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Lokale Besonderheiten der Bauvoranfrage in Werder
Die Stadt Werder (Havel) in Brandenburg unterliegt der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO), die zuletzt durch das Gesetz vom 28. September 2023 geändert wurde. Eine wichtige Neuerung ist die Photovoltaik-Pflicht nach § 32a BbgBO, die ab dem 1. Juni 2024 für Gebäude mit einer Dachfläche von mindestens 50 Quadratmetern gilt.
Besonders relevant für Werder ist die Zuständigkeitsregelung: Die Bauvoranfrage wird nicht bei der Stadtverwaltung Werder, sondern beim Landkreis Potsdam-Mittelmark als unterer Bauaufsichtsbehörde gestellt. Die zuständige Stelle ist die Technische Bauaufsicht I mit Sitz in Bad Belzig und einer Außenstelle in Teltow.
Als touristisch geprägte Stadt mit historischem Stadtkern und Lage an der Havel unterliegt Werder besonderen planungsrechtlichen Bestimmungen. Die Stadt kann für Bauvorhaben innerhalb von Bebauungsplangebieten erste Auskünfte erteilen, jedoch sind diese nicht rechtlich bindend und ersetzen nicht die formelle Bauvoranfrage beim Landkreis.
Weitere Informationen zur Hauptseite Bauvoranfrage finden Sie in unserem umfassenden Ratgeber.
Erforderliche Unterlagen für die Bauvoranfrage in Werder
Grundausstattung für jede Bauvoranfrage:
- Ausgefülltes Antragsformular
- Lageplanskizze (zur Orientierung und Zuordnung)
- Konkret formulierte Fragestellungen
Je nach Fragestellung zusätzlich erforderlich:
- Bei Fragen zu Gebäudehöhen: Ansichten und Lagepläne
- Bei Brandschutzfragen: Vollständige Grundrisse und Schnitte
- Bei Nutzungsänderungen: Alte Baugenehmigungen, Nachweis bisheriger Nutzung
- Detaillierte Baubeschreibung bei komplexen Vorhaben
Besonders wichtig in Brandenburg ist die Pflicht zur elektronischen Einreichung. Alle Bauvorlagen müssen zusätzlich in digitaler Form eingereicht werden – entweder über einen Online-Service oder mittels Datenträger. Die Dateien müssen im PDF-Format vorliegen und spezifische technische Anforderungen erfüllen.
Kosten einer Bauvoranfrage in Werder
Die Gebührenstruktur richtet sich nach der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO) und variiert je nach Art der Fragestellung:
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Behördengebühren | 200,– € bis 500,– € |
| Architektenkosten | Nach Zeitaufwand (ca. 500,– € bis 1.500,– €) |
| Gesamtkosten | 800,– € bis 2.500,– € |
Für komplexe planungsrechtliche Fragen können die Behördengebühren bis zu 15.000,– € betragen, jedoch maximal 80 % der für das Vorhaben anfallenden Baugenehmigungsgebühren. Bei größeren Bauvorhaben amortisiert sich die Bauvoranfrage schnell, da gescheiterte Bauanträge deutlich teurer werden können.
Ein Vorteil in Brandenburg: Die erste Beratungsstunde ist kostenfrei, ab der zweiten Stunde fallen 97,– € je angefangene Stunde an.
Ablauf und Bearbeitungszeit der Bauvoranfrage in Werder
Schritt 1: Antragstellung und Vollständigkeitsprüfung
Einreichung beim zuständigen Landkreis Potsdam-Mittelmark. Die Prüfung auf Vollständigkeit dauert 1–2 Wochen. Bei unvollständigen Unterlagen erhalten Sie eine Nachforderung.
Schritt 2: Beteiligung erforderlicher Stellen
Je nach Fragestellung werden Fachstellen beteiligt. Bei bauplanungsrechtlichen Befreiungen muss die Gemeinde Werder förmlich Stellung nehmen – der Gemeinderat behandelt Ihre Anfrage und fasst einen Beschluss.
Schritt 3: Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde
Fachliche Prüfung Ihrer Fragen durch den Landkreis Potsdam-Mittelmark. Die Bearbeitungszeit beträgt etwa 3 Monate nach Vervollständigung der Unterlagen – dies entspricht den aktuellen Verfahrenszeiten in Brandenburg.
Schritt 4: Bescheiderstellung
Sie erhalten einen rechtsverbindlichen Bauvorbescheid mit einer Gültigkeit von 6 Jahren. Dieser bindet die Behörde an die getroffenen Aussagen, auch wenn sich die Rechtslage später ändert.
Die 5 häufigsten Ablehnungsgründe bei Bauvoranfragen in Werder
1. Unklare Fragestellungen
Vage Formulierungen wie "Geht meine Planung?" führen zur Ablehnung. Fragen müssen konkret und prüfbar sein.
2. Unvollständige oder veraltete Unterlagen
Fehlen aktuelle Flurkarten oder Grundrisse, kann der Antrag nicht bearbeitet werden.
3. Unvereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht
Wenn das Vorhaben nicht zum Bebauungsplan passt oder sich nicht in die Umgebung einfügt.
4. Nicht berücksichtigte Brandschutzanforderungen
Besonders bei Nutzungsänderungen werden oft zusätzliche Brandschutzauflagen übersehen.
5. Nicht beachtete Nachbarschaftsrechte
Unterschreitung von Abstandsflächen oder erhöhte Emissionen können zur Ablehnung führen.
Tipp: Mit Planeco Building vermeiden Sie diese Fehler. Unsere Architekten kennen die Anforderungen und formulieren Ihre Bauvoranfrage rechtssicher.
Häufige Anwendungsfälle in Werder
Aufgrund der touristischen Prägung Werders sind folgende Bauvoranfragen besonders relevant:
- Umwandlung zur Ferienwohnung: Klärung der planungsrechtlichen Zulässigkeit und tourismusrechtlicher Bestimmungen. Mehr Informationen zur Umwandlung zur Ferienwohnung.
- Dachgeschossausbau: Prüfung der zulässigen Geschossflächenzahl und Gebäudehöhe. Details zum Dachgeschossausbau.
- Aufstockung bestehender Gebäude: Vereinbarkeit mit dem Ortsbild der historischen Stadt. Informationen zum Haus aufstocken.
- Nutzungsänderung zu Gewerbe: Besonders relevant für die Innenstadt. Mehr zur Wohnraum in Gewerbe Umnutzung.
- Teilung von Einfamilienhäusern: Umwandlung zu Zweifamilienhäusern. Details zum Umbau Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus.
Besondere Beachtung verdienen wasserrechtliche Bestimmungen aufgrund der Lage an der Havel sowie mögliche denkmalschutzrechtliche Beschränkungen in der historischen Altstadt.
Zuständige Behörden in Werder
Zuständige Bauaufsichtsbehörde:
Landkreis Potsdam-Mittelmark
Technische Bauaufsicht I
Potsdamer Straße 18a, 14806 Bad Belzig
Telefon: 03328 318368 / 03328 318441
E-Mail: bauaufsicht@potsdam-mittelmark.de
Sprechzeiten:
Dienstag: 09:00–12:00 Uhr und 13:00–18:00 Uhr
Weitere Termine nach Vereinbarung
Stadt Werder (Havel) (für erste Auskünfte):
Bauangelegenheiten
Eisenbahnstraße 13/14, 14542 Werder (Havel)
Telefon: (03327) 783 113
E-Mail: bauantrag@werder-havel.de
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