Ein Grundriss aus dem Immobilien-Exposé und eine Bauzeichnung, die das Amt für Baurecht Duisburg für Ihren Bauantrag akzeptiert, sind zwei völlig unterschiedliche Dokumente. Wer diesen Unterschied erst bemerkt, nachdem der Antrag als unvollständig zurückgewiesen wurde, verliert wertvolle Wochen im Verfahren. Wir zeigen Ihnen, welche Anforderungen Duisburg konkret stellt, wann alte Pläne noch ausreichen und worauf Sie bei der Beauftragung achten sollten.

Bauzeichnung oder Marketing-Grundriss: Der Unterschied entscheidet über die Genehmigung

Ein Grundriss fürs Immobilien-Exposé zeigt Raumaufteilung und Möblierung ansprechend, folgt aber keinem verbindlichen Maßstab und enthält keine bautechnischen Angaben. Für den Bauantrag ist das wertlos. Bauzeichnungen als Bauvorlage müssen laut § 4 BauPrüfVO NRW im Maßstab 1:100 erstellt werden und konkrete Angaben zu Brandverhalten der Baustoffe, Feuerwiderstandsfähigkeit der Bauteile sowie bei Änderungen zu abzubrechenden und neuen Bauteilen enthalten.

Die Stadt Duisburg konkretisiert das für ihr vereinfachtes Verfahren zusätzlich: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten müssen Raumnutzung, Treppenmaße, Fluchtwege, Tür- und Fensteröffnungsmaße, Raum- und Fußbodenhöhen sowie Brandschutzangaben enthalten (Stadt Duisburg, Vereinfachtes Verfahren). Ein hübscher Grundriss ohne diese Angaben wird beim Amt für Baurecht als unvollständig zurückgewiesen, egal wie genau die Maße stimmen.

Diese Anforderungen stellt das Amt für Baurecht Duisburg konkret

Neben dem Maßstab 1:100 verlangt Duisburg für Bauzeichnungen in der Praxis:

• Vollständige Bemaßung: Innen- und Außenmaße, Fenster- und Türöffnungen als geschlossene Maßkette
• Farbliche Kennzeichnung bei Umbauten: abzubrechende und neue Bauteile müssen eindeutig unterschieden werden
• Grundrisse aller Geschosse, nicht nur des betroffenen Stockwerks
• Mehrfache Ausfertigung: Bauzeichnungen sind in Duisburg üblicherweise dreifach einzureichen
• Nutzungsangaben je Raum, insbesondere bei Nutzungsänderungen relevant

Seit Januar 2024 lässt sich der Bauantrag in Duisburg digital über das Bauportal.NRW einreichen. Für die finale Genehmigungserteilung werden die Bauvorlagen aber weiterhin papierbasiert benötigt, da die elektronische Übermittlung allein nicht alle Anforderungen der Bauprüfverordnung abdeckt. Wer hier plant, sollte beide Wege von Anfang an mitdenken statt sich auf die digitale Einreichung allein zu verlassen.

Ein zu kleiner Maßstab ist übrigens kein kosmetisches Problem: Verwaltungsgerichte werten unzureichend dimensionierte Bauzeichnungen explizit als Vollständigkeitsmangel, wenn sich das Vorhaben daraus nicht beurteilen lässt (VG Schwerin, Urteil vom 18.9.2020, Az. 2 A 602/19). Das kostet im Zweifel eine komplette Prüfrunde.

Alte Baupläne verwenden oder neu erstellen lassen?

Gerade bei Duisburger Bestandsgebäuden aus der Gründerzeit oder dem Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg liegen oft noch Originalpläne im städtischen Bauaktenarchiv. Bevor Sie in ein komplettes Neuaufmaß investieren, lohnt sich die Prüfung anhand folgender Punkte:

1. Zeigt der Plan den zuletzt genehmigten Zustand oder nur den Ist-Zustand? Nur der genehmigte Stand ist rechtlich relevant als Referenz für Änderungen.
2. Liegt der Plan im Maßstab 1:100 vor und lässt sich sauber skalieren, oder handelt es sich um eine schlecht kopierte Kleinformat-Ansicht?
3. Wurden bauliche Veränderungen seit der letzten Genehmigung vorgenommen, die im Plan fehlen (z. B. nicht genehmigter Dachausbau)?
4. Liegt der Plan digital in einem verwertbaren Format vor oder nur als Papierscan, der neu digitalisiert werden muss?

In der Praxis reicht ein aktualisierter Bestandsplan häufig als Basis, sodass nur die geänderten Bereiche neu vermessen werden müssen. Das spart Zeit und Kosten gegenüber einer kompletten Neuerstellung. Mehr zur Einordnung, wann Bestandspläne noch tragfähig sind, finden Sie unter Bestandspläne prüfen und aktualisieren.

Bergsenkungsgebiete in Duisburg: Warum Bauzeichnung und Statik zusammengehören

Ein Teil des Duisburger Stadtgebiets liegt in ehemaligen Bergbau- beziehungsweise Bergsenkungsgebieten. Baugrund in solchen Bereichen wird in der Regel der Geotechnischen Kategorie 3 zugeordnet, was ein Baugrundgutachten nach DIN 4020 mit versuchstechnischer Ermittlung der Bodenkennwerte erfordert. Für Ihre Bauzeichnung ist das direkt relevant: Gründungsdetails wie gleitfähige Fundamente oder Ringankersysteme zur Bergschadensicherung müssen in Schnitt und Grundriss dargestellt werden, bevor der Standsicherheitsnachweis erstellt werden kann.

Wer bei einem Duisburger Grundstück in einem bekannten Senkungsgebiet plant, sollte deshalb frühzeitig einen Statiker einbinden, statt die Grundrissplanung getrennt vom Standsicherheitsnachweis zu betrachten. Planeco Building stimmt Bauzeichnung und Statik in solchen Fällen von Beginn an aufeinander ab, damit spätere Nachforderungen der Bauaufsicht vermieden werden. Mehr zum Zusammenspiel von Planung und Tragwerksberechnung lesen Sie unter Statiker Leistungen im Überblick.

Wer darf Bauzeichnungen erstellen: Architekt, Bauzeichner oder Sie selbst?

Für die meisten Bauvorhaben in Duisburg ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser verpflichtend. Ausnahmen gelten laut Stadt Duisburg im Wesentlichen für kleinere Bauten, Umbauten oder für Nutzungsänderungen ohne bauliche Veränderung, sofern der Antragsteller die Unterlagen selbst fachgerecht erstellen kann. Das betrifft in der Praxis jedoch nur einen kleinen Teil der Vorhaben: Auch eine reine Nutzungsänderung ohne bauliche Eingriffe bleibt genehmigungspflichtig und erfordert vollständige Bauzeichnungen mit Nutzungsangaben.

Wer sich unsicher ist, ob sein Vorhaben unter das vereinfachte Verfahren fällt oder einen Entwurfsverfasser zwingend benötigt, findet eine erste Einordnung unter Nutzungsänderung beantragen beziehungsweise, bei geplantem Vorabklärungsbedarf, unter Bauvoranfrage Duisburg. Details zu den Aufgaben eines Entwurfsverfassers und wie Sie einen passenden Ansprechpartner finden, sind unter Architekt beauftragen und Statiker finden zusammengefasst.

Was kosten Bauzeichnungen in Duisburg?

Die Kosten hängen von Gebäudetyp, Anzahl der Geschosse und Umfang der Planung ab. Als Orientierung:

• Einfache Bauzeichnung für ein Einfamilienhaus (Grundriss, Schnitt, Ansicht): ab 850,–€ netto
• Bauzeichnungen für Nutzungsänderung ohne bauliche Veränderung: ab 600,–€ netto, abhängig vom Bestandsplanmaterial
• Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen: je nach Anzahl der Einheiten deutlich höher, da jedes Geschoss einzeln dargestellt werden muss

Bei Planeco Building kalkulieren wir Stundensätze zwischen 85,–€ und 120,–€ netto, transparent und ohne versteckte Zusatzkosten. Wie sich Statikkosten separat zusammensetzen, zeigt Statiker Kosten im Detail.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen ab

Bei Planeco Building durchläuft ein Duisburger Bauvorhaben in der Regel folgende Schritte:

1. Bestandsprüfung: Vorhandene Pläne und Bauaktenarchiv-Auszüge auf Aktualität und genehmigten Stand prüfen
2. Aufmaß vor Ort, falls keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen
3. Erstellung der Bauzeichnungen im geforderten Maßstab 1:100 inklusive aller Pflichtangaben nach BauPrüfVO NRW
4. Abstimmung mit Statik, insbesondere bei Vorhaben in Bergsenkungsgebieten
5. Zusammenstellung der vollständigen Bauvorlagen für den Bauantrag, inklusive Lageplan und Baubeschreibung
6. Einreichung über das Bauportal.NRW und in Papierform beim Amt für Baurecht Duisburg

Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer typischen Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen auf unserer Seite sorgt Planeco Building dafür, dass Bauzeichnungen beim ersten Anlauf vollständig sind. Ergänzend zur Bauzeichnung lohnt sich häufig ein Blick auf den Positionsplan, der als weitere Bauvorlage in Duisburg regelmäßig gefordert wird.