Wer in Witten ein Bauvorhaben plant – ob Neubau, Anbau, Umbau oder Nutzungsänderung – steht vor einer Entscheidung, die den gesamten Projekterfolg beeinflusst: die Wahl des richtigen Architekten. Die SERP zu diesem Thema ist voll von Verzeichnissen und Büro-Selbstdarstellungen, aber kaum jemand erklärt, worauf es bei der Auswahl wirklich ankommt, was ein Architekt in Witten kostet und welche Änderungen durch die novellierte Landesbauordnung NRW seit Januar 2024 für Bauherren relevant sind. Dieser Leitfaden schließt diese Lücke.

Wann brauchen Sie in Witten überhaupt einen Architekten?

Nicht jede Baumaßnahme erfordert einen Architekten – aber deutlich mehr als viele Bauherren vermuten. In Nordrhein-Westfalen gilt: Wer einen genehmigungspflichtigen Bauantrag einreichen will, benötigt dafür eine Person mit Bauvorlageberechtigung. Das sind in der Regel eingetragene Architekten oder bauvorlageberechtigte Ingenieure.

Seit der Novellierung der Landesbauordnung NRW zum 1. Januar 2024 gibt es eine wichtige Neuerung: Die sogenannte kleine Bauvorlageberechtigung erlaubt es bestimmten Handwerksmeistern (Maurer, Betonbauer, Zimmerleute), für einfache Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 Bauvorlagen einzureichen. Das gilt jedoch nur für Gebäude bis 7 m Höhe mit maximal zwei Nutzungseinheiten im vereinfachten Genehmigungsverfahren – für alles darüber hinaus bleibt der eingetragene Architekt Pflicht.

Typische Vorhaben in Witten, die einen Architekten erfordern:

• Neubau eines Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses
• Anbau oder Aufstockung einer Bestandsimmobilie
• Umbau mit Änderung der Tragstruktur oder Nutzung
• Nutzungsänderung (z. B. ehemaliges Gewerbe zu Wohnraum)
• Sanierungen mit genehmigungspflichtigen Eingriffen

Wichtig: Die seit 2024 ausgeweitete Genehmigungsfreistellung – jetzt bis Gebäudeklasse 4 möglich – bedeutet nicht, dass kein Architekt mehr nötig ist. Im Gegenteil: Bei freigestellten Vorhaben liegt die Verantwortung für die Einhaltung aller Bauvorschriften vollständig beim Planer. Ein qualifizierter Architekt ist damit wichtiger denn je.

Was kostet ein Architekt in Witten?

Honorare für Architektenleistungen orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Seit der HOAI-Novelle 2021 sind die Sätze nicht mehr verbindlich, dienen aber weiterhin als Orientierungsrahmen – und Gerichte ziehen sie bei Streitigkeiten regelmäßig heran.

Die Honorarhöhe hängt von drei Faktoren ab:

• Anrechenbare Baukosten: Je höher die Bausumme, desto höher das Honorar
• Honorarzone (I–V): Schwierigkeitsgrad des Vorhabens
• Beauftrage Leistungsphasen: Von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung

Zwei konkrete Beispiele zur Orientierung:

Einfamilienhaus-Neubau mit 300.000 ,–€ Bausumme (Honorarzone III): Das HOAI-Honorar für alle neun Leistungsphasen liegt bei ca. 40.000–50.000 ,–€ netto. Wer nur die Leistungsphasen 1–4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) beauftragt, zahlt rund 27 % davon – also ca. 10.800–13.500 ,–€ netto.

Anbau oder Umbau mit 100.000 ,–€ Bausumme (Honorarzone II): Das Gesamthonorar liegt laut HOAI-Orientierungswerten bei ca. 12.600–15.000 ,–€ netto. Für LP 1–4 entspricht das ca. 3.400–4.050 ,–€ netto.

Bei Nutzungsänderungen – in Witten aufgrund der industriellen Vergangenheit besonders häufig – sind die anrechenbaren Kosten oft geringer, da kein vollständiger Neubau entsteht. Die Kosten für die Genehmigungsplanung sind stark projektabhängig und sollten im Einzelfall kalkuliert werden.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Bauvorhaben in Witten

Die Architektensuche folgt einem klaren Prozess. Wer diesen strukturiert angeht, vermeidet teure Fehlentscheidungen.

Schritt 1: Vorhaben und Leistungsumfang definieren

Klären Sie vorab: Brauchen Sie einen Architekten nur für den Bauantrag (LP 1–4), oder soll er das gesamte Projekt bis zur Bauüberwachung begleiten (LP 1–9)? Für viele Bauherren in Witten, die einen erfahrenen Generalunternehmer haben, reicht die Beauftragung bis zur Genehmigungsplanung aus. Planeco Building übernimmt genau diese Leistungen – von der Planung bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt Witten (Annenstraße 111b, 58452 Witten) – vollständig digital und bundesweit.

Schritt 2: Mindestens drei Angebote einholen

Holen Sie Angebote von mindestens drei Anbietern ein und achten Sie dabei nicht nur auf den Preis, sondern auf den genauen Leistungsumfang. Ein Angebot, das LP 1–4 ohne Statik und Brandschutznachweis enthält, ist nicht mit einem Vollpaket vergleichbar. Fragen Sie explizit nach, was im Honorar enthalten ist und was zusätzlich berechnet wird.

Schritt 3: Referenzen und Spezialisierung prüfen

Ein Architekt, der hauptsächlich Villen plant, ist nicht automatisch der richtige für eine Nutzungsänderung einer ehemaligen Gewerbefläche. Achten Sie auf vergleichbare Referenzprojekte. Die Architektensuche der Architektenkammer NRW (AKNW) ermöglicht die Suche nach Tätigkeitsschwerpunkten – ein sinnvoller erster Schritt zur Vorauswahl.

Schritt 4: Bebauungsplan vorab prüfen

Bevor Sie einen Architekten beauftragen, lohnt sich ein Blick in den geltenden Bebauungsplan der Stadt Witten. Der aktuelle Flächennutzungsplan stammt aus dem Jahr 2009 – ältere Bebauungspläne können veraltet sein und Befreiungen erfordern, die das Verfahren verlängern. Bei Unsicherheit über die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks ist eine Bauvoranfrage in Witten der sinnvollste erste Schritt: Der Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig und rechtlich bindend.

Schritt 5: Muss der Architekt aus Witten kommen?

Nein – und das ist eine der häufigsten Fehlannahmen. Die Leistungsphasen 1–7 (Planung, Genehmigung, Ausführungsplanung, Vergabe) lassen sich vollständig digital abwickeln. Die neue BauO NRW 2024 hat das sogar erleichtert: Bauanträge können per E-Mail eingereicht werden, das Schriftformerfordernis entfällt weitgehend. Erst bei der Bauüberwachung (LP 8) ist örtliche Präsenz unverzichtbar. Planeco Building arbeitet als bundesweiter Architekturdienstleister mit lokaler Expertise in Witten und dem Ennepe-Ruhr-Kreis.

Typische Bauvorhaben in Witten – worauf es ankommt

Nutzungsänderungen ehemaliger Gewerbeimmobilien

Witten hat wie viele Städte im Ruhrgebiet einen erheblichen Bestand an ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen, die für Wohnzwecke oder neue Gewerbenutzungen umgenutzt werden sollen. Eine Nutzungsänderung ist dabei fast immer genehmigungspflichtig – auch wenn baulich wenig verändert wird. Entscheidend ist, ob die neue Nutzung anderen oder weitergehenden Anforderungen unterliegt als die bisherige. Planeco Building hat über 1.400 solcher Verfahren erfolgreich abgewickelt.

Neubau: Solarpflicht seit 2025 beachten

Wer in Witten ab 2025 ein Wohngebäude neu baut, muss auf geeigneten Dachflächen eine Solaranlage installieren – so schreibt es § 42a BauO NRW vor. Diese Anforderung muss bereits in der Entwurfsplanung berücksichtigt werden. Ein Architekt, der diese Pflicht nicht kennt oder ignoriert, kann Ihren Bauantrag gefährden.

Umbau und Sanierung in Hanglagen

Das Wittener Ruhrtal und angrenzende Bereiche weisen teils anspruchsvolle Hanglagen auf, die besondere Anforderungen an Statik und Entwässerung stellen. Für Vorhaben in diesen Lagen sollte der Architekt eng mit einem qualifizierten Statiker zusammenarbeiten – idealerweise aus einer Hand, um Planungskonflikte zu vermeiden.

Häufige Fehler bei der Architektensuche in Witten

• Nur auf den Preis schauen: Ein ungewöhnlich günstiges Angebot bedeutet oft, dass Leistungen fehlen – etwa der Standsicherheitsnachweis, den das Bauordnungsamt zwingend verlangt. Mehr dazu unter Standsicherheitsnachweis.
• Leistungsumfang nicht schriftlich fixieren: Klären Sie vor Vertragsschluss, welche Leistungsphasen beauftragt werden und was Nachtragsleistungen kosten.
• Genehmigungsfreistellung mit „kein Architekt nötig" verwechseln: Bei freigestellten Vorhaben liegt die Verantwortung vollständig beim Planer – ein Grund mehr, einen erfahrenen Architekten zu wählen.
• Bebauungsplan nicht vorab geprüft: Wer erst nach der Architektenbeauftragung feststellt, dass sein Vorhaben den B-Plan-Festsetzungen widerspricht, verliert Zeit und Geld.
• Auf Ortsansässigkeit bestehen, obwohl nicht nötig: Das schränkt die Auswahl unnötig ein. Für LP 1–7 ist digitale Zusammenarbeit heute Standard – und durch die BauO NRW 2024 ausdrücklich erleichtert.

Baugenehmigung in Witten: Verfahren und Zeitrahmen

Das Bauordnungsamt Witten bearbeitet jährlich rund 500 Bauanträge. Je nach Verfahrensart sollten Sie mit folgenden Bearbeitungszeiten rechnen:

• Bauvoranfrage: ca. 4–8 Wochen
• Vereinfachtes Genehmigungsverfahren: ca. 6–12 Wochen
• Reguläres Genehmigungsverfahren: ca. 3–6 Monate

Im vereinfachten Verfahren prüft das Amt seit der BauO NRW-Novelle 2024 nur noch ein reduziertes Programm: Bebauung von Grundstücken, Abstandsflächen, Stellplätze und Barrierefreiheit. Die Einhaltung aller übrigen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Planers. Planeco Building liefert vollständige, behördenreife Unterlagen – das Ziel ist eine Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist, lohnt sich eine Bauvoranfrage in Witten als erster Schritt. Der Bauvorbescheid schafft verbindliche Klarheit – für drei Jahre.