Ein Grundriss fürs Immobilien-Exposé und eine Bauzeichnung für den Bauantrag werden häufig verwechselt, sind aber zwei grundverschiedene Dokumente. Für die Vermarktung einer Wohnung reicht eine ansprechend gestaltete Grafik. Für den Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz der Stadt Mönchengladbach reicht das nicht: Hier sind maßstabsgerechte, von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellte Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt und Ansichten notwendig, bevor überhaupt über einen Bauantrag entschieden werden kann.

Wer in Mönchengladbach einen Dachausbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung plant, sollte deshalb zuerst klären, welche Art von Zeichnung wirklich gebraucht wird. Dieser Beitrag zeigt, wann Bauzeichnungen bauordnungsrechtlich vorgeschrieben sind, was sie enthalten müssen, wie Sie mit vorhandenen Bestandsplänen umgehen und mit welchen Kosten und Zeiträumen Sie realistisch kalkulieren sollten.

Grundriss fürs Exposé oder Bauzeichnung fürs Bauamt: Der Unterschied entscheidet

Ein Marketing-Grundriss soll ein Objekt attraktiv darstellen. Er wird oft von reinen Grafikdienstleistern angefertigt, ohne bauordnungsrechtliche Prüfung und ohne Bauvorlageberechtigung. Für Bank, Makler oder Exposé genügt das.

Für einen Bauantrag gilt eine andere Logik: Die Bauzeichnung ist Teil der sogenannten Bauvorlagen, die zusammen mit Lageplan und Baubeschreibung eingereicht werden müssen. Grundlage dafür ist § 70 Absatz 2 der Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018), konkretisiert durch die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO). Diese regelt in § 4, was eine Bauzeichnung formal enthalten muss, und in § 5, welche Angaben die Baubeschreibung ergänzen muss.

Wer eine Bauzeichnung mit einer Marketing-Grafik verwechselt, riskiert genau das, was Bauherren am meisten Zeit kostet: eine Nachforderung durch das Bauamt, weil die eingereichten Unterlagen formal nicht ausreichen.

Wann Bauzeichnungen in Mönchengladbach tatsächlich Pflicht sind

Nicht jedes Vorhaben durchläuft dasselbe Verfahren, aber Bauzeichnungen sind in fast allen Fällen erforderlich:

• Bauantrag im vereinfachten Verfahren (§ 64 BauO NRW 2018): Standardverfahren für die meisten Wohngebäude, immer mit vollständigen Bauzeichnungen
• Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW 2018): gilt nur für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 in Gebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan. Auch hier verlangt die Gemeinde im Rahmen ihrer Prüfgelegenheit vollständige, formgerechte Bauzeichnungen, „genehmigungsfrei" bedeutet also nicht „ohne Pläne"
• Nutzungsänderung: Die BauPrüfVO verlangt ausdrücklich, dass Art und Umfang der Nutzungsänderung in Bauzeichnungen kenntlich gemacht werden. Details zum Ablauf finden Sie auf unserer Seite zur Nutzungsänderung
• Anbau, Dachausbau, Terrassenüberdachung: Sobald sich Kubatur, Grundfläche oder Nutzung ändert, werden aktuelle Bauzeichnungen zur Pflicht, selbst wenn ältere Pläne existieren

Zuständig ist in Mönchengladbach der Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz (63) im Rathaus Rheydt, Markt 9. Den Bearbeitungsstand laufender Verfahren können Sie über das Online-Portal BauInfo der Stadt verfolgen, sobald ein Aktenzeichen vergeben wurde.

Was eine bauamtstaugliche Bauzeichnung enthalten muss

Eine Bauzeichnung, die vom Bauamt akzeptiert wird, unterscheidet sich fachlich deutlich von einer Skizze oder einem Handyfoto. Zu den Mindestanforderungen zählen:

• Ein einheitlicher, für Bauzeichnungen üblicher Maßstab, meist 1:100
• Vollständige Maßketten: Außenmaße, Innenmaße und Fenster- beziehungsweise Türmaße
• Grundriss, Schnitt und Ansichten als zusammenhängender Plansatz, nicht als isolierte Einzelblätter
• Kennzeichnung von Bestand, Abbruch und Neubau, üblicherweise farblich unterschieden
• Deckungsgleichheit mit dem letzten genehmigten Zustand, nicht nur mit dem tatsächlichen Ist-Zustand vor Ort

Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt: Wenn der bestehende Grundriss nicht mehr dem letzten genehmigten Plan entspricht, etwa weil in der Vergangenheit ohne Genehmigung umgebaut wurde, führt das fast immer zu Rückfragen der Behörde. Wie Sie in einem solchen Fall vorgehen und welche Bestandsunterlagen als Ausgangspunkt taugen, erläutern wir im Detail auf unserer Seite zu Bestandsplänen.

Alte Pläne aufbereiten oder komplett neu zeichnen lassen?

Bevor Sie in eine komplette Neuerstellung investieren, lohnt sich eine kurze Prüfung, ob vorhandene Unterlagen noch verwendbar sind. Als Orientierung:

• Aufbereitung reicht meist aus, wenn: ein maßstabsgerechter, vollständiger Plan aus dem Bauaktenarchiv oder von einem früheren Architekten vorliegt und der bauliche Zustand seither unverändert ist
• Eine Neuzeichnung wird notwendig, wenn: nur Fotos, unvollständige Skizzen oder stark abweichende Altpläne existieren, wenn zwischenzeitlich ungenehmigt umgebaut wurde oder wenn das Vorhaben selbst bauliche Änderungen umfasst, etwa bei einem Anbau oder Dachausbau
• Ein Bestandsaufmaß vor Ort wird nötig, wenn: keine verwertbaren Pläne mehr auffindbar sind, was bei älteren Bestandsimmobilien in Mönchengladbach mit Baujahr vor den 1970er-Jahren keine Seltenheit ist

In der Praxis lohnt sich immer zuerst eine Anfrage beim Bauaktenarchiv der Stadt: Häufig existieren dort noch Originalpläne, die eine aufwendige Neuvermessung überflüssig machen.

Der Ablauf: Von der Bestandsprüfung bis zur Einreichung

Ein strukturierter Ablauf reduziert das Risiko von Nachforderungen erheblich:

1. Bestandsunterlagen sichten: Vorhandene Pläne, Baugenehmigungen und Altfotos zusammentragen
2. Qualität prüfen: Maßstab, Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem letzten genehmigten Zustand bewerten
3. Aufmaß, falls erforderlich: Vor-Ort-Vermessung, wenn keine verwertbaren Pläne existieren
4. Zeichnung durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser: Erstellung oder Anpassung von Grundriss, Schnitt und Ansichten
5. Einreichung beim Fachbereich 63: Vollständiger Bauantrag inklusive Bauzeichnungen, Lageplan und Baubeschreibung

Zur zeitlichen Einordnung: Die Behörde prüft die Vollständigkeit eines Antrags in der Regel innerhalb von zehn Arbeitstagen. Die eigentliche Entscheidungsfrist im vereinfachten Verfahren beträgt anschließend sechs Wochen. In der Praxis sollten Bauherren für ein einfaches Vorhaben dennoch drei bis vier Monate einplanen, bei komplexeren Projekten eher sechs Monate, da Beteiligungsverfahren und eventuelle Nachforderungen die reale Dauer verlängern. Wer Wert auf frühzeitige Planungssicherheit legt, kann vorab eine Bauvoranfrage in Mönchengladbach stellen, deren positiver Bescheid die Behörde für drei Jahre bindet.

Was die Erstellung von Bauzeichnungen kostet

Die Kosten hängen vom Umfang des Vorhabens und dem Zustand vorhandener Unterlagen ab. Als grobe Orientierung:

• Bauzeichnungen für ein Einfamilienhaus mit vollständigem Satz aus Grundriss, Schnitt und Ansichten liegen bei einem Stundensatz von 85 bis 120,–€ netto in der Regel bei rund 850,–€ netto in der Neuerstellung
• Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Geschossen und Nutzungseinheiten steigt der Aufwand proportional, hier empfiehlt sich eine individuelle Kalkulation statt einer Pauschalzahl
• Die Aufbereitung vorhandener, bereits maßstabsgerechter Pläne fällt in der Regel deutlich günstiger aus als eine vollständige Neuzeichnung inklusive Aufmaß

Wenn im Zuge des Vorhabens auch tragende Bauteile betroffen sind, etwa beim Durchbruch einer Wand oder bei statisch relevanten Anbauten, kommt zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis ins Spiel. Was ein solcher Nachweis kostet, hängt stark vom Eingriff ab, einen Überblick dazu finden Sie unter Statiker Kosten.

Wer darf Bauzeichnungen für einen Bauantrag erstellen?

Nicht jeder, der technisch zeichnen kann, darf auch Bauvorlagen für einen Bauantrag unterschreiben. Die BauO NRW 2018 stellt in § 54 Absatz 1 hohe Anforderungen an sogenannte Entwurfsverfassende: Sie müssen nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein und tragen die Verantwortung für Vollständigkeit und Brauchbarkeit ihres Entwurfs. Wer bauvorlageberechtigt ist, regelt § 67 der Landesbauordnung, mit Ausnahmen für kleinere Vorhaben nach § 67 Absatz 2.

Das ist der entscheidende Unterschied zu vielen reinen Grafikdienstleistern, die zwar optisch ansprechende Grundrisse liefern, aber keine bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser sind und deren Zeichnungen deshalb für einen Bauantrag nicht ausreichen. Wer die Gesamtplanung inklusive Bauzeichnungen aus einer Hand haben möchte, findet einen Überblick über die Leistungen unter Architekt bei Planeco Building, insbesondere zum Ablauf beim Bauantrag stellen mit Architekt.

Häufige Fehler, die Nachforderungen provozieren

In der Praxis führen wenige, aber wiederkehrende Mängel zu Verzögerungen:

• Handyfotos oder schlecht eingescannte Pläne statt sauberer PDF-Dateien
• Fehlende oder unvollständige Maßketten
• Verwendung veralteter Planstände statt des letzten genehmigten Zustands
• Einreichung nur einzelner Gebäudeteile statt des vollständigen Objekts

Da die gesetzliche Bearbeitungsfrist erst mit Vollständigkeit des Antrags zu laufen beginnt, wirkt sich jeder dieser Mängel unmittelbar auf die reale Verfahrensdauer aus. Wer Bauzeichnungen von Anfang an fachlich korrekt und vollständig erstellen lässt, spart genau diese Zeit. Für Vorhaben, bei denen zusätzlich statische Eingriffe geplant sind, lohnt sich parallel die Suche nach einem geeigneten Fachplaner über unsere Seite Statiker finden.