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Lokale Besonderheiten der Bauvoranfrage in Karlshagen
Karlshagen gehört zum Amt Usedom-Nord und unterliegt als Ostseegemeinde besonderen planungsrechtlichen Beschränkungen. Die zweistufige Verwaltungsstruktur sieht das Amt Usedom-Nord als erste Anlaufstelle vor, während die finale Entscheidung beim Landkreis Vorpommern-Greifswald liegt. Als Tourismusort gelten besondere Regelungen für Ferienwohnungen und Ferienunterkünfte.
Die Lage in Wasserschutzgebieten und Vorbehaltsgebieten für Küstenschutz kann zusätzliche Auflagen bedeuten. Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern bildet die rechtliche Grundlage, wobei lokale Bebauungspläne spezifische Nutzungsarten und Bauhöhen festlegen. Besonders bei Nutzungsänderungen sind die touristischen Entwicklungsziele der Gemeinde zu berücksichtigen.
Für Bauvoranfragen in Karlshagen ist das Bauamt des Amtes Usedom-Nord unter der Leitung von Martin Müller (m.mueller@amtusedomnord.de) die erste Anlaufstelle. Die Bearbeitung erfolgt in enger Abstimmung mit dem Landkreis Vorpommern-Greifswald als zuständiger Bauaufsichtsbehörde.
Erforderliche Unterlagen für die Bauvoranfrage in Karlshagen
Grundausstattung für jede Bauvoranfrage:
- Ausgefülltes Antragsformular
- Lageplanskizze (zur Orientierung und Zuordnung)
- Konkret formulierte Fragestellungen
Je nach Fragestellung zusätzlich erforderlich:
- Bei Fragen zu Gebäudehöhen: Ansichten und Lagepläne
- Bei Brandschutzfragen: Vollständige Grundrisse und Schnitte
- Bei Nutzungsänderungen: Alte Baugenehmigungen, Nachweis bisheriger Nutzung
- Detaillierte Baubeschreibung bei komplexen Vorhaben
Die Antragsstellung kann sowohl online als auch in Textform erfolgen. Für natürliche Personen ist ein BundID-Konto erforderlich, juristische Personen benötigen ein ELSTER-Organisationszertifikat. Das Amt Usedom-Nord stellt alle erforderlichen Formulare zur Verfügung.
Kosten einer Bauvoranfrage in Karlshagen
Die Kosten für eine Bauvoranfrage in Karlshagen richten sich nach der Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern und dem Prüfaufwand der Behörden:
| Kostenart | Betrag |
| Behördengebühren | 200,– € bis 500,– € |
| Architektenkosten | Nach Zeitaufwand (ca. 500,– € bis 1.500,– €) |
| Gesamtkosten | 800,– € bis 2.500,– € |
Ein wichtiger Vorteil: Die Gebühr für den Vorbescheid kann bis zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet werden. Bei größeren Bauvorhaben mit hohen Genehmigungsgebühren amortisiert sich die Vorabprüfung besonders schnell.
Ablauf und Bearbeitungszeit der Bauvoranfrage in Karlshagen
Schritt 1: Antragstellung und Vollständigkeitsprüfung
Einreichung beim Amt Usedom-Nord oder direkt beim Landkreis Vorpommern-Greifswald. Prüfung auf Vollständigkeit (1–2 Wochen). Bei fehlenden Unterlagen erfolgt eine Nachforderung.
Schritt 2: Beteiligung erforderlicher Stellen
Je nach Fragestellung werden Fachstellen beteiligt. Bei bauplanungsrechtlichen Befreiungen muss die Gemeinde Karlshagen förmlich Stellung nehmen – der Gemeinderat hat dafür zwei Monate Zeit.
Schritt 3: Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde
Der Landkreis Vorpommern-Greifswald führt die fachliche Prüfung durch. Die Bearbeitungszeit beträgt maximal einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen, kann sich aber durch die Beteiligung anderer Stellen verlängern.
Schritt 4: Bescheiderstellung
Erstellung des rechtsverbindlichen Bauvorbescheids mit einer Gültigkeit von drei Jahren. Diese Frist kann auf Antrag jeweils um bis zu einem Jahr verlängert werden.
Die 5 häufigsten Ablehnungsgründe bei Bauvoranfragen in Karlshagen
1. Unklare Fragestellungen: Vage Formulierungen wie "Geht meine Planung?" führen zur Ablehnung. Fragen müssen konkret und prüfbar sein.
2. Unvollständige oder veraltete Unterlagen: Fehlen aktuelle Flurkarten oder Grundrisse, kann der Antrag nicht bearbeitet werden.
3. Unvereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht: Wenn das Vorhaben nicht zum Bebauungsplan passt oder sich nicht in die Umgebung einfügt.
4. Nicht berücksichtigte Brandschutzanforderungen: Besonders bei Nutzungsänderungen werden oft zusätzliche Brandschutzauflagen übersehen.
5. Nicht beachtete Nachbarschaftsrechte: Unterschreitung von Abstandsflächen oder erhöhte Emissionen können zur Ablehnung führen.
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Häufige Anwendungsfälle in Karlshagen
Als Ostseegemeinde sind in Karlshagen besonders Umwandlungen zur Ferienwohnung häufig. Weitere typische Fälle:
- Umbau Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus
- Dachgeschossausbau für zusätzliche Ferienwohnungen
- Aufstockungen bestehender Gebäude
- Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum
Bei touristischen Nutzungen sind besondere Auflagen zu beachten, die sich aus der Zweckentfremdungssatzung und den örtlichen Entwicklungszielen ergeben.
Zuständige Behörden in Karlshagen
Amt Usedom-Nord
Möwenstraße 1, 17454 Zinnowitz
Bauamtsleiter: Martin Müller
E-Mail: m.mueller@amtusedomnord.de
Landkreis Vorpommern-Greifswald (Bauaufsichtsbehörde)
Kürassierkaserne 9, 17309 Pasewalk
Telefon: 03834 8760-3300
E-Mail: bauamt@kreis-vg.de
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