Ein Grundriss fürs Immobilien-Exposé und eine bauantragsfähige Bauzeichnung sind zwei völlig unterschiedliche Leistungen, auch wenn beide oft unter demselben Suchbegriff gesucht werden. Wer in Erfurt einen Anbau, Dachausbau oder eine Nutzungsänderung plant, braucht Zeichnungen, die exakt den Vorgaben der Thüringer Bauvorlagenverordnung (ThürBauVorlVO) entsprechen und von der Bauaufsicht ohne Nachforderung akzeptiert werden. Genau dieser Unterschied entscheidet, ob Ihr Bauantrag zügig bearbeitet wird oder über Wochen im Nachforderungs-Loop hängt.

Grundriss oder Bauzeichnung: Zwei Produkte, ein Missverständnis

Verkaufsoptimierte Grundrisse fürs Exposé kosten meist zwischen 15,–€ und 100,–€ und dienen ausschließlich der Vermarktung einer Immobilie. Sie enthalten keine Maßketten, keine Wandstärken und keinen Bezug zur Bauvorlagenverordnung, sind für ein Bauamt daher wertlos. Eine bauantragsfähige Bauzeichnung ist dagegen eine Architektenleistung, die als Bestandteil des Bauantrags rechtlich geprüft wird. Wer in Erfurt eine Genehmigung braucht, sollte diese beiden Produkte nicht verwechseln, bevor er einen Dienstleister beauftragt. Mehr zur Rolle des Architekten bei der Antragsstellung finden Sie unter Architekt und Bauantrag stellen mit Architekt.

Was eine bauantragsfähige Bauzeichnung in Erfurt enthalten muss

Die inhaltlichen Anforderungen an Bauzeichnungen regelt in Thüringen § 8 der ThürBauVorlVO. Grundlage ist ein Maßstab von 1:100, ein größerer Maßstab ist zu wählen, wenn er zur Darstellung notwendiger Eintragungen erforderlich ist. Eine vollständige Bauzeichnung für Erfurt umfasst in der Regel:

• Grundrisse aller Geschosse mit Raumbezeichnungen, Wandstärken und Nutzflächen
• Schnitte zur Darstellung von Geschosshöhen und Dachneigung
• Ansichten aller Gebäudeseiten
• Vollständige Maßketten für Außenmaße, Raummaße und Öffnungen
• Einen aktuellen Lageplan bzw. Katasterauszug als eigene Bauvorlage

Zusätzlich müssen laut § 13 ThürBauVorlVO alle eingereichten Bauvorlagen, also Bauzeichnung, Baubeschreibung und statische Berechnung, in ihren Positionsangaben übereinstimmen. Wird ein Standsicherheitsnachweis benötigt, muss dieser exakt zu den Maßen in der Bauzeichnung passen, andernfalls kommt es zur Nachforderung.

Welches Verfahren bestimmt den Umfang Ihrer Pläne?

Bevor Sie Bauzeichnungen beauftragen, lohnt sich die Klärung, in welches Verfahren Ihr Vorhaben nach der Thüringer Bauordnung (ThürBO) fällt, denn davon hängt ab, wie detailliert die Pläne ausfallen müssen:

1. Verfahrensfreie Bauvorhaben (§ 63 ThürBO): Kleinere Vorhaben wie Garagen bis 50 qm benötigen keine behördliche Prüfung vor Ausführung. Wichtig zu wissen: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass keine Vorschriften gelten, alle materiellen Anforderungen wie Abstandsflächen und Standsicherheit bleiben bestehen.
2. Genehmigungsfreistellung (§ 64 ThürBO): Unterlagen gehen an die Gemeinde, es gibt keine Prüfpflicht, mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen begonnen werden. Die Gemeinde kann bei Zweifeln jedoch ein vereinfachtes Verfahren verlangen.
3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65 ThürBO): Der Standardweg für Gebäudeklassen 1 bis 3. Die Bauaufsicht muss innerhalb von drei Monaten nach Vorlage der vollständigen Antragsunterlagen entscheiden.

Der entscheidende Punkt, den viele Bauherren übersehen: Die Drei-Monats-Frist beginnt erst mit der vollständigen Antragsunterlage zu laufen. Fehlt eine Maßkette oder stimmen Bauzeichnung und Baubeschreibung nicht überein, setzt eine Nachforderung diese Frist faktisch auf null zurück. Wer sich vorab unsicher ist, kann Details über eine Bauvoranfrage in Erfurt verbindlich klären lassen.

Bestandspläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Ob vorhandene Pläne noch verwendbar sind, lässt sich anhand weniger Kriterien prüfen. Bestandspläne reichen meist aus, wenn:

• der Maßstab von 1:100 eingehalten ist und alle Maßketten vollständig lesbar sind
• der aktuelle bauliche Zustand exakt dem Plan entspricht, also keine ungenehmigten Umbauten stattgefunden haben
• die Datei in ausreichender Qualität vorliegt und nicht nur als unscharfer Scan existiert

Neue Bauzeichnungen sind dagegen Pflicht, wenn Grundrisse aus DDR-Zeit stammen, bei früheren Sanierungen nicht systematisch aktualisiert wurden, oder wenn sich Wände, Nutzung oder Geschossaufteilung seither verändert haben. Gerade bei Altbauten in der Erfurter Innenstadt ist das ein häufiger Fall. Eine erste Einschätzung, ob Ihre Bestandspläne noch tragfähig sind, liefert Ihnen Planeco Building meist innerhalb weniger Tage. Bei denkmalgeschützten Gebäuden im Altstadtbereich kommen zudem eigene Anforderungen hinzu, die im Einzelfall mit dem Bauamt abzustimmen sind.

Fehlende Unterlagen beschaffen: Anlaufstellen in Erfurt

Existiert für ein Bestandsgebäude keine verwertbare Zeichnung mehr, gibt es in Erfurt mehrere Wege, an Ausgangsmaterial zu kommen, bevor ein komplettes Neuaufmaß nötig wird:

• Bauaktenarchiv der Bauaufsicht Erfurt: Die Bauberatung im Bürgerservice Bauverwaltung gibt Auskunft, ob historische Pläne archiviert sind
• TLBG Servicestelle Erfurt: Für Katasterauszüge und Lagepläne ist die Servicestelle des Thüringer Landesamts für Bodenmanagement in der Hohenwindenstraße zuständig
• Geoportal Erfurt: Über das städtische Geoportal lassen sich Flurstücks- und Bestandsdaten digital einsehen

Bleibt trotz dieser Recherche nichts Verwertbares übrig, führt kein Weg an einem Vor-Ort-Aufmaß vorbei, das dann direkt in eine bauantragsfähige Zeichnung überführt wird.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Erfurt?

Die Kosten hängen davon ab, ob bestehende Pläne lediglich aufbereitet oder komplett neu gezeichnet werden müssen:

• Aufbereitung vorhandener Pläne: ab 250,–€ netto, abhängig vom Zustand der Bestandsunterlagen
• Neuerstellung nach Aufmaß für ein einfaches Einfamilienhaus: ab 850,–€ netto für Grundriss, Schnitt und Ansichten
• Stundensatz bei komplexeren Vorhaben: 85,–€ bis 120,–€ netto

Wird zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis benötigt, kommen die Kosten für die statische Berechnung hinzu, ein Überblick dazu findet sich unter Statiker Kosten. Wer einen unabhängigen Prüfingenieur sucht, findet über Statiker finden weitere Orientierung.

So läuft die Zusammenarbeit mit Planeco Building ab

Für Bauherren in Erfurt organisiert Planeco Building die komplette Planung aus einer Hand, statt Grundriss, Statik und Antragstellung auf verschiedene Ansprechpartner zu verteilen:

1. Kostenlose Erstberatung und Prüfung vorhandener Bestandsunterlagen
2. Klärung des passenden Verfahrens nach ThürBO gemeinsam mit dem Bauherrn
3. Aufmaß vor Ort, falls keine verwertbaren Pläne existieren
4. Erstellung der bauantragsfähigen Bauzeichnungen inklusive Lageplan
5. Einreichung bei der zuständigen Bauaufsicht und Kommunikation bis zur Genehmigung

Über 1.400 erfolgreich begleitete Bauanträge und eine typische Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen auf Seiten von Planeco Building zeigen, dass vollständige, korrekt aufeinander abgestimmte Bauvorlagen den größten Hebel für ein reibungsloses Verfahren darstellen. Die volle Preistransparenz ohne versteckte Zusatzkosten gilt dabei für jede Leistungsstufe, von der einfachen Planaufbereitung bis zur kompletten Neuplanung.

Bauzeichnungen für Nutzungsänderung, Anbau und Dachausbau

Besonders bei einer Nutzungsänderung reicht ein einfacher Grundriss nicht aus, gefordert ist eine Gegenüberstellung von Ist- und Soll-Zustand mit exakten Flächenangaben je Nutzungseinheit. Bei Anbauten oder einem Dachausbau kommen zusätzlich Schnitte und Ansichten hinzu, die Höhenentwicklung und Abstandsflächen nachvollziehbar darstellen. Wer sich unsicher ist, ob ein geplanter Umbau überhaupt als Nutzungsänderung gilt oder in ein vereinfachtes Verfahren fällt, sollte diese Frage vor Planungsbeginn klären, denn davon hängt ab, welche Zeichnungen tatsächlich benötigt werden und wie ein Antrag idealerweise mit einem Architekten gestellt wird.