Wer in Aachen einen Umbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung plant, stößt schnell auf einen Begriff, der mehr Verwirrung stiftet als er sollte: Grundriss oder Bauzeichnung? Beide Begriffe werden im Alltag synonym verwendet, meinen aber zwei völlig unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichem Zweck, unterschiedlichen Anforderungen und unterschiedlichen Kosten. Wer das falsche Dokument beauftragt, verliert Zeit und Geld, im schlechtesten Fall wird ein Bauantrag beim Fachbereich Bauaufsicht der Stadt Aachen wegen unvollständiger Bauvorlagen zurückgestellt.

Dieser Beitrag ordnet ein, welches Dokument für welches Vorhaben gebraucht wird, was eine bauantragsfähige Bauzeichnung konkret enthalten muss und welche Besonderheiten Bauherren in Aachen und der StädteRegion Aachen kennen sollten, bevor sie einen Auftrag vergeben.

Grundriss oder Bauzeichnung: zwei unterschiedliche Dokumente

Ein Grundriss für die Immobilienvermarktung ist eine ansprechende, oft farbige Visualisierung für Exposés, Vermietungsportale oder Bankunterlagen. Er zeigt die Raumaufteilung, meist ohne bauordnungsrechtliche Detailtiefe, und wird von spezialisierten Online-Diensten oder Grafikern erstellt. Für einen Bauantrag ist ein solcher Grundriss nicht verwendbar.

Eine Bauzeichnung für den Bauantrag besteht dagegen immer aus mindestens drei Teilen: Grundriss, Schnitt und Ansicht. In Nordrhein-Westfalen regelt §4 der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW) verbindlich, dass Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 anzufertigen sind. Grundrisse müssen dabei für jedes Geschoss einzeln vorliegen, bei Änderungen an einem Bestandsgebäude müssen zu beseitigende und neue Bauteile klar gekennzeichnet werden. Für Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen sieht die BauPrüfVO an einigen Stellen Erleichterungen vor, etwa bei bestimmten Detailangaben, die bei größeren Bauvorhaben zwingend erforderlich sind.

Wer für sein Bauvorhaben in Aachen tätig werden will, sollte also zuerst klären: Geht es um Vermarktung oder um ein Genehmigungsverfahren? Nur für Letzteres braucht es eine bauvorlageberechtigte Bauzeichnung, wie sie im Rahmen einer Bauantragstellung mit Architekt erstellt wird.

Wer ist in Aachen für Ihren Bauantrag zuständig?

Diese Frage klingt banal, sorgt in der Praxis aber regelmäßig für Verzögerungen, weil die Zuständigkeiten in der Region Aachen ungewöhnlich kleinteilig verteilt sind.

Stadt Aachen: eigene untere Bauaufsichtsbehörde

Innerhalb des Aachener Stadtgebiets ist nicht die StädteRegion, sondern der Fachbereich Bauaufsicht der Stadt Aachen selbst zuständig. Diese Behörde wird von der Bezirksregierung Köln als obere Bauaufsichtsbehörde beaufsichtigt. Wer sein Vorhaben also innerhalb der Stadtgrenzen Aachens plant, reicht Bauzeichnungen direkt bei der Stadt ein, nicht bei der StädteRegion.

StädteRegion und Umlandkommunen

Das Amt für Bauaufsicht und Wohnraumförderung (A63) der StädteRegion Aachen ist nach eigenen Angaben ausschließlich für Monschau, Roetgen und Simmerath als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Alsdorf, Baesweiler, Eschweiler, Herzogenrath, Stolberg und Würselen unterhalten dagegen eigene Bauaufsichtsämter, für die die StädteRegion lediglich die Aufgaben der oberen Bauaufsichtsbehörde übernimmt. Wer sein Bauvorhaben in einer dieser Städte plant, sollte also direkt beim jeweiligen städtischen Amt anfragen und nicht automatisch bei der StädteRegion.

Katasterauszug: zwei zuständige Stellen

Für den Lageplan, der jedem Bauantrag beiliegen muss, wird ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster benötigt. Auch hier gilt eine Aufteilung: Die Stadt Aachen verkauft lediglich einfache Auszüge aus der Flurkarte, während alle sonstigen Katasterauskünfte ausschließlich beim Kataster- und Vermessungsamt der StädteRegion Aachen erhältlich sind. Der Auszug darf laut BauPrüfVO NRW bei Einreichung nicht älter als sechs Monate sein, eine rechtzeitige Bestellung erspart unnötige Wartezeit vor Antragstellung.

Bestehende Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine komplette Neuzeichnung. Ob vorhandene Pläne genügen, hängt von drei Faktoren ab:

• Aktualität: Bauämter akzeptieren nur Pläne, die den tatsächlichen Bestand korrekt abbilden. Nachträgliche Umbauten ohne Genehmigung sind eine häufige Fehlerquelle.
• Maßstab und Format: Alte Baupläne aus Bauakten liegen oft nicht im geforderten Maßstab 1:100 vor oder sind als Scan zu ungenau für eine digitale Einreichung.
• Vollständigkeit: Fehlen Schnitt oder Ansichten, muss zumindest teilweise nachgezeichnet werden.

Bei Altbauten in Aachen, etwa im Frankenberger Viertel oder in der Innenstadt, fehlen häufig verwertbare Bestandsunterlagen ganz, insbesondere nach einem Eigentümerwechsel oder Erbfall. In diesem Fall ist ein Bestandsaufmaß vor Ort notwendig, bei dem alle relevanten Maße neu erfasst werden. Wie Planeco Building mit vorhandenen oder fehlenden Unterlagen umgeht, ist im Detail auf der Seite zu Bestandsplänen beschrieben.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen?

Die Kosten hängen stark davon ab, ob bereits verwertbare Pläne existieren oder ein komplettes Aufmaß nötig ist. Zur groben Orientierung:

• Einfaches Einfamilienhaus, vollständige Neuzeichnung (Grundriss, Schnitt, Ansichten): ab 850,–€ netto bei Planeco Building.
• Teilaufträge oder Ergänzungen zu bestehenden Plänen: 85,–€ bis 120,–€ netto pro Stunde, abhängig vom Aufwand.
• Zusatzkosten entstehen durch den Katasterauszug, ein notwendiges Aufmaß bei fehlenden Bestandsunterlagen sowie bei denkmalgeschützten Gebäuden durch den höheren Dokumentationsaufwand.

Bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Gebäuden steigt der Aufwand mit der Anzahl der Geschosse und dem Zustand vorhandener Unterlagen. Eine verlässliche Einschätzung der Gesamtkosten für Ihr konkretes Vorhaben liefert eine Kostenübersicht, die auch angrenzende Leistungen wie Statik berücksichtigt.

Aachener Besonderheiten für Ihr Bauvorhaben

Denkmalschutz

Aachen hat als historische Kaiserstadt einen überdurchschnittlich hohen Altbau- und Denkmalanteil. Bei eingetragenen Baudenkmalen ist zusätzlich zur Bauaufsicht die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen zu beteiligen. Für Bauzeichnungen bedeutet das in der Regel einen höheren Detaillierungsgrad und ein präzises Bestandsaufmaß, da denkmalrechtliche Auflagen eine genaue Dokumentation des Ist-Zustands verlangen. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, sollte vor Planungsbeginn direkt mit der zuständigen Stelle geklärt werden.

Stellplatzsatzung

Die Stadt Aachen hat eine eigene Stellplatzsatzung mit drei Gebietszonen, die bei Neubau, Umbau und Nutzungsänderung greift. Wer beispielsweise eine Wohnung in Gewerbefläche umwandeln möchte, muss den erforderlichen Stellplatznachweis bereits in den Bauzeichnungen berücksichtigen. Mehr dazu im Bereich Nutzungsänderung, speziell auch mit Blick auf lokale Anforderungen in der Bauvoranfrage für Aachen.

Digitale Antragstellung

Die Region befindet sich aktuell im Umbruch bei der digitalen Bauantragstellung, unter anderem durch die schrittweise Einführung neuer Plattformen. Bauherren sollten in dieser Übergangsphase Pufferzeiten für die Verfahrensdauer einplanen und sich vorab beim zuständigen Amt nach dem aktuellen Stand erkundigen.

Typische Bauvorhaben und ihre Anforderungen

Je nach Vorhaben unterscheidet sich, welche Bauzeichnungen in welcher Detailtiefe benötigt werden:

• Dachgeschossausbau: Grundriss und Schnitt des betroffenen Geschosses, oft mit zusätzlichem Nachweis zur Belichtung und Fluchtweglänge.
• Anbau oder Erweiterung: Grundrisse aller betroffenen Geschosse plus Ansichten, da sich das äußere Erscheinungsbild ändert.
• Nutzungsänderung: Grundrisse mit farblicher Kennzeichnung der neuen Nutzung, häufig ergänzt um einen Stellplatznachweis nach der Aachener Stellplatzsatzung.
• Tragende Eingriffe: Wird eine tragende Wand entfernt oder verändert, ist zusätzlich zur Bauzeichnung ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den ein Statiker auf Basis der Bauzeichnung erstellt.

Werden Bauzeichnungen ohne gültige Genehmigung umgesetzt oder Baubeginn nicht fristgerecht angezeigt, drohen laut BauO NRW Bußgelder, die je nach Schwere bis zu 250.000,–€ betragen können, wie die Stadt Aachen auf ihrer Informationsseite zur Bauantragstellung darstellt. Vollständige, korrekt erstellte Bauzeichnungen sind damit nicht nur formale Pflicht, sondern schützen auch vor kostspieligen Nachforderungen und Verfahrensverzögerungen.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen ab

Planeco Building begleitet Bauherren in Aachen und der StädteRegion durch den gesamten Prozess, von der ersten Prüfung vorhandener Unterlagen bis zur Einreichung beim zuständigen Amt:

1. Prüfung vorhandener Pläne: Klärung, ob Bestandspläne verwendbar sind oder ein Aufmaß nötig wird.
2. Aufmaß vor Ort: Bei fehlenden oder veralteten Unterlagen erfassen unsere Architekten alle relevanten Maße direkt am Objekt.
3. Erstellung der Bauzeichnungen: Grundriss, Schnitt und Ansicht im geforderten Maßstab 1:100, inklusive aller Maßketten.
4. Fachliche Prüfung: Abgleich mit den Anforderungen des zuständigen Bauamts, inklusive Denkmalschutz- oder Stellplatzfragen, sofern relevant.
5. Einreichung: Vollständige, digitale Übergabe an die zuständige Behörde in Aachen oder der StädteRegion.

Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer typischen Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen auf Seiten der Planung kennt Planeco Building die Anforderungen der zuständigen Ämter in der Region genau. Wer unsicher ist, welches Dokument für sein Vorhaben tatsächlich benötigt wird, findet über eine kostenlose Erstberatung schnell Klarheit, welche Schritte konkret notwendig sind.