Wer in Unna einen Bauantrag stellen möchte, kommt an einer Frage nicht vorbei: Reichen die vorhandenen Pläne aus, oder müssen neue Bauzeichnungen her? Die Bauaufsichtsbehörde verlangt maßstabsgetreue Grundrisse, Schnitte und Ansichten nach klaren formalen Vorgaben – unabhängig davon, ob Sie anbauen, das Dachgeschoss ausbauen oder eine Nutzung ändern. Wer hier mit unzureichenden Unterlagen startet, riskiert nicht nur Zeitverlust, sondern im ungünstigsten Fall die vollständige Rücknahme des Antrags.

Bauzeichnung für den Bauantrag oder Grundriss für den Immobilienverkauf: zwei unterschiedliche Anforderungen

Viele Online-Anbieter werben mit „Grundriss erstellen lassen" – gemeint ist damit fast immer ein verkaufsoptimierter Plan für ein Immobilienexposé. Für den Bauantrag reicht das nicht aus. Eine Bauzeichnung für den Bauantrag muss bauaufsichtlich prüfbar sein: mit exakten Maßketten, festgelegtem Maßstab und einer Darstellung, die eindeutig zwischen Bestand, Abbruch und Neubau unterscheidet.

• Grundriss für den Verkauf: Fokus auf Optik und Raumwirkung, oft ohne exakte Bemaßung, für Portale und Exposés gedacht
• Bauzeichnung für den Bauantrag: maßstabsgetreu, mit Innen- und Außenmaßen, geeignet zur Vorlage bei der Bauaufsichtsbehörde

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante Sie benötigen: Entscheidend ist immer der Verwendungszweck. Soll die Zeichnung bei der Behörde eingereicht werden, braucht sie die formalen Anforderungen einer Bauvorlage.

Diese Bestandteile muss eine bauantragsfähige Bauzeichnung enthalten

In Nordrhein-Westfalen regelt die BauPrüfVO NRW die formalen Anforderungen an Bauzeichnungen. Für Grundrisse, Schnitte und Ansichten gilt dabei ein verbindlicher Maßstab von 1:100. Diese Vorgabe ist in der Verordnung ausdrücklich festgelegt und wird bei der Prüfung Ihres Antrags kontrolliert.

Eine vollständige Bauzeichnung für den Bauantrag umfasst mindestens:

• Grundrisse jedes betroffenen Geschosses mit vollständiger Bemaßung
• Schnitte, die die Höhenverhältnisse des Gebäudes zeigen
• Ansichten aller relevanten Gebäudeseiten, teils inklusive Geländeverlauf
• Eine farbliche Kennzeichnung, die Bestand, Abbruch und Neubau eindeutig unterscheidet

Gerade bei Bestandsgebäuden aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, wie sie in Unna und den umliegenden Ortsteilen häufig vorkommen, liegen oft nur handschriftliche oder handkolorierte Altpläne vor. Ob diese noch als Grundlage taugen oder komplett neu aufgemessen werden müssen, lässt sich meist erst nach Prüfung der vorhandenen Bestandspläne beurteilen.

Zuständig für Ihren Bauantrag: Stadt Unna oder Kreis Unna?

Für Bauvorhaben innerhalb der Stadt Unna ist das städtische Bauordnungsamt zuständig, das im Antragsverfahren die Einhaltung der Bauvorschriften prüft. Diese Zuständigkeit ist im Serviceportal der Stadt Unna hinterlegt.

Für die kreisangehörigen Kommunen rund um Unna, etwa Bönen, Fröndenberg, Holzwickede oder Kamen, übernimmt hingegen der Kreis Unna die Aufgabe der unteren Bauaufsichtsbehörde. Die Gemeinde Bönen verweist beispielsweise Bauherren direkt an die Bauaufsicht des Kreises, während sie selbst nur für das Genehmigungsfreistellungsverfahren zuständig bleibt. Diese Aufteilung ist auf der Website der Gemeinde Bönen nachzulesen. Bevor Sie mit der Planung starten, lohnt sich also ein kurzer Blick darauf, welche Behörde für Ihr konkretes Grundstück zuständig ist.

Reichen Ihre vorhandenen Pläne noch aus? Eine Checkliste

Viele Bauherren besitzen bereits Pläne, wissen aber nicht, ob diese für einen aktuellen Bauantrag noch verwendbar sind. Folgende Punkte sollten Sie prüfen, bevor Sie eine Entscheidung treffen:

• Ist der Maßstab eindeutig erkennbar und entspricht er 1:100?
• Sind alle drei Maßketten vorhanden: Außenmaße, Innenmaße, Öffnungsmaße?
• Liegt der Plan als saubere Vektor- oder hochauflösende Scan-Datei vor, nicht nur als Handyfoto?
• Stimmt der Bestand in der Zeichnung noch mit dem tatsächlichen Gebäude überein, oder gab es zwischenzeitliche Umbauten ohne Nachtrag?
• Ist die geplante Änderung (Anbau, Umbau, Nutzungsänderung) bereits farblich vorbereitet oder muss sie komplett neu eingezeichnet werden?

Fehlt auch nur einer dieser Punkte, ist in der Regel eine Überarbeitung oder komplette Neuzeichnung notwendig. Das betrifft besonders Gebäude, deren letzte Pläne noch aus der Bauzeit stammen und seither nie digitalisiert wurden.

Genehmigungsfreistellung in NRW: weniger Verfahren, gleiche Anforderungen an die Pläne

Ein weit verbreiteter Irrtum: Wer unter die Genehmigungsfreistellung fällt, brauche keine Bauzeichnungen mehr. Das stimmt nicht. Nach § 63 BauO NRW 2018 entfällt für bestimmte Wohngebäude im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans zwar das förmliche Genehmigungsverfahren, sofern unter anderem die Erschließung gesichert ist und keine Abweichungen erforderlich werden. Eingereicht werden müssen die Bauvorlagen, also auch Grundriss, Schnitt und Lageplan, dennoch bei der Gemeinde.

Der Unterschied liegt also nicht darin, ob Sie Pläne brauchen, sondern wer sie prüft und in welchem Verfahren. Das ist besonders relevant bei Nutzungsänderungen, die häufig aus der Genehmigungsfreistellung herausfallen, sobald sich die Art der Nutzung ändert, etwa von Wohnen zu einer gewerblichen Nutzung.

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Nicht jeder, der technisch zeichnen kann, darf einen Bauantrag unterschreiben. Für die Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde ist eine bauvorlageberechtigte Person erforderlich, in der Regel ein Architekt oder ein bauvorlageberechtigter Ingenieur. Reine Online-Grundriss-Dienste, die auf den Immobilienverkauf spezialisiert sind, erfüllen diese Voraussetzung meist nicht.

Bei tragenden Eingriffen, etwa dem Entfernen einer Wand oder dem Ausbau des Dachgeschosses, kommt zusätzlich die statische Prüfung ins Spiel. Hier arbeitet ein Statiker Hand in Hand mit der Bauzeichnung, um sicherzustellen, dass die geplante Änderung auch konstruktiv genehmigungsfähig ist.

Kosten für Bauzeichnungen in Unna: womit Sie realistisch rechnen sollten

Die Kosten für Bauzeichnungen hängen vom Aufwand ab: Liegt bereits ein digitaler Bestandsplan vor, der nur überarbeitet werden muss, oder ist eine komplette Neuaufmessung mit anschließender Neuzeichnung nötig? Als grobe Orientierung:

• Überarbeitung vorhandener Pläne (Digitalisierung, Ergänzung um geplante Änderungen): ab 350,–€ netto
• Neuzeichnung eines Einzelgeschosses inklusive Aufmaß: ab 600,–€ netto
• Komplette Bauzeichnung für ein Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten: ab 850,–€ netto

Wird zusätzlich ein statischer Nachweis benötigt, etwa weil eine tragende Wand entfernt werden soll, kommen die Kosten für den Standsicherheitsnachweis hinzu. Eine Übersicht realistischer Preisspannen dafür finden Sie unter Statiker Kosten. Bei Planeco Building erhalten Sie diese Leistungen aus einer Hand, mit voller Preistransparenz statt versteckter Zusatzkosten.

Unvollständige Bauvorlagen: die Rücknahmefiktion nach § 71 BauO NRW

Ein Punkt, der in der Praxis häufig unterschätzt wird: Reicht ein Bauherr unvollständige Unterlagen ein und bessert diese nicht innerhalb der von der Behörde gesetzten Frist nach, gilt der Antrag laut Kreis Unna nicht nur als verzögert, sondern als vollständig zurückgenommen (§ 71 BauO NRW 2018). Das bedeutet: Neueinreichung, neue Gebühr, neue Bearbeitungszeit von vorne.

Genau dieses Risiko lässt sich vermeiden, indem die Bauzeichnungen von Anfang an vollständig und in der richtigen Form eingereicht werden, statt im Nachgang mühsam nachgebessert zu werden.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen in der Praxis ab

Bei Planeco Building folgt die Erstellung von Bauzeichnungen für Vorhaben in Unna einem klaren Ablauf:

1. Kostenlose Erstberatung: Klärung, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist und welche Unterlagen bereits vorhanden sind
2. Prüfung vorhandener Bestandspläne: Bewertung, ob eine Überarbeitung ausreicht oder eine Neuaufmessung notwendig ist
3. Zeichnung und Abstimmung: Erstellung der Bauzeichnungen inklusive Grundriss, Schnitt und Ansichten nach den formalen Vorgaben der zuständigen Behörde
4. Einreichung: Vollständige Zusammenstellung aller Bauvorlagen zur Abgabe bei Stadt Unna oder Kreis Unna

Für Vorhaben, bei denen die Genehmigungsfähigkeit vorab unklar ist, bietet sich zudem eine Bauvoranfrage in Unna an, um verbindliche Klarheit von der Behörde zu erhalten, bevor die vollständige Bauzeichnung erstellt wird. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von in der Regel 14 bis 21 Tagen bis zur Einreichung deckt Planeco Building dabei Architektur, Statik und behördliche Kommunikation als Rundum-Service ab.