Für einen Bauantrag in Landshut reicht kein einfacher Grundriss aus dem Immobilienexposé. Das Amt für Bauaufsicht der Stadt Landshut und das Landratsamt Landshut fordern vollständige Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt und Ansichten im Maßstab 1:100, dazu Maßangaben, Nutzungsbezeichnungen und je nach Lage des Grundstücks zusätzliche Nachweise zum Denkmalschutz. Wer diesen Unterschied nicht kennt, verliert bei der Antragstellung wertvolle Zeit, weil das Bauamt nachfordert und die Bearbeitung dadurch neu beginnt.

Dieser Beitrag zeigt, welche Bauzeichnungen für welchen Zweck notwendig sind, wer in Landshut für Ihr Vorhaben zuständig ist und worauf Sie bei denkmalgeschützten oder ensemblegeschützten Gebäuden in der Altstadt besonders achten müssen.

Was eine Bauzeichnung in Bayern enthalten muss

Die rechtliche Grundlage für Bauzeichnungen in Bayern ist die Bayerische Bauvorlagenverordnung (BauVorlV). Sie legt fest, welche Angaben ein Bauamt zur Prüfung eines Bauantrags benötigt. Nach § 8 BauVorlV gilt für Bauzeichnungen grundsätzlich ein Maßstab von 1:100, ein größerer Maßstab ist nur zu wählen, wenn einzelne Details sonst nicht darstellbar sind (BauVorlV, gesetze-bayern.de).

Zu einer vollständigen Bauzeichnung gehören in der Regel:

• Grundriss: Raumaufteilung, Wandstärken, Fenster- und Türöffnungen, Nutzungsbezeichnung jedes Raums
• Schnitt: Geschosshöhen, Deckenaufbauten, Dachneigung, Kellertiefe
• Ansichten: Fassadendarstellung aller Gebäudeseiten, bei denkmalgeschützten Objekten mit besonderer Detailtiefe
• Bauzeichnungscode: Bestand in Schwarz, Abbruch in Gelb, Neubau in Rot, wie es die meisten bayerischen Bauämter erwarten

Die Bauaufsichtsbehörde kann laut BauVorlV auf einzelne Bauvorlagen verzichten, wenn sie für die Beurteilung des Vorhabens nicht erforderlich sind. In der Praxis heißt das: Ein einfacher Anbau braucht weniger Unterlagen als eine Nutzungsänderung mit Eingriff in tragende Bauteile. Wer eine Nutzungsänderung plant, etwa von Gewerbe- zu Wohnfläche, sollte die Bauzeichnung von Anfang an mit dem Nutzungskonzept abstimmen, da die Behörde beide Aspekte gemeinsam prüft.

Zuständigkeit in Landshut: Stadtgebiet oder Landkreis

Für Bauvorhaben im Stadtgebiet Landshut ist das Amt für Bauaufsicht der Stadt Landshut zuständig. Für Bauvorhaben in den Gemeinden des Landkreises liegt die Zuständigkeit beim Landratsamt Landshut (Stadt Landshut, Amt für Bauaufsicht). Diese Trennung führt in der Praxis häufig zu Verwirrung, insbesondere seit der Landkreis zum 1. August 2024 den digitalen Bauantrag eingeführt hat.

Seit diesem Stichtag sind Bauanträge im Landkreis ausschließlich über das BayernPortal einzureichen, die Erstberatung bleibt jedoch weiterhin bei den einzelnen Gemeinden (Landratsamt Landshut, digitaler Bauantrag). Wichtig: Die digitale Einreichung darf ausschließlich durch einen bauvorlageberechtigten, authentifizierten Entwurfsverfasser erfolgen. Eine formlose Einreichung per E-Mail ist unwirksam. Wer selbst nicht bauvorlageberechtigt ist, benötigt für die Einreichung zwingend einen Architekten oder ein entsprechend berechtigtes Planungsbüro.

Zusätzlich gilt seit dem 1. Januar 2025 die reformierte Bayerische Bauordnung mit Auswirkungen auf viele Vorhaben: Bestimmte Dachgeschossausbauten und Nutzungsänderungen sind zwar verfahrensfrei, müssen der Behörde aber weiterhin zwei Wochen vor Baubeginn in Textform angezeigt werden, in der Regel inklusive aussagekräftiger Pläne. Verfahrensfrei bedeutet also nicht, dass keine Bauzeichnung nötig ist, sondern lediglich ein vereinfachtes Verfahren. Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, klärt das am besten vorab über eine Bauvoranfrage in Landshut, bevor Planungskosten entstehen.

Denkmalschutz und Ensembleschutz in der Landshuter Altstadt

Landshut zählt zu den denkmalreichsten Städten Bayerns. Das Amt für Bauaufsicht der Stadt nimmt gleichzeitig die Aufgaben der Unteren Denkmalschutzbehörde wahr, wodurch Bauvorhaben im historischen Stadtkern regelmäßig doppelt geprüft werden: bauordnungsrechtlich und denkmalschutzrechtlich (Stadt Landshut, Untere Denkmalschutzbehörde).

Entscheidend ist: Der Ensembleschutz der Altstadt betrifft nicht nur einzeln gelistete Baudenkmäler, sondern auch Gebäude, die selbst kein Denkmal sind, aber innerhalb der ehemaligen Stadtbefestigung liegen. Fassade und Dach dieser Gebäude stehen ebenfalls unter Schutz. Wer eine Bauzeichnung für ein Haus in der Altstadt erstellen lässt, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob das Grundstück im Ensemblebereich liegt, bevor Fassadenpläne oder Dachausbauten final geplant werden. Für Gebäude im Sanierungsgebiet Innenstadt kommt zusätzlich eine kostenfreie sanierungsrechtliche Genehmigung nach dem Baugesetzbuch hinzu, die parallel zur Baugenehmigung läuft.

Alte Pläne nutzen oder neu zeichnen lassen?

Viele Eigentümer besitzen noch alte Baupläne aus dem Bauarchiv, oft Jahrzehnte alt und teils nur handschriftlich bemaßt. Ob diese für den Bauantrag verwendbar sind, hängt von drei Faktoren ab:

1. Maßstab und Lesbarkeit: Entspricht der Plan dem geforderten Maßstab 1:100 und sind alle Maßketten vollständig und lesbar?
2. Aktualität: Wurden seit Planerstellung bauliche Änderungen vorgenommen, die nicht dokumentiert sind, etwa ein früherer Umbau ohne Genehmigung?
3. Digitalisierbarkeit: Lässt sich der Plan in ausreichender Qualität scannen und in ein digitales Format überführen, das für die Einreichung über das BayernPortal geeignet ist?

Trifft auch nur einer dieser Punkte nicht zu, ist ein neues Aufmaß mit anschließender Neuzeichnung meist wirtschaftlicher als der Versuch, einen unvollständigen Bestandsplan nachzubessern. Bei Altbauten in der Landshuter Innenstadt ist dies besonders häufig der Fall, da hier oft keine oder nur unvollständige Bestandspläne vorliegen. Wer eine Altbausanierung plant, sollte das Aufmaß direkt mit der Bauzeichnung kombinieren, um doppelte Ortstermine zu vermeiden.

Was die Erstellung von Bauzeichnungen kostet

Die Kosten richten sich nach Gebäudegröße, Zustand der Bestandsunterlagen und Komplexität des Vorhabens. Bei Planeco Building liegt der Stundensatz für die Erstellung von Bauzeichnungen bei 85,– bis 120,–€ netto. Für ein einfaches Einfamilienhaus mit vollständigem Satz aus Grundriss, Schnitt und Ansichten fallen in der Regel Gesamtkosten ab 850,–€ netto an.

Größere Kostentreiber sind:

• Fehlende oder unbrauchbare Bestandspläne, die ein neues Aufmaß vor Ort erfordern
• Denkmalschutzrechtliche Auflagen mit zusätzlichen Detailansichten der Fassade
• Eingriffe in tragende Wände, die einen Standsicherheitsnachweis nach sich ziehen
• Mehrere Nutzungseinheiten, die im Grundriss einzeln gekennzeichnet werden müssen

Wenn im Zuge des Umbaus statische Eingriffe geplant sind, etwa der Wegfall einer tragenden Wand, lohnt sich ein Blick auf die Statiker Kosten, um Bauzeichnung und Tragwerksplanung von Anfang an im Gesamtbudget einzuplanen. Auch die Gebühren des Bauamts selbst spielen eine Rolle: Die Stadt Landshut berechnet je nach Vorhaben und Verfahrensart zwischen 1 und 4 Promille der Baukosten, unabhängig davon, ob der Antrag genehmigt oder abgelehnt wird.

Der Ablauf von der Beauftragung bis zur Einreichung

Planeco Building begleitet Bauherren in Landshut von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Einreichung bei der zuständigen Behörde:

1. Kostenlose Erstberatung: Klärung, ob ein bestehender Plan aufbereitet werden kann oder ein Aufmaß nötig ist
2. Bestandsaufnahme: Vor-Ort-Aufmaß oder Prüfung vorhandener Bauakten
3. Erstellung der Bauzeichnung: Grundriss, Schnitt und Ansichten nach BauVorlV, inklusive Prüfung auf Ensemble- oder Denkmalschutzrelevanz
4. Abstimmung mit Statik und Brandschutz: bei tragenden Eingriffen in Zusammenarbeit mit einem Statiker
5. Digitale Einreichung: über das BayernPortal beim Landratsamt oder direkt beim Amt für Bauaufsicht der Stadt Landshut

Die Bearbeitungszeit bei Planeco Building für die Erstellung der Unterlagen liegt bei 14 bis 21 Tagen, abhängig vom Umfang der Bestandsaufnahme. Über 1.400 erfolgreich begleitete Bauanträge zeigen, dass vollständige, korrekt bemaßte Bauzeichnungen die Nachforderungsquote bei den Bauämtern deutlich senken und damit den gesamten Genehmigungsprozess beschleunigen.

Typische Fehler bei Bauzeichnungen vermeiden

Aus der Praxis mit bayerischen Bauämtern lassen sich einige wiederkehrende Fehlerquellen benennen:

• Falsche Zuständigkeit: Einreichung bei der Gemeinde statt beim Landratsamt, obwohl seit August 2024 ausschließlich das Landratsamt für Landkreisgemeinden zuständig ist
• Fehlende Nachbarunterschriften: Nachbarn, die im Antrag genannt, aber nicht auf den Plänen vermerkt sind, erhalten dennoch einen Bescheid und können innerhalb eines Monats klagen. Wird ein Nachbar ganz vergessen, besteht auch nach Fristablauf keine Rechtssicherheit
• Unklarheit über Ensemblegrenzen: Viele Eigentümer wissen nicht, dass ihr Gebäude im Ensemblebereich liegt, obwohl es selbst kein Einzeldenkmal ist
• Informelle E-Mail-Anfragen: Die allgemeine Bauberatung per Mail ersetzt keine verbindliche Auskunft, nur ein Vorbescheid schafft echte Planungssicherheit

Wer diese Punkte von Anfang an berücksichtigt, spart nicht nur Zeit, sondern reduziert auch das Risiko kostenpflichtiger Nachforderungen. Für komplexere Vorhaben, bei denen ein Architekt die Einreichung übernehmen muss, lohnt sich ein Blick auf den Ablauf beim Bauantrag stellen mit Architekt, um Verantwortlichkeiten zwischen Planung und Einreichung klar zu trennen.