Wer in Hagen eine Bestandsimmobilie ohne aktuelle Pläne übernimmt, einen Anbau plant oder eine Nutzungsänderung beantragen möchte, stößt schnell auf eine Grundsatzfrage: Reicht ein einfacher Grundriss oder braucht es eine bauantragsfähige Bauzeichnung nach den Vorgaben der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW)? Diese Unsicherheit ist berechtigt: Ein hübsch gestalteter Grundriss für ein Immobilienexposé erfüllt keine einzige der Anforderungen, die das Bauamt an eine Bauvorlage stellt. Wer das verwechselt, verliert im Genehmigungsverfahren wertvolle Wochen.

Grundriss oder Bauzeichnung: Was Sie für Ihr Vorhaben tatsächlich brauchen

Ein Grundriss zur Vermarktung zeigt Raumaufteilung und Möblierung, meist farbig und ohne technische Maßangaben. Er dient dem Exposé, nicht dem Bauamt. Eine Bauzeichnung im Sinne des Baurechts ist dagegen eine maßstabsgetreue technische Zeichnung, die als Bauvorlage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird und rechtlich verbindliche Anforderungen erfüllen muss.

In Hagen ist für die Entgegennahme und Vorprüfung solcher Bauvorlagen die Untere Bauaufsicht im Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung zuständig. Für Bestandspläne, Katasterauszüge und amtliche Lagepläne wenden Sie sich an den Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster der Stadt. Beide Stellen arbeiten mit unterschiedlichen Unterlagen, die für ein vollständiges Bauantragspaket zusammenkommen müssen.

Was eine bauantragsfähige Bauzeichnung in Hagen enthalten muss

Die inhaltlichen Anforderungen an Bauzeichnungen ergeben sich aus § 4 der BauPrüfVO NRW in Verbindung mit § 70 der Landesbauordnung NRW 2018. Verlangt werden mindestens:

• Grundrisse aller Geschosse: mit Raummaßen, Wandstärken und Nutzungsangaben je Raum
• Mindestens ein Gebäudeschnitt: mit Geschosshöhen und Dachaufbau
• Ansichten: aus allen relevanten Himmelsrichtungen
• Maßstab 1:100: als Standardvorgabe für die zeichnerische Darstellung
• Farbliche Kennzeichnung: bestehende Bauteile, Abbruch und Neubau müssen nach der vorgeschriebenen Systematik der Anlage zur BauPrüfVO unterschieden werden

Bei Umbauten reicht es also nicht, nur den geplanten Zustand zu zeigen. Bauämter erwarten die Gegenüberstellung von Bestand und Planung, damit die Vorprüfstelle auf einen Blick erkennt, was sich ändert. Wer hier ungenau arbeitet, riskiert eine Nachforderung, die den gesamten Antrag verzögert.

Alte Pläne verwenden oder neu erstellen lassen?

Nicht jede Bestandsimmobilie in Hagen benötigt komplett neue Zeichnungen. Bevor Sie einen Neuentwurf beauftragen, lohnt sich die Anfrage im Bauaktenarchiv beim Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster. Dort liegt der letzte genehmigte Planungsstand Ihres Gebäudes, der als verbindliche Grundlage für spätere Änderungen gilt, nicht der tatsächliche Ist-Zustand vor Ort.

Als grobe Orientierung, wann eine Neuzeichnung notwendig wird:

• Bestandspläne reichen häufig aus: wenn sie maßstabsgerecht, vollständig und mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes weitgehend deckungsgleich sind
• Neuzeichnung wird nötig: wenn Pläne fehlen, nur als schlecht lesbare Scans vorliegen oder erhebliche bauliche Abweichungen zum genehmigten Stand bestehen
• Ein Aufmaß vor Ort ist unumgänglich: wenn zwischen Aktenlage und Gebäude Diskrepanzen bei Raumaufteilung, Wanddurchbrüchen oder Anbauten bestehen

Gerade bei älteren Objekten im Hagener Bestand, oft aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, sind Bauakten häufig nur handschriftlich oder in mangelhafter Scanqualität vorhanden. Wer digital über das Bauportal.NRW einreichen möchte, muss ohnehin PDF-Dateien verwenden, andere Formate werden technisch nicht akzeptiert. Alte, großformatige Scans müssen dafür oft ohnehin neu aufbereitet werden, ein zusätzliches Argument für eine saubere Neuerstellung statt notdürftiger Digitalisierung. Bei Altbauten mit unklarer Bausubstanz lohnt sich zudem ein Blick auf die Besonderheiten der Altbausanierung, da hier häufig zusätzliche Nachweise zur Statik anfallen.

Welches Verfahren bei der Stadt Hagen betrifft Ihr Vorhaben?

Wie viele Bauzeichnungen Sie in welcher Ausfertigung benötigen, hängt vom Genehmigungsverfahren ab, das für Ihr Vorhaben greift:

• Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW 2018): für bestimmte Wohngebäude im Gebiet eines qualifizierten Bebauungsplans, Bauvorlagen sind in einfacher Ausfertigung erforderlich, eine Prüfpflicht der Behörde besteht nicht, wohl aber die Pflicht zur Anzeige gegenüber der Gemeinde, wie das Bauportal.NRW erläutert
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW 2018): für die meisten Wohngebäude, mit reduziertem Prüfumfang gegenüber dem regulären Verfahren
• Reguläres Baugenehmigungsverfahren (§ 65 BauO NRW 2018): unter anderem für Sonderbauten und komplexere Nutzungsänderungen, mit vollständiger bautechnischer Prüfung

In allen drei Fällen prüft die Vorprüfstelle der Unteren Bauaufsicht Hagen zunächst formell, ob Antrag und Bauvorlagen vollständig sind. Werden nachgeforderte Unterlagen nicht fristgerecht eingereicht, gilt der Bauantrag nach § 71 BauO NRW 2018 als zurückgenommen, ein Risiko, das sich mit vollständigen, korrekt aufbereiteten Bauzeichnungen von Anfang an vermeiden lässt. Bei einer Nutzungsänderung, etwa von Gewerbe- zu Wohnfläche oder umgekehrt, sind die Anforderungen an die Bauzeichnungen oft höher, da zusätzlich eine Betriebsbeschreibung und teils ein Brandschutzkonzept verlangt werden. Mehr dazu finden Sie auf der Seite zur Nutzungsänderung sowie speziell zur Bauvoranfrage in Hagen.

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Ein häufig unterschätzter Punkt: Nicht jede Person darf Bauzeichnungen unterschreiben, die bei der Bauaufsicht eingereicht werden. Nach § 53 BauO NRW 2018 muss der Bauherr für die Vorbereitung und Ausführung eines genehmigungsbedürftigen Vorhabens geeignete, bauvorlageberechtigte Personen beauftragen, sofern er nicht selbst über die entsprechende Qualifikation verfügt. In der Praxis bedeutet das:

• Architekten und bauvorlageberechtigte Ingenieure: dürfen Bauzeichnungen erstellen und rechtsgültig unterzeichnen
• Bauzeichner: erstellen technisch saubere Zeichnungen, sind jedoch nicht zur Unterzeichnung eines Bauantrags zugelassen
• Online-Tools für Vermarktungsgrundrisse: erfüllen die formalen Anforderungen an eine Bauvorlage grundsätzlich nicht

Wer selbst erstellte oder von einem Online-Dienst bezogene Pläne beim Bauamt Hagen einreicht, riskiert eine sofortige Ablehnung wegen fehlender Bauvorlageberechtigung. Bei Planeco Building übernehmen bauvorlageberechtigte Architekten die Erstellung und Unterzeichnung, sodass die Bauzeichnungen von Anfang an den formellen Anforderungen der Vorprüfstelle entsprechen. Mehr zu den konkreten Aufgaben finden Sie unter Architekt Aufgaben.

Was kostet die Erstellung von Grundriss und Bauzeichnungen?

Die Kosten richten sich nach Gebäudegröße, Zustand der Bestandsunterlagen und Komplexität des Vorhabens. Als Orientierung:

• Einfamilienhaus, ein Geschoss, Bestandspläne teilweise vorhanden: Erstellung ab 850,–€ netto
• Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen und Aufmaß vor Ort: Kosten steigen mit Geschosszahl und Zeitaufwand entsprechend an
• Gewerbeobjekte mit zusätzlicher Betriebsbeschreibung: höherer Planungsaufwand durch zusätzliche Bauvorlagen

Muss zusätzlich in tragende Bauteile eingegriffen werden, etwa beim Entfernen einer Wand für eine neue Raumaufteilung, kommt in der Regel ein Standsicherheitsnachweis hinzu. Einen einfachen Nachweis gibt es ab 500,–€ netto, die genaue Höhe hängt von Statiker und Gebäudeart ab, wie auf der Seite zu Statiker Kosten im Detail erläutert wird. Wer einen unabhängigen Statiker sucht, findet über Statiker finden eine erste Orientierung, bei Planeco Building sind Architektur- und Statikleistungen ohnehin aus einer Hand kombinierbar.

Typische Fehler, die Nachforderungen vom Bauamt auslösen

Aus der Praxis wiederkehrender Bauanträge lassen sich einige Stolperstellen klar benennen:

• Fehlende Bauvorlageberechtigung: Zeichnungen ohne Unterschrift eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers werden nicht akzeptiert
• Verwechslung von Bestand und Planung: ohne klare farbliche Trennung von Abbruch und Neubau entstehen Rückfragen
• Falsches Dateiformat bei digitaler Einreichung: nur PDF ist zulässig, andere Formate werden vom Bauportal.NRW technisch abgelehnt
• Verwechslung von Genehmigungsfreiheit und Planungsfreiheit: auch bei der Genehmigungsfreistellung nach § 63 müssen vollständige Bauzeichnungen vorliegen, nur die behördliche Prüftiefe unterscheidet sich

Ein Praxisbeispiel aus einem vergleichbaren Verfahren: Bei einer Nutzungsänderung, bei der keine verwertbaren Bestandspläne vorlagen, war ein Aufmaß vor Ort unumgänglich, bevor die neuen Bauzeichnungen als Grundlage für den Bauantrag erstellt werden konnten. Solche Fälle zeigen, wie wichtig eine saubere Bestandsaufnahme ist, gerade bei älteren Objekten. Wer plant, einen bestehenden Anbau zu erweitern oder eine neue Nutzung zu realisieren, findet ergänzende Informationen unter Anbau am Haus sowie zum grundsätzlichen Ablauf unter Bauantrag stellen mit Architekt. Wer unsicher ist, ob vorhandene Unterlagen noch ausreichen, sollte diese Frage frühzeitig klären, etwa mithilfe bestehender Bestandspläne, um Verzögerungen im Genehmigungsverfahren von vornherein zu vermeiden.