Architektur

Architekt für Altbausanierung: Das Wichtigste im Überblick

Altbausanierung mit einem Architekten? Erfahre, worauf es bei der Wahl des Experten ankommt und durch welche Tipps deine Renovierung garantiert zum Erfolg wird.
Jetzt Architekt finden!
Calender icon
2. Mai 2023
Lesezeit: 10 Min.
Bei einer Altbausanierung ist die Zusammenarbeit mit einem Architekten unerlässlich, insbesondere bei umfangreichen Sanierungsprojekten, Änderungen der Nutzung oder denkmalgeschützten Gebäuden, da diese allesamt eine Genehmigung des Bauamtes oder der Denkmalschutzbehörde bedürfen.

Nachfolgend erfährst du, worauf du bei der Auswahl des Architekten für deine Altbausanierung achten solltest und mit welchen Tipps die Modernisierung einer Immobilie auf jeden Fall ein voller Erfolg wird.

Einzigartigkeit von Altbauten erfordert gute Planung

Altbauten sind meist die schönsten Gebäude einer Stadt. Um die Einzigartigkeit alter Gebäude zu bewahren, ist es wichtig, ihre zukünftige Nutzung zu planen. Die Planung sollte die architektonische und historische Bedeutung des Gebäudes, seinen aktuellen Zustand und seine zukünftige Nutzung berücksichtigen. Sie sollte so erfolgen, dass die Einzigartigkeit des Gebäudes erhalten bleibt, es aber auch vor Verfall bewahrt wird und eine möglichst lange Nutzung gewährleistet werden kann.

‌Den Wunsch eines eigenen, neu gebauten Hauses zu realisieren, wird immer schwieriger, weil viele Projekte an der Suche nach bezahlbarem Land gescheitert sind. Es liegt daher nahe, über den Kauf und die Sanierung einer Bestandsimmobilie nachzudenken.

In Deutschland gibt es viele Altbauten, die in die Jahre gekommen sind oder modernen Wohnstandards nicht mehr entsprechen.

Der Vorteil von Altbauten ist, dass ohne große Wartezeiten mit dem Vorhaben begonnen werden kann. Es geht vergleichsweise schnell, bis das eigene Haus fertig ist und man endlich einziehen kann. In einigen Fällen ist es auch möglich, schrittweise vorzugehen und nicht direkt alles auf einmal zu erneuern.

Zudem befinden sich Bestandsgebäude oft auf großen Grundstücken. Wenn du von viel Grün um dein Haus träumst und keine dichten Neubaugebiete magst, dann kann der Kauf eines Altbaus eine geeignete Option sein. Die Chance, alte Bausubstanz mit neuem Wohndesign zu verbinden, bietet viel Potenzial für Wohnen mit Charme.

Wann ist ein Architekt zwingend notwendig?

Sanierungsprojekt mit Umbau der Bausubstanz

Wenn man modernen Wohnkomfort genießen will und die Optimierung der Energieeffizienz angestrebt wird, bedarf es jedoch oft einer umfassenden Sanierung. Genau wie ein Neubau erfordert auch die Modernisierung einen professionellen Planungsablauf in Kooperation mit einem Planer.

Häufig ergibt sich sogar ein noch höherer Planungsaufwand als bei einem Neubau, da der Architekt die vorhandene Bausubstanz und Baukonstruktion bei der Umgestaltung berücksichtigen und an die Wünsche des Bauherrn anpassen muss.

Der Architekt nimmt die bauphysikalischen Gegebenheiten des Altbaus auf und sorgt nach der Sanierung dafür, dass das Haus bezüglich Technik und Energiebilanz einem zeitgemäßen Standard entspricht.

Bei der Hausplanung des Architekten sind eine intensive Zusammenarbeit und Absprachen mit dem Bauherrn in bestimmten Zeitabständen notwendig. Das Ziel ist es zu erreichen, dass das Ergebnis den Vorstellungen entspricht und es wirtschaftlich erfolgreich umgesetzt werden kann.

Die Neugestaltung des Grundrisses bedarf oft der Änderung der tragender Elemente. Hierfür bedarf es zusätzlich der Genehmigung eines Statikers. Der Architekt ist verantwortlich für die Ausführung des Entwurfs nach den Wünschen des Eigentümers.

Auf Basis der Kundenvorgaben erstellt er Umbaupläne in unterschiedlichen Detaillierungsgraden und muss die Umsetzungsphase des Bauvorhabens verantwortlich koordinieren und die Qualität überwachen. Wird der Ausbau des Dachgeschosses oder ein zusätzlicher Anbau geplant, wird eine Baugenehmigung benötigt, diese muss von einem Architekten mit Berufserfahrung unterzeichnet werden. Auch andere Vorhaben können genehmigungspflichtig sein. Eine verlässliche Auskunft gibt hier das jeweilige Bauamt oder ein regionaler Architekt oder Fachplaner.

Sanierungsprojekt mit Änderung der Nutzung

Ein weiterer Grund, einen Architekten beauftragen zu müssen, ist die Änderung des Verwendungszwecks, d. h. der Nutzung. Wenn du beispielsweise einen Altbau erworben hast und im Erdgeschoss befindet sich eine Gewerbefläche. Willst du diese Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Für den jeweiligen Bauantrag muss der Architekt Baupläne erstellen und diese unterzeichnet auf dem Bauamt einreichen.

Der Altbau steht unter Denkmalschutz

Der dritte Grund, einen Architekten zu beauftragen, ist die Erneuerung eines denkmalgeschützten Gebäudes. In diesem Fall ist vor Beginn der Umbauarbeiten eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erforderlich. Der Antrag erfordert in der Regel mehrere Abstimmungen mit dem Bauamt und muss außerdem von einem Fachmann mit der Berechtigung zur Einreichung von Bauunterlagen – also einem Architekten oder einem Ingenieur – erstellt werden. Bei einem solchen Sanierungsvorhaben ist es unabdingbar, sich mit einem Architekten umgeben, der die Anforderungen des Denkmalschutzamtes kennt und zuverlässig beraten kann.

Kann ein Architekt für die Altbausanierung dennoch sinnvoll sein?

Auf jeden Fall! Auch wenn die Beauftragung eines Architekten nicht zwingend notwendig ist, ist seine fachliche Unterstützung in vielen Fällen empfehlenswert.

Ein Architekt wird nicht nur bei genehmigungspflichtigen Vorhaben eingesetzt, sondern kann auch schlichtweg zur effizienten Abwicklung und Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens beitragen und die individuelle Lösungsfindung aus verschiedenen Perspektiven unterstützen.

Insbesondere wenn man zeitlich sehr eingeschränkt ist, durch Familie und Beruf kann ein Architekt das Vorhaben gezielt voranbringen. Wenn man sich mit Gestaltung, Material, Ausführung und ähnlich relevanten Faktoren nicht tiefgehend auskennt, geht man mit dem Architekten meist auf Nummer sicher. Ein Architekt hilft nicht nur dabei, ein Gesamtkonzept für den Altbau zu entwicklen, sondern auch den Energiestandard zu erhöhen und moderne Wohnkonzepte intelligent umzusetzen.

Der Architekt ist bei einer Beauftragung der Leistungsphase 8 somit auch für die Bauleitung und die Durchführung ohne Verzögerungen verantwortlich. Ein Architekt ist damit ein Allrounder und vereinfacht den gesamten Ablauf um ein Vielfaches. Das spart im Nachhinein meist viel Zeit, Kosten und Energie.

Architekt hilft bei der Bestandsanalyse des Altbaus

Wo beginnt eigentlich die Arbeit eines Architekten? Architekten werden darin geschult, den allgemeinen Zustand von Gebäuden zu beurteilen, und zwar aus verschiedenen Blickwinkeln. Zum Beispiel städtebauliche, bauliche, technische, funktionale Aspekte. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sie Fachingenieure und Experten hinzuziehen, wenn mehr spezifisches Wissen benötigt wird, wie zum Beispiel einen Bauphysiker oder Geologen.

Vor der Umsetzung geplanter Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen einzelner Gebäudeteile wird durch eine Bestandsaufnahme eine vollständige Momentaufnahme erstellt. Sie dient dazu, den genauen Arbeitsbedarf zu verstehen und sich ein klares Bild vom Ausgangszustand zu machen, bevor die eigentlichen Arbeiten beginnen. Sie dient als Grundlage für die Planung.

Die Bestandsaufnahme erfolgt in der Regel durch Vermessen der örtlichen Gebäudestruktur. Alte Bestandspläne aus der Zeit der Errichtung des Hauses sind hilfreich. Diese sollten jedoch auf Aktualität überprüft werden, da die meisten Altbauten oft nicht mehr im Originalzustand sind.

Der Wohnkomfort wird im Laufe der Zeit oft den entsprechenden Anforderungen angepasst. Dazu gehört zum Beispiel der nachträgliche Einbau eines Badezimmers, die Veränderung der Raumform durch den Einbau von Wänden.

Mit aktuellen Bestandsplänen ist der nächste Schritt die technische Bestandsaufnahme. Die Inspektion dieser bestehenden Bausubstanz erfordert spezielle Kenntnisse über Gebäudetypen, Baumaterialien und Materialeigenschaften.

Neben Funktion, Zustand und Qualität werden auch die statischen und tragfähigen Eigenschaften von Wänden und Decken geprüft, sowie die Belastbarkeit, Wärme- und Schalldämmung bzw. Gefahrstoffkontrolle der Baustoffe. Besonderes Augenmerk wird auf offensichtliche oder versteckte Mängel gelegt, aus deren Kenntnis die notwendigen Abhilfemaßnahmen abgeleitet werden können.

Es wird die Bausubstanz des gesamten Gebäudes untersucht. Stockwerk für Stockwerk werden Wände, Decken, Fassade auf Risse, Witterungseinflüsse und sonstige Mängel begutachtet. Auch der Zustand des Daches mit seiner Konstruktion, der Tragfähigkeit alter Balken, Holzteile mit Schädlingsbefall wird dokumentiert.

Ein Altbau birgt durchaus Risiken. Eine gewissenhafte Bestandsanalyse sorgt für das Ausschließen von späteren Folgekosten.

Architekt entwickelt Zielbild und Planung für die Altbausanierung

‌Die fotografische Dokumentation der bestehenden Bausubstanz bildet in der Regel den Abschluss der ersten Phase der Arbeiten. Türen und Fenster, sowie Balkon, Terrasse, Kellerabdichtung, Bodenbeschaffenheit und Haustechnik wurden auf ihren Zustand überprüft.

‌‌Anhand der Informationen zum Altbau stimmt der Architekt den weiteren Ablauf mit dem Bauherrn ab und dokumentiert dessen Ziele. Nun kann der Architekt mit der Erstellung des Vorentwurfs beginnen.

Nach Überprüfung der Bestandszeichnungen zeichnet der Architekt diese bei Bedarf neu. Es folgt die Erstellung des Entwurfs, die Umsetzung eines konkreten Konzepts und die Fokussierung auf die vollständige Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes. Es kommt also nicht nur auf die Optik, sondern auch auf die Funktion an. Die Planung des Entwurfes ist nicht mit einem Mal abzuschließen, sie ist ein Prozess, der eine kontinuierliche Abstimmung mit dem Bauherrn erfordert.

‌Vor Beginn von Renovierungsarbeiten ist die Genehmigungsplanung zu erstellen, die den spezifischen Anforderungen der Bauaufsichtsbehörde entsprechen. Der Architekt wird vor Beantragung der Genehmigung mit den Behörden diskutieren, um Probleme frühzeitig zu adressieren, damit das Genehmigungsverfahren zügig durchgeführt werden kann. ‌

‌Nachdem die Baubehörde das Sanierungsprojekt genehmigt hatte, beginnt der Planer damit, die Entwurfsplanung in Ausführungspläne (Umsetzungspläne) umzusetzen, die in größerem Maßstab präsentiert werden. Eine große Aufgabe bei der Sanierung eines Altbaus ist die Anbindung neuer Bauteile an die bestehende Bausubstanz.

‌‌Nach Fertigstellung der Ausführungspläne werden der Arbeits- und Materialbedarf ermittelt und die Leistungsbeschreibungen an die Fachfirmen weitergeleitet. Die Handwerker/Firmen geben Angebote ab. Diese werden verglichen und der Architekt unterstützt seinen Auftraggeber dabei, die Bauleistungen zu vergeben.

Manchmal bringen Sanierungen im Projektverkauf auch Änderungen mit sich, die ein Architekt sofort in den Plan einarbeiten muss, um einen reibungslosen Ablauf des Projekts zu gewährleisten. Der Architekt hat den Überblick über den Planungsablauf und auch die Kostenkontrolle.

Architekt für Altbausanierung verwirklicht die Ideen

Viele Bauherren beauftragen ihren Planer nicht nur mit der Planerstellung, sondern auch mit der Bauleitung. Dieses Vorgehen ist sinnvoll, da der Architekt die Ausführungspläne am besten kennt und somit alle Aufgaben das Bauvorhaben betreffend vollständig koordinieren und kontrollieren kann.

Die kontinuierliche Überwachung des Baufortschritts gewährleistet das frühzeitige Erkennen und Beheben von Baumängeln. Der chronologische Bauablauf wird protokolliert und der Architekt kann auch die Überwachung des fertigen Objektes übernehmen und dadurch Mängel vor Ablauf der Gewährleistungsfrist feststellen.

Architekt Altbausanierung - 8 Tipps für das Erstgespräch

Der ausgewählte Architekt muss ausreichend Erfahrung und Kenntnis bezüglich Bestandsbauten haben, darauf muss im Vorfeld geachtet werden. Ein Erstgespräch mit dem Architekten kann sehr unterschiedlich verlaufen. Es kann zum Beispiel sehr offen sein, weil das Anliegen auf Bauherrenseite die Ideen des Architekten fordert, oder es gibt schon konkrete Ideen, auf denen man direkt aufbauen und die man gegebenenfalls optimieren kann. Wir bei Planeco haben uns gefragt, welche Tipps ein Architekt für das Erstgespräch geben würde. Hier sind einige Punkte, über die man sich Gedanken machen sollte.

Budget für den Hausbau

Wie viel Geld kann und möchte in das Haus investiert werden? Eine konkrete Summe oder Spanne vereinfacht die Planung. Der Architekt/in berät gerne über die Möglichkeiten, die innerhalb dieses Budgets realistisch sind.

Pläne und Unterlagen

Vorhandene Unterlagen am besten digitalisieren und vorab zusenden oder zum Erstgespräch vor Ort mitbringen. Das sind z.B. Grundrisse mit Lageplan und Grundbuchauszug. Auch Fotos von dem aktuellen Zustand sind immer gerne willkommen. Das hilft dem Architekten dabei sich einen ersten Gesamteindruck zu verschaffen und sich gegebenenfalls auf das Gespräch vorzubereiten. Nach Prüfung der für das Grundstück geltenden Bauvorschriften wird der Architekt die in Frage kommenden Bebauungsarten oder mögliche Maßnahmen aufzeigen und an erste Vorstellungen aus fachlicher Sicht anknüpfen können.

Zeitfenster

Wann möchtest du mit der Planung bzw. dem Bau beginnen? Wann ist der gewünschte Einzugstermin? Gibt es Eigenleistungen, die erbracht werden sollen?

Inspiration

Denke über die Form und Stilrichtung des gewünschten Hauses nach. Gibt es ein Beispiel, welches du in einer Zeitschrift oder online gesehen hast? Lege es dir ab und notiere dir, was dich anspricht. Wenn du beispielsweise eine Gebäude- oder Dachform gefunden hast, die dir gefällt, können Fotos, Zeitschriften, eigene Moodboards oder Präsentationen zum Gespräch mitgebracht werden.

Platzbedarf und Grundrissgestaltung

Überlege, wie viel Wohnfläche benötigt wird und welche Art von Raumaufteilung gewünscht wird, auch langfristig gesehen. Ist ein flexibler Grundriss wichtig?

Energiekonzept

Möchtest Du Heizen und Strom erzeugen mit erneuerbaren Energien? Interessierst du dich für bestimmte Energiekonzepte oder Standards?

KfW Förderstandards

Erwägst du einen Kredit bei der KfW-Bank? Wenn ja, sollte dies im ersten Gespräch erwähnt werden. Danach sind bei der Planung des Eigenheims einige Vorgaben der KfW-Bank zu beachten.

Haustechnik und Sonderausstattung

Du weißt bereits, dass das neue Zuhause mit smarter Gebäudetechnik ausgestattet werden soll. Es wird ein offener Kamin gewünscht, oder eine Ladestation für Elektroauto benötigt? In diesem Fall sollte man sich frühzeitig darum kümmern, dass z. B. die passende Smart-Home-Technik ermittelt, ein Schornstein für den Kamin geplant und die Elektroplanung, die sogenannten Wallboxen berücksichtigt werden.

Fazit

Besteht der Wunsch, einen Altbau grundlegend zu sanieren, ist es meist sinnvoll, einen Architekten als Projektpartner hinzuzuziehen. Er betreut das Bauvorhaben vom Entwurf bis zur Fertigstellung und wird eine Schlüsselrolle für die Altbausanierung einnehmen.

Als geprüfter Fachmann realisieren ein Architekt oder ein qualifiziertes Planungsbüro alle Ideen hinsichtlich der räumlichen, gestalterischen, rechtlichen und technischen Maßnahmen des Gebäudes und schlagen eine Lösung vor, wenn eine gewünschte Variante nicht möglich ist.

In der Funktion des Bauleiters achtet der Architekt darauf, dass der Kostenrahmen eingehalten und die Arbeiten termingerecht, sowie gemäß geforderten Qualitätsstandard ausgeführt werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass ein in der Altbausanierung erfahrener Architekt dich bezüglich Förderprogrammen unterstützen und mit Blick auf das Gesamtprojekt beraten kann.
Planeco Logo
Jetzt kostenloses Erstgespräch anfragen!
Informiere dich kostenfrei und unverbindlich über deine Möglichkeiten mit Planeco. Wir freuen uns dich zu beraten!
Jetzt Architekt finden!