Nutzungsänderung

Die Nutzungsänderung Dachboden zu Wohnraum

Baurechtliche Vorgaben rund um den Dachgeschossausbau – Vorschriften, Hinweise und Erfahrungswerte.
Planeco Building
June 11, 2024
Lesezeit: 12 Min.

Warum sollten Sie Ihren Dachboden zu Wohnraum ausbauen?

Wohnraum ist knapp. Und teuer. Wenn Sie selbst Bedarf an zusätzlicher Wohnfläche oder sogar einer neuen Wohnung haben, ist es nur logisch, dass Sie alle Möglichkeiten in Betracht ziehen, genau diese Schaffung von Wohnraum einfach, günstig und vor allem auch preiswert umzusetzen.

Ein großes Potenzial bieten – neben beispielsweise Garagenumnutzungen oder Anbauten, die bestehenden Dächer und Dachböden. Die Erweiterung nach oben ist oft eine der wirtschaftlichsten Optionen für Immobilienbesitzer.

Noch vor wenigen Jahrzehnten war es durchaus üblich, die Wohngeschosse mit einem technisch sinnvollen und langlebigen Steildach zu überdecken. Der Raum in diesem Dach wurde jedoch eher als Abstellkammer bzw. Dachboden genutzt. Erst im Laufe der 80er und vor allem 90er Jahre des letzten Jahrhunderts wurde es immer üblicher, auch den Dachraum von vornherein der Wohnnutzung zuzuführen.

Vor allem die unzähligen Gebäude mit Baujahren vor dieser Zeit verfügen damit über gebauten Raum, der aber nicht bewohnt wird. Auch ohne detaillierte Voruntersuchung liegt die Vermutung nahe, dass die Schaffung von Wohnraum im Dach weit einfacher und günstiger vonstatten geht, als es durch andere Baumaßnahmen der Fall ist. Die große Frage, die zuallererst geklärt werden sollte, ist: Dürfen Sie Ihr Dachgeschoss überhaupt ausbauen?

Der Dachgeschossausbau aus Sicht des öffentlichen Baurechts

Baurechtliche Vorteile einer Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum

Auch aus dem Blickwinkel des Baurechts sprechen viele gute Gründe dafür, das Vorhaben Dachausbau in Angriff zu nehmen:

  • Vorteil 1: Bei einer Umutzung des Dachbodens zum Wohnraum wird die überbaute Grundstücksfläche nicht verändert.
  • Vorteil 2: Geschossigkeit und Gebäudehöhe bleiben in der Regel gleich.
  • Vorteil 3: Das vorhandene Bauvolumen bleibt erhalten und wird höchstens untergeordnet durch eventuelle Dachgauben vergrößert. Damit beschränken sich ein möglicher neuer Abstandsflächenbedarf auch auf diese Dachgauben.
  • Vorteil 4: Die Erschließung des vorhandenen Daches ist bereits vorhanden und muss daher nicht neu geschaffen, sondern höchstens angepasst und verbessert werden.

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Bauplanungsrechtliche Vorschriften bei einer Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum – Ein Thema?

Nun könnte man meinen, dass zumindest die Frage nach der Zulässigkeit Ihres Dachgeschossausbaus damit geklärt ist. Ganz so ist es dann auch den zweiten Blick aber doch nicht.

Es ist richtig, dass der Ausbau des Dachs im bestehenden Gebäude in vielerlei Hinblick keine Veränderungen des Bauplanungsrechts darstellt. Denn das Maß der baulichen Nutzung wird vor allem durch Geschosse und Dimensionen der Gebäude definiert. Und die bleiben unverändert.

Nicht völlig außer Acht lassen sollten Sie aber die Art der baulichen Nutzung. Ergänzen Sie lediglich eine bestehende Wohnung um weitere Räume im Dach, müssen Sie sich keine Sorgen machen. Und auch die Schaffung einer neuen Wohnung in einem Wohngebäude ist generell kein Problem. Denn wo bereits genehmigtes Wohnen stattfindet, ist auch neues Wohnen generell möglich.

Anders sieht es bei Dachgeschossen von Nichtwohngebäuden aus. Hier wäre zu prüfen, ob in diesem Gebäude oder eher in diesem Baugebiet die Wohnnutzung zulässig ist.

Auskunft hierüber gibt der Bebauungsplan. Dort lauert auch noch ein weiterer, wenn auch seltenerer Fallstrick. Hin und wieder geben Bebauungspläne die Zahl der Wohnungen je Gebäude vor. Schaffen Sie nun eine neue Wohnung, kann diese Obergrenze überschritten und die Zulässigkeit damit zumindest fraglich werden.

Relevantes Bauordnungsrecht für die Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum

Anders sieht es dagegen im Bauordnungsrecht aus, das sich vor allem um das "Wie" kümmert. Hier bestehen klare Vorgaben, wie Wohnraum beschaffen sein muss. Und die gelten grundsätzlich auch für den nachträglichen Dachausbau:

Allgemeine Anforderungen an Aufenthaltsräume

Ganz allgemein müssen Räume zum Aufenthalt von Personen, also zum Wohnen, Schlafen und Arbeiten, bestimmte Mindestanforderungen erfüllen.

  1. Die Raumhöhe: Jeder Aufenthaltsraum muss eine bestimmte Mindesthöhe vorweisen. Je nach Bundesland liegen die Vorgaben im Bereich um 2,30 bis 2,40 Metern. Speziell für Dachgeschosse sind außerdem teilweise Sonderregelungen vorhanden, die die Raumhöhe auf ein Mindestmaß von 2,20 Metern reduzieren.
  2. Belichtung und Belüftung: Abhängig vom Bundesland muss jeder Aufenthaltsraum grob 10 Prozent seiner Grundfläche als öffenbare Fensterfläche aufweisen. Nicht zu den betroffenen Räumen zählen Bäder, Küchen und Abstellräume.
  3. Rettungswege: Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen braucht zwei Rettungswege. Bei Wohnungen sind das zum einen der normale Zugang und zum anderen meist ein Fenster, an dem die Feuerwehr die Bewohner im Notfall über eine Leiter oder ein Hubrettungsfahrzeug abholen kann. Wichtig dafür ist eine ausreichende Größe des Fensters und die Möglichkeit, die Leiter oder sogar das Drehleiterfahrzeug davor aufzustellen. Selbst Dachflächenfenster können dafür genutzt werden, solange die Feuerwehr über das Dach dorthin gelangt.

Neue Wohnung – Neue Anforderungen

Gut zu wissen: Schaffen Sie "nur" neue Räume zu Ihrer bestehenden Wohnung, ist es mit den Anforderungen an Aufenthaltsräume getan. Anders sieht es aus, wenn Ihr Dachgeschoss zu einer neuen eigenständigen Wohnung wird. Denn jede Wohnung muss für sich bestimmte Anforderungen erfüllen.

1. Abstellräume, Stellplätze und Co.

Je nach Landes- oder Länderbauordnung gehören zu einer Wohnung bestimmte Nebenanlagen, die die Nutzbarkeit der Wohnung gewährleisten sollen. Typische Vorgaben sind das Vorhandensein eines Abstell- oder Kellerraums, eines Müllbereichs und die Forderung von Stellplätzen.

In zunehmendem Maße werden bei der Wohnraumschaffung im Gebäudebestand Erleichterungen in die Gesetze eingepflegt. So entfällt beispielsweise teilweise die Stellplatzverpflichtung bei der nachträglichen Schaffung von Wohnraum. Ganz sollten Sie auf die Thematisierung dieser Belange aber dennoch nicht verzichten.

2. Die Erschließung

Jede Wohnung muss für sich eigenständig und unabhängig von anderen Wohneinheiten erschlossen sein. Bei Mehrfamilienhäusern geht es daher nicht ohne Treppenraum. Üblich sind im Bauordnungsrecht Anforderungsschwellen, ab denen vor allem die Brandschutzanforderungen an diese Treppenräume steigen. Verbreitet sind beispielsweise höhere Anforderungen ab der dritten Wohneinheit im Gebäude. Bei kleineren Gebäuden kann ein separater Eingang häufig über eine Außentreppe gelöst werden.

3. Barrierefreiheit

Meist ab der dritten Wohnung in einem Gebäude muss die Wohnung des Erdgeschosses oder eine vergleichbare Wohneinheit barrierefrei hergestellt werden. Entsteht diese dritte Wohnung durch Ihren Dachgeschossausbau, ist die Barrierefreiheit grundsätzlich ein Thema, mit dem Sie sich befassen müssen.

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Was tun, wenn bei der Umnutzung des Dachgeschosses die Anforderungen im Bestand nicht erfüllt werden können?

Dem Grunde nach kennt das Bauordnungsrecht zwar im Einzelfall Erleichterungen für die Wohnraumschaffung im Gebäudebestand. Bei den meisten Themen ist aber auch die Schaffung von Wohnraum im bestehenden Dach dem Neubau gleichgestellt.

Gerade Forderungen zum Brandschutz, zur Erschließung oder zur Barrierefreiheit lassen sich allerdings in bestehenden Gebäuden meist nicht einfach so umsetzen. Was nun? Die Landesbauordnungen bieten die Möglichkeit, von einzelnen Vorgaben des Gesetzes Abweichungen oder auch Befreiungen genehmigt zu bekommen.

Bei der Barrierefreiheit reicht meist die Unverhältnismäßigkeit der Umsetzung im Gebäudebestand als Grund aus. Anders beim Brandschutz. Hier werden in aller Regel keine Befreiungen von Vorgaben erteilt, da das eine Reduzierung des Schutzniveaus nach sich zöge.

Stattdessen bieten Abweichungen die Möglichkeit, das Schutzniveau auf anderem Wege zu erreichen. Hier ist Ihr Architekt gefragt, ein plausibles Konzept zu erarbeiten und zur Genehmigung vorzulegen.

Brauchen Sie für die Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum eine Baugenehmigung?

Beim Dachgeschossausbau haben Sie den enormen Vorteil, dass diese Maßnahme zur Wohnraumschaffung im Bestand in einigen Fällen sogar verfahrensfrei möglich oder zumindest von der Genehmigungspflicht freigestellt ist.

Dafür machen die einzelnen Bundesländer verschiedene Vorgaben, etwa Beschränkungen bei der Gebäudeklasse oder die Erfordernis eines Bebauungsplans, dem Ihr Vorhaben dann auch vollständig entsprechen muss.

Um auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen wir, sich beim lokalen Bauamt vor Ort, per E-Mail oder telefonisch nach dem Erfordernis eines Bauantrags zur Nutzungsänderung zu erkundigen.

Wichtig: Ganz gleich, ob ein förmliches Verfahren nötig ist oder nicht, Ihr Vorhaben muss immer dem geltenden Recht entsprechen. Tut es das nicht, erlangt es nie Bestandsschutz und Sie können jederzeit zur Anpassung oder zum Rückbau aufgefordert werden. Nehmen Sie Befreiungen oder Abweichungen jedweder Art in Anspruch, müssen zumindest diese immer geprüft und genehmigt werden. Ohne Bauantrag ist dafür ein "kleinerer" Antrag speziell für diese Belange zu stellen.

Das bringt Ihnen ein Architekt bei der Umwandlung des Dachbodens zu Wohnraum

Es ist kaum davon auszugehen, dass Sie als Gebäudeeigentümer über alle Belange des Baurechts Bescheid wissen. Das müssen Sie auch nicht. Sie haben aber die Pflicht, alle Belange für Ihren Dachgeschossausbau zu prüfen.

Das betrifft auch Vorhaben außerhalb der Verfahrenspflicht, wenn die Prüfung durch die zuständige Behörde entfällt. Erfordert der Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum eine Genehmigung, dann erstellt der Architekt die notwendigen Unterlagen für den Bauantrag beziehungsweise die Nutzungsänderung.

Die einzureichenden Dokumente umfassen zum Beispiel Bauzeichnungen inklusive Berechnung der relevanten Kennwerte, Antragsformulare, Abweichungsanträge und einige Weitere.

Immobilienbesitzer sichern sich mit einem Architekten ab. Denn dieser ist nicht nur verpflichtet, sondern auch in der Lage, alle rechtlichen Themen zur Zulässigkeit zu prüfen. Es ist der Architekt, der Immobilienbesitzer beratend unterstützt, sowie hinsichtlich Machbarkeit, Gestaltung und Umsetzung das Konzept für den Einzelfall erarbeitet.

Ein Architekt kann außerdem hinsichtlich der Kosten beraten, eine Kostenschätzung für eine Bankfinanzierung ausstellen, sowie die Umsetzung mit Ausführungsplänen vorbereiten und auf Wunsch Handwerker koordinieren, sowie als Bauleiter tätig sein.

Ihr Dachgeschossausbau mit Planeco Building

Planeco Building geht hier noch einen Schritt weiter. Wir bringen Sie nicht nur mit fachkundigen Architekten zusammen, die Ihren Dachgeschossausbau planen und realisieren. Wir sorgen dafür, dass alle Aspekte frühzeitig berücksichtigt und in eine solide Projektplanung aufgenommen werden.

Gerade das Thema der Kosten spielt bei Maßnahmen im Bestand eine große Rolle, kann aber situativ extrem variieren. Hier sorgen wir dafür, dass Sie auf Basis einer soliden Grundlagenermittlung, einer vernünftigen Planung und einer transparenten Projektabwicklung immer über alle Belange Ihres Dachgeschossausbaus informiert sind.

Bei Planeco Building erhalten Sie daher eine höchst individuelle Unterstützung für die Nutzungsänderung eines Dachgeschosses zu Wohnraum. Der jeweilige Angebotsumfang richtet sich dabei nach der Komplexität des Vorhabens sowie Ihrem Anliegen. 

Planeco Building erstellt in einem Rundum-sorglos-Service zum Festpreis alle erforderlichen Unterlagen für die Nutzungsänderung zur Einreichung bei der Behörde und kümmert sich umgehend um die Beantwortung von Rückfragen. Eine Betreuung in der Planung und während der Umsetzung sind dabei möglich. Ein telefonisches Erstgespräch sowie konkrete Angebote sind kostenfrei und unverbindlich.

Was kostet ein Dachgeschossausbau?

Bauen im Bestand ist von der Kostenseite her immer mit großen Unsicherheiten verbunden. Fakt ist aber, dass Ihr Dachgeschossausbau wesentliche Kostenfaktoren vermeidet. Sowohl die zu bebauende Grundstücksfläche als auch die Schaffung einer Gebäudehülle entfallen und sorgen dafür, dass Ihr Budget eindeutig geschont wird.

Darüber hinaus üben vor allem der Zustand und die Bauweise Ihres Daches großen Einfluss auf die tatsächlichen Kosten aus. Auch die Erfordernis möglicher Ergänzungen am Dach, beispielsweise die Schaffung Dachgauben für mehr Raumhöhe oder die simple energetische Ertüchtigung, bedeuten immer Mehrkosten, die sich allerdings nur nach einer individuellen Betrachtung beziffern lassen. 

Planeco Building trägt durch eine fundierte Planung dazu bei, dass diese Unsicherheiten frühzeitig eliminiert werden und Sie eine verlässliche Kostenangabe für Ihr spezifisches Vorhaben erhalten.

Denkmalschutz und Nutzungsänderung des Dachbodens – ein Problem?

Gerade alte Gebäude bieten das Potenzial für Dachgeschossausbauten. Hin und wieder sind diese Gebäude aber denkmalgeschützt und damit nicht völlig frei veränderbar. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Dachgeschossausbau damit ausgeschlossen ist. 

Es gibt nicht den einen Denkmalschutz. Je nach Einstufung können das gesamte Gebäude, einzelne Bauteile oder etwa die äußere Gebäudehülle geschützt sein. Und selbst bei einer schutzwürdigen Einstufung des Daches bedeutet das noch lange nicht das Aus für Ihre Idee. 

Viele Denkmalschutzbehörden sind gerne bereit, Vorhaben zu besprechen und denkmalgerechte Lösungen aufzuzeigen. Natürlich kann daraus ein höherer Aufwand für Ihre Baumaßnahme entstehen. Erfahrungsgemäß sind auch die Planungskosten etwas höher. Aus dem Denkmalschutz ergeben sich aber auch verschiedene Möglichkeiten, die Kosten durch die Inanspruchnahme von Förderangeboten wieder zu senken.

Die Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum in der Eigentümergemeinschaft

Große Unsicherheiten bestehen regelmäßig, wenn das Dach eines in einer Eigentümergemeinschaft befindlichen Gebäudes ausgebaut werden soll. Aus baurechtlicher Sicht besteht zunächst kein Unterschied, da Bauanträge und Befreiungsanträge immer unabhängig des Besitzstandes und der Eigentümer erteilt werden. 

Anders sieht es dagegen im Privatrecht aus. Auch wenn Sie eine Genehmigung für Ihr Vorhaben erhalten, sind Sie für die Realisierung auf die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft angewiesen. Auch wenn Ihnen das Dach gehört, dürfen Sie in der Eigentümergemeinschaft nicht losgelöst vom Gemeinschaftswillen Veränderungen vornehmen.

FAQ: Antworten auf häufig gestellte Fragen

Welche baurechtlichen Vorschriften gelten für eine Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum?

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Für eine Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum, als Erweiterung einer bestehenden Wohnung, gelten Anforderungen an die Qualität der Aufenthaltsräume. Dies betrifft insbesondere Raumhöhe, Belichtung, Belüftung und Rettungswege. 

Wenn der Dachboden zu einer eigenständigen Wohnung wird, sind weitere Aspekte, wie z.B. das Schaffen eines separaten Eingangs, Sanitäranlagen, Energieversorgung und Weiteres erforderlich. In Deutschland muss jede Wohnung bestimmte Anforderungen erfüllen.

Benötige ich für die Umnutzung des Dachbodens zu Wohnraum eine Genehmigung?

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Die Pflichten einer Genehmigung können je nach Bundesland und Standort variieren. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen wir, sich beim lokalen Bauamt nach dem Erfordernis eines Bauantrags für die Genehmigung zu erkundigen.

Was tun, wenn die Anforderungen des Dachgeschossausbaus nicht ausreichend erfüllt werden können? Zum Beispiel hinsichtlich Stellplätzen?

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Die Landesbauordnungen bieten die Möglichkeit, von einzelnen Vorgaben des Gesetzes Abweichungen oder auch Befreiungen genehmigt zu bekommen. In der Praxis erfordert dies in den meisten Fällen einen Architekten.