Wer in Erlangen einen Grundriss oder eine Bauzeichnung benötigt, verwechselt schnell zwei völlig unterschiedliche Produkte: den einfachen Vermarktungs-Grundriss für ein Immobilien-Exposé und die bauvorlagefähige Bauzeichnung, die das Bauaufsichtsamt für einen Bauantrag oder eine Nutzungsänderung verlangt. Nur Letztere hat einen rechtlichen Wert – und nur sie wird von der Behörde geprüft und genehmigt. Wer das verwechselt, riskiert Wochen an Verzögerung durch Nachforderungen.

Vermarktungs-Grundriss oder bauvorlagefähige Bauzeichnung: Der Unterschied entscheidet

Ein Vermarktungs-Grundriss, wie ihn Online-Dienste für Makler-Exposés anbieten, zeigt lediglich Raumaufteilung und ungefähre Flächen. Für einen Bauantrag ist er wertlos, denn er erfüllt keine der formalen Anforderungen der bayerischen Bauvorlagenverordnung (BauVorlV).

Eine bauvorlagefähige Bauzeichnung muss stattdessen als Satz aus Grundriss, Schnitt und Ansicht vorliegen, im Maßstab 1:100 erstellt sein und Gründung, Geschosshöhen, Wandstärken sowie sämtliche Maßketten enthalten. Sie wird benötigt für:

• Den regulären Bauantrag bei Neubau, Anbau oder Umbau
• Eine Nutzungsänderung, etwa bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche
• Eine Bauvoranfrage in Erlangen, wenn vorab planungsrechtliche Fragen geklärt werden sollen
• Die Finanzierungsprüfung durch die Bank bei größeren Sanierungsvorhaben

Zuständigkeit in Erlangen: Stadt oder Landratsamt Erlangen-Höchstadt?

Ein Punkt, der in generischen Ratgebern fast nie erklärt wird, aber für die richtige Ansprache entscheidend ist: Erlangen ist eine kreisfreie Stadt. Wer innerhalb des Stadtgebiets baut, wendet sich an das Bauaufsichtsamt der Stadt Erlangen als untere Bauaufsichtsbehörde. Wer im umliegenden Landkreis baut, ist beim separaten Landratsamt Erlangen-Höchstadt richtig.

Beide Behörden verlangen inhaltlich dieselben Bauvorlagen nach BauVorlV, unterscheiden sich aber im Verfahren:

• Beim Bauaufsichtsamt Stadt Erlangen sind persönliche Beratungstermine und die Antragsabgabe ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung möglich, wie die Stadt Erlangen mitteilt
• Das Landratsamt Erlangen-Höchstadt bietet seit dem 1. Januar 2025 die digitale Einreichung von Bauanträgen über bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser an, die Papierform bleibt laut Landratsamt Erlangen-Höchstadt weiterhin möglich

Fehlen Ihnen Bestandspläne für eine Bestandsimmobilie, lässt sich über den Antrag auf Bauakteneinsicht beim jeweils zuständigen Bauordnungsamt Einsicht in alte Baugenehmigungen und Pläne nehmen, gegen Vorlage von Personalausweis und Eigentumsnachweis.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen? Der Entscheidungscheck

Nicht jeder Umbau erfordert eine komplette Neuaufnahme des Gebäudes. Ob vorhandene Bestandspläne ausreichen, hängt von zwei Faktoren ab:

1. Übereinstimmung mit dem genehmigten Zustand: Bauzeichnungen müssen den letzten baurechtlich genehmigten Stand zeigen, nicht den tatsächlichen Ist-Zustand. Wurde in der Vergangenheit ohne Genehmigung umgebaut, taugen die alten Pläne nicht als Grundlage.
2. Umfang der geplanten Änderung: Bei rein kosmetischen Anpassungen reicht oft eine Aktualisierung bestehender Bestandspläne. Bei Eingriffen in tragende Bauteile oder bei Nutzungsänderungen ist meist ein neues Vor-Ort-Aufmaß nötig, da Bauämter hier lückenlose, aktuelle Unterlagen verlangen.

Bauzeichnungen für einen genehmigungspflichtigen Antrag dürfen zudem ausschließlich von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden. Bauvorlageberechtigt sind Architekten sowie bestimmte Bauingenieure gemäß Art. 61 der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Einfache Grundriss-Skizzen von Online-Diensten erfüllen diese Anforderung nicht. Wer sich unsicher ist, wie ein Bauantrag mit Architekt abläuft, findet dort den vollständigen Prozess von der Beauftragung bis zur Einreichung.

Was kostet eine Bauzeichnung in Erlangen?

Die Kosten für Bauzeichnungen hängen von Aufwand, Gebäudegröße und davon ab, ob ein neues Aufmaß nötig ist. Als Orientierung:

• Aktualisierung vorhandener Bestandspläne: ab 400,–€ netto, sofern brauchbare Ausgangsunterlagen vorliegen
• Neuerstellung eines vollständigen Bauzeichnungssatzes (Grundriss, Schnitt, Ansichten) für ein Einfamilienhaus: ab 850,–€ netto
• Stundensatz für individuelle Leistungen wie Vor-Ort-Aufmaß oder Nachbearbeitung: 85,–€ bis 120,–€ netto

Hinzu kommen die separaten Verwaltungsgebühren der Behörde: Für eine Nutzungsänderung berechnet die Stadt Erlangen laut eigenen Angaben zwischen 40,–€ und 5.000,–€, abhängig vom Verwaltungsaufwand. Für einen Vorbescheid liegen die Gebühren bayernweit zwischen 40,–€ und 2.500,–€ und werden bis zur Hälfte auf eine spätere Baugenehmigung angerechnet, wie die Stadt Erlangen ausführt.

Werden bei der Prüfung tragende Bauteile berührt, kommt zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis hinzu. Einen Überblick über realistische Preisspannen bietet die Seite zu Statiker-Kosten.

Was sich seit der BayBO-Novelle 2025 geändert hat

Zum 1. Januar 2025 trat eine umfassende Reform der Bayerischen Bauordnung in Kraft, die auch die Rahmenbedingungen für Bauzeichnungen und Bauanträge in Erlangen betrifft. Zwei Änderungen sind für Bauherren besonders praxisrelevant:

• Längere Gültigkeit: Baugenehmigungen und Vorbescheide gelten nun vier statt zuvor drei Jahre und lassen sich um weitere vier Jahre verlängern (Art. 69, 71 BayBO), wie die Bayerische Architektenkammer erläutert
• Stellplatzreform zum 1. Oktober 2025: Die allgemeine Stellplatzpflicht entfällt, sie gilt nur noch, wenn die jeweilige Gemeinde eine entsprechende Satzung erlassen hat (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO). Bei Nutzungsänderungen, Dachgeschossausbauten oder Aufstockungen zu Wohnzwecken dürfen dadurch in vielen Fällen keine zusätzlichen Stellplätze mehr gefordert werden

Wichtig für laufende Vorhaben: Nicht der Zeitpunkt der Antragstellung, sondern der Zeitpunkt der Genehmigungserteilung entscheidet, welche Fassung der BayBO angewendet wird. Bei einem geplanten Ausbau lohnt sich daher eine frühzeitige Abstimmung mit einem Architekten, um Planungssicherheit zu haben.

Typische Fehler bei Bauzeichnungen und das Bestandsschutz-Risiko

In der Praxis führen wiederkehrende Fehler zu Rückfragen und Verzögerungen beim Bauaufsichtsamt:

• Handyfotos statt sauberer Scans: unlesbare Unterlagen werden nicht geprüft
• Veraltete Planstände: Bauzeichnungen müssen den zuletzt genehmigten Zustand zeigen
• Fehlende oder unvollständige Maßketten: ohne durchgehende Bemaßung ist keine Prüfung möglich
• Falscher Maßstab: abweichend vom geforderten 1:100 führt oft zur Zurückweisung
• Widersprüche zwischen Antragsformular und Zeichnung: Nutzung, Flächen und Maßstab müssen durchgängig übereinstimmen
• Fehlerhaft dokumentierte Nachbarzustimmung: unrichtige Angaben können die Bestandskraft der späteren Genehmigung gefährden

Ein oft unterschätzter Punkt betrifft den Bestandsschutz: Begründet eine bauliche Veränderung die Notwendigkeit einer neuen Statik für das gesamte Gebäude, kann dies laut Rechtsprechung zum Wegfall des Bestandsschutzes führen. Wer mehr als kosmetische Änderungen plant, sollte deshalb frühzeitig prüfen lassen, ob die vorhandenen Bauzeichnungen überhaupt noch als Grundlage taugen. Eine passende Ansprechperson dafür lässt sich über Statiker finden ermitteln, bevor die eigentliche Planung beginnt.