Wer in Falkensee einen Grundriss oder eine Bauzeichnung erstellen lassen möchte, verfolgt meist eines von zwei sehr unterschiedlichen Zielen: Entweder soll eine Immobilie für den Verkauf oder die Vermietung ansprechend dargestellt werden, oder es wird eine bauamtstaugliche Zeichnung für einen Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder einen Anbau benötigt. Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn nur die zweite Variante muss den formalen Anforderungen der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV) entsprechen und wird von der Bauaufsichtsbehörde überhaupt akzeptiert.

Grundriss oder Bauzeichnung: Was Sie für Ihr Vorhaben wirklich brauchen

Ein einfacher, geschönter Grundriss aus einem Online-Tool reicht für ein Exposé völlig aus. Für einen Bauantrag, eine Bauvoranfrage oder eine Nutzungsänderung verlangt der Landkreis Havelland dagegen eine technische Bauzeichnung mit Grundriss, Schnitt und Ansicht, die exakt bemaßt, im richtigen Maßstab gezeichnet und von einer bauvorlageberechtigten Person unterzeichnet ist.

Marketing-Grundriss vs. Bauantrags-Bauzeichnung

Der Unterschied zeigt sich vor allem im Detailgrad: Ein Vermarktungs-Grundriss zeigt Raumaufteilung und ungefähre Möblierung. Eine Bauzeichnung nach § 8 BbgBauVorlV muss dagegen unter anderem Folgendes enthalten:

• Grundrisse aller Geschosse mit Raumnutzung, Treppen, Türöffnungsmaßen und Installationsschächten
• Schnitte mit Gründung, Geländeanschnitt, Fußbodenhöhen, lichten Raumhöhen und Dachneigung
• Ansichten mit Anschluss an Nachbargebäude, Baustoffen und Farben
• Mindestmaßstab von 1:100, bei Bedarf größer
• Amtlich vorgeschriebene Farben und Zeichen für Bestand, Abbruch und Neubau

Wer diese Anforderungen unterschätzt, riskiert Nachforderungen der Behörde und damit Zeitverlust. Ist ohnehin bereits ein Bestandsplan vorhanden, lohnt sich vorab eine Prüfung, ob dieser noch verwertbar ist. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zu Bestandsplänen.

Zuständigkeit in Falkensee: Landkreis Havelland, nicht die Stadtverwaltung

Ein Punkt, der viele Falkenseer Bauherren überrascht: Die Stadtverwaltung Falkensee nimmt keine Bauanträge entgegen. Zuständig ist das Bauordnungsamt des Landkreises Havelland mit Dienststelle in Nauen, Waldemardamm 3 (Quelle: Stadtverwaltung Falkensee). Wer dort persönlich vorspricht, bevor die Unterlagen vollständig sind, verliert wertvolle Zeit.

Die Stadt Falkensee bleibt allerdings die richtige Anlaufstelle für die Einsicht in den Bebauungsplan Ihres Grundstücks. Diese Information ist vor Planungsbeginn wichtig, da sie über Abstandsflächen, zulässige Geschosszahl und Bauweise Auskunft gibt und damit direkt beeinflusst, wie Ihre Bauzeichnung aussehen muss. Wer sich vor der eigentlichen Planung Klarheit über die Bebaubarkeit verschaffen möchte, kann dies über eine Bauvoranfrage in Falkensee tun, deren Bescheid als verbindliche Grundlage für die weitere Planung dient.

Genehmigungsfrei bauen: Warum Sie trotzdem eine Zeichnung brauchen

Nach § 61 BbgBO sind bestimmte kleine Vorhaben von der Baugenehmigungspflicht befreit, etwa:

• Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt außerhalb des Außenbereichs
• Garagen und überdachte Stellplätze bis 3 m mittlere Wandhöhe und 50 m² Grundfläche
• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Fläche und 4 m Tiefe außerhalb des Außenbereichs

Genehmigungsfrei bedeutet aber ausdrücklich nicht, dass keine Planungsunterlagen nötig sind. Wie das Brandenburgische Infrastrukturministerium klarstellt, bleibt der Bauherr in der Pflicht, Abstandsflächen-, Planungs- und Satzungsrecht selbst einzuhalten (Quelle: MIL Brandenburg). Eine saubere Bauzeichnung ist deshalb auch bei genehmigungsfreien Vorhaben die Grundlage, um diese Pflichten nachweisen zu können, etwa wenn ein Nachbar Einwände erhebt.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Gerade in gewachsenen Falkenseer Ortsteilen wie Falkenhagen oder Seegefeld liegen Bestandsgebäude oft schon Jahrzehnte zurück in ihrer letzten genehmigten Planung. Ob ein vorhandener Plan noch ausreicht, lässt sich anhand dieser Punkte prüfen:

1. Entspricht der Plan dem tatsächlich genehmigten Zustand oder wurden seitdem Wände verändert, Räume umgenutzt oder Anbauten errichtet?
2. Liegt der Plan im richtigen Format vor, also als PDF im Maßstab mindestens 1:100 mit vollständiger Bemaßung?
3. Sind Maßstab, Maßketten und die amtlich vorgeschriebenen Farben und Zeichen für Bestand und Neubau erkennbar?
4. Stimmt der Plan mit eventuell vorhandenen Statik- oder Brandschutzunterlagen überein?

Fehlt auch nur einer dieser Punkte, ist ein Bestandsaufmaß vor Ort meist der schnellere Weg, statt mehrfach Nachforderungen der Bauaufsichtsbehörde abzuarbeiten. Sollen im Zuge des Vorhabens auch tragende Bauteile verändert werden, ist parallel ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, der mit der Bauzeichnung übereinstimmen muss.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnung ab

Bei Planeco Building folgt die Erstellung einer Bauzeichnung für Falkensee einem klaren Ablauf:

1. Erstberatung: Klärung des Vorhabens, Prüfung vorhandener Unterlagen und Einordnung, ob eine Baugenehmigung, ein vereinfachtes Verfahren oder Genehmigungsfreiheit nach § 61 BbgBO greift.
2. Bestandsprüfung oder Aufmaß: Abgleich mit dem Bauaktenarchiv der Bauaufsichtsbehörde oder Vermessung vor Ort, falls keine verwertbaren Pläne existieren.
3. Zeichnerische Umsetzung: Erstellung von Grundriss, Schnitt und Ansicht nach § 8 BbgBauVorlV inklusive amtlichem Farbcode.
4. Abstimmung mit Statik und Brandschutz: Sicherstellung, dass alle Unterlagen übereinstimmen, insbesondere bei tragenden Änderungen.
5. Einreichung: Übergabe der Unterlagen an das Bauordnungsamt Havelland in Nauen in der geforderten Anzahl sowie elektronisch als PDF.

Diese Vorgehensweise entspricht der Praxis, mit der Planeco Building bundesweit über 1.400 Bauanträge begleitet hat, mit einer typischen Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen bis zur einreichfertigen Unterlage.

Was kostet ein Grundriss oder eine Bauzeichnung in Falkensee?

Die Kosten hängen vom Umfang des Vorhabens und davon ab, ob bereits verwertbare Bestandsunterlagen vorliegen. Zur Orientierung:

• Grundriss, Schnitt und Ansicht für ein einfaches Einfamilienhaus ab 850,–€ netto
• Bestandsaufmaß vor Ort mit anschließender Zeichnung ab 150,–€ netto pro Geschoss, abhängig von Größe und Komplexität
• Stundensatz für individuelle Anpassungen oder Nachträge zwischen 85,–€ und 120,–€ netto

Muss zusätzlich die Standsicherheit nachgewiesen werden, etwa bei Wanddurchbrüchen oder Anbauten, kommen die Kosten für den statischen Nachweis hinzu. Eine Übersicht dazu finden Sie unter Statiker Kosten. Planeco Building arbeitet dabei mit voller Preistransparenz, ohne versteckte Zusatzkosten im Verfahren.

Typische Bauvorhaben in Falkensee

Falkensee wächst seit Jahren als Teil des Berliner Speckgürtels spürbar, mit mehreren größeren Wohnprojekten, die bis 2026 rund 1.500 neue Wohnungen schaffen sollen. Dieser Nachverdichtungsdruck wirkt sich auch auf private Bauvorhaben aus. Häufige Konstellationen, die uns in Falkensee begegnen:

• Dachgeschossausbau in Bestandsgebäuden ohne aktuelle Pläne, oft aus den 1990er Jahren
• Anbauten und Wintergärten in gewachsenen Ortsteilen, bei denen der Bebauungsplan zunächst geprüft werden muss
• Nutzungsänderungen, etwa wenn ein Kellerraum oder eine Garage als Wohnraum genutzt werden soll

Bei komplexeren Vorhaben, die über die reine Bauzeichnung hinausgehen und eine vollständige Genehmigungsplanung erfordern, lohnt sich der Blick auf unsere Architektenleistungen oder, im Fall einer geänderten Nutzung, direkt auf unsere Seite zur Nutzungsänderung. Wird zusätzlich ein Statiker benötigt, unterstützen wir auch dabei, den passenden Ansprechpartner zu finden: Statiker finden.