Ein Grundriss für ein Immobilienexposé und eine Bauzeichnung für den Bauantrag sind zwei völlig unterschiedliche Dokumente – auch wenn sie auf den ersten Blick ähnlich aussehen. Wer in Braunschweig einen Dachausbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung plant, braucht keine hübsche Vermarktungsgrafik, sondern eine bauantragsfähige Zeichnung, die den Anforderungen der Niedersächsischen Bauvorlagenverordnung (NBauVorlVO) entspricht und von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben ist. Genau hier scheitern viele Anträge in der ersten Prüfrunde: an formal falschen oder unvollständigen Bauzeichnungen.

Grundriss oder Bauzeichnung: Der Unterschied, der über Ihren Bauantrag entscheidet

Ein Vermarktungsgrundriss (oft 2D oder 3D, ohne exakte Maßketten) dient dazu, eine Immobilie in Exposés oder auf Immobilienportalen ansprechend darzustellen. Für das Bauamt ist er wertlos.

Eine Bauzeichnung im Sinne des Baurechts besteht dagegen immer aus drei Bestandteilen:

• Grundriss: Horizontalschnitt jedes Geschosses mit Raumnutzung, Wandstärken, Tür- und Fensteröffnungen
• Schnitt: Vertikale Darstellung von Geschosshöhen, Dachneigung und Konstruktion
• Ansicht: Außendarstellung des Gebäudes aus allen relevanten Himmelsrichtungen

Bei Umbauten kommt eine weitere Anforderung dazu: Neue Bauteile müssen rot, wegfallende Bauteile gelb eingezeichnet werden – eine Vorgabe, die die Stadt Braunschweig für das vereinfachte Verfahren nach § 63 NBauO ausdrücklich nennt (Stadt Braunschweig). Wer diese Farbcodierung übersieht, riskiert eine Nachforderung durch die Behörde und damit Zeitverlust im Verfahren.

Diese Anforderungen gelten für Bauzeichnungen in Braunschweig

Grundlage für Inhalt und Form von Bauzeichnungen in Niedersachsen ist § 12 der NBauVorlVO. Dort ist unter anderem festgelegt, dass für Bauzeichnungen mindestens der Maßstab 1:100 zu verwenden ist, sofern kein größerer Maßstab zur Darstellung notwendig ist (NBauVorlVO, § 12). Zudem müssen die Grundrisse aller Geschosse mit Angabe der vorgesehenen Raumnutzung dargestellt werden.

Elektronische Einreichung: mehr als nur eine PDF-Datei

Da Bauanträge in Braunschweig digital eingereicht werden, gelten zusätzliche technische Vorgaben aus der Anlage 1 der NBauVorlVO: Jede Bauzeichnung braucht neben dem numerischen Maßstab auch eine grafische Maßstabsleiste, der Dateiname muss im Schriftfeld sichtbar sein, und Notizen oder Kommentare in der Datei sind unzulässig, sofern sie nicht von einem Prüfingenieur stammen. Diese Details erscheinen kleinteilig, sind in der Praxis aber ein häufiger Grund für Rückfragen der Bauaufsichtsbehörde.

Wer darf Bauzeichnungen einreichen? Die Bauvorlageberechtigung

In Niedersachsen können Bauherren ihre Bauzeichnungen nicht selbst beim Bauamt einreichen. Erforderlich ist eine bauvorlageberechtigte Person, in der Regel ein Architekt mit Eintragung in der Architektenkammer oder ein entsprechend qualifizierter Ingenieur. Diese Person unterschreibt Antrag und Bauvorlagen und trägt damit die fachliche Verantwortung für deren Übereinstimmung mit dem geltenden Baurecht. Wer bislang keinen passenden Partner hat, findet über Planeco Buildings Architekturleistungen einen bauvorlageberechtigten Ansprechpartner für Braunschweig und Umgebung.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Diese Entscheidung hat direkten Einfluss auf Kosten und Zeitplan Ihres Vorhabens. Bevor Sie eine komplette Neuzeichnung beauftragen, lohnt sich die Prüfung vorhandener Unterlagen.

Wann reichen Bestandspläne noch aus?

Entscheidend ist nicht, wie das Gebäude heute tatsächlich aussieht, sondern welcher Zustand zuletzt genehmigt wurde. Wurden in der Vergangenheit Umbauten ohne Genehmigung vorgenommen, zeigen die alten Pläne einen anderen Zustand als die Realität – ein Detail, das viele Eigentümer übersehen und das im Genehmigungsverfahren zu Verzögerungen führt. Vor der Aufbereitung vorhandener Pläne sollte daher immer ein Abgleich mit dem Ist-Zustand vor Ort erfolgen. Planeco Building übernimmt diese Prüfung im Rahmen der Bestandsplan-Aufbereitung und entscheidet gemeinsam mit Ihnen, ob ein Aufmaß notwendig ist.

Wo Sie an Ihre alten Baupläne kommen

Existieren keine eigenen Unterlagen mehr, lohnt sich zunächst der Kontakt zum Fachbereich Bauordnung der Stadt Braunschweig (Langer Hof 8), der über das Bauaktenarchiv historische Bauunterlagen verwaltet. Ergänzend liefert das städtische Geoportal FRISBI Zugriff auf Bebauungspläne, die für die Planung relevant sind – allerdings ohne rechtsverbindliche Auskunftsfunktion (Stadt Braunschweig, Geoportal FRISBI).

Digitale Einreichung in Braunschweig: ITeBAU und Dalux

Bauanträge werden in Braunschweig über die Plattform ITeBAU eingereicht, wofür eine BundID mit Online-Ausweis oder ein ELSTER-Zertifikat erforderlich ist. Die Stadt befindet sich aktuell im Wechsel von der bisherigen digitalen Bauakte ConjectPM zur Nachfolgeplattform Dalux; laufende Verfahren werden dabei automatisch migriert (Stadt Braunschweig, ITeBAU). Für Bauzeichnungen bedeutet das: Signierte Dateien müssen zusätzlich in einem Format vorliegen, das behördliche Eintragungen zulässt. Wer mit mehreren Fachplanern zusammenarbeitet, etwa einem Tragwerksplaner für den Standsicherheitsnachweis, sollte frühzeitig klären, wer welche Dokumente signiert und in den Projektraum hochlädt.

Was kostet ein Grundriss oder eine Bauzeichnung in Braunschweig?

Die Kosten hängen stark davon ab, ob Bestandspläne aufbereitet werden können oder eine komplette Neuzeichnung mit Aufmaß nötig ist:

• Aufbereitung vorhandener Pläne: ab 300,–€ netto, abhängig vom Zustand der Ausgangsunterlagen
• Neuzeichnung mit Aufmaß für ein Einfamilienhaus: ab 850,–€ netto für Grundriss, Schnitt und Ansichten
• Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte: deutlich höher, abhängig von Geschosszahl und Nutzungsvielfalt je Raum

Diese Beträge decken die Bauzeichnung selbst ab, nicht die gesamte Baugenehmigung inklusive Behördengebühren. Wer den kompletten Kostenrahmen für sein Vorhaben verstehen möchte, findet auf der Seite zur Baugenehmigung in Braunschweig eine detaillierte Aufschlüsselung.

Wer erstellt Bauzeichnungen: Architekt, Bauzeichner oder Online-Dienst?

Online-Dienste, die aus Fotos oder Skizzen günstige Grundrisse erstellen, richten sich fast ausnahmslos an Immobilienmakler für Exposés und sind für Bauanträge nicht geeignet. Reine Bauzeichner ohne Kammereintragung dürfen ihre Pläne zwar erstellen, aber in Niedersachsen nicht selbst beim Bauamt einreichen. Für ein genehmigungsfähiges Verfahren braucht es also in jedem Fall eine bauvorlageberechtigte Person, die Zeichnung, Antrag und gegebenenfalls weitere Nachweise koordiniert. Planeco Building bündelt diese Rollen: Architektonische Planung, statische Berechnung und behördliche Kommunikation laufen bei über 1.400 begleiteten Bauanträgen aus einer Hand, mit einer Bearbeitungszeit von in der Regel 14 bis 21 Tagen bis zur Antragseinreichung.

Typische Bauvorhaben und ihre Anforderungen an die Zeichnung

Dachausbau und die neue Vollgeschossregelung

Seit der NBauO-Novelle vom 1. Juli 2025 gelten neue Regeln für Dachgauben und Vollgeschossdefinitionen: Bestimmte Ausbauten im Dachgeschoss werden unter definierten Voraussetzungen nicht mehr auf die im Bebauungsplan festgelegte Geschosszahl angerechnet (Ingenieurkammer Niedersachsen). Für die Bauzeichnung bedeutet das: Wer vor Juli 2025 geplant hat, sollte die Genehmigungsfähigkeit seines Dachausbaus neu prüfen lassen, bevor er in eine finale Zeichnung investiert.

Anbau, Aufstockung und Nutzungsänderung

Die gleiche Novelle reduziert die Grenzabstände von 0,5 H auf 0,4 H der Wandhöhe (Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr, Bauen und Digitalisierung), was bei Anbauten und Aufstockungen neue Spielräume, aber auch neue Zeichnungsanforderungen schafft. Wird durch den Umbau gleichzeitig die Nutzung verändert, etwa Gewerbefläche zu Wohnraum oder umgekehrt, braucht es zusätzlich einen eigenständigen Antrag auf Nutzungsänderung, für den die Bauzeichnung um konkrete Raumnutzungsangaben ergänzt werden muss. Bei Unsicherheit, ob ein Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist, empfiehlt sich vor der aufwendigen Zeichnungserstellung eine Bauvoranfrage für Braunschweig, um Klarheit zu schaffen, bevor Zeit und Budget in vollständige Bauvorlagen fließen.

So läuft die Zusammenarbeit mit Planeco Building ab

Nach einer kostenlosen Erstberatung prüft Planeco Building zunächst, ob vorhandene Bestandspläne genutzt werden können oder ein Aufmaß vor Ort nötig ist. Anschließend erstellt ein bauvorlageberechtigter Architekt die vollständigen Bauzeichnungen nach NBauVorlVO-Vorgaben, ergänzt um Standsicherheitsnachweis oder Brandschutznachweis, falls erforderlich. Wer selbst einen passenden Statiker sucht, findet über Statiker finden und die zugehörige Übersicht zu Statiker-Kosten weitere Orientierung. Die fertigen Unterlagen werden digital über ITeBAU beziehungsweise die Nachfolgeplattform Dalux beim Fachbereich Bauordnung eingereicht, volle Preistransparenz ohne versteckte Zusatzkosten inklusive.