Ist eine Aufstockung in Hessen seit der HBO-Novelle genehmigungsfrei?

Nein. Auch nach dem „Baupaket I", das laut Hessischem Wirtschaftsministerium am 14. Oktober 2025 in Kraft getreten ist, bleibt eine Aufstockung ein Vorhaben mit Verfahren. Verfahrensfrei ist eine Aufstockung in Hessen nie. Die Novelle erleichtert vor allem die baulichen Anforderungen an das neue Geschoss. Dazu gehören Brandschutz, Stellplätze und Raumhöhe. Der Verfahrensweg selbst ändert sich kaum (Hessisches Wirtschaftsministerium, 2025).

Wie eng der Spielraum ist, zeigen die einschlägigen Bestimmungen der Hessischen Bauordnung (HBO). Die Vorschrift regelt die Genehmigungsfreistellung. Sie reichen dabei vollständige Bauvorlagen ein, erhalten aber keinen Genehmigungsbescheid. Für die Einhaltung aller Vorschriften sind Sie dann selbst verantwortlich. Der neue Absatz 1a erweitert diese Freistellung auf Gebiete ohne Bebauungsplan, allerdings nur für Dachgeschossänderungen und Gauben. Die Bauaufsicht Frankfurt stellt in ihren FAQ klar, dass Absatz 1a für Aufstockungen ausgeschlossen ist. Steht Ihr Haus in einem Gebiet ohne Bebauungsplan, führt der Weg deshalb fast immer ins vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Das gilt unabhängig davon, was über die Novelle in der Presse zu lesen war.

Eine Freistellung ist nur möglich, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans.
• Die Aufstockung hält alle Festsetzungen ein. Abweichungen oder Befreiungen sind nicht nötig.
• Die Erschließung ist gesichert.
• Die Gemeinde verlangt kein Genehmigungsverfahren.

Architekten-Tipp: Die Freistellung entfällt auch nachträglich, wenn sich erst während der Bauausführung eine notwendige Abweichung herausstellt. Lassen Sie den Bestand deshalb vor Baubeginn vollständig prüfen. Ein Baustopp mitten in der Rohbauphase kostet mehr als jede Voruntersuchung.

Prüfen Sie zuerst das Planungsrecht: Darf Ihr Gebäude überhaupt höher werden?

Bevor es um Verfahren, Statik oder Kosten geht, steht eine Frage: Ist ein weiteres Geschoss an diesem Standort planungsrechtlich zulässig? Gibt es einen Bebauungsplan, entscheiden seine Festsetzungen. Gibt es keinen, muss sich das aufgestockte Gebäude nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Maßstab sind dann die Geschosszahl und die Höhe der umliegenden Bebauung, nicht die optische Gestaltung.

Die häufigsten K.-o.-Kriterien in der Praxis:

• Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse wird überschritten.
• Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist bereits ausgeschöpft.
• Die maximal zulässige Trauf- oder Firsthöhe wird überschritten.
• In Gebieten ohne Bebauungsplan gibt es in der näheren Umgebung kein Gebäude mit vergleichbarer Geschosszahl.

Für genau diese Konflikte hat der Bund den sogenannten Bau-Turbo geschaffen. Nach den einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) können Gemeinden und Bauaufsicht bis zum 31. Dezember 2030 vom Planungsrecht abweichen, wenn Wohnraum entsteht. Die Bedingung ist allerdings streng: Eine Aufstockung fällt nur darunter, wenn neue Wohnungen geschaffen oder leerstehender Wohnraum wieder nutzbar gemacht wird. Wer nur die eigene Wohnung um ein Geschoss vergrößert, kann sich auf diesen Weg nicht stützen. Wer dagegen zwei zusätzliche Mietwohnungen plant, hat ein starkes Argument gegenüber der Gemeinde.

Ohne die Zustimmung der Gemeinde bleibt der Bau-Turbo wirkungslos. Der Deutsche Bundestag betont, dass Kommunen das Instrument anwenden können, aber nicht müssen.

Unabhängig vom Planungsrecht können weitere Bindungen greifen:

• Denkmalschutz: Für Kulturdenkmäler ist zusätzlich eine Genehmigung nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz nötig.
• Gestaltungs- oder Erhaltungssatzungen der Gemeinde, etwa zu Dachform und Fassade
• Wohnungseigentum: Eine Aufstockung braucht einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, häufig auch eine Anpassung der Teilungserklärung.

Bei offenen Fragen zur Geschosszahl oder zum Einfügen lohnt sich eine Bauvoranfrage. Der Bauvorbescheid ist rechtsverbindlich und klärt die Zulässigkeit, bevor Sie in die vollständige Planung investieren. Fragen zum Wohnungseigentums- oder Nachbarrecht sollten Sie im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt klären.

Was bringt die HBO-Novelle für Aufstockungen tatsächlich?

Den größten Effekt hat die Novelle beim Brandschutz. Nach § 51 Abs. 5 HBO gelten im neuen Geschoss für tragende, aussteifende und raumabschließende Bauteile die Anforderungen der bisherigen Gebäudeklasse. Rutscht ein Haus durch die Aufstockung von Gebäudeklasse 3 in Gebäudeklasse 4, müssen die neuen Wände und Decken also nicht automatisch den höheren Feuerwiderstand erfüllen. Gerade für eine leichte Holzkonstruktion entscheidet das oft über die Wirtschaftlichkeit. Die Erleichterung gilt laut Bauaufsicht Frankfurt jedoch nur für die Aufstockung um ein Geschoss. Den zweiten Rettungsweg und die Statik betrifft sie nicht.

Weitere Erleichterungen und ihre Grenzen:

• Keine zusätzlichen Stellplätze: Für Wohnraum, der durch die Aufstockung rechtmäßig bestehender Gebäude entsteht, dürfen keine zusätzlichen notwendigen Stellplätze verlangt werden. Abweichende kommunale Stellplatzsatzungen werden verdrängt (Infoschreiben des Ministeriums, 11.11.2025). Die Sonderregel für kreisfreie Städte betrifft dagegen nur neu errichtete Wohngebäude.
• Lichte Raumhöhe: Bei Aufstockungen zu Wohnzwecken reicht laut Vollzugshinweisen der Bauaufsicht Frankfurt eine lichte Raumhöhe von 2,10 m.
• Abstellräume: Die Pflicht zu Abstellräumen entfällt für Wohnungen, die durch Aufstockung entstehen (HBO, Vorschrift zu Wohnungen).
• Abweichungen: Abweichungen sollen bei zusätzlichem Wohnraum im Bestand zugelassen werden, wenn der Zweck der Anforderung gewahrt bleibt (Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen, 2025). Unterschrittene Abstandsflächen ohne Zustimmung der Nachbarn bleiben aber tabu.

Eine pauschale Befreiung von den Abstandsflächen kennt die HBO für Aufstockungen nicht. Die Tiefe beträgt 0,4 H, mindestens 2,50 m. Wie stark eine Aufstockung die Abstandsfläche verändert, zeigt dieses Beispiel:

• Wandhöhe vor der Aufstockung: 6,00 m. Rechnerisch ergeben sich 2,40 m, maßgeblich ist daher die Mindesttiefe von 2,50 m.
• Wandhöhe nach der Aufstockung: 9,00 m. Die Abstandsfläche wächst auf 3,60 m.
• Liegt Ihr Haus nur 3,00 m von der Grenze entfernt, brauchen Sie eine Abweichung mit Zustimmung der Nachbarn oder ein zurückgesetztes Staffelgeschoss.

Trägt Ihr Gebäude ein weiteres Geschoss?

Die Statik ist der zweite Machbarkeitsfilter nach dem Planungsrecht. Entscheidend ist, ob Fundamente, Mauerwerk und Decken die Zusatzlast aufnehmen können. Ebenso wichtig ist, in welche Gebäudeklasse das Haus nach der Aufstockung fällt. Maßgeblich ist die Höhe des Fußbodens im obersten Geschoss mit Aufenthaltsraum, nicht die Traufhöhe:

• Gebäudeklasse 1 bis 3: Fußbodenhöhe bis 7 m
• Gebäudeklasse 4: Fußbodenhöhe über 7 m bis 13 m, Nutzungseinheiten jeweils bis 400 m²
• Gebäudeklasse 5: alle übrigen Gebäude

Ab Gebäudeklasse 4 greifen die einschlägigen Bestimmungen der Hessischen Bauordnung (HBO). Danach muss ein Prüfsachverständiger für Standsicherheit den Standsicherheitsnachweis einschließlich der Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile bescheinigen. Ein zweiter, unabhängiger Fachingenieur kontrolliert also die Berechnung. Das kostet Zeit und Geld und sollte von Anfang an im Zeitplan stehen. Bei Gebäudeklasse 1 bis 3 kann die Prüfung entfallen, wenn kein Kriterium des Katalogs der Nachweisberechtigten-Verordnung zutrifft. Darauf weist die Bauaufsicht Darmstadt hin.

Je nach Hausart verschieben sich die typischen Schwerpunkte:

Einfamilienhaus und Bungalow

Ein eingeschossiger Bungalow mit Flachdach bleibt nach einer Aufstockung in der Regel in Gebäudeklasse 1 oder 2. Eine Prüfstatik ist dann meist nicht nötig. Kritisch sind eher die Gründung und alte Deckenkonstruktionen, die nie für ein weiteres Geschoss bemessen wurden.

Mehrfamilienhaus

Ein zweigeschossiges Haus mit einem zusätzlichen Geschoss erreicht meist eine Fußbodenhöhe von 5,5 bis 6,5 m und bleibt in Gebäudeklasse 3. Erst der Sprung von drei auf vier Geschosse führt typischerweise in Gebäudeklasse 4 und damit zur Prüfpflicht. Hinzu kommt der zweite Rettungsweg: Liegt die Brüstung der neuen Fenster deutlich über 8 m, reichen tragbare Leitern der Feuerwehr in der Praxis oft nicht mehr aus. Das sollten Sie früh mit der örtlichen Brandschutzdienststelle abstimmen.

Gewerbeobjekt

Eine Wohnaufstockung auf Supermärkten, Bürogebäuden oder Parkhäusern verbindet Statik, Immissionsschutz und Brandschutz. Großflächige Verkaufsstätten sind häufig Sonderbauten. Dann gilt statt des vereinfachten das reguläre Baugenehmigungsverfahren mit umfassender Prüfung.

Architekten-Tipp: Fehlen Tragreserven, macht oft erst die Holzbauweise eine Aufstockung möglich. Holzrahmen- oder Brettsperrholzelemente wiegen deutlich weniger als Mauerwerk und Beton. Stimmen Sie die Konstruktion früh mit der Tragwerksplanung ab, bevor der Entwurf festgezurrt ist.

Wie läuft die Genehmigung einer Aufstockung in Hessen ab?

Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde. In Hessen sind das die Landkreise, die kreisfreien Städte und die Sonderstatusstädte. Den Bauantrag reicht eine bauvorlageberechtigte Person ein, in der Regel ein Architekt. Wie lange das Verfahren dauert, hängt von der Verfahrensart ab. Bei Aufstockungen kommt aber fast immer ein spürbarer Planungsvorlauf hinzu.

Diese Unterlagen braucht ein typischer Bauantrag für eine Aufstockung:

• Bestandsunterlagen und frühere Baugenehmigungen aus der Bauakte
• Amtlicher Lageplan mit Abstandsflächen
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Bestand und in der Planung
• Baubeschreibung sowie Berechnung von Wohnfläche und Maß der baulichen Nutzung
• Standsicherheitsnachweis, bei Gebäudeklasse 4 mit Prüfbescheinigung
• Brandschutznachweis mit Rettungswegkonzept

Vorbereitung

Alle Erleichterungen der Novelle setzen ein rechtmäßig bestehendes Gebäude voraus. Wurde der Bestand früher ohne Genehmigung verändert, entfallen etwa die Stellplatz- und Brandschutzvorteile. Prüfen Sie deshalb zuerst die Bauakte und gleichen Sie sie mit dem tatsächlichen Zustand ab.

Antragstellung

Auf Basis von Planungsrecht und Tragwerksuntersuchung entstehen Entwurf, Statik und Brandschutzkonzept. Der Antrag lässt sich in Hessen digital einreichen. Vollständige Unterlagen verhindern Nachforderungen, die das Verfahren am häufigsten verzögern.

Bearbeitung

Die Behörde prüft im vereinfachten Verfahren vor allem das Planungsrecht und ausgewählte bauordnungsrechtliche Punkte. Bei Abweichungen oder beim Bau-Turbo wird zusätzlich die Gemeinde beteiligt.

Genehmigung

Nach dem Bescheid zeigen Sie den Baubeginn an. Nachweisberechtigte überwachen die Ausführung und bescheinigen sie. Ohne Genehmigung drohen dagegen Baueinstellung, Rückbauanordnung und Bußgelder, die bis 50.000,– € reichen können.

Realistische Zeitspannen aus der Praxis:

• Bestandsaufnahme und Prüfung der Bauakte: 4 bis 8 Wochen
• Optionale Bauvoranfrage: 2 bis 4 Monate
• Entwurf, Statik und Bauantragsunterlagen: 6 bis 12 Wochen
• Gesamt bis zur Baufreigabe: meist 6 bis 12 Monate

Was kostet die Genehmigung einer Aufstockung?

Die Kosten bis zur Baufreigabe machen nur einen kleinen Teil des Gesamtbudgets aus. Sie entscheiden aber, ob das Projekt überhaupt startet. Architekten- und Ingenieurhonorare orientieren sich häufig an der HOAI, die seit 2021 als Orientierungsrahmen dient. Typische Spannen für eine Aufstockung:

• Bestandsaufnahme und Aufmaß: 1.000,– € bis 3.000,– €
• Entwurf und Bauantragsunterlagen: 4.000,– € bis 12.000,– €
• Tragwerksplanung (Statik): 2.500,– € bis 8.000,– €
• Prüfsachverständiger bei Gebäudeklasse 4 oder 5: 3.000,– € bis 10.000,– €
• Baugenehmigungsgebühr: abhängig vom Rohbauwert und von der Behörde
• Baukosten für das neue Geschoss: 2.500,– € bis 4.000,– € pro m² Wohnfläche

Ein Rechenbeispiel zeigt, wie sich die Posten zusammensetzen. Ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit Flachdach in Offenbach soll in Holzbauweise um ein Geschoss mit zwei Wohnungen und zusammen 140 m² wachsen:

• Gebäudeklasse: Sprung von 3 auf 4. Ein Prüfsachverständiger ist Pflicht, die Brandschutz-Erleichterung für ein Geschoss greift.
• Stellplätze: keine zusätzlichen, eine Ablöse entfällt.
• Bau-Turbo: grundsätzlich möglich, weil zwei neue Wohnungen entstehen
• Baukosten: rund 350.000,– € bis 560.000,– €
• Planung, Statik und Prüfung zusammen: rund 10.000,– € bis 33.000,– €

Vor der Novelle hätten zusätzlich zwei bis drei Stellplätze nachgewiesen oder abgelöst werden müssen. Für viele Bestandshalter macht diese Änderung die Kalkulation erst tragfähig.

Wie unterstützt Planeco Building Ihre Aufstockung in Hessen?

Planeco Building ist ein spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen. Unsere erfahrenen Architekten und Tragwerksplaner prüfen Planungsrecht, Bestand und Statik zusammen. Sie erhalten Bauantrag und Standsicherheitsnachweis aus einer Hand, abgestimmt auf die hessischen Anforderungen nach der Novelle. Typische Projekte sind:

• ein Bungalow, der für die nächste Generation ein zweites Geschoss erhält
• ein Mehrfamilienhaus, das um zwei zusätzliche Mietwohnungen in Holzbauweise wächst
• ein Flachdachgebäude mit Staffelgeschoss, das zur Einhaltung der Abstandsflächen zurückspringt

Die Bauantragsunterlagen erstellen wir in der Regel in 14 bis 21 Tagen, vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vor. Diese Zeitspanne betrifft unsere eigene Planung, nicht die Bearbeitung durch die Behörde. Wir übernehmen Machbarkeitsprüfung, Planunterlagen, Statik und Einreichung bis zur Entscheidung. Die Genehmigung selbst erteilt immer die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Denkmal- oder WEG-rechtliche Zustimmungen sowie die Bauausführung bleiben bei Ihnen oder den beauftragten Fachbetrieben. Investoren mit mehreren Bestandsobjekten unterstützen wir auch beim Screening, welche Gebäude sich für eine Aufstockung eignen.

Fazit: Aufstockung in Hessen genehmigungsfähig planen mit Planeco Building

Die HBO-Novelle macht Aufstockungen in Hessen deutlich wirtschaftlicher, aber nicht genehmigungsfrei. Brandschutz für ein Geschoss, entfallende Stellplätze und geringere Raumhöhen entlasten das Budget. Ohne Bebauungsplan bleibt das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren jedoch der Regelfall. Ob ein Projekt funktioniert, entscheiden drei Fragen in fester Reihenfolge: Ist das zusätzliche Geschoss planungsrechtlich zulässig? Ist der Bestand rechtmäßig? Trägt das Gebäude die Last, auch mit Blick auf eine mögliche Gebäudeklasse 4?

Planeco Building klärt diese Fragen in einer Machbarkeitsprüfung und erstellt anschließend den vollständigen Bauantrag samt Tragwerksplanung für Ihre Aufstockung. Als spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen arbeiten wir deutschlandweit und vollständig digital. So kommen Ihre Unterlagen ohne Medienbruch und vollständig bei der Bauaufsicht an. Nutzen Sie unsere kostenlose Erstberatung und erfahren Sie, ob Ihr Gebäude ein weiteres Geschoss tragen und genehmigt bekommen kann.

Sie planen eine Aufstockung in Hessen? Lassen Sie die Machbarkeit von den erfahrenen Architekten bei Planeco Building prüfen und sichern Sie sich Ihre kostenlose Erstberatung.