Wer in Potsdam einen Bauantrag stellt, merkt schnell: Ein hübsch gestalteter Grundriss fürs Exposé reicht der Unteren Bauaufsichtsbehörde nicht. Gefordert sind maßstäbliche, vollständig bemaßte Bauzeichnungen nach den Vorgaben der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV) – und seit der Umstellung auf das digitale Antragsverfahren zusätzlich in einem Format, das die Behörde elektronisch verarbeiten kann. Wer hier mit unvollständigen oder veralteten Plänen einreicht, verliert wertvolle Zeit: Die Bauaufsichtsbehörde prüft Anträge innerhalb von zwei Wochen auf Vollständigkeit und fordert bei Mängeln sofort nach. Dieser Beitrag zeigt, welche Bauzeichnungen Sie für Ihr Vorhaben in Potsdam tatsächlich brauchen, worauf es bei der Erstellung ankommt und welche Potsdamer Besonderheiten Sie kennen sollten, bevor Sie Ihren Antrag einreichen.

Grundriss oder Bauzeichnung: Was Sie für Ihr Vorhaben wirklich brauchen

Der Suchbegriff „Grundriss erstellen lassen" führt oft in die falsche Richtung: Viele Anbieter meinen damit den dekorativen Marketing-Grundriss fürs Immobilienexposé. Für einen Bauantrag oder eine Nutzungsänderung in Potsdam benötigen Sie jedoch etwas anderes.

• Marketing-Grundriss: Farbig, möbliert, ohne technische Bemaßung – geeignet für Verkauf oder Vermietung, aber nicht genehmigungsfähig.
• Bauantrags-Bauzeichnung: Maßstabsgetreu (üblich ist 1:100), mit vollständigen Innen- und Außenmaßen, Wandstärken, Raumhöhen und Nutzungsbezeichnungen versehen. Nur diese Version akzeptiert die Bauaufsichtsbehörde.

Zu den Bauzeichnungen zählen nach § 8 der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung immer Grundriss, Schnitt und Ansichten aller Geschosse. Ergänzend braucht jeder Bauantrag einen Lageplan und eine Baubeschreibung; bei baulichen Eingriffen in die Tragstruktur kommt ein Standsicherheitsnachweis hinzu. Wie ein solcher Lageplan konkret aufgebaut ist, erklären wir im Beitrag zum Positionsplan.

Rechtliche Grundlage: Bauzeichnungen nach Brandenburger Baurecht

Grundlage für jedes Bauvorhaben in Potsdam ist die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in Verbindung mit der BbgBauVorlV. Zuständig für die Prüfung und Genehmigung ist die Untere Bauaufsichtsbehörde Potsdam, die auch das Bauaktenarchiv der Stadt verwaltet, in dem sich häufig noch Bestandspläne früherer Umbauten finden lassen.

Seit 2025 digital: Bauantrag über das Virtuelle Bauamt

Seit Juli 2025 können Bauanträge in Potsdam vollständig elektronisch eingereicht werden, im benachbarten Landkreis Potsdam-Mittelmark ist dies inzwischen sogar verpflichtend. Für Ihre Bauzeichnungen bedeutet das konkret: Handyfotos oder eingescannte Papierpläne reichen nicht mehr aus. Gefordert sind digital erstellte, georeferenzierte Dateien in einem von der Behörde akzeptierten Format. Wer noch mit alten, nicht-digitalen Bestandsplänen arbeitet, sollte diese frühzeitig in ein bauamtstaugliches Format überführen lassen.

Potsdam-Besonderheit: Bauen im UNESCO-Welterbe

Ein Punkt, der bei Bauvorhaben in Potsdam häufig unterschätzt wird: Weite Teile des Stadtgebiets liegen in der Pufferzone des UNESCO-Welterbes „Schlösser und Parks von Potsdam und Berlin". Das betrifft nicht nur denkmalgeschützte Gebäude selbst, sondern auch deren Umgebung, wenn ein Vorhaben eine Höhe von 10 m oder eine Grundfläche von 500 m² überschreitet.

Praktisch relevant ist das auch bei Maßnahmen, die eigentlich genehmigungsfrei wären: Balkone, Rettungspodeste, Markisen oder Lüftungsanlagen können im Welterbe-Umgebungsschutz eine gesonderte denkmalrechtliche Erlaubnis erfordern. Liegt Ihr Grundstück in der Welterbe-Pufferzone, lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde, bevor die Bauzeichnungen final erstellt werden. Andernfalls kann die Behörde nach Einreichung binnen 14 Tagen fehlende Unterlagen nachfordern, was den Zeitplan zusätzlich verzögert.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Gerade bei Potsdamer Bestandsimmobilien, ob Gründerzeitvilla oder Plattenbau-Wohnung, liegen die Bauakten oft nur handschriftlich, unvollständig oder in einem Zustand vor, der nachträgliche, nie genehmigte Umbauten nicht abbildet. Bevor Sie in die Neuerstellung investieren, lohnt sich eine kurze Prüfung:

1. Bestandsplan beschaffen: Bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde Potsdam oder über das ursprüngliche Architekturbüro anfragen.
2. Abgleich mit dem Ist-Zustand: Stimmen Raumaufteilung, Wandstärken und Nutzung noch mit dem tatsächlichen Zustand überein?
3. Formatprüfung: Liegt der Plan digital und maßstabsgetreu vor, oder handelt es sich um einen alten Papierplan?
4. Vollständigkeit: Sind alle Geschosse, Anbauten und genehmigungsrelevanten Details enthalten?

Weicht der Bestand vom genehmigten Plan ab oder fehlen digitale Unterlagen komplett, ist ein Aufmaß vor Ort meist unumgänglich. Mehr zum Umgang mit vorhandenen Unterlagen finden Sie im Beitrag zu Bestandsplänen.

Woran erkennt man genehmigungsfähige Bauzeichnungen?

Nicht jede technisch wirkende Zeichnung besteht die Prüfung der Bauaufsichtsbehörde. Genehmigungsfähige Bauzeichnungen erfüllen typischerweise folgende Kriterien:

• Maßstab: In der Regel 1:100, bei kleineren Vorhaben teils 1:50.
• Vollständige Maßketten: Innenmaße, Außenmaße und Fenster-/Türmaße durchgängig angegeben.
• Nutzungsbezeichnung je Raum: Besonders wichtig bei Nutzungsänderungen, da die Behörde die geplante Nutzung eindeutig erkennen muss.
• Bestand und Neubau farblich unterschieden: Übliche Konvention ist Gelb für Abbruch, Rot für Neubau.
• Digitales, elektronisch einreichbares Format: Erforderlich für die Einreichung über das Virtuelle Bauamt.

Fehlen einzelne dieser Punkte, gehört das zu den häufigsten Gründen für Nachforderungen innerhalb der zweiwöchigen Vollständigkeitsprüfung. Bei tragenden Eingriffen kommt zusätzlich die Frage der Standsicherheit ins Spiel; wie ein Statiker hier eingebunden wird und was der passende Statiker für Ihr Vorhaben mitbringen sollte, ordnen wir in den verlinkten Beiträgen ein.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen bei Planeco Building ab

Planeco Building begleitet Bauherren in Potsdam von der ersten Bestandsaufnahme bis zur einreichfertigen Bauvorlage:

1. Kostenlose Erstberatung: Klärung, ob Bestandspläne nutzbar sind oder ein Aufmaß nötig wird.
2. Aufmaß oder Plandigitalisierung: Vor-Ort-Termin oder Aufbereitung vorhandener Unterlagen in ein bauamtstaugliches Format.
3. Erstellung der Bauzeichnungen: Grundriss, Schnitt und Ansichten nach den Vorgaben der BbgBauVorlV, inklusive Prüfung auf Vollständigkeit der Maßangaben.
4. Abstimmung bei denkmalrechtlichen Fragen: Bei Lage in der Welterbe-Pufferzone erfolgt die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde bereits vor Einreichung.
5. Einreichung beim Bauamt: Digitale Übermittlung über das Virtuelle Bauamt Brandenburg inklusive aller erforderlichen Bauvorlagen.

Die Bearbeitungszeit für die Erstellung der Bauvorlagen liegt bei Planeco Building bei 14–21 Tagen, abhängig vom Umfang des Vorhabens und davon, ob ein Aufmaß erforderlich ist. Wer sein Vorhaben zusätzlich vorab mit der Behörde klären möchte, findet dazu Informationen zur Bauvoranfrage in Potsdam.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Potsdam?

Die Kosten hängen maßgeblich davon ab, ob ein Bestandsplan aufbereitet werden kann oder ein vollständiges Aufmaß nötig ist:

• Aufbereitung vorhandener, digitaler Pläne: ab 300,–€ netto.
• Neuerstellung mit Aufmaß vor Ort (Einfamilienhaus): ab 800,–€ netto.
• Komplettes Leistungspaket inkl. Baubeschreibung und Lageplan: abhängig vom Vorhaben, individuelle Kalkulation nach Erstberatung.

Bei Nutzungsänderungen sollten Sie zusätzlich die Potsdamer Stellplatzsatzung mitdenken: Für Kfz-Stellplätze, die nicht real hergestellt werden können, ist eine Ablösung möglich. Bei Nutzungsänderungen wird die Herstellung von zwei notwendigen Stellplätzen je Baugrundstück erlassen, Fahrradabstellplätze sind hingegen stets vollständig nachzuweisen – ein Detail, das in der Kostenplanung Ihrer Nutzungsänderung häufig übersehen wird. Wie sich die Kosten für begleitende statische Leistungen zusammensetzen, zeigt der Beitrag zu Statiker-Kosten.