Wer in Tübingen Bauzeichnungen für einen Bauantrag benötigt, stößt schnell auf eine Besonderheit, die viele Eigentümer überrascht: Je nach Lage des Grundstücks ist entweder die Stadt Tübingen oder das Landratsamt Tübingen zuständig, und seit dem 1. Januar 2025 müssen alle Bauvorlagen digital eingereicht werden. Wer noch mit eingescannten Altplänen oder handgezeichneten Skizzen aus den 1970er Jahren arbeitet, riskiert damit eine formale Zurückweisung, unabhängig davon, wie gut das Bauvorhaben inhaltlich geplant ist. Dieser Beitrag erklärt, welche Anforderungen Bauzeichnungen in Tübingen erfüllen müssen, wann Bestandspläne noch ausreichen und worauf in der Altstadt wegen Denkmalschutz und Erhaltungssatzung besonders zu achten ist.

Was Bauzeichnungen für den Bauantrag in Tübingen leisten müssen

Grundrisse, Schnitte und Ansichten gehören zu den sogenannten Bauvorlagen, die zusammen mit Lageplan, Baubeschreibung und gegebenenfalls statischen Nachweisen den Bauantrag bilden. In Baden-Württemberg regelt die Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO), wie diese Zeichnungen auszusehen haben: Bauzeichnungen sind grundsätzlich im Maßstab 1:100 anzufertigen, während die Baurechtsbehörde für den Lageplan in der Regel den Maßstab 1:500 verlangt (§ 6 LBOVVO, Merkblatt der Architektenkammer Baden-Württemberg).

Zusätzlich gilt in Tübingen die bundesweit übliche Farbcodierung: Abzubrechende Gebäudeteile oder wegfallende Nutzungen werden gelb dargestellt, neue Bauteile und geänderte Nutzungen rot (Fachbereich Baurecht Tübingen). Wer beispielsweise eine Wand versetzt oder ein Zimmer zu einem Bad umbaut, muss das exakt so kennzeichnen, damit das Bauamt den Eingriff auf einen Blick nachvollziehen kann. Wie ein solcher Lageplan im Detail aufgebaut sein muss, erklärt unser Beitrag zum Positionsplan.

Zuständigkeit: Stadt Tübingen oder Landratsamt Tübingen

Bevor überhaupt eine Zeichnung entsteht, sollte klar sein, wer sie später prüft. Die Stadt Tübingen ist eigene untere Baurechtsbehörde und für alle grundstücksbezogenen Genehmigungen im Stadtgebiet zuständig, unterteilt in Bezirk Nord (nördlich des Neckars, Bebenhausen, Hagelloch, Pfrondorf) und Bezirk Süd (Fachbereich Baurecht Tübingen).

Für folgende Gemeinden im Landkreis übernimmt dagegen das Landratsamt Tübingen die Bauaufsicht:

• Ammerbuch, Dettenhausen, Dußlingen, Gomaringen, Hirrlingen
• Kirchentellinsfurt, Kusterdingen, Nehren, Neustetten, Starzach

Mössingen und Rottenburg am Neckar verfügen wiederum über eigene Baurechtsbehörden bei der jeweiligen Stadtverwaltung (Landkreis Tübingen, Baurecht). Wird der Bauantrag bei der falschen Stelle eingereicht, verlängert sich das Verfahren allein durch die Weiterleitung, ganz ohne dass die Bauzeichnungen selbst fehlerhaft wären.

Digitale Einreichung seit 2025: Warum alte Pläne oft nicht mehr reichen

Seit dem 1. Januar 2025 ist die Antragstellung im Landkreis Tübingen ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) möglich (Landkreis Tübingen). Für die Stadt Tübingen kommt eine weitere Vorgabe hinzu: Der digitale Bauantrag samt aller Bauvorlagen ist unter Angabe von Adresse und Flurstücksnummer an die Adresse des Fachbereichs Baurecht zu übermitteln, wobei die städtische Handreichung zur Vorlage digitaler Bauvorlagen zwingend einzuhalten ist.

Für Eigentümer mit älteren Bestandsunterlagen bedeutet das in der Praxis: Ein eingescannter Papierplan aus den 1980er Jahren oder ein Handyfoto einer Altzeichnung erfüllt die technischen Anforderungen des Portals in aller Regel nicht. Ob vorhandene Pläne noch verwendbar sind oder neu aufgemessen werden muss, lässt sich am besten anhand einer strukturierten Prüfung der Bestandspläne klären, bevor überhaupt ein Antrag vorbereitet wird.

Altstadt Tübingen: Denkmalschutz und Nutzungsänderungen in den Bauzeichnungen

Für die historische Altstadt und die Gesamtanlage Bebenhausen existieren sogenannte Wertepläne, in denen erhaltenswerte Gebäude, Straßenzüge und Grünflächen bauhistorisch erfasst sind (Denkmalschutz Tübingen). Für Maßnahmen an einem Kulturdenkmal, die in die Substanz eingreifen oder das Erscheinungsbild verändern, ist immer eine denkmalschutzrechtliche Zustimmung erforderlich, unabhängig davon, ob ohnehin eine Baugenehmigung nötig ist (Fachbereich Baurecht Tübingen). In der Praxis wird dieses Verfahren mit dem Baugenehmigungsverfahren gebündelt, sodass die Baurechtsbehörde die Denkmalschutzbehörde automatisch einbindet.

Eine weitere Tübingen-spezifische Regel betrifft Nutzungsänderungen: Der Bebauungsplan „Altstadtgebiet“ lässt Nutzungsänderungen oberhalb des ersten Obergeschosses grundsätzlich nur zugunsten von Wohnen zu. Wer also eine ehemalige Bürofläche im zweiten Stock eines Altstadthauses zu einer Ferienwohnung oder umgekehrt eine Wohnung zu Gewerbe umnutzen möchte, muss das bereits in der Planung der Bauzeichnungen berücksichtigen. Details zum Verfahren und den Bestandteilen eines solchen Antrags erläutert unsere Seite zur Nutzungsänderung.

Wer zusätzlich eine Wohnung dauerhaft zur Fremdenbeherbergung nutzen möchte, sollte die Tübinger Zweckentfremdungsverbotssatzung im Blick behalten: Ohne Genehmigung dürfen Vermieter nicht mindestens die Hälfte der Wohnfläche für mehr als zehn Wochen im Jahr zur Fremdenbeherbergung nutzen. Auch hierfür ist ein eigener Bauantrag mit aktuellen Bauzeichnungen erforderlich, in dem die geplante Nutzung eindeutig geprüft und dargestellt wird.

Bestandspläne prüfen oder neu erstellen lassen: Die Entscheidungshilfe

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine komplette Neuaufnahme des Gebäudes. Bevor Sie einen Auftrag vergeben, lohnt sich ein Blick auf folgende Kriterien:

• Genehmigter Zustand: Zeigt der vorhandene Plan tatsächlich den zuletzt genehmigten Zustand oder wurden seither Wände versetzt, Bäder eingebaut oder Räume geteilt, ohne dass dies je genehmigt wurde?
• Maßstab und Bemaßung: Liegt der Plan im geforderten Maßstab 1:100 vor und enthält er vollständige Maßketten, oder handelt es sich um eine grobe Skizze ohne verwertbare Maße?
• Digitale Qualität: Lässt sich der Plan in einer Auflösung und einem Dateiformat vorlegen, das über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg akzeptiert wird?
• Umfang des Eingriffs: Betrifft Ihr Vorhaben tragende Bauteile, ist ohnehin ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, für den ein aktuelles, präzises Aufmaß ohnehin unumgänglich ist.

Gerade bei Altstadthäusern mit jahrzehntelanger Umbauhistorie zeigt sich in der Praxis häufig, dass der letzte amtlich genehmigte Plan nicht mehr dem tatsächlichen Zustand entspricht. In solchen Fällen ist ein neues Aufmaß vor Ort meist unumgänglich, unabhängig davon, wie gut die vorhandenen Unterlagen aussehen.

Ablauf und Kosten: Bauzeichnungen mit Planeco Building erstellen lassen

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Tübingen und im gesamten Landkreis von der ersten Bestandsaufnahme bis zur digitalen Einreichung beim zuständigen Bauamt. Der Ablauf orientiert sich an folgenden Schritten:

1. Erstberatung: Klärung von Zuständigkeit (Stadt oder Landratsamt), Verfahrensart und eventuellen Besonderheiten wie Denkmalschutz oder Bebauungsplan-Vorgaben.
2. Prüfung oder Aufmaß: Vorhandene Bestandspläne werden auf Aktualität und Verwendbarkeit geprüft; fehlt eine belastbare Grundlage, erfolgt ein Aufmaß vor Ort.
3. Zeichnung nach LBOVVO: Grundrisse, Schnitte und Ansichten werden im geforderten Maßstab, mit korrekter Farbcodierung und vollständiger Bemaßung erstellt.
4. Abstimmung mit Fachbehörden: Bei Vorhaben in der Altstadt oder bei Kulturdenkmalen erfolgt die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde bereits im Vorfeld der Einreichung.
5. Digitale Einreichung: Der vollständige Antrag wird über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg beziehungsweise nach der städtischen Handreichung eingereicht.

Die konkreten Kosten für Bauzeichnungen hängen von der Gebäudegröße, dem Umfang des Eingriffs und davon ab, ob ein Aufmaß vor Ort nötig ist. Wird zusätzlich ein statischer Nachweis erforderlich, etwa weil tragende Wände betroffen sind, lassen sich die relevanten Kostenfaktoren auf unserer Seite zu Statiker-Kosten nachvollziehen. Planeco Building legt dabei vollständig offen, welche Leistung welchen Anteil am Gesamtpreis netto ausmacht, statt mit intransparenten Pauschalen zu arbeiten. Nach über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen liefert Planeco Building bauantragsfähige Unterlagen in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen, abhängig davon, wie viel Bestandssubstanz bereits dokumentiert ist. Wer einen geeigneten Fachplaner für sein Vorhaben sucht, findet über Statiker finden und Architekt weiterführende Orientierung zu Aufgaben und Auswahlkriterien.