Die zentralen Fakten für die Umnutzung zur Gastronomie
- Die Nutzungsänderung zu einer Gastronomie ist immer genehmigungspflichtig.
- Gastronomie gilt als ungeregelter Sonderbau, so dass die Behörde sehr individuell und einzelfallbezogen bewertet und genehmigt.
- Neben baurechtlichen Belangen spielt vor allem der Emissionsschutz für die Zulässigkeit eine große Rolle.
- Zusätzlich zur Baugenehmigung braucht eine Gastronomie immer auch entsprechende Erlaubnisse für die Ausgabe von Essen und Alkoholausschank.
Was ist baurechtlich eine Gastronomie?
Restaurant, Bistro, Kneipe, Bar… Das sind nur einige von unzähligen unterschiedlichen Formen der so genannten Gastronomie.
Mal steht das Speisenangebot eher im Vordergrund, mal sind es ausgefallene Getränke und mal bilden Essen und Trinken lediglich den Rahmen für diverse Unterhaltungsangebote.
Das öffentliche Baurecht kennt trotzdem lediglich den Oberbegriff der Gastronomie, der individuell im konkreten Einzelfall immer wieder aufs Neue mit Inhalten gefüllt und betrachtet werden muss.
Neben der „reinen“ Gastronomie gibt es immer wieder Mischformen mit anderen Nutzungsarten, beispielsweise Sportstätte oder auch Glücksspiel-Etablissement mit Gastronomie oder, durch Räume für besondere Veranstaltungen, auch eine Versammlungsstätte.
Dann erfolgt, soweit möglich, immer eine getrennte Betrachtung der verschiedenen Nutzungsarten durch die Behörde.
Die Nutzungsänderung zur Gastronomie durch die Brille des öffentlichen Baurechts – am konkreten Beispiel
Gerade weil die Nutzungsänderung zum Gastronomiebetrieb eine sehr komplexe und teils auch sehr individuelle Sachlage darstellt, sollten Sie die grundlegenden Themen und Zusammenhänge aus Sicht der Baurechtsbehörde kennen und verstehen.
Fallbeispiel: Die Nutzung von Einzelhandel zur Gastronomie
Am Besten lassen sich diese Sachverhalte an Hand eines aussagekräftigen, repräsentativen Beispiels aufzeigen und nachvollziehen. Es folgt ein Fallbeispiel:
Nehmen Sie an, Sie wollen in einem bestehenden Ladengeschäft mit Verkaufsraum, Büro und Sanitärraum ein Bistro eröffnen, in dem Sie tagsüber verschiedene kleinere Gerichte und Snacks und abends eine ausgewählte Karte an Weinen und Cocktails anbieten wollen.
Die dort Platz findenden 5 bis 6 Tische wollen Sie vorerst ohne Angestellte alleine oder mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner bewältigen.
Diese Umnutzung ist baurechtlich relevant und bundesweit genehmigungspflichtig.
Um die Genehmigung von Bauaufsichtsbehörden zu erhalten, muss der Inhaber eine Nutzungsänderung von einer Verkaufsstätte, also einem Laden, hin zur Gastronomie beantragen.
Dürfen Sie Ihren Laden überhaupt zur Gastronomie umnutzen? Das Bauplanungsrecht
Damit Sie wissen, ob Sie Ihre Gastronomie überhaupt in dem von Ihnen anvisierten Laden realisieren dürfen, bemühen Sie zunächst das Bauplanungsrecht.
Das Baugesetzbuch BauGB regelt in der dazugehörenden Baunutzungsverordnung BauNVO, in welchen Baugebieten welche Nutzungsart zulässig ist.
Von der Gemeinde, in der Sie Ihr Bistro eröffnen wollen, erfahren Sie, dass für den Standort einen Bebauungsplan gibt. Dieser legt ein Mischgebiet fest.
Nun verrät Ihnen die Baunutzungsverordnung, dass dort nicht nur das bisher bestehende Ladengeschäft, sondern auch Ihre geplante Nutzung als Gastronomiebetrieb zulässig ist.
Hinweis: Auch wenn in vielen Baugebieten sowohl Läden als auch Gastronomiebetriebe zulässig sind, wäre die Nutzungsänderung zur Gastronomie in anderen Gebietstypen, möglicherweise auch bei einer anderen Vornutzung der Räume, nicht zulässig. Das Bauamt oder ein Planungsbüro, wie Planeco Building, hilft Ihnen dabei, Klarheit über die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit zu gewinnen.
Was muss Ihre neue Gastronomie nach der Umnutzung können? Das Bauordnungsrecht
Nachdem die allgemeine Zulässigkeit geklärt ist, geht es an die inhaltlichen, also die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Ihr geplantes Bistro, die von Bundesland zu Bundesland variieren können.
Die immer wiederkehrenden Themenfelder, die auch bei der Nutzungsänderung zu Ihrem neuen Gastronomiebetrieb eine Rolle spielen sind:
- Brandschutz & Rettungswege
- Stellplätze
- Barrierefreiheit
Achtung: Bei Gastronomie handelt es sich im Bauordnungsrecht um sogenannte Sonderbauten, an die durch die Behörden andere und auch weiterführende Anforderungen gestellt werden können, als es die Landesbauordnung vorgibt. Hinzu kommt, dass für Gastronomiebetriebe keine so genannten Sonderbauverordnungen existieren, die ein separates Regelwerk für diese Art Sonderbauten definieren. Allgemein gilt aber bei den Anforderungen: Je mehr Gäste und umso größer das Gebäude, umso höher die Anforderungen.
Da Ihr Bistro nur wenige Tische und damit geringe Personenzahlen aufweist, dürfen Sie davon ausgehen, dass die bisherigen Standards des Ladengeschäfts auch für Ihr Bistro weitgehend ausreichen. Nutzen Sie trotzdem die Chance, Ihre Baurechtsbehörde vorab zu kontaktieren und mögliche Problempunkte zu identifizieren und auszuräumen.
Oft vergessen, aber nicht minder wichtig: Das Baunebenrecht
Hinzu kommt bei Gastronomie über das eigentliche Baurecht hinaus weitere rechtliche Themen zum Tragen. Hier spielen vor allem der Emissionsschutz und das Arbeitsrecht eine Rolle.
Da Sie nicht planen, Angestellte zu beschäftigen, können Sie sich beim Thema Arbeitsschutz ganz entspannt zurücklehnen. Anders sieht es dagegen beim Emissionsschutz aus.
Hier sind zwei Bereiche von Bedeutung:
- Lärmschutz, hier v.a. Verkehrslärm durch An- und Abfahrt der Gäste und Außenbewirtung
- Schutz vor Gerüchen und anderen Emissionen, hier v.a. durch Dunstabzugshauben der Küche
Da Emissionsschutz immer am individuellen Objekt bewertet werden muss, lassen sich hier zu Anforderungen keine pauschalen Aussagen treffen.
Erstellen Sie daher eine möglichst genaue Funktionsbeschreibung Ihres Bistros und ergänzen Sie Planunterlagen mit Aussagen zu Parkplätzen, Außenbewirtungsbereichen und Art und Lage eventueller Lüftungs- und Dunstabzugsauslässe am Gebäude.
Anhand dieser Unterlagen erhalten Sie vom zuständigen Amt eine belastbare Auskunft, so dass Ihr Bistro nicht zum „Störfaktor“, sondern zu einem harmonischen Teil des städtischen Lebens und der Umgebung wird.
Wie sieht Ihr Weg für die Nutzungsänderung zur Gastronomie aus?
Mittlerweile wissen Sie, dass Ihr Bistro grundsätzlich zulässig ist und wie Sie mögliche Missstände am Gebäude im Hinblick auf die neue Nutzung mit Hilfe der Behörden identifizieren können.
Nun gilt es, auch formal alles so auf den Weg zu bringen, das Sie baldmöglichst in den Betrieb gehen können:
Die Genehmigungspflicht – Bauantrag ja oder nein?
Auch Nutzungsänderungen brauchen eine Baugenehmigung, in der die neue Nutzungsart zugelassen und mögliche inhaltliche Auflagen an Ihre Nutzungseinheit gestellt werden.
Das heißt, Sie müssen für Ihr Bistro einen Bauantrag in Form einer Nutzungsänderung stellen. Gerade weil sich Gastronomie durch eine stark individuelle Gestaltung und hohe Nutzerzahlen von anderen Nutzungsarten unterscheiden, werden Sie bei einem solchen Vorhaben leider kaum in den Genuss möglicher Erleichterungen in Form einer Verfahrensfreistellung oder gar einer völligen Genehmigungsfreiheit kommen können.
Ihr wichtigster Partner rund um Ihren Bauantrag ist Ihr Architekt. Er kümmert sich um alle technischen Belange und sorgt dafür, dass Ihr Bauantrag allen rechtlichen Vorgaben entspricht.
beantragen!
Als Profi vertritt er Sie gegenüber der Behörde und sorgt dafür, dass Sie baldmöglichst die Baugenehmigung für Ihre Gastronomie in Händen halten.
Wichtig: Die Antragstellung ohne Architekt ist nicht möglich!
Form und Ablauf Ihres Bauantrags für die Nutzungsänderung zur Gastronomie
Ihr Architekt erstellt auf Basis der von Ihnen bereitgestellten Unterlagen und Wünsche eine genehmigungsfähige Planung, die sogenannte Nutzungsänderung zum Gastronomiebetrieb. Sie umfasst folgende Unterlagen:
- Lageplan
- Planzeichnungen mit Grundrissen, Schnitt und Ansichten
- Antragsformulare mit Baubeschreibung
- Betriebsbeschreibung
- Angaben zu gewerblichen Anlagen mit Angaben zu Öffnungszeiten, Angestellten etc.
- Statistischen Erhebungsbogen
Durch die Eigenheiten eines Gastronomiebetriebs ist für Restaurants, Bistros und Co. ebenfalls oft relevant:
- Stellplatzberechnung & -nachweis
- Ggf. auf Wunsch der Emissionsschutzbehörde eine Lärmemissionsprognose
Liegen der Bauaufsichtsbehörde die Unterlagen vollständig vor, hört sie die Gemeinde, fachlich ebenfalls berührte Fachämter und -stellen, sowie die Nachbarn an.
Liegen nach einem Monat alle Stellungnahmen vor, prüft die Behörde selbst Ihren Antrag inhaltlich und rechtlich und erteilt nach weiteren zwei Monaten die Genehmigung.
Ab Vorlage der vollständigen Unterlagen beträgt die normale Bearbeitungszeit des Amtes ca. drei Monate.
Sobald eine der beteiligten Stellen weitere Unterlagen anfordert oder eine Ergänzung verlangt, verlängert sich die Bearbeitungsfrist entsprechend.
Sobald Sie Ihre Genehmigung vorliegen haben, dürfen Sie mit Ihrer Gastronomie den Betrieb aufnehmen.
Ihre Nutzungsänderung zur Gastronomie mit Planeco Building
Die Umsetzung einer Nutzungsänderung zur Gastronomie erfordert spezifisches Fachwissen und Erfahrung – und genau hier kommt Planeco Building ins Spiel. Wir begleiten Sie kompetent durch den gesamten Genehmigungsprozess, von der ersten Beratung über die Erstellung der Bauantragsunterlagen bis hin zur reibungslosen Abwicklung mit den Behörden.
Mit maßgeschneiderten Lösungen, die auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Wünsche abgestimmt sind, sorgen wir dafür, dass Ihr Gastronomiebetrieb erfolgreich an den Start geht – effizient, rechtssicher und in kürzester Zeit.
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