Darf Ihr Gebäude überhaupt um ein Geschoss wachsen?

Bevor es um Bauantrag, Statik oder Brandschutz geht, steht eine Frage: Lässt das Planungsrecht an Ihrem Standort ein zusätzliches Geschoss zu? Ist sie nicht geklärt, kann auch der sorgfältigste Bauantrag nicht genehmigt werden. Deshalb steht die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit am Anfang jeder Aufstockung. Erst danach folgt das Verfahren. Prüfen Sie diese Punkte:

• Mit Bebauungsplan: Maßgeblich sind die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse, die Geschossflächenzahl (GFZ), Trauf- oder Firsthöhen und gegebenenfalls die Dachform.
• Ohne Bebauungsplan (unbeplanter Innenbereich): Das neue Geschoss muss sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Maßstab sind Höhe und Geschosszahl der umliegenden Gebäude. Die optische Gestaltung spielt bei dieser Prüfung keine Rolle.
• Außenbereich: Hier lassen sich Aufstockungen nur in seltenen Ausnahmefällen durchsetzen.
• Örtliche Bauvorschriften: Gestaltungssatzungen können Dachform oder Gebäudehöhe zusätzlich begrenzen. Bei Baudenkmälern und Ensembles, etwa in den Altstädten von Regensburg, Bamberg oder Landshut, brauchen Sie außerdem eine denkmalrechtliche Erlaubnis.

Erlaubt der Bebauungsplan nur zwei Vollgeschosse, ist ein zurückgesetztes Staffelgeschoss oft der eleganteste Ausweg. Je nach Grundfläche und lichter Höhe zählt es unter bestimmten Voraussetzungen nicht als Vollgeschoss. Ob das bei Ihrem Entwurf zutrifft, ergibt sich aus einer konkreten Flächenberechnung, nicht aus einer Faustformel.

Seit Herbst 2025 gibt es außerdem ein neues Werkzeug. Mit den einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs kann die Gemeinde für Wohnungsbauvorhaben von Vorschriften des Baugesetzbuchs abweichen. Die Regel gilt befristet bis Ende 2030. Für Ihre Aufstockung zählt eine Einschränkung im Wortlaut: Der sogenannte Bau-Turbo greift nur, wenn neue Wohnungen entstehen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird. Wer lediglich die eigene Wohnung um ein Stockwerk vergrößern will, kann sich darauf nicht berufen. Das bayerische Bauministerium betont, dass damit ausdrücklich Aufstockungen für ganze Straßenzüge ermöglicht werden sollen, ohne vorher ein Planverfahren durchzuführen. Allerdings ist das Instrument nachrangig: Lässt sich das Vorhaben mit den regulären Mitteln genehmigen, haben diese Vorrang (Planungshilfen Bayern, 2026).

Häufiger in der Praxis ist der zweite Weg über die einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB). Danach darf die Behörde zugunsten des Wohnungsbaus von Festsetzungen eines Bebauungsplans befreien, auch wenn dabei die Grundzüge der Planung berührt werden. Das war bisher ein klassischer Ablehnungsgrund. Ihr drittes Geschoss scheitert also nicht mehr automatisch an der Festsetzung „II Vollgeschosse". Ohne die Zustimmung der Gemeinde geht es allerdings nicht. Was der Bau-Turbo leistet und was nicht:

• Hilft: beim Planungsrecht, also bei Geschosszahl, GFZ oder Höhenfestsetzungen, wenn neue Wohnungen entstehen
• Hilft nicht: bei Abstandsflächen, Brandschutz und Statik, denn diese richten sich weiterhin nach der BayBO und den technischen Regeln
• Hilft nicht: bei rein gewerblichen Aufstockungen oder der bloßen Vergrößerung einer bestehenden Wohnung

Architekten-Tipp: Fragen Sie vor dem Bauantrag bei Ihrer Gemeinde nach, ob sie den Bau-Turbo bereits aktiv anwendet. Nicht jede Kommune nutzt das Instrument schon. Hat die Gemeinde in Ihrer Straße schon einer vergleichbaren Aufstockung zugestimmt, ist das ein starkes Argument für Ihr eigenes Vorhaben.

Brauchen Sie für eine Aufstockung in Bayern eine Baugenehmigung?

Ja. Eine Aufstockung ist in Bayern auch nach den Novellen von 2025 und 2026 genehmigungspflichtig. Erleichtert wurden die Anforderungen an den Brandschutz, nicht die Genehmigungspflicht. Viele Bauherren verwechseln das mit dem Dachgeschossausbau. Dieser ist seit dem 1. Januar 2025 tatsächlich verfahrensfrei, aber nur, solange Dachkonstruktion und äußere Gestalt im Übrigen unverändert bleiben (StMB, Vollzugshinweise BayBO 2025).

Welches Verfahren für Ihre Aufstockung gilt, hängt vom Standort und vom Gebäude ab. Die Verfahrensarten entsprechen weitgehend denen anderer Bundesländer:

• Genehmigungsfreistellung: möglich im Gebiet eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn alle Festsetzungen eingehalten sind und die Gemeinde kein Genehmigungsverfahren verlangt. Auch hier reichen Sie vollständige Unterlagen ein.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: der Regelfall für Wohngebäude. Seit 2025 fallen mehr Vorhaben in diese Verfahrensart.
• Reguläres Baugenehmigungsverfahren: bei Sonderbauten, etwa wenn ein großes Gewerbeobjekt aufgestockt wird.

Wie berechnen Sie die Abstandsflächen nach der Aufstockung?

In dicht bebauten Bestandsquartieren sind die Abstandsflächen die häufigste Genehmigungshürde, häufiger als die Statik. Art. 6 BayBO verlangt grundsätzlich vor den Außenwänden von Gebäuden freizuhaltende Abstandsflächen mit einer Tiefe von 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, jeweils mindestens 3 m. Bei planungsrechtlich zulässiger Grenzbebauung ist keine Abstandsfläche erforderlich. H ist dabei die Wandhöhe. Jeder Meter, den Ihre Fassade nach oben wächst, schiebt die Abstandsfläche also um 40 cm weiter in Richtung Nachbargrundstück. Haben Sie heute schon wenig Abstand zur Grenze, entscheidet diese Rechnung über die Machbarkeit Ihres Projekts.

Ein Rechenbeispiel an einem Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren in Nürnberg:

• Bestand: Wandhöhe 6,5 m → 0,4 × 6,5 m = 2,6 m → es gilt das Mindestmaß von 3,0 m
• Nach der Aufstockung: Wandhöhe 9,5 m → 0,4 × 9,5 m = 3,8 m
• Ergebnis: Die Abstandsfläche wird 0,8 m tiefer und muss vollständig auf dem eigenen Grundstück liegen (bis zur Mitte öffentlicher Verkehrsflächen)

Für München, Nürnberg und Augsburg galten lange strengere Sonderregeln. Seit 2025 genügen dort grundsätzlich ebenfalls 0,4 H, wenn die nähere Umgebung von Gebäuden mit mehr als 7 m Höhe geprägt ist. Gemeindliche Abstandsflächensatzungen können zusätzlich abweichende Werte vorsehen. Reicht der Platz nicht, gibt es diese Lösungswege:

• Zurückgesetztes Staffelgeschoss: Die Wand des neuen Geschosses springt zurück, die maßgebliche Wandhöhe zur Grenze bleibt niedriger.
• Abstandsflächenübernahme: Der Nachbar übernimmt einen Teil der Abstandsfläche auf sein Grundstück. Das wird dauerhaft und grundbuchlich gesichert.
• Abweichung: Die Bauaufsichtsbehörde kann im Einzelfall eine Unterschreitung zulassen, wenn nachbarliche Belange gewahrt bleiben. Einen Anspruch darauf gibt es nicht.
• Geänderte Dachform: Ein flach geneigtes Pultdach statt eines Vollgeschosses an der kritischen Seite kann die Wandhöhe begrenzen.

Binden Sie Ihre Nachbarn früh ein. Eine unterschriebene Planung senkt das Risiko eines Widerspruchs spürbar und beschleunigt das Verfahren.

Trägt Ihr Haus ein weiteres Geschoss?

Eine bayerische Besonderheit führt hier oft zu einer gefährlichen Fehleinschätzung: Den Standsicherheitsnachweis reichen Sie nicht mit dem Bauantrag ein, sondern erst zu Baubeginn. Formal kann die Statik also warten. Wirtschaftlich ist das riskant. Zeigt sich nach der Genehmigung, dass die Fundamente die zusätzliche Last nicht tragen, haben Sie ein genehmigtes Projekt, das sich nicht wirtschaftlich bauen lässt. Typische Engpässe bei Bestandsgebäuden:

• Fundamente: nur für die bisherige Last bemessen, gegebenenfalls ist ein Baugrundgutachten nötig
• Oberste Decke: oft eine Holzbalkendecke unter dem Speicher, die nie als Wohngeschossdecke gedacht war
• Lastabtrag: tragende Wände, die nicht übereinanderstehen, erfordern Unterzüge oder Stahlträger
• Aussteifung: Das höhere Gebäude muss gegen Wind und Horizontallasten neu nachgewiesen werden
• Fehlende Unterlagen: Bestandsstatik und Bewehrungspläne sind bei älteren Gebäuden häufig nicht mehr vorhanden

Ob ein Prüfsachverständiger den Nachweis bescheinigen muss, richtet sich nach der Gebäudeklasse. Bei den Gebäudeklassen 1 bis 3 entscheidet ein landesrechtlicher Kriterienkatalog: Wird er ausnahmslos erfüllt, entfällt die Prüfung. Ab Gebäudeklasse 4 ist sie immer erforderlich. Ob für die Prüfpflicht nach einer Aufstockung die bisherige oder die neue Gebäudehöhe zählt, ist nicht in jedem Fall eindeutig. Kalkulieren Sie im Zweifel mit Prüfkosten und klären Sie die Frage vorab mit der Bauaufsichtsbehörde.

Architekten-Tipp: Beantragen Sie zuerst Akteneinsicht im Bauamt. Die alte Genehmigungsplanung und Statik zeigen die Tragreserven. Gleichzeitig belegen sie den Bestandsschutz und dass das Gebäude noch nie aufgestockt wurde. Beides brauchen Sie später für die Brandschutz-Erleichterung.

Einfamilienhaus und Bungalow

Bungalows und Einfamilienhäuser liegen meist in Gebäudeklasse 1 oder 2 und bleiben auch nach der Aufstockung häufig unter der Prüfpflicht. Der Engpass ist hier fast immer die oberste Decke. Eine Aufstockung in leichter Holzbauweise vermeidet oft eine Ertüchtigung der Fundamente und verkürzt die Bauzeit durch vorgefertigte Elemente erheblich.

Mehrfamilienhaus

Bei Mehrfamilienhäusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren sind Mauerwerk und Stahlbetondecken oft tragfähiger als vermutet. Dafür fehlen häufig die Bestandsunterlagen. Rechnen Sie mit einer Bestandsaufnahme samt Bauteilöffnungen, bevor der Tragwerksplaner belastbare Aussagen treffen kann. Steigt das Gebäude rechnerisch in Gebäudeklasse 4, wird ein Prüfsachverständiger wahrscheinlich.

Gewerbe- und gemischt genutzte Gebäude

Liegt im Erdgeschoss ein Laden, eine Praxis oder ein Restaurant, kommen größere Spannweiten und abgefangene Wände hinzu, die den Lastabtrag erschweren. Zusätzlich verlangt die Trennung zwischen Gewerbe und neuer Wohnung erhöhte Anforderungen an Schall- und Brandschutz. Hier sollte die statische Vorprüfung grundsätzlich vor der Entwurfsplanung stehen.

Was gilt beim Brandschutz seit der BayBO-Novelle 2025?

Früher konnte ein zusätzliches Geschoss ein Gebäude in eine höhere Gebäudeklasse schieben. Dann musste der gesamte Bestand nachgerüstet werden, von den Decken bis zum Treppenhaus. Seit dem 1. Januar 2025 gelten nach den einschlägigen Bestimmungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) im Bereich der Aufstockung die Anforderungen der bisherigen Gebäudeklasse weiter. Bestehende tragende Wände, Decken, Treppen und notwendige Treppenräume müssen beim Feuerwiderstand also nicht auf das Niveau der neuen Klasse gebracht werden. Für das Nürnberger Beispiel heißt das: Der Fußboden des obersten Geschosses steigt von 6,5 m auf rund 9,3 m, das Haus liegt rechnerisch in Gebäudeklasse 4. Brandschutztechnisch bleibt aber Gebäudeklasse 3 maßgeblich, und die Bestandsdecken müssen nicht auf „hochfeuerhemmend" ertüchtigt werden. Die Erleichterung greift nur unter diesen Voraussetzungen:

• Erstmalige Aufstockung: Das Gebäude wurde zuvor noch nie aufgestockt
• Genau ein Geschoss: Zwei neue Etagen fallen nicht unter die Regel
• Wohnraum: Das neue Geschoss dient Wohnzwecken
• Bestandsschutz: Das bestehende Gebäude ist rechtmäßig errichtet

Eine Einschränkung bleibt: Bestehen Treppe oder Wand- und Deckenbekleidungen im notwendigen Treppenraum aus brennbaren Baustoffen, etwa bei einem Holztreppenhaus, brauchen die Wohnungstüren im neuen Geschoss mindestens feuerhemmende und selbstschließende Abschlüsse. Daneben enthält die aktuelle BayBO weitere Ausnahmen für die Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung, wenn Anforderungen nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllbar wären. In der Praxis betrifft das vor allem die Frage nach einem Aufzug. Ob die Ausnahme bei Ihrem Gebäude greift, ist objektbezogen zu prüfen.

Weitere Nebenpflichten haben sich ebenfalls entspannt (StMB, Vollzugshinweise BayBO 2025):

• Stellplätze: Seit dem 1. Oktober 2025 besteht eine Stellplatzpflicht nur noch, wenn die Gemeinde sie per Satzung anordnet.
• Aufstockung von Wohngebäuden: Gemeinden dürfen dafür keine zusätzlichen Stellplätze verlangen.
• Gemischt genutzte und gewerbliche Gebäude: Hier ist die örtliche Stellplatzsatzung im Einzelfall zu prüfen.
• Schall- und Wärmeschutz: Das neue Geschoss muss die Anforderungen der DIN 4109 und des aktuellen Gebäudeenergierechts erfüllen.

Weitere Änderungen sind absehbar. Das Bayerische Bauturbo-Gesetz soll die Erleichterungen für Aufstockungen in einem eigenen Abschnitt „Umbau" bündeln und auf Schall- und Wärmeschutz sowie Raumhöhen ausweiten (Bayerische Staatsregierung, Juni 2026). Nach Billigung im Ministerrat wurde der Entwurf dem Landtag zugeleitet (Bayerische Ingenieurekammer-Bau, 2026). Prüfen Sie vor Ihrem Antrag, ob die Neuregelung bereits in Kraft ist, denn dann ändern sich auch die einschlägigen Artikelangaben.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren in Bayern ab?

Seit 2025 reichen Sie den Bauantrag direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde ein, also beim Landratsamt oder bei der kreisfreien Stadt, nicht mehr über die Gemeinde (StMB, Vollzugshinweise BayBO 2025). Unterzeichnen muss ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser, in der Regel ein Architekt. Für eine Aufstockung benötigen Sie typischerweise diese Unterlagen:

• Amtlicher Lageplan mit Darstellung der Abstandsflächen
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten von Bestand und Planung
• Baubeschreibung sowie Berechnung von Wohnfläche, Kubatur und GFZ
• Gegebenenfalls Antrag auf Abweichung oder Befreiung
• Nachweis zur Nachbarbeteiligung (Unterschriften oder Benachrichtigung)
• Brandschutz- und Standsicherheitsnachweis, spätestens zu Baubeginn

Diese Fristen sollten Sie in Ihre Zeitplanung einrechnen:

• Vollständigkeitsprüfung: drei Wochen nach Eingang des Antrags
• Genehmigungsfiktion für Wohnungsbauvorhaben: drei Monate ab Vollständigkeit der Unterlagen (StMB, Bau-Turbo-FAQ)
• Bei Nutzung des Bau-Turbos: Die Entscheidungsfrist endet frühestens einen Monat nach Eingang der gemeindlichen Entscheidung bei der Bauaufsichtsbehörde (Bayerische Bauordnung, Fassung 2026)
• Geltungsdauer von Baugenehmigung und Vorbescheid: jeweils vier Jahre, Verlängerung um bis zu vier weitere Jahre möglich

Vorbereitung

Am Anfang stehen Akteneinsicht, Bestandsaufnahme und eine Machbarkeitsprüfung zu Planungsrecht, Abstandsflächen und Tragreserven. Ist die Zulässigkeit unsicher, lohnt ein Vorbescheid. Er klärt einzelne Fragen wie die Geschosszahl rechtsverbindlich und gilt vier Jahre.

Antragstellung

Der Architekt erstellt die Genehmigungsplanung und stellt die Unterlagen zusammen. Achten Sie auf Vollständigkeit, denn erst der vollständige Antrag setzt die Fristen in Gang. Nachgeforderte Unterlagen verschieben den Zeitplan um Wochen.

Bearbeitung

Die Bauaufsichtsbehörde beteiligt die Gemeinde und gegebenenfalls Fachstellen wie die Denkmalpflege. Benötigen Sie eine Befreiung vom Bebauungsplan, ist die Zustimmung der Gemeinde der zeitkritische Engpass. Planen Sie hier einen Puffer ein.

Genehmigung

Mit der Baugenehmigung oder nach Ablauf der Fiktionsfrist dürfen Sie beginnen, sobald die bautechnischen Nachweise vorliegen. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert eine Baueinstellung, im Extremfall eine Rückbauanordnung und Bußgelder, die 50.000,– € erreichen können. Realistisch sollten Sie von der ersten Planung bis zur Genehmigung vier bis sechs Monate einplanen.

Was kostet eine Aufstockung in Bayern?

Den größten Posten bilden die Baukosten. Als Orientierung gelten 2.000,– € bis 4.000,– € pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von Bauweise, Ausstattung und Region. Im Raum München liegen die Preise am oberen Ende der Spanne. Hinzu kommen Planungs- und Nachweiskosten, die bei Aufstockungen wegen des Bestands höher ausfallen als beim Neubau. Architektenhonorare orientieren sich an der HOAI. Orientierungswerte für die Nebenkosten:

• Bestandsaufmaß und Bestandsunterlagen: 800,– € bis 2.500,– €
• Genehmigungsplanung und Bauantrag: ab 3.500,– €
• Standsicherheitsnachweis für die Aufstockung: 3.500,– € bis 9.000,– €
• Prüfsachverständiger (falls erforderlich): ab 1.500,– €
• Brandschutznachweis: ab 1.000,– €
• Baugrundgutachten (bei Lasterhöhung auf die Fundamente): 1.200,– € bis 3.000,– €
• Baugenehmigungsgebühr: abhängig von den Baukosten, meist ab 1.000,– €

Ein Beispiel: Für ein neues Geschoss mit 80 m² Wohnfläche in Holzbauweise ergeben sich Baukosten von rund 160.000,– € bis 320.000,– €. Planung, Nachweise und Gebühren kommen mit etwa 12.000,– € bis 30.000,– € hinzu. Weil keine Grundstückskosten anfallen und die Erschließung bereits besteht, ist die Aufstockung gerade in teuren Lagen oft günstiger als ein Neubau oder der Kauf vergleichbarer Wohnfläche. Teuer wird es vor allem dann, wenn die Statik zu spät geprüft wird und Fundamente nachträglich verstärkt werden müssen.

Wie unterstützt Planeco Building Ihre Aufstockung in Bayern?

Planeco Building begleitet Ihre Aufstockung als spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge, von der ersten Machbarkeitsfrage bis zur Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde. Typische Vorhaben sind ein Bungalow, der ein volles Obergeschoss erhält, ein Einfamilienhaus mit neuer Einliegerwohnung für die Kinder und ein Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren, auf dem zusätzliche Mietwohnungen entstehen. Erfahrene Architekten und hauseigene Tragwerksplaner arbeiten dabei aus einer Hand. Planungsrecht, Abstandsflächen und Statik werden deshalb gemeinsam bewertet und nicht nacheinander. Grundlage ist die Erfahrung aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen.

• Machbarkeitsprüfung zu Bebauungsplan, Einfügen und Bau-Turbo-Option
• Abstandsflächenberechnung für die neue Wandhöhe, einschließlich Staffelgeschoss-Varianten
• Statische Ersteinschätzung vor dem Bauantrag und Standsicherheitsnachweis zu Baubeginn
• Vollständige Genehmigungsplanung, Einreichung und Begleitung bis zur Entscheidung der Behörde

Die Unterlagen erstellen wir in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen, vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vor. Planeco Building verantwortet Qualität und Vollständigkeit des Antrags. Die Genehmigung selbst erteilt immer die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Bauausführung, Nachbarvereinbarungen und Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft bleiben beim Bauherrn. Auch Bestandshalter und Eigentümergemeinschaften nutzen unsere Machbarkeitsprüfung, um das Aufstockungspotenzial mehrerer Gebäude systematisch zu bewerten. Fragen zum WEG-Beschluss oder zur Änderung der Teilungserklärung sollten Sie im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt klären.

Fazit: Ihre Aufstockung in Bayern genehmigungsfähig planen mit Planeco Building

Eine Aufstockung gelingt in Bayern, wenn Sie die richtige Reihenfolge einhalten: erst das Planungsrecht, dann die Abstandsflächen, danach Statik und Brandschutz und zuletzt das Verfahren. Die BayBO-Novelle hat den Brandschutz bei der erstmaligen, eingeschossigen Wohnraum-Aufstockung spürbar entlastet und zusätzliche Stellplätze für Wohngebäude abgeschafft. Die Genehmigungspflicht bleibt jedoch bestehen. Der Bau-Turbo öffnet planungsrechtliche Türen, aber nur für neue Wohnungen und nur mit Zustimmung der Gemeinde. Wer die Statik vor dem Bauantrag prüft, vermeidet das teuerste Szenario: ein genehmigtes Geschoss, das sich nicht wirtschaftlich bauen lässt.

Planeco Building übernimmt für Sie Machbarkeitsprüfung, Abstandsflächenberechnung, Genehmigungsplanung und Standsicherheitsnachweis und reicht Ihren vollständigen Antrag digital bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein. Sie profitieren von qualifizierten Architekten und Tragwerksplanern in einem Team und von der Erfahrung aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen. Über die Genehmigung entscheidet das Bauamt, wir sorgen für einen genehmigungsfähigen Antrag. Nutzen Sie die kostenlose Erstberatung und klären Sie, ob Ihr Gebäude ein weiteres Geschoss tragen und bekommen kann.

Mehr Wohnraum ohne neues Grundstück: Lassen Sie jetzt die Machbarkeit Ihrer Aufstockung in Bayern von erfahrenen Architekten prüfen.