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Wohnung aufteilen: Wann ist eine Baugenehmigung notwendig?

Eine Baugenehmigung ist erforderlich, sobald durch Umbau eine neue eigenständige Wohneinheit entstehen soll. Die formelle Genehmigungspflicht ergibt sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer, das Prinzip ist jedoch bundesweit einheitlich: Jede bauliche Änderung, die die Anzahl der Nutzungseinheiten eines Gebäudes verändert, ist genehmigungspflichtig.

Im Baugenehmigungsverfahren prüft das Bauamt unter anderem:

• Stellplatzpflicht: Neue Wohneinheiten können eine zusätzliche Stellplatzpflicht auslösen
• Schallschutz: Nachweis nach DIN 4109 für Trennwände und Decken zwischen den Einheiten
• Brandschutz: Veränderte Anforderungen an Flucht- und Rettungswege
• Belichtung und Erschließung: Jede neue Einheit muss die Mindestanforderungen erfüllen
• Abstandsflächen: Relevant bei Anbauten oder neuen Außenöffnungen

Für die Antragstellung müssen genehmigungsfähige Unterlagen eingereicht werden. Dazu zählen Grundrisse, Schnitte und Ansichten und eine Baubeschreibung sowie je nach Art der Eingriffe ein statischer Nachweis. Wichtig: Bauanträge dürfen nur durch einen Architekten oder eine andere bauvorlageberechtigte Person eingereicht werden – als Eigentümer können Sie den Antrag nicht selbst stellen.

Typische Fallstricke bei der baulichen Aufteilung

• Fehlende Stellplätze: Viele Eigentümer unterschätzen, dass mit neuen Einheiten auch neue Stellplätze einhergehen können
• Schallschutz nicht nachgewiesen: Ohne DIN-4109-konformen Nachweis wird der Antrag zurückgestellt
• Brandschutzanforderungen im Altbau: Ältere Gebäude erfüllen moderne Anforderungen oft nicht ohne Nachrüstung
• Schwarzbau-Risiko: Wer ohne Genehmigung umbaut, riskiert eine Baurechtswidrigkeit, Rückbaupflicht und Bußgelder und kann die neue Einheit nicht ins Grundbuch eintragen lassen

Rechtliche Aufteilung: Wann reicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Wenn die Wohneinheiten bereits baulich getrennt sind – jede mit eigenem Eingang, eigener Küche, eigenem Bad – und keine baulichen Veränderungen geplant sind, ist keine Baugenehmigung notwendig. In diesem Fall geht es um die rechtliche Aufteilung: Die bestehenden Einheiten werden in selbstständiges Sondereigentum (Eigentumswohnungen) umgewandelt.

Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Nach § 3 und § 8 WEG können Miteigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum aufteilen. Voraussetzung nach § 7 Abs. 4 WEG ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung – der behördliche Nachweis, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind.

Das Verfahren läuft in drei Schritten ab:

1. Ein Architekt erstellt den Aufteilungsplan und beantragt die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt.
2. Der Notar beurkundet die Teilungserklärung auf Basis der vorliegenden Bescheinigung.
3. Das Grundbuchamt legt separate Grundbuchblätter an – jede Einheit erhält ein eigenes Blatt.

Typische Fallstricke bei der rechtlichen Aufteilung

• Einheiten sind nicht abgeschlossen: Fehlt ein separater Eingang oder gibt es gemeinsam genutzte Räume innerhalb der Einheit, verweigert das Bauamt die Bescheinigung.
• Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zusätzlich genehmigungspflichtig.
• Unvollständige Bestandsunterlagen: Fehlen Grundrisse oder sind sie nicht maßstäblich, muss ein Architekt zunächst Bestandspläne erstellen.

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Wann sind Baugenehmigung UND Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig?

Der häufigste Praxisfall bei Investoren und Bestandshaltern: Eine Etage oder ein ganzes Haus sollen baulich in zwei oder mehr Wohnungen umgebaut werden; anschließend erfolgt der Verkauf der einzelnen Einheiten als Eigentumswohnung. Hier sind beide Verfahren zwingend erforderlich.

Im ersten Schritt benötigen Sie die Baugenehmigung für die baulichen Maßnahmen. Erst nach Fertigstellung und Abnahme der Bauarbeiten folgt die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auf Basis der fertiggestellten, nun tatsächlich getrennten Einheiten. Danach beurkundet der Notar die Teilungserklärung und das Grundbuchamt legt die einzelnen Wohnungsgrundbücher an.

Für die Zeitplanung sollten Sie realistisch kalkulieren:

• Unterlagen durch den Architekten: 2–4 Wochen
• Behördliche Bearbeitungszeit Baugenehmigung: 4–8 Wochen (in Großstädten bis zu 3 Monate)
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: weitere 4–8 Wochen nach Fertigstellung
• Notar & Grundbuch: 2–6 Wochen

Sonderfall: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt seit 2021 ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. § 250 BauGB ermächtigt die Bundesländer, durch Verordnung bestimmte Gemeinden oder Stadtteile als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Wer dort ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, braucht zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine gesonderte Genehmigung der zuständigen Stelle.

Betroffen sind aktuell unter anderem Gebiete in Bayern, Berlin, Hamburg, Baden-Württemberg, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Wer ohne die erforderliche Genehmigung aufteilt, riskiert die Unwirksamkeit der Aufteilung, empfindliche Bußgelder und im schlimmsten Fall die Rückabwicklung bereits geschlossener Kaufverträge.

Zwei wichtige Ausnahmen: Gebäude mit fünf oder weniger Wohneinheiten sind in vielen Bundesländern vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen. Gleiches gilt für Neubauten, die nach Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung errichtet wurden. Ob Ihre Immobilie und Ihre Adresse betroffen sind, lässt sich jedoch nur im Einzelfall prüfen.

Wohnung aufteilen: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Wie viel eine Wohnungsaufteilung kostet, hängt in erster Linie davon ab, welches Verfahren greift und ob Bestandsunterlagen vorhanden sind. Die wichtigsten Kostenpositionen im Überblick:

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Der häufig unterschätzte Kostentreiber sind fehlende oder nicht maßstäbliche Bestandsunterlagen. Müssen Grundrisse neu erstellt werden, entstehen zusätzliche Kosten, bevor das eigentliche Verfahren überhaupt beginnt.

So erhalten Sie die Genehmigung für Ihre Wohnungsaufteilung

Je nach Verfahren unterscheiden sich die genauen Schritte, die Grundlogik ist jedoch immer dieselbe: erst prüfen, dann planen, dann einreichen.

1. Machbarkeitsprüfung: Vor dem Start sollten Sie prüfen (lassen), ob die geplante Aufteilung baulich und rechtlich möglich ist, welches Verfahren greift und ob ein Umwandlungsverbot für Ihre Adresse gilt.
2. Unterlagen zusammenstellen: Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung genügen Aufteilungsplan und Grundrisse. Bei baulichen Maßnahmen kommen vollständige Unterlagen für den Bauantrag hinzu.
3. Antrag einreichen: Als Nächstes wird die Baugenehmigung beim zuständigen Bauamt (bauliche Aufteilung) und/oder die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt (rechtliche Aufteilung). Planeco Building begleitet beide Verfahren bundesweit digital.
4. Genehmigung erhalten & Fertigstellung: Nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgt die Umsetzung der Baumaßnahmen, anschließend folgt die Fertigstellungsanzeige beim Bauamt. Erst danach kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die fertiggestellten Einheiten beantragt werden.
5. Notar & Grundbuch: Mit vorliegender Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an. Dieser Schritt liegt beim Notar.

Fazit: Wohnung aufteilen mit Planeco Building – schnell und digital

Ob bauliche Aufteilung mit Baugenehmigung, rechtliche Aufteilung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung oder beides kombiniert: Der entscheidende erste Schritt ist, so früh wie möglich zu klären, welches Verfahren für Ihre Immobilie gilt. Schließlich kostet das falsche Verfahren Monate, während ein übersehenes Umwandlungsverbot die Unwirksamkeit der gesamten Aufteilung riskiert.

Planeco Building erstellt bundesweit genehmigungsfähige Unterlagen für Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung und/oder Baugenehmigung – digital, mit erfahrenen Architekten und mehr als 2.000 erfolgreich begleiteten Aufteilungen. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren.