Warum sollten Sie Ihren Dachboden zu Wohnraum ausbauen?
Wohnraum ist knapp. Und teuer. Wenn Sie selbst Bedarf an zusätzlicher Wohnfläche oder sogar einer neuen Wohnung haben, ist es nur logisch, dass Sie alle Möglichkeiten in Betracht ziehen, genau diese Schaffung von Wohnraum einfach, günstig und vor allem auch preiswert umzusetzen.
Ein großes Potenzial bieten – neben beispielsweise Garagenumnutzungen oder Anbauten, die bestehenden Dächer und Dachböden. Die Erweiterung nach oben ist oft eine der wirtschaftlichsten Optionen für Immobilienbesitzer.
Noch vor wenigen Jahrzehnten war es durchaus üblich, die Wohngeschosse mit einem technisch sinnvollen und langlebigen Steildach zu überdecken. Der Raum in diesem Dach wurde jedoch eher als Abstellkammer bzw. Dachboden genutzt. Erst im Laufe der 80er und vor allem 90er Jahre des letzten Jahrhunderts wurde es immer üblicher, auch den Dachraum von vornherein der Wohnnutzung zuzuführen.
Vor allem die unzähligen Gebäude mit Baujahren vor dieser Zeit verfügen damit über gebauten Raum, der aber nicht bewohnt wird. Auch ohne detaillierte Voruntersuchung liegt die Vermutung nahe, dass die Schaffung von Wohnraum im Dach weit einfacher und günstiger vonstatten geht, als es durch andere Baumaßnahmen der Fall ist. Die große Frage, die zuallererst geklärt werden sollte, ist: Dürfen Sie Ihr Dachgeschoss überhaupt ausbauen? Planeco Building prüft kostenfrei Ihre baurechtliche Ausgangslage und klärt alle Genehmigungsvoraussetzungen für Sie.
Der Dachgeschossausbau aus Sicht des öffentlichen Baurechts
Baurechtliche Vorteile einer Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum
Auch aus dem Blickwinkel des Baurechts sprechen viele gute Gründe dafür, das Vorhaben Dachausbau in Angriff zu nehmen:
- Vorteil 1: Bei einer Umutzung des Dachbodens zum Wohnraum wird die überbaute Grundstücksfläche nicht verändert.
- Vorteil 2: Geschossigkeit und Gebäudehöhe bleiben in der Regel gleich.
- Vorteil 3: Das vorhandene Bauvolumen bleibt erhalten und wird höchstens untergeordnet durch eventuelle Dachgauben vergrößert. Damit beschränken sich ein möglicher neuer Abstandsflächenbedarf auch auf diese Dachgauben.
- Vorteil 4: Die Erschließung des vorhandenen Daches ist bereits vorhanden und muss daher nicht neu geschaffen, sondern höchstens angepasst und verbessert werden.
Bauplanungsrechtliche Vorschriften bei einer Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum – Ein Thema?
Nun könnte man meinen, dass zumindest die Frage nach der Zulässigkeit Ihres Dachgeschossausbaus damit geklärt ist. Ganz so ist es dann auch den zweiten Blick aber doch nicht.
Es ist richtig, dass der Ausbau des Dachs im bestehenden Gebäude in vielerlei Hinblick keine Veränderungen des Bauplanungsrechts darstellt. Denn das Maß der baulichen Nutzung wird vor allem durch Geschosse und Dimensionen der Gebäude definiert. Und die bleiben unverändert.
Nicht völlig außer Acht lassen sollten Sie aber die Art der baulichen Nutzung. Ergänzen Sie lediglich eine bestehende Wohnung um weitere Räume im Dach, müssen Sie sich keine Sorgen machen. Und auch die Schaffung einer neuen Wohnung in einem Wohngebäude ist generell kein Problem. Denn wo bereits genehmigtes Wohnen stattfindet, ist auch neues Wohnen generell möglich.
Anders sieht es bei Dachgeschossen von Nichtwohngebäuden aus. Hier wäre zu prüfen, ob in diesem Gebäude oder eher in diesem Baugebiet die Wohnnutzung zulässig ist.
Auskunft hierüber gibt der Bebauungsplan. Dort lauert auch noch ein weiterer, wenn auch seltenerer Fallstrick. Hin und wieder geben Bebauungspläne die Zahl der Wohnungen je Gebäude vor. Schaffen Sie nun eine neue Wohnung, kann diese Obergrenze überschritten und die Zulässigkeit damit zumindest fraglich werden.
Relevantes Bauordnungsrecht für die Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum
Anders sieht es dagegen im Bauordnungsrecht aus, das sich vor allem um das "Wie" kümmert. Hier bestehen klare Vorgaben, wie Wohnraum beschaffen sein muss. Planeco Building prüft für Sie kostenfrei, welche Anforderungen in Ihrem Fall gelten und wie diese erfüllt werden können:
Allgemeine Anforderungen an Aufenthaltsräume
Ganz allgemein müssen Räume zum Aufenthalt von Personen, also zum Wohnen, Schlafen und Arbeiten, bestimmte Mindestanforderungen erfüllen.
- Die Raumhöhe: Jeder Aufenthaltsraum muss eine bestimmte Mindesthöhe vorweisen. Je nach Bundesland liegen die Vorgaben im Bereich um 2,30 bis 2,40 Metern. Speziell für Dachgeschosse sind außerdem teilweise Sonderregelungen vorhanden, die die Raumhöhe auf ein Mindestmaß von 2,20 Metern reduzieren.
- Belichtung und Belüftung: Abhängig vom Bundesland muss jeder Aufenthaltsraum grob 10 Prozent seiner Grundfläche als öffenbare Fensterfläche aufweisen. Nicht zu den betroffenen Räumen zählen Bäder, Küchen und Abstellräume.
- Rettungswege: Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen braucht zwei Rettungswege. Bei Wohnungen sind das zum einen der normale Zugang und zum anderen meist ein Fenster, an dem die Feuerwehr die Bewohner im Notfall über eine Leiter oder ein Hubrettungsfahrzeug abholen kann. Wichtig dafür ist eine ausreichende Größe des Fensters und die Möglichkeit, die Leiter oder sogar das Drehleiterfahrzeug davor aufzustellen. Selbst Dachflächenfenster können dafür genutzt werden, solange die Feuerwehr über das Dach dorthin gelangt.
Neue Wohnung – Neue Anforderungen
Gut zu wissen: Schaffen Sie "nur" neue Räume zu Ihrer bestehenden Wohnung, ist es mit den Anforderungen an Aufenthaltsräume getan. Anders sieht es aus, wenn Ihr Dachgeschoss zu einer neuen eigenständigen Wohnung wird. Denn jede Wohnung muss für sich bestimmte Anforderungen erfüllen.
1. Abstellräume, Stellplätze und Co.
Je nach Landes- oder Länderbauordnung gehören zu einer Wohnung bestimmte Nebenanlagen, die die Nutzbarkeit der Wohnung gewährleisten sollen. Typische Vorgaben sind das Vorhandensein eines Abstell- oder Kellerraums, eines Müllbereichs und die Forderung von Stellplätzen.
In zunehmendem Maße werden bei der Wohnraumschaffung im Gebäudebestand Erleichterungen in die Gesetze eingepflegt. So entfällt beispielsweise teilweise die Stellplatzverpflichtung bei der nachträglichen Schaffung von Wohnraum. Ganz sollten Sie auf die Thematisierung dieser Belange aber dennoch nicht verzichten.
2. Die Erschließung
Jede Wohnung muss für sich eigenständig und unabhängig von anderen Wohneinheiten erschlossen sein. Bei Mehrfamilienhäusern geht es daher nicht ohne Treppenraum. Üblich sind im Bauordnungsrecht Anforderungsschwellen, ab denen vor allem die Brandschutzanforderungen an diese Treppenräume steigen. Verbreitet sind beispielsweise höhere Anforderungen ab der dritten Wohneinheit im Gebäude. Bei kleineren Gebäuden kann ein separater Eingang häufig über eine Außentreppe gelöst werden.
3. Barrierefreiheit
Meist ab der dritten Wohnung in einem Gebäude muss die Wohnung des Erdgeschosses oder eine vergleichbare Wohneinheit barrierefrei hergestellt werden. Entsteht diese dritte Wohnung durch Ihren Dachgeschossausbau, ist die Barrierefreiheit grundsätzlich ein Thema, mit dem Sie sich befassen müssen. Planeco Building übernimmt für Sie die komplette Prüfung und Planung – von der ersten Machbarkeitsanalyse bis zur genehmigten Nutzungsänderung.
Was tun, wenn bei der Umnutzung des Dachgeschosses die Anforderungen im Bestand nicht erfüllt werden können?
Dem Grunde nach kennt das Bauordnungsrecht zwar im Einzelfall Erleichterungen für die Wohnraumschaffung im Gebäudebestand. Bei den meisten Themen ist aber auch die Schaffung von Wohnraum im bestehenden Dach dem Neubau gleichgestellt.
Gerade Forderungen zum Brandschutz, zur Erschließung oder zur Barrierefreiheit lassen sich allerdings in bestehenden Gebäuden meist nicht einfach so umsetzen. Was nun? Die Landesbauordnungen bieten die Möglichkeit, von einzelnen Vorgaben des Gesetzes Abweichungen oder auch Befreiungen genehmigt zu bekommen.
Bei der Barrierefreiheit reicht meist die Unverhältnismäßigkeit der Umsetzung im Gebäudebestand als Grund aus. Anders beim Brandschutz. Hier werden in aller Regel keine Befreiungen von Vorgaben erteilt, da das eine Reduzierung des Schutzniveaus nach sich zöge.
Stattdessen bieten Abweichungen die Möglichkeit, das Schutzniveau auf anderem Wege zu erreichen. Hier ist Ihr Architekt gefragt, ein plausibles Konzept zu erarbeiten und zur Genehmigung vorzulegen.
Brauchen Sie für die Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum eine Baugenehmigung?
Beim Dachgeschossausbau haben Sie den enormen Vorteil, dass diese Maßnahme zur Wohnraumschaffung im Bestand in einigen Fällen sogar verfahrensfrei möglich oder zumindest von der Genehmigungspflicht freigestellt ist.
Dafür machen die einzelnen Bundesländer verschiedene Vorgaben, etwa Beschränkungen bei der Gebäudeklasse oder die Erfordernis eines Bebauungsplans, dem Ihr Vorhaben dann auch vollständig entsprechen muss.
Um auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen wir, sich beim lokalen Bauamt vor Ort, per E-Mail oder telefonisch nach dem Erfordernis eines Bauantrags zur Nutzungsänderung zu erkundigen.
Wichtig: Ganz gleich, ob ein förmliches Verfahren nötig ist oder nicht, Ihr Vorhaben muss immer dem geltenden Recht entsprechen. Tut es das nicht, erlangt es nie Bestandsschutz und Sie können jederzeit zur Anpassung oder zum Rückbau aufgefordert werden. Nehmen Sie Befreiungen oder Abweichungen jedweder Art in Anspruch, müssen zumindest diese immer geprüft und genehmigt werden. Ohne Bauantrag ist dafür ein "kleinerer" Antrag speziell für diese Belange zu stellen.
Das bringt Ihnen ein Architekt bei der Umwandlung des Dachbodens zu Wohnraum
Es ist kaum davon auszugehen, dass Sie als Gebäudeeigentümer über alle Belange des Baurechts Bescheid wissen. Das müssen Sie auch nicht. Sie haben aber die Pflicht, alle Belange für Ihren Dachgeschossausbau zu prüfen.
Das betrifft auch Vorhaben außerhalb der Verfahrenspflicht, wenn die Prüfung durch die zuständige Behörde entfällt. Erfordert der Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum eine Genehmigung, dann erstellt Planeco Building die notwendigen Unterlagen für den Bauantrag beziehungsweise die Nutzungsänderung.
Die einzureichenden Dokumente umfassen zum Beispiel Bauzeichnungen inklusive Berechnung der relevanten Kennwerte, Antragsformulare, Abweichungsanträge und einige Weitere.
Immobilienbesitzer sichern sich mit Planeco Building ab. Denn wir sind nicht nur verpflichtet, sondern auch in der Lage, alle rechtlichen Themen zur Zulässigkeit zu prüfen. Planeco Building unterstützt Sie beratend und erarbeitet hinsichtlich Machbarkeit, Gestaltung und Umsetzung das Konzept für Ihren Einzelfall.
Planeco Building kann außerdem hinsichtlich der Kosten beraten, eine Kostenschätzung für eine Bankfinanzierung ausstellen, sowie die Umsetzung mit Ausführungsplänen vorbereiten und auf Wunsch Handwerker koordinieren, sowie als Bauleiter tätig sein. Sichern Sie sich jetzt Ihre kostenlose Erstberatung.
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Ihr Dachgeschossausbau mit Planeco Building
Sie fragen sich, ob Ihr Dachausbau genehmigungspflichtig ist und welche rechtlichen Hürden bestehen? Planeco Building nimmt Ihnen diese Unsicherheit ab. Wir prüfen kostenfrei die Machbarkeit und begleiten Sie sicher durch alle Genehmigungsschritte – von der Verfahrensauswahl bis zur behördlichen Freigabe.
Gerade bei Bestandsbauten entstehen oft unvorhersehbare Kosten durch versteckte rechtliche Anforderungen. Planeco Building sorgt durch fundierte Vorabprüfung und transparente Projektplanung dafür, dass Sie von Anfang an über alle Belange und realistische Kosten Ihres Dachgeschossausbaus informiert sind.
Ob einfache Nutzungsänderung oder komplexer Sonderfall mit Denkmalschutz – bei Planeco Building erhalten Sie höchst individuelle Unterstützung für Ihren Dachboden-Wohnraumausbau. Der Angebotsumfang richtet sich nach der Komplexität Ihres Vorhabens.
Planeco Building erstellt in einem Rundum-Service alle erforderlichen Unterlagen für die Nutzungsänderung und kommuniziert direkt mit den Behörden. Betreuung in Planung und Umsetzung sind möglich. Telefonische Erstberatung und konkrete Angebote sind kostenfrei und unverbindlich.
Was kostet ein Dachgeschossausbau?
Bauen im Bestand bringt Kostenunsicherheiten mit sich, die viele Bauherren verunsichern. Ihr Dachgeschossausbau vermeidet jedoch wesentliche Kostenfaktoren: Grundstückserwerb und Rohbau entfallen, was Ihr Budget deutlich schont.
Entscheidend sind der Dachzustand und mögliche Ergänzungen wie Dachgauben oder energetische Ertüchtigung. Diese Faktoren lassen sich nur durch individuelle Prüfung beziffern – genau hier entstehen oft kostspielige Überraschungen ohne fachkundige Vorabanalyse.
Planeco Building eliminiert diese Unsicherheiten durch fundierte Bestandsaufnahme und transparente Kostenermittlung, damit Sie verlässliche Zahlen für Ihr spezifisches Vorhaben erhalten.
Denkmalschutz und Nutzungsänderung des Dachbodens – ein Problem?
Alte Gebäude bieten oft das größte Potenzial für Dachausbauten, sind aber häufig denkmalgeschützt. Das schreckt viele Bauherren ab – zu Unrecht, denn Denkmalschutz bedeutet nicht automatisch das Aus für Ihr Vorhaben.
Je nach Schutzumfang können Gesamtgebäude, einzelne Bauteile oder nur die Außenhülle betroffen sein. Selbst bei geschützten Dächern gibt es oft denkmalgerechte Lösungswege, die erfahrene Planer mit den Behörden entwickeln können.
Planeco Building navigiert Sie sicher durch Denkmalschutzauflagen und erschließt gleichzeitig Fördermöglichkeiten, die die Mehrkosten oft kompensieren. Unsere Denkmalschutz-Erfahrung verhindert teure Planungsfehler.
Die Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum in der Eigentümergemeinschaft
Viele Eigentümer sind unsicher, ob sie ihr Dach in einer Eigentümergemeinschaft überhaupt ausbauen dürfen. Baurechtlich bestehen zunächst keine Unterschiede – Genehmigungen werden unabhängig der Eigentumsverhältnisse erteilt.
Kritisch wird es im Privatrecht: Selbst mit Baugenehmigung benötigen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Ohne diese Abstimmung drohen rechtliche Konflikte, die Ihr Projekt gefährden können.
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