Ob Dachgeschossausbau in der Altstadt, Anbau im Ilzstädter Wohngebiet oder Nutzungsänderung einer ehemaligen Ladenfläche: Ohne maßstabsgerechte Grundrisse, Schnitte und Ansichten nimmt keine Bauaufsichtsbehörde in Passau Ihren Bauantrag entgegen. Die eigentliche Herausforderung liegt dabei selten im Zeichnen selbst, sondern in zwei vorgelagerten Fragen: Sind vorhandene Pläne überhaupt noch verwertbar, und welche Behörde entscheidet am Ende über Ihr Vorhaben?

Zuständigkeit in Passau: Stadt oder Landkreis entscheidet über Ihren Bauantrag

Passau ist baurechtlich zweigeteilt. Für die kreisfreie Stadt Passau ist das Bauordnungsamt der Stadt Passau zuständig, das gleichzeitig als Untere Denkmalschutzbehörde fungiert. Liegt Ihr Grundstück im Landkreis, entscheidet dagegen das Landratsamt Passau als untere Bauaufsichtsbehörde für die jeweilige Gemeinde. Diese Unterscheidung betrifft nicht nur die Ansprechpartner, sondern auch, wohin Ihre Bauzeichnungen tatsächlich eingereicht werden.

Seit den bayerischen Modernisierungsgesetzen zur BayBO, die zum 1. Januar 2025 in Kraft getreten sind, hat sich der Einreichungsweg zusätzlich verändert: Bauanträge gehen künftig direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein, nicht mehr über die Gemeinde als Zwischenstation. Die Behörde prüft die Unterlagen dann innerhalb einer festen Frist auf Vollständigkeit. Details zu den aktuellen Verfahrensänderungen finden Sie beim Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr. Wer sich auf ältere Informationen zum Verfahrensablauf verlässt, plant unter Umständen mit einem überholten Prozess, und genau das kostet in der Praxis Wochen.

Was eine vollständige Bauzeichnung für den Bauantrag enthalten muss

Ein Bauamt prüft nicht nur, ob ein Vorhaben zulässig ist, sondern auch, ob die eingereichten Bauvorlagen formal korrekt sind. Zu einer vollständigen Bauzeichnung gehören:

• Grundrisse aller betroffenen Geschosse mit Raumbezeichnungen und Nutzflächen
• Schnitte zur Darstellung von Geschosshöhen, Dachneigung und Geländeverlauf
• Ansichten aller Gebäudeseiten, insbesondere bei Fassadenänderungen
• Lageplan mit Katasterauszug, der nicht älter als sechs Monate sein sollte

Bauzeichnungen werden in der Regel im Maßstab 1:100 erstellt, der Lageplan im Maßstab 1:500 bis 1:1000. Diese Vorgaben ergeben sich aus der bayerischen Bauvorlagenverordnung, die auch Farbcodierung und Bemaßung regelt (siehe BauVorlV auf gesetze-bayern.de). Fehlt eine dieser Angaben oder stimmt der Maßstab nicht, fordert die Behörde nach, und genau das verzögert den gesamten Antrag. Wenn Sie zusätzlich einen Lageplan mit exakter Grundstückseinordnung benötigen, erklären wir im Beitrag zum Positionsplan, was dabei zu beachten ist.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine komplette Neuzeichnung. Ob vorhandene Unterlagen noch tragfähig sind, hängt von drei Faktoren ab:

1. Aktualität: Weicht der bauliche Bestand vom letzten genehmigten Planstand ab, etwa durch frühere, nicht angezeigte Umbauten, reichen alte Pläne nicht aus.
2. Format: Handgezeichnete Pläne aus den 1970er- oder 1980er-Jahren müssen für die digitale Einreichung ohnehin neu aufbereitet werden.
3. Umfang der Maßnahme: Bei einer reinen Nutzungsänderung ohne bauliche Eingriffe genügt oft die Aktualisierung des Bestandsgrundrisses. Bei Anbau oder Aufstockung braucht es meist neue Schnitte und Ansichten.

Wenn Bestandsunterlagen fehlen oder unbrauchbar sind, ist ein Aufmaß vor Ort unumgänglich. Wie Planeco Building dabei vorgeht und welche Fälle typischerweise eine Neuaufnahme erfordern, zeigt der Beitrag zu Bestandsplänen. Wer ohnehin plant, den Bauantrag mit fachlicher Unterstützung zu stellen, findet im Beitrag Bauantrag stellen mit Architekt eine Einordnung, welche Rolle Bauzeichnungen im gesamten Verfahren spielen.

Besonderheit Altstadt Passau: Denkmalschutz in der Bauzeichnung mitdenken

Passaus historische Altstadt zählt zu den denkmalintensivsten Gebieten Bayerns. Da das Bauordnungsamt der Stadt Passau zugleich Untere Denkmalschutzbehörde ist, prüft dieselbe Stelle sowohl die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit als auch denkmalschutzrechtliche Fragen. Für Ihre Bauzeichnungen bedeutet das: Historische Fassadenelemente, Dachformen und Fenstertypen sollten bereits im Bestandsplan präzise dokumentiert sein, wenn ein Baudenkmal oder ein denkmalgeschütztes Ensemble betroffen ist. Eine unvollständige Darstellung dieser Details führt in der Praxis regelmäßig zu Nachforderungen, die sich vermeiden lassen, wenn Bauzeichnung und denkmalschutzrechtliche Erlaubnis von Anfang an aufeinander abgestimmt werden.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Passau?

Die Kosten hängen maßgeblich von drei Faktoren ab: der Anzahl der Geschosse, dem Aufwand für ein eventuell nötiges Aufmaß und dem Umfang der baulichen Veränderung. Zur groben Einordnung:

• Aufbereitung vorhandener, verwertbarer Pläne für ein Einfamilienhaus: ab 450,–€ netto
• Vollständige Neuzeichnung inklusive Aufmaß für ein Einfamilienhaus: 700,–€ bis 1.200,–€ netto
• Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Gebäude mit mehreren Geschossen: entsprechend höher, abhängig von Geschosszahl und Nutzungseinheiten

Bauzeichnungen bilden zudem die Grundlage für den Standsicherheitsnachweis, der bei baulichen Änderungen an tragenden Bauteilen zusätzlich erforderlich ist und ab 500,–€ netto beginnt. Wie sich Statikerkosten insgesamt zusammensetzen, erklären wir im Beitrag zu Statiker-Kosten. Wer einen passenden Ingenieur für die statische Prüfung sucht, findet über Statiker finden weitere Orientierung.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen bei Planeco Building ab

Damit Ihre Bauzeichnungen beim ersten Anlauf durch die Vollständigkeitsprüfung der Behörde kommen, arbeiten wir in einem festen Ablauf:

1. Bestandsprüfung: Wir sichten vorhandene Pläne, Katasterauszug und Bauakte und klären, ob eine Aufbereitung ausreicht oder ein Aufmaß nötig ist.
2. Aufmaß vor Ort: Falls erforderlich, nehmen wir den tatsächlichen Bestand auf und dokumentieren Abweichungen zum letzten genehmigten Planstand.
3. Zeichnung nach Bauvorlagenverordnung: Grundrisse, Schnitte und Ansichten entstehen im geforderten Maßstab, inklusive Maßketten und normgerechter Beschriftung.
4. Abstimmung mit Statik und Architektur: Bei tragenden Eingriffen stimmen wir die Zeichnungen direkt mit unserem Statiker-Team ab, damit Bauantrag und Standsicherheitsnachweis zueinander passen.
5. Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde: Wir stellen die vollständigen Bauvorlagen für Stadt oder Landkreis Passau zusammen und begleiten die Kommunikation mit dem Amt.

Von der ersten Bestandsprüfung bis zur einreichfertigen Bauzeichnung liegt die Bearbeitungszeit bei Planeco Building in der Regel zwischen 14 und 21 Tagen. Wer die Bauzeichnung als Teil eines größeren Vorhabens braucht, etwa im Rahmen einer geplanten Nutzungsänderung oder einer umfassenderen Neuplanung mit unserem Architekten-Team, kann diesen Schritt direkt in den Gesamtprozess integrieren, statt Zeichnung und Genehmigungsverfahren getrennt zu beauftragen.