In Frankfurt am Main gibt es über 300 eingetragene Architekturbüros – und trotzdem ist die Suche nach dem richtigen Architekten für viele Bauherren eine der mühsamsten Aufgaben vor dem eigentlichen Bauvorhaben. Verzeichnisse listen auf, Büro-Websites stellen sich selbst dar, aber konkrete Entscheidungshilfen fehlen fast überall. Dieser Leitfaden zeigt, worauf es bei der Architektensuche in Frankfurt wirklich ankommt: von der Bauvorlageberechtigung über die Auswirkungen der HBO-Novelle 2025 bis hin zu konkreten Kostenhorizonten für typische Frankfurter Bauvorhaben.

Wo Sie in Frankfurt einen Architekten finden

Der erste Schritt ist die richtige Anlaufstelle – und die hängt davon ab, wie viel Orientierung Sie noch brauchen.

• Büroverzeichnis der Architektenkammer Hessen (AKH): Das offizielle Verzeichnis der AKH ermöglicht die Suche nach Büros in Frankfurt nach Fachrichtung, Tätigkeitsschwerpunkt und Postleitzahl. Nur wer hier eingetragen ist, darf in Hessen Bauanträge einreichen – das ist der wichtigste Qualitätsfilter überhaupt.
• BDA Hessen: Der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten listet Mitgliedsbüros, die sich freiwillig einem Qualitätsanspruch verpflichtet haben. Gut geeignet für anspruchsvollere Neubau- und Umbauvorhaben.
• Online-Plattformen: Houzz, MyHammer und ähnliche Portale bieten viele Profile, aber kaum Filtermöglichkeiten nach fachlicher Eignung. Achtung: Auf manchen Plattformen sind auch Gewerbetreibende ohne Bauvorlageberechtigung gelistet.
• Direkte Beauftragung über spezialisierte Anbieter: Wer den Auswahlprozess abkürzen möchte, kann über Planeco Building direkt einen passenden Architekten für sein Frankfurter Vorhaben anfragen – mit digitalem Workflow und Erfahrung aus über 1.400 Bauanträgen.

8 Kriterien für die Architektenauswahl in Frankfurt

Nicht jeder Architekt passt zu jedem Vorhaben. Diese Checkliste hilft Ihnen, die Auswahl systematisch einzugrenzen:

1. Bauvorlageberechtigung prüfen: Nur Architekten mit Eintrag in der Architektenkammer Hessen dürfen in Frankfurt Bauanträge einreichen. Prüfbar über das AKH-Büroverzeichnis.
2. Erfahrung mit Ihrem Projekttyp: Ein Architekt, der hauptsächlich Neubauten plant, ist nicht automatisch der richtige für eine Nutzungsänderung oder einen Dachgeschossausbau im Bestand.
3. Vertrautheit mit dem digitalen Bauportal Hessen: Seit dem 1. April 2025 werden in Frankfurt ausschließlich digitale Bauanträge über das Bauportal Hessen akzeptiert. Papieranträge werden nicht mehr angenommen. Ein Architekt, der diesen Workflow nicht beherrscht, kann zu erheblichen Verzögerungen führen.
4. Referenzen in Frankfurt oder Hessen: Vergleichbare Projekte in der Region sind ein verlässlicheres Qualitätssignal als allgemeine Referenzlisten.
5. Transparentes Honorarmodell: Seit der HOAI-Reform 2021 sind Honorare frei verhandelbar. Bestehen Sie auf einer schriftlichen Honorarvereinbarung – ohne diese gilt nach HOAI automatisch der Basishonorarsatz.
6. Kommunikation und Erreichbarkeit: Im Erstgespräch zeigt sich, ob der Architekt Ihr Vorhaben versteht und klar kommuniziert. Unklare Antworten auf konkrete Fragen sind ein Warnsignal.
7. Kapazität und Verfügbarkeit: In einem aktiven Baumarkt wie Frankfurt sind gute Büros oft Monate im Voraus ausgebucht. Klären Sie Projektstart und Bearbeitungszeiten frühzeitig.
8. Leistungsumfang: Beauftragen Sie nur die Leistungsphasen, die Sie wirklich brauchen – aber seien Sie ehrlich darüber, wer die weggelassenen Leistungen übernimmt.

Was kostet ein Architekt in Frankfurt? Konkrete Orientierungswerte

Die HOAI ist seit 2021 kein verbindliches Preisrecht mehr, sondern ein Orientierungsrahmen. Honorare werden frei vereinbart – die HOAI-Honorartafeln dienen als Referenz. Für typische Frankfurter Vorhaben ergeben sich folgende Größenordnungen:

• Einfamilienhaus-Neubau, Leistungsphasen 1–4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung): Bei einer Bausumme von 500.000,–€ und Beauftragung der LP 1–4 (ca. 27 % des Gesamthonorars) liegt das Architektenhonorar erfahrungsgemäß im Bereich von 15.000,–€ bis 20.000,–€ netto.
• Nutzungsänderung (z. B. Büro zu Wohnung im Ostend): Planungskosten für die Antragserstellung ab ca. 1.500,–€ netto bis 4.000,–€ netto; ggf. zusätzlich Fachplaner (500,–€ bis 2.000,–€ netto) und Gutachten für Brandschutz oder Schallschutz (800,–€ bis 3.000,–€ netto). Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung Frankfurt am Main.
• Dachgeschossausbau oder Anbau: Bei Bestandsprojekten kann der Architekt einen Umbauzuschlag vereinbaren. Ohne abweichende vertragliche Regelung beträgt dieser in Honorarzone III üblicherweise 20 % auf das Gesamthonorar.

Wichtig: Diese Werte sind Orientierungsgrößen, keine Garantien. Das tatsächliche Honorar hängt von Projektgröße, Honorarzone, vereinbartem Leistungsumfang und dem individuellen Angebot des Büros ab. Mehr zu den Kostenstrukturen finden Sie auf der Seite Statiker Kosten – viele der dort erläuterten Kalkulationsprinzipien gelten analog für Architektenleistungen.

Baugenehmigung in Frankfurt: Was Ihr Architekt wissen muss

Frankfurt kennt drei Verfahrenswege – welcher gilt, hängt von Ihrem Vorhaben ab:

• Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO): Für bestimmte Wohngebäude im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die Bauaufsicht hat einen Monat Zeit, ein Genehmigungsverfahren einzuleiten. Reagiert sie nicht, kann gebaut werden. Schnellster Weg – aber nur bei Erfüllung aller Voraussetzungen.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65 HBO): Standardverfahren für Regelbauten, keine Sonderbauten. Die Prüfung konzentriert sich auf das Planungsrecht. Wichtig: Die Verantwortung für Statik, Brandschutz und andere bautechnische Nachweise liegt beim Bauherrn – diese müssen durch qualifizierte Fachleute geprüft werden. Für den Standsicherheitsnachweis ist ein eingetragener Tragwerksplaner erforderlich.
• Vollverfahren (§ 66 HBO): Für Sonderbauten oder auf ausdrücklichen Wunsch des Bauherrn. Umfassendste Prüfung, längste Bearbeitungszeit.

Seit der HBO-Novelle vom Oktober 2025 gilt: Wenn die Bauaufsicht innerhalb eines Monats nach Eingang keine Unterlagen nachfordert, sind die Bauvorlagen als vollständig anzusehen – die sogenannte Vollständigkeitsfiktion. Das macht planbare Bearbeitungszeiten möglich, wenn der Architekt vollständige Unterlagen einreicht. Die maximale Bearbeitungszeit für eine Nutzungsänderung in Frankfurt beträgt bei vollständigen Unterlagen drei Monate.

Bei unsicherer Genehmigungslage empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Frankfurt, bevor der eigentliche Bauantrag gestellt wird.

HBO-Novelle 2025: Was sich für Bauherren in Frankfurt geändert hat

Die Hessische Bauordnung wurde im Oktober 2025 umfassend novelliert. Für Bauherren in Frankfurt sind vor allem vier Änderungen relevant:

• Dachgeschossausbau und Aufstockung erleichtert: Beides ist jetzt mit weniger bürokratischen Hürden möglich – ein direkter Vorteil für Eigentümer von Bestandsimmobilien in Frankfurt.
• Reduzierte Mindestabstandsfläche: Die Mindestabstandsfläche wurde von 3,00 m auf 2,50 m verkürzt. Das schafft auf engen Grundstücken in der Innenstadt und in dicht bebauten Stadtteilen wie Sachsenhausen oder Bornheim neue Spielräume.
• Weniger Stellplatzpflichten: In Großstädten wie Frankfurt wurden die Stellplatzpflichten reduziert und Ablösebeiträge gesetzlich begrenzt. Das senkt die Baukosten bei Neubauten und Nutzungsänderungen spürbar.
• Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten für Wohnungsbau: Durch die BauGB-Novelle 2025 entfällt die bisherige Befristung und die Voraussetzung des angespannten Wohnungsmarktes für Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB. Wohnungsbau-Vorhaben können damit in ganz Hessen leichter von Bebauungsplan-Festsetzungen befreit werden.

Ein Architekt, der diese Änderungen kennt und anwendet, kann Ihr Vorhaben unter Umständen deutlich einfacher und günstiger realisieren als noch vor einem Jahr.

Welchen Architekten brauchen Sie? Orientierung nach Projekttyp

Die Anforderungen an den Architekten unterscheiden sich je nach Vorhaben erheblich:

• Neubau (EFH/MFH): Vollständige Leistungsphasen 1–9 sinnvoll; Erfahrung mit Frankfurter Bebauungsplänen und Stellplatzregelungen wichtig. Zusammenarbeit mit einem Statiker ist Pflicht.
• Umbau und Sanierung: Erfahrung mit Bestandsgebäuden und Bestandsschutzfragen entscheidend; Umbauzuschlag einplanen. Mehr dazu im Artikel zum Architekten für Altbausanierung.
• Dachgeschossausbau und Aufstockung: Durch die HBO-Novelle 2025 erleichtert; Statik muss durch Nachweisberechtigte geprüft werden. Vereinfachtes Verfahren in der Regel ausreichend.
• Nutzungsänderung: Spezialisierung auf Genehmigungsverfahren entscheidend; häufig Brandschutzkonzept und ggf. Schallschutzgutachten erforderlich. Planeco Building hat hier über 1.400 Projekte abgewickelt – mehr zur Nutzungsänderung im Überblick.
• Anbau und Erweiterung: Abstandsflächen, Bebauungsplan und Statik sind die zentralen Themen; die reduzierten Abstandsflächen nach der HBO-Novelle können hier relevant sein. Mehr dazu auf der Seite zum Anbau am Haus.

Muss der Architekt aus Frankfurt sein?

Für die Leistungsphasen 1 bis 7 – also von der Grundlagenermittlung bis zur Mitwirkung bei der Vergabe – ist eine digitale Zusammenarbeit problemlos möglich. Der Architekt muss nicht in Frankfurt sitzen, um dort einen Bauantrag einzureichen. Entscheidend ist, dass er mit dem Bauportal Hessen vertraut ist und die lokalen Anforderungen der Bauaufsicht Frankfurt kennt.

Erst bei der Bauleitung (Leistungsphase 8) ist regelmäßige Vor-Ort-Präsenz unerlässlich. Wer also „nur" Planung und Genehmigung benötigt, ist nicht auf ein Büro aus Frankfurt angewiesen. Mehr dazu auf der Seite Architekt finden.

Die Zusammenarbeit zwischen Architekt und Statiker läuft bei digitalen Projekten ebenfalls standortunabhängig – wie das in der Praxis funktioniert, erklärt die Seite zur Zusammenarbeit von Architekt und Statiker.

Häufige Fehler bei der Architektensuche

• „Der günstigste Architekt spart am meisten": Ein erfahrener Architekt, der vollständige Unterlagen einreicht und Rückfragen der Behörde vermeidet, spart in der Regel mehr als sein Honorar kostet – durch kürzere Verfahrensdauern und weniger Nachbesserungen.
• „Jeder Architekt kann alles": Spezialisierungen unterscheiden sich erheblich. Ein Büro mit Schwerpunkt auf Gewerbeneubauten ist nicht automatisch der richtige Partner für eine Nutzungsänderung im Bestand.
• „Die HOAI ist verbindlich": Seit 2021 nicht mehr. Honorare sind frei verhandelbar – bestehen Sie auf einer schriftlichen Vereinbarung.
• Kammereintrag nicht geprüft: Wer keinen Kammereintrag hat, darf in Hessen keine Bauanträge einreichen. Dieser Punkt wird von vielen Bauherren übersehen – besonders bei Anfragen über allgemeine Online-Plattformen.
• Digitale Kompetenz nicht abgefragt: Seit April 2025 ist der digitale Bauantrag in Frankfurt Pflicht. Fragen Sie explizit, ob der Architekt mit dem Bauportal Hessen arbeitet.