Ein aktueller Katasterauszug allein macht noch keinen Bauantrag genehmigungsfähig, und ein hübscher Grundriss fürs Immobilien-Exposé erfüllt keine einzige Anforderung der Bauaufsichtsbehörde. Wer in Paderborn einen Anbau plant, eine Nutzungsänderung vorbereitet oder schlicht keine verwertbaren Pläne zu seinem Bestandsgebäude besitzt, muss zunächst eine einfache Frage klären: Geht es um ein Marketing-Dokument oder um eine bauantragsfähige Bauzeichnung? Diese Unterscheidung entscheidet darüber, wer die Zeichnung erstellen darf, was sie kosten darf und ob das Bauamt sie überhaupt akzeptiert.

Grundriss oder Bauzeichnung: der Unterschied, der über Ihr Vorhaben entscheidet

Ein Grundriss für ein Immobilien-Exposé soll ansprechend wirken: farbig, oft ohne exakte Maßketten, optimiert für Käufer oder Mieter. Eine Bauzeichnung für den Bauantrag dagegen ist ein rechtlich bindendes Dokument. In Nordrhein-Westfalen regelt die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO), welche Inhalte eine Bauzeichnung zwingend enthalten muss: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, mit einheitlichen Zeichen und Farben nach der Anlage zur Verordnung.

Wer online bestellte Marketing-Grundrisse beim Bauamt einreicht, riskiert eine Ablehnung mangels Vollständigkeit, denn diese Dienste erstellen selten normgerechte Maßketten oder die geforderte Farbcodierung für Abbruch- und Neubauteile. Für den Bauantrag braucht es zwingend eine bauvorlageberechtigte Person, also in der Regel einen Architekten oder Bauingenieur mit entsprechender Eintragung.

Was eine Bauzeichnung für den Bauantrag in NRW enthalten muss

Neben dem Maßstab 1:100 verlangt § 4 BauPrüfVO, dass Ansichten das vorhandene und künftige Gelände mit Höhenlage darstellen. Bei Vorhaben in unmittelbarer Nähe zur Nachbarbebauung kann zusätzlich eine Ansicht im Maßstab 1:200 mit Nachbargebäuden gefordert werden, wofür laut Verordnung auch ein farbiges Foto zulässig ist.

Konkret gehören zu einer vollständigen Bauzeichnung:

• Grundrisse aller relevanten Geschosse mit Raumbezeichnungen, Maßketten und Nutzflächen
• Schnitte, die Geschosshöhen, Dachneigung und Geländeverlauf zeigen
• Ansichten aus allen Himmelsrichtungen mit Bestand und geplantem Zustand
• Farbliche Kennzeichnung von Abbruch- und Neubauteilen nach den Vorgaben der Anlage zur BauPrüfVO

Bei tragenden Eingriffen, etwa dem Entfernen einer Wand oder dem Einbau einer Dachgaube, reicht die Bauzeichnung allein nicht aus: Hier verlangt § 8 BauPrüfVO zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis, der von einem Statiker erstellt wird und die Bauzeichnung ergänzt, nicht ersetzt.

Zuständigkeit in Paderborn: Stadt oder Kreis?

Ein Detail, das viele Bauherren in der Region übersieht: Für das Gebiet der Stadt Paderborn ist das städtische Bauordnungsamt zuständig. Für das übrige Kreisgebiet, also etwa Borchen, Salzkotten, Hövelhof, Bad Lippspringe, Altenbeken oder Büren, übernimmt das Amt für Bauen und Wohnen des Kreises Paderborn diese Aufgabe. Wer sein Grundstück versehentlich bei der falschen Stelle einreicht, verliert wertvolle Zeit.

Für den Lageplan, der als eingezeichnetes Bauvorhaben auf Basis des Katasterauszugs entsteht, ist unabhängig vom Standort innerhalb des Kreises das Amt für Geoinformation, Kataster und Vermessung in der Aldegreverstraße zuständig. Der reine Katasterauszug wird erst durch die Einzeichnung des Vorhabens zum bauantragsfähigen Lageplan, ein reiner Auszug reicht dem Amt nicht aus.

Reichen Ihre vorhandenen Pläne noch aus?

Bevor Sie eine neue Bauzeichnung beauftragen, lohnt sich ein Blick in die vorhandenen Unterlagen. Vor allem bei geerbten Immobilien oder älteren Bestandsgebäuden lässt sich häufig Geld sparen, indem zunächst der letzte genehmigte Planstand beim Bauaktenarchiv der zuständigen Behörde angefragt wird, statt direkt komplett neu aufzumessen.

Prüfen Sie anhand dieser Kriterien, ob Ihre vorhandenen Pläne noch verwendbar sind:

• Entspricht der Plan dem tatsächlichen Ist-Zustand, oder gab es seither bauliche Veränderungen, die nicht dokumentiert wurden?
• Liegt der Plan als PDF, DWG oder DXF vor, oder handelt es sich nur um ein eingescanntes Foto ohne verwertbaren Maßstab?
• Sind Maßketten und Raumbezeichnungen vollständig lesbar, oder fehlen zentrale Angaben durch Kopien und Vergrößerungen?
• Zeigt der Plan das gesamte Gebäude oder nur einzelne Räume, die für den Bauantrag nicht ausreichen?

Trifft auch nur einer dieser Punkte nicht zu, ist eine Neuerstellung oder Aktualisierung durch einen bauvorlageberechtigten Fachplaner erforderlich. Planeco Building übernimmt in solchen Fällen die Erstellung neuer Bestandspläne auf Basis eines Vor-Ort-Aufmaßes, sodass Grundriss, Schnitt und Ansichten wieder dem tatsächlichen Zustand entsprechen.

Wer darf Bauzeichnungen erstellen: Online-Dienst, Zeichner oder Architekt

Für den Bauantrag braucht es zwingend eine bauvorlageberechtigte Person. Seit der Novelle der Landesbauordnung NRW zum 1. Januar 2024 wurde der Kreis der Berechtigten erweitert: Über § 67 Abs. 4a BauO NRW 2018 dürfen seither auch Handwerksmeister für Gebäude der Gebäudeklasse 1 und 2 (bis drei oberirdische Geschosse) Bauvorlagen erstellen. Für größere Wohngebäude, Mehrfamilienhäuser oder Sonderbauten bleibt die Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs erforderlich.

Bundesweite Online-Grundriss-Dienste sind für Marketing-Zwecke eine schnelle Lösung, für den Bauantrag in Paderborn jedoch ungeeignet, da ihnen die Bauvorlageberechtigung und die Kenntnis der BauPrüfVO NRW fehlt. Planeco Building kombiniert die digitale Abwicklung dieser Dienste mit der rechtlich erforderlichen Bauvorlageberechtigung, sodass Grundriss, Bauzeichnung und Bauantrag aus einer Hand entstehen.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Paderborn?

Die Kosten richten sich nach Aufwand und Komplexität des Vorhabens. Als Richtgröße gilt ein Stundensatz von 85,–€ bis 120,–€ netto. Für ein einfaches Einfamilienhaus mit vollständiger Neuzeichnung von Grundriss, Schnitt und Ansichten liegen die Gesamtkosten bei Planeco Building bei etwa 850,–€ netto.

Bei Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden steigt der Aufwand proportional zur Anzahl der Geschosse und Einheiten, da jede Ebene einzeln dokumentiert werden muss. Zusätzliche Kosten für den Katasterauszug entstehen separat nach der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW und sind nicht Teil der Architektenleistung. Eine detaillierte Übersicht zu Kostenfaktoren bei statischen Nachweisen finden Sie unter Statiker Kosten.

Ablauf: von der Bestandsaufnahme bis zur Einreichung

Der Weg von der ersten Anfrage bis zur eingereichten Bauzeichnung folgt in der Praxis einem klaren Muster:

1. Bestandsunterlagen prüfen: Anfrage beim Bauaktenarchiv der Stadt oder des Kreises Paderborn, ob ein letzter genehmigter Planstand vorliegt
2. Vor-Ort-Aufmaß: falls keine verwertbaren Pläne vorhanden sind, Vermessung des Gebäudes durch den Fachplaner
3. Erstellung der Bauzeichnung: Grundriss, Schnitt und Ansichten nach den Vorgaben der BauPrüfVO NRW
4. Lageplan einholen: Katasterauszug beim Amt für Geoinformation, Kataster und Vermessung anfordern und Vorhaben einzeichnen lassen
5. Einreichung beim zuständigen Amt: Stadt Paderborn oder Kreis Paderborn, je nach Grundstückslage

Wichtig für die Zeitplanung: Anders als in Bayern oder Baden-Württemberg gibt es in NRW keine Genehmigungsfiktion. Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag nach § 71 BauO NRW binnen zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit. Im vereinfachten Verfahren gilt anschließend eine Bearbeitungsfrist von sechs Wochen nach § 68 Abs. 8 BauO NRW, die bei Bedarf um weitere sechs Wochen verlängert werden kann. Beide Fristen beginnen erst zu laufen, wenn die Bauzeichnung tatsächlich vollständig ist, weshalb sich ein sorgfältig erstellter Erstantrag direkt auf den gesamten Zeitplan auswirkt.

Typische Fehler bei Bauzeichnungen vermeiden

In der Praxis führen wenige, aber wiederkehrende Fehler zu Nachforderungen durch die Behörde:

• Handyfotos statt professionell erstellter PDF- oder DWG-Dateien
• Fehlende oder unvollständige Maßketten, die eine Prüfung unmöglich machen
• Veraltete Planstände, die nicht dem letzten genehmigten Zustand entsprechen
• Einreichung nur einzelner Räume statt des Gesamtgebäudes
• Kopien in falschem Maßstab, die durch Vergrößerung oder Verkleinerung entstanden sind

Wird ein Antrag als unvollständig eingestuft, erhält die Bauherrschaft eine Frist zur Nachbesserung. Wird diese versäumt, gilt der Antrag als zurückgenommen, und der gesamte Prozess beginnt erneut. Gerade bei Vorhaben mit anschließender Nutzungsänderung, etwa der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche, wirkt sich eine unvollständige Bauzeichnung doppelt aus, da sie sowohl den Bauantrag als auch den Nutzungsänderungsantrag verzögert. Wer sein Vorhaben in der Region konkret plant, findet unter Bauvoranfrage Paderborn weiterführende Informationen zum lokalen Verfahren. Bei Unsicherheit, welcher Fachplaner für Ihr Vorhaben in Frage kommt, hilft die Übersicht unter Statiker finden bei der Einordnung, wann zusätzlich ein statischer Nachweis erforderlich wird.