Wer in Frankfurt am Main einen Umbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung plant, stößt schnell auf eine Grundsatzfrage: Reicht ein einfacher Grundriss, oder braucht die Bauaufsicht Frankfurt eine vollständige Bauzeichnung mit Schnitten und Ansichten? Die Antwort hängt vom Anlass ab – und genau hier verwechseln viele Bauherren einen Vermarktungsgrundriss fürs Exposé mit den bauvorlagenrechtlich vorgeschriebenen Zeichnungen, die für einen Bauantrag oder eine Genehmigungsfreistellung nötig sind. Dieser Unterschied entscheidet darüber, ob Ihr Antrag beim ersten Anlauf durchgeht oder ob die Bauaufsicht Nachforderungen stellt. [[bauantrag]]

Grundriss oder Bauzeichnung: Zwei unterschiedliche Dinge mit unterschiedlichen Anforderungen

Ein Exposé-Grundriss für Verkauf, Vermietung oder Finanzierung muss vor allem verständlich und ansprechend sein. Er zeigt Raumaufteilung und ungefähre Maße, folgt aber keinem festgelegten Maßstab und keiner behördlichen Norm. Eine bauvorlagenrechtliche Bauzeichnung dagegen ist ein rechtlich bindendes Dokument: Sie muss Grundriss, Schnitt und Ansicht enthalten, exakt bemaßt sein und den formalen Vorgaben des Bauvorlagenerlasses Hessen entsprechen.

Für die Praxis bedeutet das: Bevor Sie einen Dienstleister beauftragen, sollten Sie den Zweck klären.

• Verkauf oder Vermietung: Ein einfacher, maßstäblicher Grundriss genügt in der Regel.
• Finanzierung bei der Bank: Meist reicht ein bemaßter Grundriss mit Wohnflächenberechnung.
• Bauantrag, Bauvoranfrage oder Genehmigungsfreistellung: Es ist eine vollständige Bauzeichnung nach Bauvorlagenerlass erforderlich, oft ergänzt um einen Positionsplan und weitere Bauvorlagen.
• Nutzungsänderung (z. B. Büro zu Gewerbefläche oder Dachgeschoss zu Wohnraum): Hier verlangt die Bauaufsicht Frankfurt regelmäßig aktuelle, geprüfte Bauzeichnungen als Grundlage der Nutzungsänderung.

Was eine Bauzeichnung für die Bauaufsicht Frankfurt enthalten muss

Rechtsgrundlage für Inhalt und Form der Bauzeichnungen in Hessen ist die Hessische Bauordnung (HBO) 2018 in Verbindung mit dem Bauvorlagenerlass. Verlangt werden grundsätzlich drei Zeichnungsarten:

1. Grundrisse aller Geschosse mit Raumnutzung, Maßen und Nutzflächen
2. Schnitte, die Geschosshöhen, Dachneigung und Geländeverlauf zeigen
3. Ansichten aller Gebäudeseiten inklusive Nachbarbebauung, sofern relevant

Der reguläre Maßstab liegt bei 1:100, in begründeten Fällen sind auch 1:50 oder 1:200 zulässig. Wichtig: In Schnitten und Ansichten müssen vorhandene und geplante Geländeoberflächen zwischen baulicher Anlage und Grundstücksgrenze bemaßt dargestellt werden. Fehlt diese Vermaßung, kommt es bei der Prüfung durch die Bauaufsicht regelmäßig zu Rückfragen, die den gesamten Antrag verzögern.

Digitale Einreichung: Das Bauportal Hessen seit April 2025

Seit dem 1. April 2025 ist die Einreichung von Bauanträgen, Bauvoranfragen und Mitteilungen bei der Bauaufsicht Frankfurt ausschließlich digital über das Bauportal Hessen möglich. Frankfurt war dabei Pilotkommune für die landesweite Digitalisierung des Baugenehmigungsverfahrens. Papieranträge werden seither nicht mehr angenommen (Ausnahme: satzungsrechtliche Anträge nach § 172 BauGB).

Für Bauzeichnungen hat das praktische Konsequenzen:

• Zeichnungen müssen als durchsuchbare PDF-Datei aus dem Zeichenprogramm exportiert werden, nicht als eingescannte Papierpläne oder Fotos.
• Eine handschriftliche Unterschrift ist nicht mehr zwingend nötig, da die Bestätigung über das Portal erfolgt.
• Alte, geknickte oder handschriftlich überarbeitete Bestandspläne werden vom Portal häufig nicht akzeptiert und müssen digital nachgezeichnet werden.

Wer diesen Formatwechsel unterschätzt, verliert wertvolle Zeit im Genehmigungsprozess – ein Punkt, der bei der Vorbereitung Ihrer Bauvoranfrage in Frankfurt von Anfang an mitgedacht werden sollte. [[banner-klein]]

Genehmigungsfrei, vereinfacht oder Vollverfahren: Der Umfang Ihrer Bauzeichnung hängt vom Verfahren ab

Bevor Sie eine Bauzeichnung erstellen lassen, lohnt sich die Klärung, welches Verfahren für Ihr Vorhaben greift:

• Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO): Gilt unter anderem für Wohngebäude mit maximal zwei Wohneinheiten bis 200 m² Wohnfläche. Wichtig: Freistellung bedeutet nicht, dass keine Bauzeichnungen nötig sind – vollständige Bauvorlagen müssen weiterhin bei der Bauaufsicht Frankfurt eingereicht werden, nur der Genehmigungsbescheid entfällt. Für Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken gilt zudem eine Privilegierung nach § 64 Abs. 1a HBO.
• Vereinfachtes Verfahren (§ 65 HBO): Der Regelfall für Nicht-Sonderbauten. Die Prüfung konzentriert sich im Wesentlichen auf das Planungsrecht, während Statik und Brandschutz in eigener Verantwortung durch qualifizierte Fachplaner nachzuweisen sind.
• Frankfurt-Spezifikum § 34 BauGB: Bei Bebauung im unbeplanten Innenbereich, wie er in vielen Frankfurter Gründerzeitquartieren vorkommt, kann die Bauaufsicht innerhalb eines Monats nach Antragseingang zusätzlich ein volles Genehmigungsverfahren fordern. Vollständige, präzise Bauzeichnungen reduzieren hier das Risiko von Rückfragen deutlich.

Wer unsicher ist, welches Verfahren zutrifft, sollte das vor Beauftragung der Zeichnung klären – so lässt sich der Zeichnungsumfang von Anfang an richtig dimensionieren, statt später nachzubessern.

Alte Pläne verwenden oder neu zeichnen lassen?

Viele Frankfurter Bestandsimmobilien verfügen bereits über Baupläne, oft aus dem Bauaktenarchiv oder von einem früheren Architekten. Ob diese für einen neuen Antrag noch taugen, lässt sich anhand weniger Kriterien prüfen:

• Planungsstand: Wurden seit der letzten Genehmigung bauliche Änderungen vorgenommen, die nicht in den Plänen erscheinen?
• Maßstab und Vermaßung: Entsprechen die Pläne dem aktuell geforderten Maßstab 1:100 mit vollständigen Maßketten?
• Qualität der Vorlage: Handelt es sich um ein sauberes Original oder um eine mehrfach kopierte, geknickte Papierversion?
• Dateiformat: Liegt eine digitale Version vor, die sich als PDF für das Bauportal Hessen aufbereiten lässt?

Fällt die Prüfung negativ aus, ist ein Bestandsaufmaß vor Ort meist der schnellere Weg als der Versuch, alte Unterlagen mühsam zu digitalisieren.

Bauzeichnung und Statik: Warum beide Unterlagen zusammenpassen müssen

Ein Detail, das in der Praxis häufig übersehen wird: Der Standsicherheitsnachweis baut direkt auf den Bauzeichnungen auf. Der genaue Planstand und Inhalt der Zeichnungen muss im Nachweis explizit angegeben werden. Ändert sich die Bauzeichnung nach Beauftragung der Statik, etwa weil eine Wand versetzt wird, entstehen Nachforderungen, die den gesamten Bauantrag verzögern können.

Deshalb lohnt es sich, Bauzeichnung und statische Berechnung aus einer Hand koordinieren zu lassen, statt beides getrennt zu beauftragen. Wer einen unabhängigen Prüfweg sucht, findet über Statiker finden eine Orientierung, worauf bei der Auswahl zu achten ist.

Was kostet eine Bauzeichnung in Frankfurt?

Die Kosten hängen von Umfang und Komplexität des Vorhabens ab. Als grobe Orientierung gilt ein Stundensatz von 85–120,–€ netto, während eine vollständige Bauzeichnung (Grundriss, Schnitt, Ansichten) für ein einfaches Einfamilienhaus bei rund 850,–€ netto beginnt. Bei Mehrfamilienhäusern, größeren Umbauten oder mehreren Bestandsgebäuden steigt der Aufwand entsprechend der Geschosszahl und Komplexität. Einen Überblick über vergleichbare Kostenfaktoren bei statischen Nachweisen finden Sie unter Statiker Kosten.

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