer)

Für das Genehmigungsfreistellungsverfahren gelten ähnliche Anforderungen – die Unterlagen werden bei der Gemeinde eingereicht, nicht beim Bauamt.

Wichtig zur Bauvorlagenberechtigung: Bauvorlagen für einen Bauantrag oder das Genehmigungsfreistellungsverfahren müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Für eine reine Bauanzeige bei verfahrensfreien Vorhaben ist diese Qualifikation hingegen nicht zwingend erforderlich. Wenn ein Standsicherheitsnachweis erforderlich ist, muss dieser von einem qualifizierten Tragwerksplaner erstellt werden.

Schritt für Schritt zur Garage-Baugenehmigung in Bayern

1. Bebauungsplan prüfen: Liegt Ihr Grundstück im Innenbereich? Gibt es einen qualifizierten Bebauungsplan? Welche Festsetzungen gelten für GRZ, Baufenster, Dachform und Garagenstandort?
2. Verfahrensart bestimmen: Grundfläche unter 50 m² oder Brutto-Rauminhalt unter 75 m³ → verfahrensfrei. Grundfläche 50–100 m² im B-Plan-Gebiet → Genehmigungsfreistellung. Alles andere → förmlicher Bauantrag.
3. Unterlagen erstellen lassen: Bauzeichnungen, Lageplan, Baubeschreibung – bei Bauantrag und Genehmigungsfreistellung durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. Planeco Building erstellt diese Unterlagen in der Regel innerhalb von 14–21 Tagen.
4. Einreichen: Seit dem 1. Januar 2025 werden Bauanträge direkt bei den unteren Bauaufsichtsbehörden eingereicht – das sind die Landratsämter, kreisfreien Städte und Großen Kreisstädte. Für die Genehmigungsfreistellung bleibt die Gemeinde zuständig. Die Einreichung erfolgt zunehmend digital über das BayernPortal.
5. Bearbeitungszeit abwarten: Genehmigungsfreistellung: 30 Tage. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: maximal 3 Monate und 3 Wochen ab Eingang vollständiger Unterlagen. Unvollständige Unterlagen unterbrechen diese Frist.
6. Baubeginn: Nach Erteilung der Baugenehmigung oder Ablauf der Freistellungsfrist kann mit dem Bau begonnen werden. Baugenehmigungen gelten seit der BayBO-Novelle 2025 vier Jahre und können um weitere vier Jahre verlängert werden.

Was kostet eine Garage-Baugenehmigung in Bayern?

Die Genehmigungsgebühr berechnet sich in Bayern nach den Baukosten und liegt in der Regel zwischen 0,1 und 0,4 % der Bausumme. Bei einer Einzelgarage mit Baukosten von 10.000–15.000,–€ ergibt das eine Genehmigungsgebühr von etwa 50–200,–€. Viele Baubehörden verlangen eine Mindestgebühr von 100–200,–€.

Hinzu kommen Planungskosten:

• Bauzeichnungen und Bauantragserstellung durch einen Architekten: ab 500,–€ netto, je nach Umfang
• Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker: ab 500,–€ netto bei einfachen Konstruktionen – die Kosten für den Statiker hängen von Konstruktion und Umfang ab
• Amtlicher Lageplan/Katasterauszug: je nach Gemeinde 50–150,–€

Für das Genehmigungsfreistellungsverfahren fallen keine Genehmigungsgebühren an, aber die Planungskosten für die erforderlichen Unterlagen bleiben bestehen.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?

Eine Garage, die ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wird, gilt als Schwarzbau. Die Folgen können erheblich sein:

• Baueinstellung durch das Bauamt
• Nutzungsuntersagung
• Rückbauverfügung auf Kosten des Eigentümers
• Bußgelder: Bei Verstößen gegen die Genehmigungspflicht können nach Art. 79 BayBO Geldbußen bis zu 500.000,–€ verhängt werden

Besonders wichtig: Ein Schwarzbau genießt auch nach Jahren keinen automatischen Bestandsschutz. Selbst wenn die Garage jahrzehntelang unbehelligt stand – das Bauamt kann jederzeit einschreiten. Auch ein Eintrag im Grundbuch macht einen nicht genehmigten Bau nicht legal.

Technische Vorschriften: Was die Garagen- und Stellplatzverordnung vorschreibt

Unabhängig vom Genehmigungsverfahren müssen alle Garagen in Bayern die Anforderungen der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) einhalten. Die wichtigsten Vorgaben für Kleingaragen (bis 100 m² Nutzfläche):

• Mindesthöhe: 2 m lichte Höhe im Einstellbereich
• Einstellplatz: mindestens 5 m lang, Breite abhängig von der Wandbegrenzung
• Stauraum: Zwischen Garagentor und öffentlicher Verkehrsfläche müssen mindestens 3 m Zu- und Abfahrtslänge vorhanden sein
• Brandschutz: Trennwände zu angrenzenden Gebäudeteilen müssen feuerhemmend ausgeführt werden
• Lagerung: In Garagen dürfen nur begrenzte Mengen brennbarer Flüssigkeiten gelagert werden

Der Stauraumabstand von 3 m ist in der Praxis einer der häufigsten Planungsfehler – besonders bei engen Grundstücken mit kurzem Vorgartenbereich.

BayBO-Novelle 2025: Was sich für den Garagenbau geändert hat

Die zum 1. Januar 2025 in Kraft getretene Reform der Bayerischen Bauordnung bringt für Bauherren konkrete Änderungen:

• Neue Einreichungswege: Bauanträge werden seit dem 1. Januar 2025 direkt bei den unteren Bauaufsichtsbehörden eingereicht (Landratsämter, kreisfreie Städte, Große Kreisstädte) – nicht mehr über die Gemeinden.
• Verlängerte Geltungsdauer: Baugenehmigungen gelten nun vier Jahre (bisher drei) und können jeweils um weitere vier Jahre verlängert werden.
• Kommunalisierung des Stellplatzrechts (ab 01.10.2025): Eine Stellplatzpflicht besteht künftig nur noch, wenn die Gemeinde dies durch Satzung ausdrücklich festlegt. Das kann Auswirkungen auf die Notwendigkeit des Garagenbaus als Stellplatzersatz haben – je nach Gemeinde unterschiedlich.

Wer seine Garage nach der Fertigstellung zu einem anderen Zweck nutzen möchte – etwa als Werkstatt, Hobbyraum oder Wohnraum – benötigt dafür eine separate Nutzungsänderung. Auch die Umnutzung einer Garage zu Wohnraum ist in Bayern genehmigungspflichtig und erfordert eigene Planungsunterlagen. Wer die Garage aufstocken möchte, sollte sich zudem über die Anforderungen beim Garage aufstocken informieren.

Planeco Building begleitet Bauherren in Bayern durch alle drei Verfahrenswege – von der ersten Einschätzung der Genehmigungspflicht über die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Bayern kennen wir die typischen Stolpersteine – und wie man sie vermeidet. Wer einen Statiker in Bayern finden muss oder Unterstützung bei der Nutzungsänderung in Bayern benötigt, findet bei Planeco Building alle Leistungen aus einer Hand.