Ein qualitativ hochwertiger Grundriss allein reicht in Bayern nicht aus, um einen Bauantrag einzureichen. Bauzeichnungen müssen als sogenannte Bauvorlage bestimmte formale Vorgaben erfüllen, von einer bauvorlageberechtigten Person stammen und auf dem zuletzt genehmigten Planstand basieren, nicht auf dem tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes. Wer diese Anforderungen unterschätzt, riskiert Nachforderungen der Bauaufsichtsbehörde und damit Wochen Zeitverlust, gerade bei Vorhaben, die von der bayerischen Genehmigungsfiktion profitieren könnten.

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Bauzeichnungen in Bayern: Diese formalen Vorgaben gelten

Grundlage für Inhalt und Form von Bauzeichnungen ist in Bayern die Bauvorlagenverordnung (BauVorlV). Sie legt unter anderem fest, welcher Maßstab für Grundriss, Schnitt und Ansicht gilt und wie Bauzeichnungen farblich zu kennzeichnen sind. Die Landeshauptstadt München bestätigt dazu konkret: Bauzeichnungen sind im Maßstab 1:100 zu erstellen, der Lageplan im Maßstab 1:1.000, jeweils unter Verwendung der Zeichen und Farben nach Anlage 1 der BauVorlV (Landeshauptstadt München).

Zur Bemaßung gilt zusätzlich: Nach Art. 2 Abs. 6 BayBO sind grundsätzlich Fertigmaße anzugeben, nicht Rohbaumaße. Für den Lageplan wiederum ist ein amtlich beglaubigter oder digital abgerufener Katasterauszug erforderlich, der die Grundlage für die Darstellung der Grundstücksgrenzen bildet. Fehlt dieser oder ist er veraltet, gilt der Bauantrag formal als unvollständig, unabhängig davon, wie gut die eigentliche Bauzeichnung ist.

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Nicht jeder, der technisch zeichnen kann, darf Bauvorlagen für einen bayerischen Bauantrag rechtsgültig erstellen. Maßgeblich ist die sogenannte Bauvorlageberechtigung nach Art. 61 BayBO. Uneingeschränkt bauvorlageberechtigt sind Architektinnen und Architekten sowie bauvorlageberechtigte Bauingenieurinnen und Bauingenieure.

Für bestimmte kleinere Vorhaben gibt es Ausnahmen, die für private Bauherren relevant sind:

• Freistehende oder einseitig angebaute Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit maximal drei Wohnungen
• Eingeschossige gewerbliche Gebäude mit Stützweiten bis 12 m und maximal 250 m² Fläche
• Land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude sowie Kleingaragen

Hier dürfen auch Angehörige der Fachrichtungen Bauingenieurwesen und Architektur ohne Kammereintragung sowie staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik und bestimmte Handwerksmeister als Entwurfsverfasser auftreten. Sobald ein Vorhaben diese Grenzen überschreitet, etwa bei einem Mehrfamilienhaus oder einem gemischt genutzten Gebäude, ist zwingend eine uneingeschränkte Bauvorlageberechtigung erforderlich. Wer sein Vorhaben mit einem Architekten plant, umgeht dieses Risiko von vornherein, da die Bauvorlageberechtigung dann in jedem Fall gegeben ist.

Alte Pläne nutzen oder neue Bauzeichnungen erstellen lassen?

Viele Eigentümer besitzen bereits Baupläne, oft aus den 1970er- bis 1990er-Jahren, und gehen davon aus, dass diese für einen aktuellen Bauantrag ausreichen. Entscheidend ist dabei nicht der tatsächliche bauliche Zustand des Hauses, sondern der zuletzt genehmigte Planstand. Wurden im Lauf der Jahre Anbauten, ein Dachausbau oder Grundrissänderungen ohne Genehmigung realisiert, weichen die vorhandenen Pläne vom rechtlichen Ist-Zustand ab und können nicht ungeprüft weiterverwendet werden.

In der Praxis lohnt sich daher immer zuerst eine Prüfung der Bestandspläne: Sind Maßstab, Vollständigkeit und Planstand in Ordnung, lassen sich bestehende Unterlagen häufig digital nachbearbeiten, statt das gesamte Gebäude neu aufzumessen. Fehlen Unterlagen komplett oder ist der genehmigte Zustand unklar, führt kein Weg an einem Aufmaß vor Ort und einer Neuerstellung vorbei. Diese Einschätzung sollte am Anfang jedes Vorhabens stehen, da sie den Aufwand und damit die Kosten maßgeblich beeinflusst.

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Was kostet die Erstellung von Grundriss und Bauzeichnungen?

Die Kosten für Bauzeichnungen hängen stark davon ab, ob Bestandspläne aufbereitet werden können oder ein komplettes Neuaufmaß nötig ist. Bei Planeco Building liegt der Stundensatz für die Erstellung von Grundriss, Schnitt und Ansichten bei 85,–€ bis 120,–€ netto. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus ergeben sich daraus in der Praxis Gesamtkosten ab rund 850,–€ netto für den kompletten Satz an Bauzeichnungen.

Folgende Faktoren treiben den Aufwand und damit die Kosten nach oben:

• Anzahl der Geschosse und Gebäudeteile, die aufgemessen werden müssen
• Qualität und Vollständigkeit vorhandener Bestandsunterlagen
• Komplexität des Gebäudes, etwa bei unregelmäßigen Grundrissen oder mehreren Nutzungseinheiten
• Notwendigkeit eines aktuellen, beglaubigten Katasterauszugs

Bei Mehrfamilienhäusern, gewerblich genutzten Objekten oder umfangreichen Umbauten liegen die Kosten entsprechend höher. Wer zusätzlich in tragende Bausubstanz eingreift, etwa beim Entfernen einer Wand für einen offenen Grundriss, benötigt zudem einen Standsicherheitsnachweis. Eine Übersicht zu den entstehenden Kosten für statische Berechnungen findet sich auf der Seite zu Statiker Kosten.

Digitaler Bauantrag Bayern: Bauzeichnungen richtig einreichen

Seit der Digitalen Bauantragsverordnung (DBauV) können Bauzeichnungen in weiten Teilen Bayerns als PDF-Datei über das jeweilige Bauamtsportal eingereicht werden. Bauantrag und Bauvorlagen müssen dabei in der Regel nicht mehr eigenhändig unterschrieben werden, eine Ausnahme bilden Standsicherheits- und Brandschutznachweise, die weiterhin als eingescanntes, unterschriebenes Original einzureichen sind.

Für Wohnbauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren gilt zudem eine Genehmigungsfiktion nach Art. 68 Abs. 2 BayBO: Reagiert die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb der Prüf- und Genehmigungsfristen, gilt die Genehmigung als erteilt. Entscheidend dabei: Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft zunächst innerhalb von drei Wochen die Vollständigkeit des Bauantrags. Werden fehlende oder mangelhafte Bauzeichnungen erst danach nachgereicht, beginnt die eigentliche Frist erst ab diesem späteren Zeitpunkt neu zu laufen. Unvollständige Bauvorlagen kosten also nicht nur Nerven, sondern verschieben den gesamten Zeitplan des Vorhabens nach hinten. Mehr zum Ablauf des vereinfachten Verfahrens findet sich auf der Seite zum vereinfachten Baugenehmigungsverfahren.

Typische Fehler bei Bauzeichnungen vermeiden

Aus der Praxis wiederholen sich bestimmte Mängel, die Nachforderungen der Bauaufsichtsbehörde auslösen:

• Einreichung von Handyfotos oder unscharfen Scans statt sauberer PDF-Dateien
• Fehlende oder unvollständige Maßketten für Innen- und Außenmaße
• Darstellung des tatsächlichen Ist-Zustands anstelle des zuletzt genehmigten Planstands
• Verwendung falscher Farben statt der vorgeschriebenen Codierung nach Anlage 1 BauVorlV
• Ein veralteter oder nicht amtlich beglaubigter Katasterauszug als Grundlage des Lageplans

Jeder dieser Punkte kann dazu führen, dass die Behörde eine Nachforderung nach Art. 65 Abs. 2 BayBO stellt, was bei zeitkritischen Vorhaben besonders schmerzhaft ist.

Bauzeichnungen für Ihr konkretes Bauvorhaben

Ob Dachausbau, Anbau oder die Umwandlung einer Gewerbefläche in Wohnraum: Der Umfang der benötigten Bauzeichnungen richtet sich immer nach dem konkreten Vorhaben. Bei Nutzungsänderungen etwa reicht in manchen Fällen ein verfahrensfreier Antrag, in anderen Fällen sind vollständige Grundrisse, Schnitte und Ansichten inklusive Nachweis zur Nutzungsqualität erforderlich. Details dazu finden sich auf der Seite zur Nutzungsänderung sowie speziell für Bayern auf der Seite Nutzungsänderung Bayern.

Planeco Building begleitet Bauherren in Bayern von der ersten Prüfung vorhandener Bestandspläne über das notwendige Aufmaß bis zur fertigen, bauvorlagenkonformen Bauzeichnung und der digitalen Einreichung beim zuständigen Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer typischen Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planerstellung sorgt das Team dafür, dass Bauzeichnungen von Anfang an vollständig und formgerecht sind, damit Fristen wie die Genehmigungsfiktion tatsächlich zu laufen beginnen. Wer unsicher ist, ob ein Architekt oder ein Ingenieur für sein Vorhaben notwendig ist, findet auf der Seite Statiker finden sowie in der Übersicht zum Statiker weitere Orientierung.