Wer in Mülheim an der Ruhr einen Umbau, Dachausbau oder eine Nutzungsänderung plant, stößt schnell auf ein Missverständnis, das teuer werden kann: Ein hübscher, verkaufsoptimierter Grundriss aus einem Online-Tool ist etwas grundlegend anderes als eine bauamtstaugliche Bauzeichnung. Nur Letztere wird vom Amt für Stadtplanung, Bauaufsicht und Stadtentwicklung Mülheim als Bauvorlage akzeptiert. Welche Unterlagen Sie tatsächlich benötigen, wer sie rechtsgültig erstellen darf und mit welchen Kosten Sie realistisch kalkulieren sollten, klären wir im Folgenden konkret für Mülheimer Bauvorhaben.

Grundriss oder Bauzeichnung: Zwei unterschiedliche Produkte für zwei unterschiedliche Zwecke

Ein Marketing-Grundriss, wie ihn Immobilienportale für Exposés anbieten, dient ausschließlich der optischen Darstellung einer Wohnung oder eines Hauses. Er enthält keine geprüften Maßketten, keine Angaben zu Wandstärken oder Bestandsschutz und wird von keiner Bauaufsichtsbehörde als Bauvorlage akzeptiert.

Für den Bauantrag verlangt die nordrhein-westfälische Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) hingegen maßstabsgerechte Bauzeichnungen im Maßstab 1:100, bestehend aus drei Kernbestandteilen:

• Grundriss: horizontaler Schnitt durch jedes Geschoss mit Raumaufteilung, Wandstärken und allen relevanten Maßketten
• Schnitt: vertikaler Schnitt mit Geschosshöhen und Dachkonstruktion
• Ansicht: Außendarstellung des Gebäudes aus den relevanten Himmelsrichtungen

Wer bereits Bestandspläne besitzt, sollte vor jeder Neubeauftragung prüfen lassen, ob diese noch dem aktuellen, genehmigten Zustand entsprechen. Bei Bestandsimmobilien, deren letzte Baugenehmigung Jahrzehnte zurückliegt, ist das keine Formalie, sondern häufig die entscheidende Weichenstellung für den weiteren Ablauf.

Was eine bauamtstaugliche Bauzeichnung enthalten muss

Die BauPrüfVO schreibt für Änderungen an baulichen Anlagen konkret vor, dass sowohl die zu beseitigenden als auch die neu geplanten Bauteile eindeutig gekennzeichnet werden müssen. Für ein vollständiges Einreichungspaket in Mülheim gehören typischerweise dazu:

• Grundrisse aller betroffenen Geschosse mit Innen-, Außen- und Fenstermaßen
• Kennzeichnung von Bestand und Neuplanung bei Umbauten
• Schnitte mit Geschosshöhen und Dachaufbau
• Ansichten aller relevanten Gebäudeseiten
• Ein aktueller Lageplan bzw. Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Wie ein Lageplan aufgebaut ist und welche Angaben er zusätzlich zur Bauzeichnung liefern muss, erklären wir ausführlich im Beitrag zum Positionsplan.

Wer darf Bauzeichnungen für Ihr Bauvorhaben erstellen?

Ein Punkt, den viele Bauherren unterschätzen: Bauzeichnungen für ein reguläres Genehmigungsverfahren müssen von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden. Nach § 54 der Landesbauordnung NRW 2018 müssen Entwurfsverfassende nach Sachkunde und Erfahrung für das jeweilige Vorhaben geeignet sein, wie das Bauportal des Landes Nordrhein-Westfalen bestätigt. Selbst sauber gezeichnete Laienpläne genügen dieser Anforderung in der Regel nicht.

Ausnahmen von dieser Pflicht bestehen nur für sehr kleine Bauvorhaben nach § 67 Absatz 2 BauO NRW 2018. Für die meisten genehmigungspflichtigen Umbauten, Anbauten oder Nutzungsänderungen ist die Beauftragung eines bauvorlageberechtigten Architekten also keine Option, sondern Voraussetzung dafür, dass Ihr Antrag überhaupt geprüft wird. Wie ein solcher Bauantrag mit Architekt im Detail abläuft, haben wir gesondert zusammengefasst.

Zuständige Stellen in Mülheim an der Ruhr

Als kreisfreie Stadt ist Mülheim selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Für die Einreichung Ihrer Bauzeichnungen relevant sind vor allem zwei städtische Ämter:

• Amt für Stadtplanung, Bauaufsicht und Stadtentwicklung: zuständig für die Prüfung und Genehmigung des Bauantrags
• Amt für Geodaten, Kataster und Wohnbauförderung: Ansprechpartner für Katasterauszüge aus dem amtlichen Liegenschaftskataster, wie die Stadt Mülheim an der Ruhr auf ihrer Geodaten-Seite beschreibt

Suchen Sie nach alten Bauzeichnungen aus einem bereits abgeschlossenen Verfahren, liegen diese meist nicht mehr bei der aktuellen Bauaufsichtsbehörde, sondern im separaten Bauaktenarchiv der Stadt. Ein Anruf vorab spart hier oft mehrere Tage Wartezeit.

Vorhandene Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Diese Entscheidung hat direkten Einfluss auf Budget und Zeitplan Ihres Vorhabens. Als Orientierung:

• Bestandspläne reichen meist noch aus, wenn sie aus der letzten genehmigten Bauphase stammen, digital vorliegen und keine nicht angezeigten Umbauten enthalten
• Eine Neuzeichnung ist nötig, wenn nur Papierpläne, Handyfotos oder unvollständige Unterlagen vorhanden sind, oder wenn der tatsächliche Ist-Zustand vom letzten genehmigten Planstand abweicht
• Ein Vor-Ort-Aufmaß wird erforderlich, sobald frühere Umbauten nicht dokumentiert oder genehmigt wurden

Gerade der Unterschied zwischen dem letzten genehmigten Planstand und dem tatsächlichen Zustand vor Ort ist einer der häufigsten Gründe für Nachforderungen des Bauamts. Bevor eine kostenpflichtige Neuvermessung beauftragt wird, lohnt sich deshalb immer zuerst ein Blick in vorhandene Bestandspläne und gegebenenfalls die Anfrage beim Bauaktenarchiv.

Was kosten Bauzeichnungen in Mülheim an der Ruhr?

Die Kosten hängen von Gebäudegröße, Komplexität und davon ab, ob ein Aufmaß vor Ort erforderlich ist. Als grobe Orientierung aus unserer Projektpraxis:

• Stundensätze für bauvorlageberechtigte Planung liegen typischerweise bei 85,–€ bis 120,–€ netto
• Für ein einfaches Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten kalkulieren wir ab 850,–€ netto
• Bei größeren oder denkmalgeschützten Objekten steigt der Aufwand entsprechend

Zusätzlich zu den Zeichnungskosten fällt die separate Baugenehmigungsgebühr an, die sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW aus Rohbauwert und umbautem Raum berechnet. Für ein „normales“ Einfamilienhaus sollten laut Bauportal NRW mindestens 500,–€ eingeplant werden. Sind bei Ihrem Vorhaben tragende Eingriffe geplant, kommt außerdem ein Standsicherheitsnachweis hinzu, dessen Kosten wir separat auf unserer Seite zu Statiker-Kosten aufschlüsseln.

Typische Bauvorhaben in Mülheim und ihre Anforderungen an die Bauzeichnung

Je nach Art des Vorhabens unterscheidet sich, was in die Zeichnung einfließen muss:

• Dachausbau und Anbau: Neben Grundriss und Schnitt wird bei Eingriffen in tragende Bauteile zusätzlich ein Statiker benötigt, der die Standsicherheit nachweist
• Nutzungsänderung: Hier müssen Art und Umfang der neuen Nutzung explizit in den Bauzeichnungen kenntlich gemacht werden. Details zum Verfahren finden Sie im Beitrag zur Nutzungsänderung
• Denkmalgeschützte Altbauten: Mülheim verfügt über einen relevanten gründerzeitlichen und montanindustriellen Gebäudebestand. Bei diesen Objekten verlangt die untere Denkmalschutzbehörde häufig eine besonders präzise Bestandsdokumentation, bevor bauliche Änderungen zugestimmt wird

Unabhängig vom Vorhabentyp gilt: Eine Baugenehmigung erlischt nach drei Jahren ohne Baubeginn. Wer also alte Pläne aus einer nie umgesetzten Genehmigung wiederverwenden möchte, sollte diese Frist vorab prüfen lassen, bevor Zeit und Budget in die weitere Planung fließen. Wenn Sie einen passenden Statiker finden oder Ihre Bauzeichnungen aus einer Hand mit Genehmigungsplanung und statischem Nachweis abwickeln möchten, begleiten wir das Verfahren von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Einreichung beim Amt für Stadtplanung, Bauaufsicht und Stadtentwicklung Mülheim.