Wer in Würzburg einen Architekten sucht, stößt schnell auf Verzeichnisse mit Dutzenden Einträgen – aber kaum auf Antworten auf die eigentlich entscheidenden Fragen: Brauche ich für mein Vorhaben überhaupt einen Architekten? Was kostet das realistisch? Und was hat sich durch die neue Bayerische Bauordnung 2025 geändert? Dieser Leitfaden beantwortet genau das – konkret, mit Würzburg-Bezug und ohne Umwege.

Wann brauchen Sie in Würzburg einen Architekten?

Die Antwort hängt von Ihrem Vorhaben ab – und seit Januar 2025 stärker als je zuvor von den neuen Regelungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Die Reform hat die sogenannte Verfahrensfreiheit massiv ausgeweitet: Bestimmte Dachgeschossausbauten und Nutzungsänderungen benötigen unter definierten Voraussetzungen keine Baugenehmigung mehr.

Das klingt nach weniger Aufwand – ist aber mit Vorsicht zu genießen. Denn die Verantwortung für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt bei verfahrensfreien Vorhaben vollständig beim Bauherrn. Wer ohne fachkundige Begleitung baut und dabei gegen Brandschutz-, Statik- oder Bebauungsplan-Anforderungen verstößt, riskiert Bußgelder und im schlimmsten Fall eine Rückbauverfügung.

Genehmigungspflichtige Vorhaben – hier ist ein Architekt Pflicht

Für alle Bauvorhaben, die eine Baugenehmigung erfordern, schreibt die BayBO einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser vor. Das ist in der Regel ein eingetragener Architekt. Typische Fälle in Würzburg:

• Neubau eines Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses
• Anbau oder Aufstockung, die über die Verfahrensfreiheitsgrenzen hinausgeht
• Nutzungsänderungen, die Sonderbauten betreffen oder bei denen die neue Nutzung nicht gebietstypisch allgemein zulässig ist
• Umbauten mit Eingriffen in die Tragstruktur
• Vorhaben in denkmalgeschützten Gebäuden oder Ensembles – in der Würzburger Altstadt besonders relevant

Für diese Vorhaben müssen die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Planer unterzeichnet werden. Ohne diese Unterschrift nimmt das Bauamt den Antrag nicht an.

Verfahrensfreie Vorhaben – warum ein Architekt trotzdem sinnvoll ist

Seit dem 1. Januar 2025 sind unter bestimmten Bedingungen verfahrensfrei: der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken sowie Nutzungsänderungen, bei denen kein Sonderbau betroffen ist, die neue Nutzung gebietstypisch zulässig ist und bautechnische Nachweise vorliegen. Wichtig: Auch bei verfahrensfreien Vorhaben besteht eine Anzeigepflicht – zwei Wochen vor Baubeginn muss die Bauordnungsbehörde in Textform informiert werden.

Gerade bei Dachausbauten und Nutzungsänderungen bleiben Statik-Nachweise und Brandschutzanforderungen bestehen – unabhängig davon, ob ein Bauantrag nötig ist oder nicht. Wer hier ohne Fachplanung vorgeht, spart kurzfristig, riskiert aber langfristig deutlich mehr. Planeco Building begleitet auch verfahrensfreie Vorhaben, bei denen Bauherren Sicherheit über die Einhaltung aller Anforderungen brauchen.

Wer darf Bauvorlagen in Bayern erstellen?

In Bayern ist die Bauvorlageberechtigung klar geregelt. Für die meisten Bauvorhaben gilt:

• Architekten (eingetragen in der Bayerischen Architektenkammer): Uneingeschränkt bauvorlageberechtigt für alle Gebäudeklassen
• Bauingenieure: Bauvorlageberechtigt für bestimmte Vorhaben, je nach Qualifikation und Eintragung
• Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs sowie staatlich geprüfte Bautechniker: Nur für kleinere Vorhaben – insbesondere freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bis Gebäudeklasse 3

Für komplexere Vorhaben, Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Bauten führt in Bayern kein Weg an einem eingetragenen Architekten vorbei. Ob ein Planer tatsächlich bauvorlageberechtigt ist, lässt sich über das Büroverzeichnis der Bayerischen Architektenkammer prüfen.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Würzburger Bauvorhaben

Die Suche nach einem Architekten in Würzburg führt schnell zu langen Verzeichnislisten. Entscheidender als die Länge der Liste ist die Frage: Welcher Planer hat Erfahrung mit genau Ihrem Vorhabentyp?

Auswahlkriterien, die wirklich zählen

• Spezialisierung: Neubau, Bestandsumbau, Denkmalschutz und Nutzungsänderung erfordern unterschiedliches Know-how. Ein Büro, das hauptsächlich Einfamilienhäuser plant, ist nicht automatisch die beste Wahl für eine gewerbliche Nutzungsänderung.
• Bauvorlageberechtigung prüfen: Nur wer in der Architektenliste der Bayerischen Architektenkammer eingetragen ist, darf Bauvorlagen in Bayern unterzeichnen.
• Kenntnis der lokalen Behördenpraxis: Wer die Abläufe beim Bauamt der Stadt Würzburg oder beim Landratsamt Würzburg kennt, vermeidet unnötige Rückfragen und Verzögerungen.
• Referenzen für vergleichbare Projekte: Fragen Sie gezielt nach abgeschlossenen Projekten mit ähnlichem Umfang und ähnlicher Nutzung – nicht nur nach der Gesamtzahl der Projekte.
• Kommunikation und Erreichbarkeit: Ein Architekt, der Rückfragen tagelang offen lässt, kostet Sie im Genehmigungsverfahren wertvolle Zeit.

Für Bauherren, die primär eine Baugenehmigung, Bauzeichnungen oder eine Nutzungsänderung benötigen – also keine vollständige Bauleitung –, ist ein spezialisiertes Planungsbüro wie Planeco Building oft die effizientere Lösung als ein klassisches Architekturbüro mit Vollbetreuung.

Was kostet ein Architekt in Würzburg?

Seit einem EuGH-Urteil aus dem Jahr 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr – Honorare können frei verhandelt werden. Die HOAI dient aber weiterhin als Orientierungsrahmen. Als Richtwert gilt: Bei Vollbeauftragung (alle neun Leistungsphasen) liegt das Architektenhonorar erfahrungsgemäß bei rund 10 % der Baukosten.

Drei typische Szenarien für Würzburg:

• Einfamilienhaus-Neubau (Baukosten ca. 400.000,– €): Architektenhonorar für alle Leistungsphasen ca. 40.000,– bis 50.000,– €. Hinzu kommen Baugenehmigungsgebühren von ca. 400,– bis 1.600,– € (1–4 ‰ der Baukosten gemäß Landkreis Würzburg).
• Dachausbau zu Wohnzwecken (Baukosten ca. 80.000,– €): Seit BayBO 2025 ggf. verfahrensfrei – kein Bauantrag, aber Anzeigepflicht und Statik-Nachweis. Architektenkosten für Leistungsphasen 1–4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) liegen typischerweise bei ca. 5.000,– bis 8.000,– € netto.
• Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnen: Unter den neuen BayBO-Bedingungen ggf. verfahrensfrei, aber ein Brandschutzkonzept ist oft trotzdem erforderlich. Eine vorgelagerte Bauvoranfrage in Würzburg kostet ca. 800,– bis 2.500,– € (Behördengebühren plus Planerkosten) und schafft Rechtssicherheit vor der eigentlichen Investition.

Wer nur einzelne Leistungen benötigt – etwa Bauzeichnungen, den Genehmigungsantrag oder einen Standsicherheitsnachweis –, zahlt entsprechend weniger als bei einer Vollbeauftragung. Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisangaben, damit Sie vor der Beauftragung wissen, was auf Sie zukommt.

Der Weg zum Bauantrag in Würzburg – Schritt für Schritt

Das Genehmigungsverfahren in Würzburg folgt einem klaren Ablauf. Wer die Schritte kennt, vermeidet die häufigsten Verzögerungen.

1. Grundlagenermittlung und Erstgespräch: Klärung von Vorhaben, Grundstück, Bebauungsplan-Situation und realistischem Zeitrahmen. Hier zeigt sich, ob ein Bauantrag nötig ist oder ob Verfahrensfreiheit greift.
2. Entwurf und Genehmigungsplanung: Erstellung der Bauvorlagen – Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan. Bei komplexen Vorhaben empfiehlt sich vorab eine Bauvoranfrage, um strittige Punkte vorab zu klären.
3. Bauantrag einreichen: Seit dem 1. Januar 2024 bietet das Landratsamt Würzburg den digitalen Bauantrag an. Anträge, für die das Landratsamt zuständig ist, werden direkt beim Bauamt, Zeppelinstraße 15, 97074 Würzburg eingereicht – nicht mehr über die Gemeinde. Für Vorhaben im Stadtgebiet Würzburg (kreisfreie Stadt) ist das städtische Baurechtsamt zuständig.
4. Vollständigkeitsprüfung und Bearbeitung: Die Vollständigkeitsprüfung dauert typischerweise 1–2 Wochen. Fehlende Unterlagen – etwa aktuelle Flurkarten oder fehlende Statik-Nachweise – sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Gesamtbearbeitungszeit liegt je nach Vorhaben bei 2–4 Monaten.
5. Genehmigung und Baubeginn: Nach Erteilung der Baugenehmigung muss vor Baubeginn eine Baubeginnsanzeige eingereicht werden.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Aus der Arbeit an über 1.400 Bauvorhaben kennt Planeco Building die Stolperfallen, die Bauherren in Würzburg immer wieder Zeit und Geld kosten:

• Bauvorlageberechtigung nicht geprüft: Nicht jeder, der sich „Planer" nennt, darf in Bayern Bauvorlagen unterzeichnen. Prüfen Sie die Eintragung in der Architektenkammer, bevor Sie beauftragen.
• Verfahrensfreiheit falsch eingeschätzt: Die BayBO 2025 hat die Verfahrensfreiheit erweitert – aber nicht abgeschafft. Statik, Brandschutz und Anzeigepflichten gelten weiterhin. Wer das ignoriert, baut auf eigenes Risiko.
• Unvollständige Unterlagen beim Bauantrag: Fehlen aktuelle Flurkarten, Bestandspläne oder bautechnische Nachweise, stoppt die Behörde das Verfahren. Eine sorgfältige Vorprüfung der Unterlagen spart Wochen.
• Brandschutz bei Nutzungsänderungen unterschätzt: Besonders bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche oder bei der Eröffnung gastronomischer Betriebe werden Brandschutzauflagen oft erst spät im Verfahren sichtbar. Mehr dazu auf der Übersichtsseite zu Nutzungsänderungen.
• Abweichungen vom Bebauungsplan unterschätzt: Selbst geringfügige Überschreitungen von Baugrenzen oder abweichende Dachneigungen können dazu führen, dass ein vermeintlich verfahrensfreies Vorhaben doch einen Bauantrag erfordert – und im schlimmsten Fall zum Rückbau.

Besonderheiten beim Bauen in Würzburg

Würzburg vereint als kreisfreie Stadt und Universitätsstadt eine hohe Baudichte mit einer historisch gewachsenen Altstadt. Das hat praktische Konsequenzen für Bauvorhaben:

• Denkmalschutz: In der Würzburger Altstadt und in zahlreichen Stadtteilen stehen Gebäude unter Denkmalschutz oder liegen in Ensemblebereichen. Jede bauliche Veränderung erfordert hier zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis – unabhängig von der Baugenehmigung. Ein erfahrener Architekt kennt diese Anforderungen und stimmt die Planung frühzeitig mit der Unteren Denkmalschutzbehörde ab.
• Zwei Zuständigkeiten: Für Vorhaben im Stadtgebiet Würzburg ist die Stadt Würzburg (Fachbereich Baurecht/Bauaufsicht) zuständig. Für Vorhaben im Landkreis Würzburg ist das Landratsamt Würzburg, Bauamt, Zeppelinstraße 15, die richtige Anlaufstelle – mit digitalem Bauantrag seit 2024.
• Gebühren: Die Baugenehmigungsgebühren betragen je nach Verfahren und Vorhaben zwischen 1 und 4 ‰ der Baukosten. Bei Nutzungsänderungen liegt die Gebühr zwischen 40,– und 5.000,– €, abhängig vom Verwaltungsaufwand.

Planeco Building ist bundesweit aktiv und begleitet Bauvorhaben in Würzburg und dem gesamten Landkreis – von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur eingereichten Baugenehmigung. Wenn Sie wissen möchten, welche Leistungen für Ihr konkretes Vorhaben sinnvoll sind, sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.

Für Vorhaben, bei denen neben der Architektenleistung auch ein Statiker benötigt wird – etwa bei Dachausbauten, Aufstockungen oder Umbauten mit Eingriffen in die Tragstruktur –, koordiniert Planeco Building beide Leistungen aus einer Hand. Was ein Standsicherheitsnachweis kostet und wann er Pflicht ist, erfahren Sie auf der Seite zu den Statikerkosten.