In München entscheidet sich an einer einzigen Frage, ob Ihr Grundriss brauchbar ist oder nicht: Wofür wird er gebraucht? Ein schicker Grundriss fürs Immobilienexposé und eine bauamtsfähige Bauzeichnung für die Lokalbaukommission sind zwei völlig unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichen Anforderungen, unterschiedlichen Ersteller-Qualifikationen und unterschiedlichen Kosten. Wer das verwechselt, reicht im schlimmsten Fall unbrauchbare Unterlagen ein und verliert Wochen.

Grundriss für den Verkauf oder Bauzeichnung für den Bauantrag: Der entscheidende Unterschied

Ein Vermarktungsgrundriss soll gut aussehen: farbige Flächen, Möblierung, ansprechende Perspektive. Er landet im Exposé oder auf Immobilienportalen und muss keinerlei behördliche Norm erfüllen. Eine Bauzeichnung als Bauvorlage hingegen ist ein rechtlich verbindliches Dokument. Sie muss Maßstab, Bemaßung, Legende und Beschriftung exakt nach den Vorgaben der Bayerischen Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) in Verbindung mit Art. 64 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) enthalten, damit die Lokalbaukommission München (LBK) sie überhaupt zur Prüfung annimmt.

Der Unterschied ist keine Formalie: Ein online für 20,–€ bis 50,–€ netto erstellter Schmuckgrundriss wird von der LBK zurückgewiesen, weil ihm die geforderten Maßketten, die Legende nach Anlage 1 der BauVorlV oder die korrekte Falt- und Beschriftungsform fehlen. Wer einen Bauantrag oder eine Nutzungsänderung plant, benötigt daher von Anfang an die normgerechte Variante, nicht die vermarktungsoptimierte.

Was müssen Bauzeichnungen für die Lokalbaukommission München enthalten?

Für ein bauaufsichtliches Verfahren in München sind Grundriss, Schnitt und Ansicht als zusammenhängendes Set einzureichen. Die Landeshauptstadt München schreibt dazu konkret vor: Der Maßstab für Bauzeichnungen beträgt 1:100, für den Lageplan 1:1.000, und Zeichen sowie Farben müssen der Anlage 1 der BauVorlV entsprechen (Landeshauptstadt München). Zusätzlich sind gemäß Art. 2 Abs. 6 BayBO durchgängig Fertigmaße anzugeben.

Grundriss, Schnitt und Ansicht: Die drei Pflichtbestandteile

Jede Bauzeichnung muss mindestens folgende Angaben enthalten:

• Grundriss: Raumaufteilung, Wandstärken, Türen und Fensteröffnungen mit Öffnungsrichtung, Treppen und feste Einbauten je Geschoss
• Schnitt: Geschosshöhen, Dachneigung, Deckenaufbau und Gründungstiefe
• Ansicht: Fassadengestaltung aller Gebäudeseiten inklusive Materialangaben
• Raumbezeichnungen und Nutzflächen je Raum, insbesondere bei Nutzungsänderungen entscheidend

Formvorschriften, die in München oft übersehen werden

Neben dem Planinhalt gelten strenge formale Vorgaben: Pläne sind auf DIN A4 ohne Heftrand nach DIN 824-C zu falten, einseitig zu beschriften, wobei die Hälfte der sichtbaren Seite für Plannummer und Genehmigungsstempel freibleiben muss (Landeshauptstadt München). Mindestens die ersten beiden Fertigungen benötigen Originalunterschriften von Antragsteller und Entwurfsverfasser, kopierte oder aufgeklebte Unterschriften werden nicht akzeptiert. Genau diese Detailanforderungen sind der häufigste Grund, warum selbstständig erstellte oder eingescannte Handyfotos von Plänen bei der LBK abgelehnt werden.

Amtlicher Lageplan und Katasterauszug als ergänzende Bauvorlage

Zusätzlich zu den Bauzeichnungen verlangt die LBK einen amtlichen Lageplan, der über den GeodatenService der Stadt München bzw. das zuständige Vermessungsamt bezogen wird. Er ist nicht mit einem einfachen Katasterauszug identisch und muss die Grundstücksgrenzen, Abstandsflächen und die Lage des Gebäudes maßstäblich korrekt darstellen.

Reichen Ihre vorhandenen Pläne noch aus?

Bevor Sie neu zeichnen lassen, lohnt sich ein Blick in vorhandene Unterlagen. Alte Pläne sind grundsätzlich weiterverwendbar, wenn:

• das Gebäude seit der letzten genehmigten Planung baulich unverändert geblieben ist
• die Pläne als sauberer Scan (nicht als Handyfoto) in ausreichender Auflösung vorliegen
• Maßstab und Bemaßung den aktuellen BauVorlV-Vorgaben entsprechen oder ohne größeren Aufwand angepasst werden können
• der Planstand mit dem letzten bei der LBK archivierten Genehmigungsstand übereinstimmt

Eine Neuzeichnung wird hingegen notwendig, wenn seit der letzten Genehmigung Umbauten ohne Anpassung der Pläne erfolgt sind, wenn gar keine verwertbaren Unterlagen mehr existieren oder wenn im Zuge einer Nutzungsänderung ohnehin eine differenzierte Grundrissdarstellung je Nutzungseinheit erforderlich wird. In diesen Fällen empfiehlt sich vorab die Prüfung Ihrer Bestandspläne durch einen bauvorlageberechtigten Fachplaner, bevor Sie Geld in eine möglicherweise unnötige Neuzeichnung investieren.

Woher bekommen Sie fehlende Pläne für Ihr Münchner Gebäude?

Bevor ein komplettes Bestandsaufmaß beauftragt wird, lohnt sich die Recherche nach bereits vorhandenen Unterlagen:

1. Zentralregistratur der Lokalbaukommission: Hier lagern mehr als 300.000 Bauakten genehmigter Münchner Gebäude, teils bis zum Ende des 19. Jahrhunderts zurückreichend. Eine Akteneinsicht ist nur mit Termin möglich (Landeshauptstadt München).
2. Eigentümer, Hausverwaltung oder das ursprüngliche Architekturbüro: Häufig existieren Pläne noch im privaten Archiv, gerade bei jüngeren Umbauten.
3. Bestandsaufmaß vor Ort: Liegen keine verwertbaren Pläne vor, wird das Gebäude neu vermessen und digital gezeichnet. Dies ist der aufwendigste, aber auch der einzige Weg zu einer garantiert korrekten Bauzeichnung.

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Nicht jeder, der zeichnen kann, darf auch als Bauvorlage einreichen. Wer bauvorlageberechtigt ist, regelt Art. 61 BayBO. In der Praxis bedeutet das: Für genehmigungspflichtige Vorhaben muss ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur die Pläne als Entwurfsverfasser unterzeichnen. Reine Online-Grundrissdienste, die für Vermarktungszwecke werben, erfüllen diese Voraussetzung in aller Regel nicht. Wer bereits einen Entwurf, aber noch keinen passenden Ansprechpartner für die Einreichung hat, findet über Bauantrag stellen mit Architekt einen strukturierten Einstieg in den Ablauf.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in München?

Die Kosten hängen stark davon ab, ob lediglich vorhandene Pläne digitalisiert und angepasst werden oder ein komplettes Bestandsaufmaß nötig ist:

• Digitalisierung und Anpassung vorhandener Pläne: ab 300,–€ netto, abhängig von Gebäudegröße und Zustand der Ausgangsunterlagen
• Neuzeichnung nach Bestandsaufmaß für ein Einfamilienhaus: ab 850,–€ netto, je nach Geschosszahl und Grundrisskomplexität
• Stundensatz für individuelle Anpassungen oder Nachträge: 85,–€ bis 120,–€ netto

Bei Sonderbauten oder Gewerbeimmobilien kommen zusätzliche bautechnische Nachweise hinzu, die zwar nicht immer mit dem Bauantrag eingereicht, aber inhaltlich mit der Bauzeichnung abgestimmt werden müssen. Dazu zählt insbesondere der Standsicherheitsnachweis. Bei baulich einfachen, unveränderten Tragstrukturen kann unter Umständen der vereinfachte Nachweis nach dem Kriterienkatalog der Anlage 2 BauVorlV genügen, was spürbar Kosten spart. Einen Überblick über die realistischen Kostenfaktoren finden Sie unter Statiker Kosten, einen passenden Ansprechpartner über Statiker finden.

Münchner Besonderheiten: Denkmalschutz, Baumschutz und digitale Antragstellung

München zählt mit rund 7.000 Baudenkmälern und 81 Denkmalensembles zu den denkmalreichsten Städten Bayerns (Landeshauptstadt München). Betrifft Ihr Vorhaben ein denkmalgeschütztes Gebäude, sollte das Denkmalamt parallel zur Bauzeichnungserstellung eingebunden werden, da hier zusätzliche Bearbeitungszeit einzuplanen ist. Ebenso gilt in rund der Hälfte des Stadtgebiets die kommunale Baumschutzverordnung, die bestimmte Bäume unter Schutz stellt und bei der Grundrissplanung von Anbauten oder Außenanlagen berücksichtigt werden muss.

Seit 1. Januar 2024 können Bauanträge digital über BayernID oder ELSTER-Unternehmenskonto eingereicht werden, alternativ per Post oder persönlicher Abgabe im Antragsbüro der LBK, Blumenstraße 28b (Landeshauptstadt München). Die digitale Einreichung vermeidet Postlaufzeiten und erleichtert die Nachverfolgung des Bearbeitungsstands. Wer vorab rechtliche Fragen zu einem Vorhaben klären möchte, kann dies über eine Bauvoranfrage in München tun, bevor die vollständigen Bauzeichnungen erstellt werden.

Häufige Fehler bei Bauzeichnungen für den Bauantrag

In der Praxis wiederholen sich bestimmte Fehler, die zu Nachforderungen und Verzögerungen führen:

• Handyfotos statt Scans: Fehlende Schärfe und falsche Formate genügen den Faltvorschriften nicht
• Veraltete Planstände: Umbauten, die nie in den Plänen nachgetragen wurden, kollidieren mit dem letzten bei der LBK archivierten Genehmigungsstand
• Fehlende Maßketten oder falscher Maßstab: Führt regelmäßig zur Zurückweisung in der Vollständigkeitsprüfung
• Unbeachtete Grundstücksteilung: Erstreckt sich ein Vorhaben über mehrere Flurstücke, können Abstandsflächen nicht eingehalten sein; vorab sollte geprüft werden, ob eine Verschmelzung der Grundstücksteile sinnvoll ist

Fazit

Ein Grundriss fürs Exposé und eine Bauzeichnung für den Bauantrag folgen komplett unterschiedlichen Regeln. Wer in München baut, saniert oder umnutzt, sollte von Anfang an in eine normgerechte, bauvorlageberechtigt unterzeichnete Bauzeichnung investieren, statt später nachbessern zu müssen. Planeco Building begleitet Bauherren bundesweit mit voller Preistransparenz durch die Erstellung von Bauzeichnungen, Bestandsaufmaßen und der anschließenden Einreichung bei der zuständigen Behörde, inklusive lokaler Expertise für die Besonderheiten der Münchner Genehmigungspraxis.