Sie planen eine Terrassenüberdachung in Bayern und fragen sich, ob Sie dafür eine Baugenehmigung benötigen? Mit den aktuellen Änderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) zum 1. Januar 2025 haben sich wesentliche Vereinfachungen ergeben. Planeco Building kennt alle aktuellen Regelungen und begleitet Sie von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur erfolgreichen Terrassenüberdachung-Baugenehmigung in Bayern.

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Wie blickt das Baurecht auf das Thema Terrassenüberdachung?

Das Baurecht betrachtet Terrassenüberdachungen grundsätzlich als Nebenanlagen nach § 14 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Sie unterstützen die Hauptnutzung des Wohnens und sind daher in allen Baugebieten zulässig, in denen auch die Hauptnutzung erlaubt ist.

Entscheidend für die weitere baurechtliche Beurteilung ist die Einordnung der Überdachung:

• Teil der Hauptanlage: Steht die Überdachung unmittelbar am Wohnhaus oder ist daran befestigt, muss sie innerhalb des im Bebauungsplan festgelegten Baufensters liegen

• Eigenständige Nebenanlage: Steht die Überdachung frei auf dem Grundstück, kann sie auch außerhalb des Baufensters zugelassen werden

• Grenzabstände: In beiden Fällen sind die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück zu beachten

Unterschied zwischen Terrassenüberdachung und Pergola

Eine echte Pergola ist ein offenes Rankgerüst ohne geschlossenes Dach, bestehend aus Stützen und horizontalen Querbalken. Sie bietet keinen dauerhaften Wetterschutz, da Regen und Wind ungehindert durchziehen können. Die klassische Pergola ist in Bayern ohne Größenbeschränkung verfahrensfrei.

Eine Terrassenüberdachung hingegen verfügt über ein geschlossenes Dach, das dauerhaften Wetterschutz bietet. Hierzu zählen auch moderne Lamellendächer, die zwar geöffnet werden können, aber städtebaulich den Eindruck einer geschlossenen Überdachung erwecken.

Terrassenüberdachung ohne Baugenehmigung – welche Regeln gelten in Bayern?

Nach Artikel 57 Absatz 1 Nummer 1g der Bayerischen Bauordnung sind Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² verfahrensfrei. Das bedeutet, sie können ohne formale Baugenehmigung errichtet werden.

Die wichtigste Neuerung seit dem 1. Januar 2025: Die bisherige Tiefenbegrenzung von 3 Metern ist entfallen. Terrassenüberdachungen bis 30 m² dürfen nun beliebig tief gebaut werden, ohne dass eine zusätzliche Baugenehmigung erforderlich ist.

1. Flächenbegrenzung: Maximal 30 m² Grundfläche

2. Tiefenbegrenzung: Seit 2025 entfallen – beliebige Tiefe möglich

3. Abstandsflächen: Mindestens 3 Meter zur Grundstücksgrenze

4. Bebauungsplan: Alle örtlichen Festsetzungen sind zu beachten

Wann brauche ich eine Baugenehmigung für meine Terrassenüberdachung in Bayern?

Eine Bauantrag wird in Bayern erforderlich, sobald Ihre geplante Terrassenüberdachung die Grenzwerte für verfahrensfreie Bauvorhaben überschreitet oder andere Bedingungen nicht erfüllt sind:

• Überschreitung der 30 m² Grundfläche

• Wintergärten oder Kaltwintergärten (unabhängig von der Größe)

• Verstöße gegen örtliche Bebauungspläne

• Unterschreitung des 3-Meter-Grenzabstands ohne Nachbarzustimmung

• Besondere bauliche Anforderungen (z.B. in Denkmalschutzbereichen)

Welche Konsequenzen drohen bei Verstoß?

Der Bau einer Terrassenüberdachung ohne erforderliche Baugenehmigung zieht ernsthafte Konsequenzen nach sich. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann eine Rückbauverfügung erlassen, die Sie verpflichtet, die illegal errichtete Überdachung auf eigene Kosten zu entfernen.

Zusätzlich drohen erhebliche Bußgelder. Wichtig zu wissen: Eine illegale Bebauung verjährt nicht – Behörden können auch Jahre später noch Maßnahmen einleiten. Eine nachträgliche Genehmigung ist zwar möglich, aber mit deutlich höheren Kosten verbunden.

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Welche Unterlagen benötige ich für die Genehmigung meiner Terrassenüberdachung?

Für einen Bauantrag einer genehmigungspflichtigen Terrassenüberdachung in Bayern sind folgende Unterlagen erforderlich:

1. Bauantragsformulare: Vollständig ausgefüllte Antragsformulare mit allen relevanten Angaben zum Bauvorhaben

2. Lagepläne und Bauzeichnungen: Aktueller Lageplan vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate) im Maßstab 1:500 sowie detaillierte Bauzeichnungen

3. Baubeschreibung: Umfassende Beschreibung der bautechnischen Ausführung und verwendeten Materialien

4. Flurkarte-Auszug: Mit Bekanntgabe der Inhaber der Nachbargrundstücke

5. Statische Nachweise: Falls erforderlich, Standsicherheitsnachweise durch qualifizierte Statiker

6. Nachbarzustimmungen: Schriftliche Zustimmungen bei Unterschreitung des 3-Meter-Grenzabstands

Die Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – einem Architekt, Bauingenieur oder anderen qualifizierten Fachleuten mit entsprechender Berechtigung.

Schritt für Schritt zur Terrassenüberdachung-Baugenehmigung in Bayern

Der Weg zur Baugenehmigung in Bayern folgt einem klar strukturierten Ablauf, der seit 2025 durch neue Regelungen optimiert wurde:

1. Machbarkeitsprüfung: Klärung der Genehmigungspflicht anhand Größe und örtlicher Vorschriften

2. Bebauungsplan beschaffen: Prüfung der Zulässigkeit innerhalb des Baufensters und Einhaltung der Grundflächenzahl

3. Abstandsflächen prüfen: Ermittlung, ob Grenzbau möglich oder Mindestabstände einzuhalten sind

4. Unterlagen zusammenstellen: Erstellung aller erforderlichen Pläne, Nachweise und Formulare

5. Antrag einreichen: Seit 2025 direkt bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt)

Die Bearbeitungszeit beträgt in Bayern 1 bis 3 Monate nach Eingang vollständiger Unterlagen. Seit 2025 erfolgt eine Vollständigkeitsprüfung innerhalb von 3 Wochen, was für mehr Transparenz im Verfahren sorgt.

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