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Lokale Besonderheiten der Bauvoranfrage in Bernau
Bernau bei Berlin unterliegt als große kreisangehörige Stadt im Landkreis Barnim besonderen Zuständigkeitsregelungen. Die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Barnim ist für alle Bauvoranfragen in Bernau zuständig, während das städtische Bauamt als erste Anlaufstelle für allgemeine Beratung fungiert.
Die rechtlichen Grundlagen folgen der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO), die zuletzt am 28. September 2023 geändert wurde. Besonders relevant für Bauvoranfragen in Bernau ist § 75 BbgBO, der den Vorbescheid regelt. Seit dem 1. Juni 2024 gilt zudem die Verpflichtung zur Ausstattung von Dächern mit Photovoltaikanlagen bei Gebäuden mit mindestens 50 Quadratmetern Dachfläche – ein Aspekt, der bereits in Bauvoranfragen geklärt werden kann.
Für detaillierte Informationen zur Hauptseite Bauvoranfrage besuchen Sie unsere umfassende Übersicht. Als Stadt in Brandenburg profitiert Bernau von den landesweiten Digitalisierungsbestrebungen – das "Virtuelle Bauamt Brandenburg" wird schrittweise auch für den Landkreis Barnim eingeführt.
Erforderliche Unterlagen für die Bauvoranfrage in Bernau
Grundausstattung für jede Bauvoranfrage:
- Ausgefülltes Antragsformular
- Lageplanskizze (zur Orientierung und Zuordnung)
- Konkret formulierte Fragestellungen
Je nach Fragestellung zusätzlich erforderlich:
- Bei Fragen zu Gebäudehöhen: Ansichten und Lagepläne
- Bei Brandschutzfragen: Vollständige Grundrisse und Schnitte
- Bei Nutzungsänderungen: Alte Baugenehmigungen, Nachweis bisheriger Nutzung
- Detaillierte Baubeschreibung bei komplexen Vorhaben
Alle Unterlagen müssen in dreifacher Ausfertigung sowie zusätzlich elektronisch im PDF-Format auf CD eingereicht werden. Die Beachtung der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung ist dabei zwingend erforderlich.
Kosten einer Bauvoranfrage in Bernau
Die Gebührenstruktur richtet sich nach der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO), die zuletzt am 12. Mai 2021 geändert wurde:
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Behördengebühren | 200,– € bis 500,– € |
| Architektenkosten | Nach Zeitaufwand (ca. 500,– € bis 1.500,– €) |
| Gesamtkosten | 800,– € bis 2.500,– € |
Besonderheit in Brandenburg: Die erste Stunde der bauordnungsrechtlichen Beratung ist kostenfrei, ab der zweiten Stunde werden 97,– € je angefangene Stunde berechnet. Bei förmlichen Bauvoranfragen werden Gebühren zwischen 200,– € und 3.000,– € für einzelne bauordnungsrechtliche Fragen erhoben, während planungsrechtliche Fragen 400,– € bis 15.000,– € kosten können.
Ablauf und Bearbeitungszeit der Bauvoranfrage in Bernau
Schritt 1: Antragstellung und Vollständigkeitsprüfung
Einreichung beim zuständigen Bauamt des Landkreises Barnim in Eberswalde. Die Prüfung auf Vollständigkeit dauert 1–2 Wochen.
Schritt 2: Beteiligung erforderlicher Stellen
Je nach Fragestellung werden Fachstellen beteiligt. Bei planungsrechtlichen Befreiungen muss die Stadt Bernau ihr Einvernehmen erteilen – hierfür ist eine Frist von zwei Monaten vorgesehen.
Schritt 3: Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde
Fachliche Prüfung Ihrer Fragen durch den Landkreis Barnim. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit beträgt etwa 3 Monate nach Vervollständigung der Unterlagen.
Schritt 4: Bescheiderstellung
Der rechtsverbindliche Bauvorbescheid ist in Brandenburg 6 Jahre gültig und schafft Planungssicherheit für Ihr Bauvorhaben.
Die 5 häufigsten Ablehnungsgründe bei Bauvoranfragen in Bernau
1. Unklare Fragestellungen: Vage Formulierungen wie "Geht meine Planung?" führen zur Ablehnung. Fragen müssen konkret und prüfbar sein.
2. Unvollständige oder veraltete Unterlagen: Fehlen aktuelle Flurkarten oder Grundrisse, kann der Antrag nicht bearbeitet werden.
3. Unvereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht: Wenn das Vorhaben nicht zum Bebauungsplan passt oder sich nicht in die Umgebung einfügt.
4. Nicht berücksichtigte Brandschutzanforderungen: Besonders bei Nutzungsänderungen werden oft zusätzliche Brandschutzauflagen übersehen.
5. Nicht beachtete Nachbarschaftsrechte: Unterschreitung von Abstandsflächen oder erhöhte Emissionen können zur Ablehnung führen.
Tipp: Mit Planeco Building vermeiden Sie diese Fehler. Unsere Architekten kennen die Anforderungen und formulieren Ihre Bauvoranfrage rechtssicher.
Häufige Anwendungsfälle in Bernau
Typische Bauvoranfragen in Bernau betreffen:
- Umwandlung zur Ferienwohnung
- Umbau Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus
- Dachgeschossausbau
- Haus aufstocken
- Baufensterüberschreitungen und Höhenbefreiungen
- Gewerbliche Nutzungen in Wohngebieten
Besonders in den historisch gewachsenen Bereichen Bernaus sind planungsrechtliche Fragen häufig, da die Bebauung nicht immer den aktuellen Bebauungsplänen entspricht.
Zuständige Behörden in Bernau
Landkreis Barnim – Bauordnungs- und Planungsamt
Am Markt 1, 16225 Eberswalde
Geschäftsstelle: Eisenbahnstraße 37, 16225 Eberswalde
Telefon: 03334 214-1364 (für Bernau, Panketal, Ahrensfelde, Werneuchen)
Stadt Bernau bei Berlin – Bauamt
Bürgermeisterstraße 25, 16321 Bernau bei Berlin
Telefon: 03338 365-340
Servicezeiten: Dienstag 8:30–12:00 Uhr und 13:00–17:30 Uhr
Das städtische Bauamt fungiert als erste Anlaufstelle für allgemeine Beratung, während der Landkreis Barnim für die förmlichen Bauvoranfragen zuständig ist.
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