Was ist Teil der Kosten einer Baugenehmigung?

Bevor wir in die konkreten Zahlen einsteigen, ist es wichtig zu verstehen, welche Leistungsphasen nach der HOAI für eine Baugenehmigung relevant sind. Die HOAI teilt die Architektenleistungen in neun Leistungsphasen auf – für einen Bauantrag sind jedoch nur die Leistungsphasen 1 bis 4 (LPH 1–4) erforderlich:

• LPH 1: Grundlagenermittlung – Klärung der Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen
• LPH 2: Vorplanung – Erste Entwurfsideen und Kosteneinschätzung
• LPH 3: Entwurfsplanung – Ausarbeitung des Entwurfs mit Grundrissen und Ansichten
• LPH 4: Genehmigungsplanung – Erstellung aller für den Bauantrag erforderlichen Unterlagen

Diese vier Leistungsphasen machen zusammen etwa 27 % des gesamten Architektenhonorars aus, wenn man alle neun Leistungsphasen bis zur Baufertigstellung betrachtet. Für die reine Baugenehmigung entstehen daher Kosten von etwa 3 % der Bausumme – aufgeteilt in etwa 2,5 % für das Architektenhonorar und rund 0,5 % für die behördlichen Gebühren als Grundgebühr. Zusätzlich können Befreiungsgebühren anfallen, wenn vom Bebauungsplan abgewichen werden muss, wodurch die Gesamtkosten entsprechend höher ausfallen.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Die Kosten einer Baugenehmigung setzen sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen: dem Architektenhonorar und den behördlichen Gebühren der Bauaufsichtsbehörde. Das Baugenehmigungsverfahren ist für die Errichtung eines Hauses oder anderer baulicher Anlagen in der Regel verpflichtend. Je nach Projektgröße und Bundesland können die Gesamtkosten zwischen 1.000,– und 10.000,– € oder mehr betragen.

Architektenhonorar für den Bauantrag

Das Architektenhonorar für die Genehmigungsplanung beträgt etwa 2,5 % der Bausumme für die Leistungsphasen 1 bis 4. Der Entwurfsverfasser – also der Architekt oder Planer – ist für die fachgerechte Beantragung zuständig und erstellt alle erforderlichen Anlagen für den Bauantrag.

Rechenbeispiel: Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten würden bei einer vollständigen Architektenbetreuung (alle LPH 1–9) etwa 10 % anfallen, also 30.000,– €. Die für die Baugenehmigung relevanten Leistungsphasen 1–4 machen davon 27 % aus, was etwa 8.000,– € entspricht.

Viele Architekten bieten jedoch mittlerweile Pauschalpreise für Bauanträge an, die oft günstiger sind als die HOAI-Sätze. Diese Pauschalen liegen meist zwischen 4.000–8.000,– € für ein typisches Einfamilienhaus, abhängig von der Komplexität des Bauvorhabens. Bei kleineren Projekten wie Anbauten oder Carports können die Pauschalen auch niedriger ausfallen und zwischen 1.500–3.000,– € liegen.

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Behördliche Gebühren der Bauaufsichtsbehörde

Die Gebühren der Baubehörde berechnen sich nach dem Bauwert in Euro und betragen vorwiegend 0,5 % des ermittelten Rohbauwerts. Dabei wird nicht die tatsächliche Bausumme herangezogen, sondern standardisierte Werte pro Kubikmeter umbauten Raums, die sich nach den Baukosten (Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276) richten – also die Kosten für Baukonstruktion und Haustechnik.

Für Wohngebäude orientieren sich die Behörden dabei an den Richtwerten des Baukosteninfomationsdienstes (BKI) und setzen einen Wert von mindestens etwa 450,– € pro Kubikmeter an. Die Mindestgebühr liegt zwischen 50,– und 200,– €, je nach Bundesland. Bei größeren Projekten können die Behördengebühren schnell mehrere tausend Euro erreichen.

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Die Bearbeitung des Antrags durch die Behörde beginnt erst nach vollständiger Einreichung aller erforderlichen Anlagen. Eine Bauvoranfrage kann vorab Klarheit über die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit schaffen und ist ein wichtiger Kostenfaktor, der je nach Bundesland zwischen 100,– und 800,– € kostet. Planeco Building begleitet Sie dabei – jetzt unverbindlich anfragen.

Rechenbeispiel für die Kosten einer Baugenehmigung

Um die tatsächlichen Kosten Ihrer Baugenehmigung zu verstehen, ist ein konkretes Rechenbeispiel hilfreich. Die Berechnung erfolgt nach einer standardisierten Formel, die in allen Bundesländern ähnlich angewendet wird. Dabei werden sowohl die Größe des Bauvorhabens als auch regionale Besonderheiten berücksichtigt.

Wichtiger Hinweis: Die Gebührensätze und Berechnungsgrundlagen werden von den einzelnen Bauaufsichtsbehörden (Landratsämter oder Städte) festgelegt und können daher regional variieren. Die hier genannten 0,5 % sind ein Richtwert – in Ihrer Region können die Sätze abweichen.

Berechnung der Architektenkosten

Für die Leistungsphasen 1 bis 4 (LPH 1–4) – also von der Grundlagenermittlung bis zur Genehmigungsplanung – fallen etwa 2,5 % der Bausumme als Architektenhonorar an.

Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus:

• Bausumme: 300.000,– €
• Gesamtes Architektenhonorar (alle LPH 1–9): 10 % von 300.000,– € = 30.000,– €
• Anteil LPH 1–4: 27 % von 30.000,– € = ca. 8.000,– €

Die Leistungsphasen 1 bis 4 machen also zusammen etwa 27 % des gesamten Architektenhonorars aus, wenn man alle neun Leistungsphasen bis zur Baufertigstellung betrachtet.

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Berechnung nach Bauwert und umbauten Raum

Die behördlichen Gebühren berechnen sich nach dem umbauten Raum und betragen üblicherweise 0,5 % des Bauwerts. 

Wichtiger Hinweis: Die Gebührensätze und Berechnungsgrundlagen werden von den einzelnen Bauaufsichtsbehörden (Landratsämter oder Städte) festgelegt und können daher regional variieren. Die hier genannten 0,5 % sind ein Richtwert – in Ihrer Region können die Sätze abweichen.

Die Grundformel lautet:

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Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus:

• Umbauter Raum: 600 m³
• Bauwert pro m³: 450,– € (Richtwert nach BKI für Wohngebäude)
• Gesamter Bauwert: 600 m³ × 450,– € = 270.000,– €
• Behördengebühren (0,5 %): 180.000,– € × 0,5 % = 900,– €
• Befreiungsgebühren (falls erforderlich): 0–2.500,– € (bei Abweichungen vom Bebauungsplan, z. B. Überschreitung des Baufensters)

Wichtiger Hinweis zu den Gebührensätzen: Die Gebührensätze variieren je nach Behörde und liegen zwischen 0,5 % und 0,8 % oder höher. Zusätzlich können Gebühren für Bauüberwachung und Bauabnahme anfallen, sodass die tatsächliche Gebühr oft deutlich höher ist als 0,5 %. Bei Abweichungen vom Bebauungsplan – beispielsweise wenn das Gebäude über das festgesetzte Baufenster hinaus errichtet werden soll – können weitere Befreiungsgebühren pro Quadratmeter Überschreitung anfallen.

Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten ergeben sich damit Gesamtkosten zwischen etwa 9.350,– € und 11.850,– € – davon etwa 8.000,– € für das Architektenhonorar (LPH 1–4), etwa 1.350,– € für die Behördengebühren und gegebenenfalls bis zu 2.500,– € für Befreiungsgebühren bei Abweichungen vom Bebauungsplan. Diese Rechnung zeigt, warum eine genaue Kalkulation vor Baubeginn so wichtig ist – die Kosten können je nach Projektgröße erheblich variieren.

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Zusätzliche Kostenfaktoren

Neben den Grundgebühren entstehen oft weitere Kosten, die viele Bauherren überraschen. Die Komplexität der baulichen Anlagen beeinflusst die Höhe der Gebühren maßgeblich. Abweichungen vom Bauordnungsrecht sind in der Regel eine relativ günstige Angelegenheit. Deutlich teurer können jedoch Befreiungen vom Bebauungsplan werden – diese kosten je nach Art und Umfang der Abweichung zwischen 50,– und 2.500,– €. Besonders bei grundlegenden Sachverhalten, von denen befreit werden soll, können die Gebühren erheblich ausfallen.

Nachträgliche Änderungen am bereits eingereichten Bauantrag können ebenfalls kostspielig werden. Dies wird in der Regel nach Zeitaufwand der Anpassungen abgerechnet. Nutzungsänderungen haben oft eigene Gebührensätze, die von der Art der geplanten Nutzung abhängen. Da bei reinen Nutzungsänderungen normalerweise keine Baukosten entstehen, wird hier in der Regel nach Zeitaufwand über einen fixen, in der Gebührensatzung definierten Stundensatz abgerechnet.

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Regionale Unterschiede für Gebühren und Kosten

Die Kosten für Baugenehmigungen variieren in Deutschland erheblich zwischen den Bundesländern. Jede Behörde hat eigene Gebührenordnungen und Berechnungsgrundlagen, was zu deutlichen Preisunterschieden zwischen Städten sowie Landkreisen führen kann. Diese regionalen Unterschiede sollten Sie bei der Kostenplanung Ihres Bauvorhabens unbedingt berücksichtigen, da sie mehrere hundert Euro ausmachen können.

In Bayern gelten für Baugenehmigungen zum Beispiel die Gebühren der Bayerischen Baugebührenverordnung, während NRW eigene Sätze nach der Landesbauordnung NRW hat. Bayern berechnet zudem oft höhere Gebühren für komplexe Verfahren und Sonderbauten.

Die Bauwerte pro Kubikmeter unterscheiden sich ebenfalls: Für Wohngebäude orientieren sich die Behörden an den Richtwerten des Baukosteninfomationsdienstes (BKI) und setzen einen Wert von mindestens etwa 450,– € pro Kubikmeter an. Diese Unterschiede können bei einem größeren Bauvorhaben schnell mehrere hundert Euro ausmachen. Auch die Mindestgebühren variieren: Bayern setzt oft höhere Mindestbeträge an als andere Länder.

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Planeco Building kennt die regionalen Besonderheiten aller Bundesländer und kann Ihnen präzise Kostenvoranschläge für Ihr spezifisches Genehmigungsverfahren erstellen.

Wird ein Bauantrag staatlich gefördert?

Eine direkte staatliche Förderung für Bauanträge und Baugenehmigungen gibt es in Deutschland grundsätzlich nicht. Die Gebühren der Bauaufsichtsbehörden müssen in den meisten Fällen vollständig vom Bauherrn getragen werden.

Welche Unterlagen benötigen Sie für die Baugenehmigung?

Die erforderlichen Unterlagen für eine Baugenehmigung sind in den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer genau geregelt. Ein unvollständiger Antrag führt unweigerlich zu Rückfragen und Verzögerungen. Deshalb ist es entscheidend, von Anfang an alle notwendigen Dokumente korrekt und vollständig zusammenzustellen. Planeco Building kennt die spezifischen Anforderungen aller Bundesländer und erstellt für Sie alle erforderlichen Unterlagen professionell und vollständig.

Grundlegende Unterlagen für jeden Bauantrag

Für die meisten Bauvorhaben benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Ausgefülltes Antragsformular der zuständigen Behörde mit allen erforderlichen Angaben zum Bauherrn, zum Grundstück und zum geplanten Bauvorhaben. Dieses Formular bildet die formale Grundlage für Ihren Bauantrag und variiert je nach Bundesland in seinem Aufbau. Bei digitalen Anträgen wird dieses Formular meist durch eine Eingabemaske der Antragsplattform ersetzt.
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit allen Grundrissen, Ansichten und Schnitten, die das Bauvorhaben vollständig und detailliert darstellen. Diese Pläne müssen alle relevanten Maße, Raumbezeichnungen und baulichen Details enthalten.
• Lageplan in der Regel im Maßstab 1:1.500, der das Grundstück mit allen Grenzen, Nachbargebäuden und geplanten Bauwerken zeigt. Der Lageplan dokumentiert die exakte Position des Bauvorhabens auf dem Grundstück und die Abstände zu den Grundstücksgrenzen. Außerdem müssen die zeichnerischen Inhalte des Bebauungsplans für das Baugrundstück eingetragen sein, also Baugrenzen, Baulinien und weitere planungsrechtliche Festsetzungen.
• Bau- und Betriebsbeschreibung, die das Vorhaben detailliert in Textform erklärt und alle wesentlichen Merkmale des geplanten Gebäudes beschreibt. Diese Beschreibung umfasst Angaben zu Nutzung, Bauweise, Materialien und technischer Ausstattung.

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Zusätzliche technische Nachweise

Je nach Art und Größe Ihres Bauvorhabens kommen weitere technische Nachweise hinzu. Bei größeren Gebäuden oder Sonderbauten benötigen Sie einen Brandschutznachweis, der die Einhaltung der Brandschutzvorschriften belegt – die konkreten Anforderungen variieren je nach Gebäudeklasse und Nutzung. In lärmbelasteten Gebieten oder bei sensiblen Nutzungen sind zudem Schallschutznachweise erforderlich, insbesondere wenn das Gebäude in der Nähe von Straßen, Flughäfen oder anderen Lärmquellen liegt. Bei geplanten Abweichungen von den Bauvorschriften müssen Sie detaillierte Begründungen und alternative Lösungsvorschläge einreichen. 

Nutzungsänderungen erfordern oft Bestandspläne, Informationen über die Zielnutzung und spezielle Brandschutzkonzepte. Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Erstgespräch und erhalten Sie alle erforderlichen Unterlagen aus einer Hand.

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Folgen unvollständiger Unterlagen

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Rückfragen der Bauaufsichtsbehörde, die das Verfahren um Wochen oder Monate verzögern können. Im schlimmsten Fall wird Ihr Bauantrag formal zurückgewiesen, was die Bearbeitung von vorne beginnen lässt. Fehlen grundsätzlich erforderliche Unterlagen, schuldet der Architekt diese mit dem Grundhonorar – zusätzliche Kosten sollten hierfür nicht entstehen, da eine vollständige Planung zur Leistungspflicht gehört.

Was passiert bei Bau ohne Genehmigung?

Wer ohne erforderliche Baugenehmigung baut, riskiert nicht nur Bußgelder von bis zu 500.000,– €. Die Bauaufsichtsbehörde kann einen sofortigen Baustopp verhängen, die Nutzung des Gebäudes untersagen oder im Extremfall sogar den Rückbau anordnen. Besonders kritisch: Versicherungen verweigern bei ungenehmigten Bauten oft die Leistung. Entstehen Schäden am oder durch den illegalen Anbau, bleiben Sie auf den Kosten sitzen – im schlimmsten Fall reden wir hier von fünf- oder sechsstelligen Beträgen.

Baugenehmigungs-Kosten im Überblick: Sparen Sie Zeit und Geld mit Planeco Building

Die Kosten für eine Baugenehmigung überraschen viele Bauherren – nicht wegen der Gebühren selbst, sondern wegen unerwarteter Zusatzkosten. Unvollständige Unterlagen führen zu Nachforderungen, fehlende Nachweise verzögern das Verfahren, und jede zusätzliche Abstimmungsrunde mit dem Bauamt bedeutet höhere Kosten. Statt der kalkulierten 6.000,– € zahlen Sie am Ende schnell 10.000,– € oder mehr.

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