In Mecklenburg-Vorpommern dürfen viele Garagen ohne förmliche Baugenehmigung gebaut werden – aber „ohne Genehmigung" bedeutet nicht „ohne Regeln". Wer die Grenzen kennt, spart Zeit und vermeidet teure Fehler. Wer sie ignoriert, riskiert Nutzungsverbote oder eine Rückbauanordnung. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Grenzwerte aktuell gelten, wann Sie einen Bauantrag stellen müssen und was der gesamte Prozess kostet.

Was gilt aktuell: Die LBO-Novelle 2026 ändert die Grenzwerte

Der Landtag Mecklenburg-Vorpommern hat im Mai 2026 die zweite Novelle der Landesbauordnung (LBauO M-V) in zweiter Lesung beschlossen. Die wichtigste Änderung für Garagenbesitzer: Die verfahrensfreie Grundfläche wurde von 30 m² auf 40 m² angehoben. Viele Informationen im Netz nennen noch die alte 30-m²-Grenze – diese ist überholt.

Was das konkret bedeutet: Eine Standard-Doppelgarage mit Außenmaßen von 6 × 6 m hat eine Brutto-Grundfläche von 36 m² und ist damit nach aktuellem Recht verfahrensfrei – sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Nach altem Recht wäre dafür ein Bauantrag nötig gewesen.

Wann ist eine Garage in MV verfahrensfrei?

Verfahrensfrei bedeutet: Sie müssen keinen Bauantrag stellen und keine Unterlagen beim Bauamt einreichen. Sie können direkt mit dem Bau beginnen – vorausgesetzt, alle materiellen Vorschriften werden eingehalten.

Eine Garage ist in Mecklenburg-Vorpommern verfahrensfrei, wenn alle der folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Brutto-Grundfläche beträgt maximal 40 m² (nach der LBO-Novelle 2026)
• Die mittlere Wandhöhe überschreitet nicht 3 m
• Das Grundstück liegt im Innenbereich (also im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans)
• Die Garage hat keinen Aufenthaltsraum und keine Feuerstätte

Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, ist ein Genehmigungsverfahren erforderlich.

Was ist die Brutto-Grundfläche – und wie berechne ich sie?

Die Brutto-Grundfläche (BGF) umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes einschließlich der Außenwände. Maßgeblich sind also die Außenmaße, nicht die Innenfläche. Eine Garage mit Außenmaßen von 5,00 m × 8,00 m hat eine BGF von 40 m² – das ist exakt die neue Grenze. Jeder Zentimeter mehr macht das Vorhaben genehmigungspflichtig.

Was bedeutet „mittlere Wandhöhe"?

Die mittlere Wandhöhe ist der Durchschnitt aus der niedrigsten und der höchsten Wandhöhe. Bei einem Pultdach liegt die eine Seite niedriger, die andere höher – entscheidend ist der Mittelwert. Das bedeutet: Die talseitige Wand darf durchaus über 3 m hoch sein, solange der Mittelwert die 3-m-Grenze nicht überschreitet. Bei einem Flachdach entspricht die mittlere Wandhöhe der tatsächlichen Wandhöhe.

Warum ist der Innenbereich so wichtig?

Die Verfahrensfreiheit gilt ausschließlich im Innenbereich. Wer in einem ländlichen Gebiet in Mecklenburg-Vorpommern baut – etwa auf einem Grundstück außerhalb geschlossener Ortschaften – kann sich im sogenannten Außenbereich befinden. Dort ist eine Garage immer genehmigungspflichtig, unabhängig von Größe oder Wandhöhe. Im Zweifel lohnt eine kurze Rückfrage beim zuständigen Bauamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt.

Verfahrensfrei heißt nicht vorschriftsfrei

Das ist der häufigste Irrtum beim Garagenbau: Wer keine Baugenehmigung braucht, glaubt manchmal, er könne bauen wie er möchte. Das stimmt nicht. Auch bei verfahrensfreien Garagen gelten sämtliche materiellen Bauvorschriften – Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit und die Festsetzungen eines vorhandenen Bebauungsplans. Die Verantwortung für die Einhaltung dieser Vorschriften liegt beim Bauherrn.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

• Bebauungsplan: Auch verfahrensfreie Garagen müssen den Festsetzungen des B-Plans entsprechen – etwa zur Grundflächenzahl (GRZ), zu erlaubten Standorten oder zu Gestaltungsvorschriften.
• Grundflächenzahl (GRZ): Garagen und Zufahrten zählen zur versiegelten Fläche und werden bei der GRZ-Berechnung berücksichtigt. Wer die zulässige GRZ bereits ausschöpft, kann keine weitere Garage errichten – auch keine verfahrensfreie.
• Erhaltungssatzung: Liegt das Grundstück im Bereich einer kommunalen Erhaltungssatzung, muss das Vorhaben der Gemeinde angezeigt und von ihr genehmigt werden – selbst wenn es eigentlich verfahrensfrei wäre.
• Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Grundstücken in der Nähe von Denkmalen ist immer eine Baugenehmigung erforderlich.

Grenzbebauung: Darf die Garage direkt an die Grundstücksgrenze?

Ja – unter bestimmten Bedingungen. Garagen dürfen in Mecklenburg-Vorpommern ohne eigene Abstandsflächen und direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Die Bedingungen dafür:

• Die mittlere Wandhöhe beträgt maximal 3 m
• Die Bebauungslänge beträgt maximal 9 m je Grundstücksgrenze
• Die Gesamtlänge aller Grenzbebauungen auf dem Grundstück überschreitet nicht 15 m

Wichtig: Mecklenburg-Vorpommern hat kein spezielles Nachbarrechtsgesetz. Nachbarschaftliche Fragen bei Grenzbebauungen werden daher über die LBauO M-V und das BGB geregelt. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Nachbarn ist zwar rechtlich nicht zwingend erforderlich, aber in der Praxis oft hilfreich, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Neu: Solaranlage auf der Grenzgarage

Mit der LBO-Novelle 2026 wurde eine bisher problematische Konstellation gelöst: Solaranlagen dürfen nun auch auf Garagen an der Grundstücksgrenze installiert werden, sofern die Gesamthöhe von 3 m nicht überschritten wird. Bisher führte eine PV-Anlage auf einer Grenzgarage zum Verlust der Abstandsflächenprivilegierung – das ist nun Geschichte.

Wann brauche ich eine Baugenehmigung für meine Garage?

Eine Baugenehmigung ist erforderlich, wenn mindestens eine der Voraussetzungen für die Verfahrensfreiheit nicht erfüllt ist:

• Die Brutto-Grundfläche überschreitet 40 m² (z. B. Doppelgarage mit Abstellraum)
• Die mittlere Wandhöhe übersteigt 3 m
• Die Garage liegt im Außenbereich
• Das Grundstück liegt in einem Denkmalschutz- oder Erhaltungssatzungsgebiet
• Die Garage soll als Aufenthaltsraum genutzt werden oder enthält eine Feuerstätte

In diesen Fällen gibt es in MV zwei mögliche Verfahrenswege:

• Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBauO M-V): Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und widerspricht das Vorhaben den Festsetzungen nicht, können Sie die Unterlagen bei der Gemeinde einreichen. Die Gemeinde hat vier Wochen Zeit, um zu reagieren. Erfolgt kein Widerspruch, darf gebaut werden. Mit der neuen Novelle haben Bauherren zudem ein Wahlrecht: Sie können statt der Genehmigungsfreistellung auch das vereinfachte Verfahren wählen – etwa wenn sie eine förmliche Genehmigung als Nachweis benötigen.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 LBauO M-V): Die Unterlagen werden bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Die Behörde hat nach vollständigem Eingang der Unterlagen drei Monate Zeit für die Entscheidung (in begründeten Fällen verlängerbar um einen weiteren Monat). Entscheidet die Behörde nicht fristgerecht, gilt die Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion).

Schritt für Schritt zur Baugenehmigung für Ihre Garage

1. Genehmigungspflicht prüfen: Grundfläche, Wandhöhe und Lage des Grundstücks (Innen- oder Außenbereich) klären. Im Zweifel empfiehlt sich eine formlose Rückfrage beim zuständigen Bauamt.
2. Bebauungsplan einsehen: Prüfen, ob ein B-Plan gilt, welche GRZ zulässig ist und ob Garagen im geplanten Bereich überhaupt zulässig sind.
3. Entwurfsverfasser beauftragen: Für genehmigungspflichtige Garagen muss der Bauantrag von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur unterzeichnet sein. Planeco Building übernimmt diese Leistung inklusive Erstellung aller erforderlichen Unterlagen – in der Regel in 14–21 Tagen.
4. Unterlagen zusammenstellen: Folgende Dokumente sind für einen vollständigen Bauantrag erforderlich:
   • Bauantrag in amtlich vorgeschriebener Form
   • Baubeschreibung
   • Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (nicht älter als 3 Monate)
   • Lageplan im Maßstab 1:500
   • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
   • Nachweis der Bauvorlageberechtigung des Entwurfsverfassers
   • Ggf. Standsicherheitsnachweis bei größeren oder komplexeren Konstruktionen
5. Antrag einreichen: Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde – also das Bauamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt, in der das Grundstück liegt.

Was kostet die Baugenehmigung für eine Garage in MV?

Die Gebühren für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren richten sich nach der Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern (BauGebVO M-V). Der Gebührensatz beträgt 8,–€ je angefangene 1.000,–€ Herstellungskosten, mindestens jedoch 60,–€.

Rechenbeispiel für eine Einzelgarage mit Herstellungskosten von 15.000,–€:

• Behördengebühr: 15 × 8,–€ = 120,–€
• Architektenhonorar für Bauantrag: ab 500,–€ netto
• Liegenschaftskarte: ca. 30,–€ bis 50,–€
• Lageplan: ca. 150,–€ bis 500,–€

Die Gesamtkosten für einen Bauantrag liegen damit realistisch zwischen 800,–€ und 2.200,–€ – abhängig von Aufwand, Grundstückssituation und Planungskomplexität. Planeco Building bietet volle Preistransparenz: Sie erhalten vor Beauftragung eine klare Kostenübersicht ohne versteckte Posten.

Für eine belastbare Einschätzung der Planungskosten empfiehlt sich eine kostenlose Erstberatung.

Brandschutz: Was gilt für Kleingaragen in MV?

Die Garagenverordnung Mecklenburg-Vorpommern (GarVO M-V) unterscheidet zwischen Kleingaragen (bis 100 m²), Mittelgaragen und Großgaragen. Für private Einzelgaragen sind vor allem die Anforderungen an Kleingaragen relevant:

• Freistehende Kleingaragen können ohne besonderen Feuerwiderstand errichtet werden
• Angebaute oder integrierte Kleingaragen (z. B. Garage am Wohnhaus) müssen mindestens feuerhemmende Wände und Decken haben
• Einstellplätze müssen mindestens 5 m lang und 2,30 m breit sein
• Zwischen Garage und Straße ist eine Einfahrtslänge von mindestens 3 m einzuhalten (bei guter Sichtverhältnissen kann davon abgewichen werden)

Nutzung der Garage: Was ist erlaubt?

Eine Garage ist zum Abstellen von Fahrzeugen genehmigt – nicht als Hobbyraum, Werkstatt oder Wohnraum. Die Zweckentfremdung einer Garage kann Bußgelder und im Extremfall eine Rückbauanordnung nach sich ziehen. Wer seine Garage dauerhaft als Wohnraum oder Gewerberaum nutzen möchte, benötigt eine Nutzungsänderung. Auch der Umbau zu Wohnraum ist ein eigenes Verfahren – mehr dazu auf der Seite Garage umbauen als Wohnraum.

Die Lagerung kleiner Mengen Kraftstoff (Benzin, Diesel) für Fahrzeuge ist in Kleingaragen grundsätzlich erlaubt – größere Mengen unterliegen eigenen Vorschriften.

Was passiert, wenn gebaut wird ohne erforderliche Genehmigung?

Die untere Bauaufsichtsbehörde kann bei ungenehmigten Bauvorhaben verschiedene Maßnahmen ergreifen:

• Einleitung eines Bußgeldverfahrens
• Sofortige Baueinstellung
• Nutzungsuntersagung
• Anordnung des Rückbaus auf Kosten des Bauherrn

Besonders problematisch: Wer eine Immobilie mit einer ungenehmigten Garage verkauft, trägt das Risiko, dass der Käufer Ansprüche geltend macht oder die Behörde im Zuge des Eigentumsübergangs tätig wird. Eine nachträgliche Legalisierung ist zwar möglich, aber aufwendiger und teurer als eine ordnungsgemäße Planung von Anfang an.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet – bundesweit, mit lokaler Expertise auch in Mecklenburg-Vorpommern. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Garage einer Genehmigung bedarf, oder wenn Sie einen Bauantrag einreichen möchten, sprechen Sie uns an. Unsere Architekten und Planer übernehmen die gesamte Abwicklung – von der Prüfung der Genehmigungspflicht bis zur Einreichung beim Bauamt.