Nutzungsänderung in Frankfurt am Main: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Möchten Sie in Frankfurt am Main eine Wohnung zur Ferienwohnung umwandeln, Gewerberäume zu Wohnraum umnutzen oder Ihre Geschäftsräume für ein anderes Gewerbe verwenden? Dann benötigen Sie eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. In Frankfurt am Main ist die Bauaufsicht Frankfurt in der Kurt-Schumacher-Straße 10 Ihr zuständiger Ansprechpartner für alle Genehmigungsverfahren.

Seit April 2025 können alle Bauanträge in Frankfurt ausschließlich digital über das Bauportal Hessen eingereicht werden. Dies beschleunigt die Bearbeitungszeiten erheblich und macht den gesamten Prozess transparenter. Die maximale Bearbeitungsdauer für eine Nutzungsänderung in Frankfurt am Main beträgt 3 Monate bei vollständigen Unterlagen.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung bezeichnet die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils. Nach der Hessischen Bauordnung (HBO) ist eine Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig, wenn durch die neue Nutzung andere oder weitergehende bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen entstehen.

Maßgeblich ist dabei, welche Nutzung in der letzten Baugenehmigung festgelegt wurde. Die alte Genehmigung können Sie über das Archiv der Bauaufsicht Frankfurt unter archiv-bauaufsicht@stadt-frankfurt.de einsehen lassen. Ein Antrag auf Nutzungsänderung entspricht formell einem Bauantrag, auch wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden.

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Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Frankfurt am Main?

Eine Nutzungsänderung ist erforderlich, wenn sich durch die geplante neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte.

Bauplanungsrechtliche Anforderungen regeln, wo und ob bestimmte Nutzungen zulässig sind. In Frankfurt am Main müssen Sie prüfen, ob Ihr Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht oder sich in die Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB einfügt.

Bauordnungsrechtliche Anforderungen betreffen die technische Ausführung und Sicherheit. Hierzu gehören Raumhöhen, Belichtung, Belüftung, Rettungswege, Brandschutz und Stellplatzanforderungen nach der Stellplatzsatzung der Stadt Frankfurt.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Frankfurt am Main

• Nutzungsänderung Ferienwohnung: Umwandlung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung (beachten Sie die Ferienwohnungssatzung Frankfurt)
• Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Büros, Praxen oder Läden zu Wohnungen
• Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen
• Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken: Speicher oder Dachboden zu Wohnraum (seit Oktober 2025 teilweise genehmigungsfreigestellt)
• Kellerausbau zu Wohnraum: Untergeschosse zu Aufenthaltsräumen

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Frankfurt am Main beantragen

Der Antragsprozess für eine Nutzungsänderung in Frankfurt folgt einem strukturierten Ablauf, der durch die HBO und die örtlichen Bestimmungen geregelt ist:

1. Vorberatung bei der Bauaufsicht Frankfurt: Nutzen Sie die kostenlose Beratung dienstags und donnerstags von 8:30 bis 12:30 Uhr nach Terminvereinbarung
2. Beauftragung eines Architekten: Nur bauvorlageberechtigte Personen dürfen Anträge einreichen
3. Erstellung der Bauvorlagen: Alle erforderlichen Unterlagen werden zusammengestellt
4. Digitale Einreichung: Antragstellung ausschließlich über das Bauportal Hessen
5. Behördliche Prüfung: Die Bauaufsicht Frankfurt prüft innerhalb von maximal 3 Monaten
6. Genehmigungserteilung: Bei positivem Bescheid können Sie die neue Nutzung aufnehmen

Wichtiger Hinweis: Planeco Building übernimmt für Sie den gesamten Prozess und reicht die Antragsunterlagen meist bereits nach 14–21 Tagen ein. Unsere Erfahrung mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen sorgt für reibungslose Abläufe.

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für einen vollständigen Antrag auf Nutzungsänderung in Frankfurt am Main sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Die genaue Liste variiert je nach Vorhaben:

• Antragsformular mit allen erforderlichen Unterschriften
• Liegenschaftsplan oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Bauzeichnungen mit Eintragung der bisherigen und künftigen Nutzung
• Baubeschreibung und Angabe der Herstellungskosten
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben
• Stellplatznachweis für den Mehrbedarf nach der Frankfurter Stellplatzsatzung
• Bauzahlenberechnung (Wohn- oder Nutzflächenberechnung)
• Frühere Baugenehmigungen und Bestandspläne

Bei besonderen Nutzungen können zusätzliche Gutachten erforderlich sein, beispielsweise für Brandschutz oder Schallschutz. Ein Statiker wird bei baulichen Änderungen benötigt.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Frankfurt am Main?

Die Bearbeitungszeit für eine Nutzungsänderung in Frankfurt am Main beträgt im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren maximal 3 Monate bei vollständigen Unterlagen. Diese Frist kann nur in besonderen Fällen um bis zu 2 Monate verlängert werden. Seit der HBO-Novelle vom Oktober 2025 gilt nach einem Monat ohne Nachforderungen eine Vollständigkeitsfiktion, die den Fristlauf sichert.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Frankfurt am Main?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Frankfurt setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

• Behördliche Gebühren: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten, mindestens 200,– bis 800,– €
• Planungskosten: 1.500,– bis 4.000,– € für die Antragserstellung
• Zusätzliche Fachplaner: 500,– bis 2.000,– € bei Bedarf
• Gutachten: 800,– bis 3.000,– € für Brandschutz oder Schallschutz

Mögliche Baumaßnahmen:

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Die genauen Kosten hängen vom individuellen Vorhaben ab. Bei Planeco Building erhalten Sie nach einer Erstberatung eine transparente Kostenschätzung für Ihr Projekt.

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung kann in Frankfurt am Main schwerwiegende Folgen haben:

1. Bußgelder: Bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen
2. Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Planungskosten durch komplexere Bestandsaufnahme
3. Nutzungsuntersagung: Bei schwerwiegenden Verstößen gegen Sicherheitsvorschriften
4. Versicherungsschutz gefährdet: Ablehnung der Schadensregulierung bei nicht genehmigten Nutzungen
5. Zwangsgelder: Bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Besonders bei Verstößen gegen die Ferienwohnungssatzung Frankfurt oder bei sicherheitsrelevanten Mängeln drohen hohe Strafen. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, aber meist teurer und aufwendiger.

Nutzungsänderung in Frankfurt am Main beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr kompetenter Partner für Nutzungsänderungen in Frankfurt am Main. Mit unserer langjährigen Erfahrung und lokalen Expertise unterstützen wir Sie bei allen Aspekten Ihres Vorhabens:

• Kostenlose Erstberatung mit umfassender Machbarkeitsprüfung
• Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit
• Volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten
• 14–21 Tage Bearbeitungszeit für die Antragserstellung
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Frankfurt am Main

Wir kennen die spezifischen Anforderungen der Bauaufsicht Frankfurt und die Besonderheiten der HBO. Unsere digitalen Prozesse sind optimal auf das Bauportal Hessen abgestimmt. Von der ersten Beratung bis zur fertigen Genehmigung erhalten Sie alles aus einer Hand.

Die Novelle der Hessischen Bauordnung vom Oktober 2025 hat bedeutende Vereinfachungen gebracht, insbesondere für Wohnumnutzungen. Wir beraten Sie gerne zu den neuen Möglichkeiten der Genehmigungsfreistellung und helfen Ihnen dabei, das optimale Verfahren für Ihr Vorhaben zu wählen.