Wer in Magdeburg einen Grundriss oder Bauzeichnungen erstellen lassen möchte, verfolgt meist eines von zwei ganz unterschiedlichen Zielen: einen ansprechenden Grundriss fürs Immobilien-Exposé oder eine bauvorlagenpflichtige Zeichnung für den Bauantrag beim Bauordnungsamt. Nur Letzteres hat rechtliche Relevanz für Ihr Bauvorhaben. Marketing-Grundrisse aus Online-Diensten erfüllen keine der formalen Anforderungen, die die Bauvorlagenverordnung Sachsen-Anhalt (BauVorlVO) an Bauzeichnungen stellt. Wenn Sie einen Umbau, Anbau, Dachausbau oder eine Nutzungsänderung planen, brauchen Sie einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser, keinen Grundriss-Zeichendienst. [[bauantrag]]

Grundriss oder Bauzeichnung? Ein Unterschied mit echten Konsequenzen

Ein „Grundriss zum Verkauf" zeigt Raumaufteilung und Möblierung ansprechend fürs Exposé. Er hat keinen amtlichen Wert. Eine Bauzeichnung hingegen ist Teil der bauvorlagenpflichtigen Unterlagen, die Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde Magdeburg einreichen müssen. Sie besteht immer aus drei Elementen:

• Grundriss: Raumaufteilung, Wandstärken, Fenster- und Türöffnungen mit vollständiger Maßkette
• Schnitt: Geschosshöhen, Dachneigung, Fundamenttiefe im Vertikalschnitt durchs Gebäude
• Ansicht: Fassadendarstellung aller Gebäudeseiten inklusive Traufhöhe

Diese drei Bestandteile werden in Sachsen-Anhalt separat von Lageplan und Baubeschreibung verlangt und in der BauVorlVO in eigenen Paragrafen geregelt. Wer sich einen einfachen Online-Grundriss zeichnen lässt, bekommt in der Regel keine dieser Anforderungen erfüllt, weshalb solche Zeichnungen bei der Bauaufsichtsbehörde Magdeburg zurückgewiesen werden. Für den Architekten, der Ihre Zeichnungen erstellt, ist die Eintragung bei der Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt als bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser Voraussetzung, damit der Bauantrag überhaupt geprüft wird.

Was Bauzeichnungen für den Bauantrag in Magdeburg konkret enthalten müssen

Der übliche Maßstab für Bauzeichnungen liegt bei 1:100, bei größeren Vorhaben teilweise 1:50 oder 1:200. Entscheidend ist, dass alle Maße durchgängig und widerspruchsfrei sind: Außenmaße, Innenmaße und Fenstermaße müssen sich in der Summe decken. Genau hier entstehen die häufigsten Beanstandungen: fehlende Kellergrundrisse, nicht bemaßte Dachgeschosse oder Bestandsgrundrisse, die von der tatsächlichen Bausubstanz abweichen.

Ergänzend verlangt die Behörde einen aktuellen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, der nicht älter als sechs Monate sein darf. Zuständig dafür ist das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt mit Hauptsitz in Magdeburg. Fehlt dieser Auszug oder ist er veraltet, gilt Ihr Antrag als unvollständig, und die dreimonatige gesetzliche Bearbeitungsfrist beginnt schlicht noch nicht zu laufen.

Rechtsgrundlage: Warum nicht jede Zeichnung als Bauvorlage taugt

Die formalen Anforderungen an Bauzeichnungen ergeben sich aus der BauVorlVO in Verbindung mit § 63 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA). Für die Antragstellung gilt laut Bürger- und Unternehmensservice Sachsen-Anhalt grundsätzlich, dass ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser beauftragt werden muss, etwa ein Architekt oder Bauingenieur.

Eine aktuelle Novelle der BauO LSA hat für Dachgeschossausbauten im unbeplanten Innenbereich Erleichterungen gebracht: Solche Vorhaben können unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei sein. Das bedeutet allerdings nicht, dass keine Prüfung nötig ist, sondern lediglich, dass kein förmlicher Antrag gestellt werden muss. Die materiellen Anforderungen der Bauordnung, etwa an Abstandsflächen oder Brandschutz, gelten unverändert weiter. Ob Ihr konkretes Vorhaben tatsächlich unter diese Ausnahme fällt, lässt sich am zuverlässigsten mit einer Bauvoranfrage in Magdeburg vorab verbindlich klären, bevor Sie Geld in Bauzeichnungen und Statik investieren.

Alte Bauzeichnungen nutzen oder neu erstellen lassen?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert komplett neue Zeichnungen. Bevor Sie einen Auftrag erteilen, lohnt sich diese Prüfung:

1. Existieren Bestandspläne, die den heutigen Zustand des Gebäudes korrekt abbilden?
2. Stimmen Maße und Raumaufteilung noch mit der tatsächlichen Bausubstanz überein, oder gab es zwischenzeitlich Umbauten ohne Genehmigung?
3. Liegt der Plansatz im geforderten Maßstab und in ausreichender Qualität für eine Digitalisierung vor?
4. Betrifft Ihr Vorhaben nur einen Gebäudeteil, oder ist eine Neuvermessung des gesamten Gebäudes erforderlich?

Fehlen Pläne komplett, etwa bei älteren Bestandsimmobilien, ist zunächst das Bauaktenarchiv der Bauaufsichtsbehörde die richtige Anlaufstelle. Wird dort nichts gefunden, bleibt nur ein Aufmaß vor Ort als Grundlage für neue Bauzeichnungen. Das kostet zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand, ist bei Bestandsimmobilien mit unklarer Aktenlage aber oft unumgänglich.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Magdeburg?

Die Kosten hängen von Gebäudegröße, Geschosszahl, Qualität der vorhandenen Unterlagen und dem Umfang der geplanten Änderungen ab. Als grobe Orientierung:

• Einfaches Einfamilienhaus mit vollständigen Bauzeichnungen (Grundriss, Schnitt, Ansichten): ab 850,–€ netto
• Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen und Einheiten: entsprechend höher, da jedes zusätzliche Geschoss eigene Grundrisse erfordert
• Gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte: zusätzlicher Aufwand durch Brandschutz- und Stellplatznachweise, insbesondere bei Nutzungsänderungen

Bei Planeco Building werden Bauzeichnungen zu einem Stundensatz zwischen 85,–€ und 120,–€ netto kalkuliert. Volle Preistransparenz vorausgesetzt: Sie erhalten vor Beauftragung eine Einschätzung, wie viel Aufwand Ihr konkretes Gebäude erfordert, statt einer pauschalen Zahl ohne Bezug zum Objekt.

Von der Bauzeichnung zum genehmigten Bauantrag: der Ablauf in Magdeburg

Seit Dezember 2024 lässt sich der Bauantrag in Magdeburg auch digital über das städtische Online-Portal einreichen, vorausgesetzt Sie verfügen über ein BundID-Konto. Die Registrierung dafür kann bis zu 14 Tage dauern, ein Punkt, den Sie frühzeitig einplanen sollten, wenn Sie digital einreichen möchten. Eine gesetzliche Pflicht zur digitalen Einreichung besteht in Sachsen-Anhalt bislang nicht, die papierbasierte Einreichung bleibt weiterhin möglich.

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist für einen Bauantrag beträgt drei Monate. In der Praxis sollten Sie in Magdeburg mit durchschnittlich 3 bis 4 Monaten rechnen. Der entscheidende Punkt: Diese Frist beginnt erst zu laufen, wenn alle Unterlagen vollständig eingereicht sind. Unvollständige oder fehlerhafte Bauzeichnungen sind der mit Abstand häufigste Grund für Nachforderungen und damit für Verzögerungen von mehreren Wochen. Wer sicherstellen will, dass ein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, bevor er in vollständige Bauzeichnungen investiert, kann diese Frage vorab über eine Bauvoranfrage klären lassen. Das lohnt sich besonders bei Immobilienkäufen: Die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids lässt sich als aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag vereinbaren, sodass Sie kein Kaufpreisrisiko eingehen, falls das geplante Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist.

Bauzeichnungen im Zusammenspiel mit Statik und Nutzungsänderung

Bauzeichnungen stehen selten isoliert. Bei tragenden Eingriffen, etwa dem Entfernen einer Innenwand oder dem Ausbau des Dachgeschosses, verlangt die Behörde zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis, der auf denselben Bauzeichnungen aufbaut und diese um konstruktive Details ergänzt. Ein Statiker benötigt dafür präzise, maßhaltige Grundrisse und Schnitte, ungenaue Bestandspläne führen hier direkt zu Mehraufwand bei der Berechnung.

Bei einer Nutzungsänderung, etwa von Gewerbe- zu Wohnfläche, werden neben den Bauzeichnungen zusätzlich eine Baubeschreibung, ein Brandschutzkonzept und teils Stellplatznachweise verlangt. Die Bauzeichnung bildet dabei die Grundlage, auf der alle weiteren Nachweise aufsetzen: Ist sie unvollständig oder veraltet, verzögert sich das gesamte Verfahren. Wer einen Bauantrag mit Architekt stellt, sollte deshalb von Anfang an auf einen Partner setzen, der Bauzeichnungen, Statik und Genehmigungsverfahren aus einer Hand koordiniert, statt Schnittstellen zwischen mehreren Dienstleistern selbst managen zu müssen.