Brauche ich für eine Aufstockung in Sachsen-Anhalt eine Baugenehmigung?

In aller Regel ja. Bei einer Aufstockung wird das Gebäude höher und größer. Ein neues Geschoss ändert die Kubatur, die Abstandsflächen und häufig auch die Gebäudeklasse. Deshalb ist die Aufstockung grundsätzlich genehmigungspflichtig, auch nach der Novelle der Bauordnung, die seit dem 24. Januar 2026 gilt. Oft wird die Aufstockung mit dem Dachausbau verwechselt. Für den Ausbau eines Dachgeschosses im vorhandenen Volumen hat die Novelle Erleichterungen gebracht. Laut Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt ist er unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung möglich. Auf ein zusätzliches Geschoss lässt sich diese Erleichterung nicht übertragen.

Welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, hängt von der Nutzung und vom Standort ab:

• Verfahrensfrei: Das kommt bei Aufstockungen praktisch nie vor, weil sich Höhe und Kubatur ändern.
• Genehmigungsfreistellung: Sie ist nur im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans möglich, wenn alle Festsetzungen eingehalten werden und keine Abweichungen nötig sind. Das ist selten.
• Vereinfachtes Verfahren: Das ist der Regelfall bei Wohngebäuden, die kein Sonderbau sind.
• Volles Baugenehmigungsverfahren: Es gilt für Sonderbauten, zum Beispiel größere Gewerbe- oder Beherbergungsobjekte.

Neu ist ein Sonderweg. Seit dem 1. August 2026 sehen die einschlägigen Bestimmungen der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) ein Mitteilungsverfahren vor. Umbaumaßnahmen nach der Experimentierklausel brauchen danach keine Baugenehmigung. Voraussetzung ist unter anderem, dass sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen und dessen Festsetzungen nicht widersprechen. Statt einen Antrag zu stellen, teilen Sie der Behörde das Vorhaben dann nur mit. Ob eine Aufstockung als solche Umbaumaßnahme gilt, ist durch die Verwaltungspraxis noch nicht geklärt. Planen Sie deshalb mit dem Genehmigungsverfahren und klären Sie den Sonderweg vorab mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden der Landkreise und der kreisfreien Städte Magdeburg, Halle (Saale) und Dessau-Roßlau.

Wer ohne Genehmigung aufstockt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach der Landesbauordnung und riskiert:

• die Einstellung der Bauarbeiten,
• eine Nutzungsuntersagung für die neuen Räume,
• im ungünstigsten Fall eine Rückbauverfügung,
• Bußgelder, die in einer Größenordnung von 50.000,– € liegen können.

Was ändern BauO-Novelle 2026 und Bau-Turbo für Ihre Aufstockung?

Die Novelle hat die Landesbauordnung an die Musterbauordnung angepasst. Insgesamt wurden mehr als 30 Paragrafen geändert. Für Aufstockungen sind drei Neuerungen relevant:

• Experimentierklausel: Seit dem 1. August 2026 können im Bestand Standards deutlich, aber um ein verantwortbares Maß abgesenkt werden. Die allgemeinen Anforderungen an Standsicherheit und Brandschutz gelten weiter.
• Gebäudetyp E: Für einfaches oder experimentelles Bauen wird die Beantragung einer Abweichung vereinfacht.
• Barrierefreiheit: Die Bauordnung nimmt Wohnraum, der durch Aufstocken des Gebäudes geschaffen wird, von der Pflicht zu barrierefreien Wohnungen aus.

Hinzu kommt der Bau-Turbo des Bundes, der seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft ist. Nach den einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) zu befristeten Abweichungsmöglichkeiten zugunsten des Wohnungsbaus kann bis zum 31.12.2030 von Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden, wenn dadurch Wohnraum entsteht. Damit kann zum Beispiel ein Bebauungsplan, der nur zwei Vollgeschosse erlaubt, eine Aufstockung mit neuen Wohnungen nicht mehr automatisch blockieren. Die Regel greift jedoch nur nachrangig, also dann, wenn andere Befreiungswege nicht weiterhelfen. Außerdem ist sie Ermessenssache und kein Anspruch. Das Bundesbauministerium nennt Aufstockungen ausdrücklich als Anwendungsfall. Die Grenzen sind allerdings klar:

• Die Gemeinde muss zustimmen.
• Für Nutzungen, die nicht dem Wohnen dienen, kommt der Bau-Turbo nicht in Betracht.
• Öffentliche Belange und nachbarliche Interessen bleiben beachtlich.
• Abstandsflächen und Brandschutz nach der Landesbauordnung werden nicht berührt.

Wie Sie den Bau-Turbo nutzen können, hängt auch davon ab, wer baut.

Eigentümer

Für selbst nutzende Eigentümer ist der Bau-Turbo vor allem dann interessant, wenn eine Einliegerwohnung oder eine Wohnung für die nächste Generation am Bebauungsplan scheitern würde. Ohne frühe Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt hilft er Ihnen allerdings nicht.

Investor

Bestandshalter profitieren am stärksten, weil auch Aufstockungen in ganzen Straßenzügen erfasst sein können. Bei Aufstockungen für Büros oder Gewerbe greift das Instrument dagegen nicht.

Was erlaubt der Bebauungsplan für Ihr zusätzliches Geschoss?

Am Anfang steht nicht die Frage nach dem Verfahren, sondern die nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Erst wenn feststeht, dass ein weiteres Geschoss an diesem Standort zulässig ist, lohnt sich die Arbeit an den Bauvorlagen. Viele Bauherren prüfen nur die Grundflächenzahl (GRZ). Die bleibt bei einer Aufstockung aber unverändert, weil das Gebäude keine zusätzliche Grundfläche belegt. Kritisch sind andere Werte aus der Baunutzungsverordnung:

• Zahl der Vollgeschosse: Setzt der Bebauungsplan zwei Vollgeschosse fest, kann ein drittes Vollgeschoss unzulässig sein. Ein Staffelgeschoss, das nicht als Vollgeschoss zählt, kann die Lösung sein.
• Geschossflächenzahl (GFZ): Jedes neue Geschoss erhöht die Geschossfläche. Ist die GFZ bereits ausgeschöpft, entsteht ein Konflikt.
• Gebäudehöhe: Maximale Trauf-, First- oder Gebäudehöhen begrenzen den Spielraum oft stärker als die Geschosszahl.

Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich die Aufstockung nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßstab sind Höhe und Geschosszahl der umliegenden Gebäude, nicht deren Optik. Ein dreigeschossiges Haus in einer Straße mit überwiegend dreigeschossiger Bebauung hat gute Chancen. Als einziges dreigeschossiges Gebäude zwischen Bungalows wird es schwierig.

Zusätzlich sollten Sie diese örtlichen Vorgaben prüfen:

• Denkmalschutz: Für das Gebäude selbst oder für die Umgebung eines Denkmals ist eine denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich.
• Sanierungsgebiet: Hier gilt ein eigener Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde.
• Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen: Sie enthalten oft Vorgaben zu Dachform, Traufhöhe und Material.

Architekten-Tipp: Sind Vollgeschosse, GFZ oder Höhe unklar, ist eine Bauvoranfrage das passende Werkzeug. Der Vorbescheid ist rechtsverbindlich und klärt die Kernfrage, bevor Sie Geld in die vollständige Planung stecken.

Wie berechnen Sie die Abstandsflächen nach der Aufstockung?

An den Abstandsflächen scheitern Aufstockungen in der Praxis am häufigsten. Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt nach den einschlägigen Bestimmungen der BauO LSA über Abstandsflächen 0,4 H, mindestens jedoch 3 m. H steht für die Wandhöhe, gemessen wird senkrecht zur Wand. Jeder Meter, den Ihre Außenwand wächst, schiebt die erforderliche Freifläche vor dem Gebäude um 40 Zentimeter weiter Richtung Grundstücksgrenze. Bei Häusern, die schon heute nah an der Grenze stehen, reicht das Grundstück dann oft nicht mehr aus. Das betrifft etwa viele Altstadt- und Gründerzeitlagen in Halle oder Magdeburg.

Ein Rechenbeispiel zeigt den Effekt:

• Bestand: Wandhöhe 6,0 m, also 0,4 × 6,0 = 2,40 m. Maßgeblich ist damit das Minimum von 3,00 m.
• Nach der Aufstockung: Wandhöhe 9,0 m, also 0,4 × 9,0 = 3,60 m.
• Tatsächlicher Abstand zur Grenze: 3,20 m.
• Ergebnis: Es fehlen 0,40 m. Ohne Lösung ist die Aufstockung so nicht genehmigungsfähig.

Für diese Lücke gibt es drei typische Lösungswege:

1. Staffelung: Das neue Geschoss wird von der kritischen Fassade zurückversetzt. Dadurch sinkt die maßgebliche Wandhöhe an dieser Seite.
2. Abweichung: Sie beantragen bei der Bauaufsichtsbehörde eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften. Diese muss mit den öffentlichen Belangen und den Nachbarinteressen vereinbar sein.
3. Baulast: Der Nachbar übernimmt einen Teil der Abstandsfläche auf seinem Grundstück. Diese Fläche ist öffentlich-rechtlich gesichert und darf nicht überbaut werden.

Einige Länder haben die Abstandsflächen bei Aufstockungen ausdrücklich gelockert. So privilegiert etwa Rheinland-Pfalz Aufstockungen, deren Abstandsflächen nicht über die des bestehenden Gebäudes hinausgehen. Ein vergleichbares Privileg sollten Sie in Sachsen-Anhalt nicht voraussetzen. Rechnen Sie die Abstandsflächen vollständig neu.

Architekten-Tipp: Sprechen Sie Ihre Nachbarn an, bevor der Bauantrag eingereicht wird. Eine Unterschrift auf den Bauvorlagen oder die Bereitschaft zu einer Baulast macht eine Abweichung deutlich leichter durchsetzbar als ein späterer Widerspruch.

Trägt Ihr Haus ein weiteres Geschoss?

Ob die Aufstockung statisch funktioniert, entscheidet sich im Bestand: an Decken, Wänden, Fundamenten und am Baugrund. Jede bauliche Anlage muss im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen standsicher sein, und auch die Nachbargebäude dürfen nicht gefährdet werden. Der größte Kostenhebel ist dabei die 7-Meter-Grenze der Gebäudeklassen. Liegt der Fußboden des obersten Geschosses mit Aufenthaltsräumen nach der Aufstockung höher als 7 m, wechselt das Gebäude in Gebäudeklasse 4. Das gilt, solange es nicht höher als 13 m ist und keine Nutzungseinheit größer als 400 m² ist. Die Folgen:

• Der Standsicherheitsnachweis muss bei Gebäudeklasse 4 und 5 bauaufsichtlich geprüft werden.
• Tragende Bauteile müssen hochfeuerhemmend ausgeführt werden.
• Die Anforderungen an Rettungswege steigen. Ob die Leitern der örtlichen Feuerwehr den zweiten Rettungsweg sicherstellen, muss im Einzelfall geklärt werden.

Für die Gebäudeklassen 1 bis 3 erlauben die einschlägigen Bestimmungen der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) zu bautechnischen Nachweisen, dass ein qualifizierter Tragwerksplaner den Standsicherheitsnachweis erstellt, ohne dass eine bauaufsichtliche Prüfung folgt. Er muss in der Liste der Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt eingetragen sein und mindestens drei Jahre Berufserfahrung haben. Damit entfallen Kosten und Wochen für den Prüfingenieur. Das gilt aber nur, solange der Kriterienkatalog keine Prüfung verlangt, etwa bei schwierigen Gründungsverhältnissen. Greift er, wird die gesamte Tragkonstruktion geprüft. Ein Staffelgeschoss ohne Aufenthaltsräume ganz oben oder eine geringere Geschosshöhe kann den Klassenwechsel verhindern.

Wie aufwendig die statische Bestandsaufnahme wird, hängt stark von der Hausart ab.

Einfamilienhaus

Ein Einfamilienhaus bleibt nach einer Aufstockung meist unter der 7-Meter-Grenze. Kritisch ist oft die bisherige Dachbalkenlage, weil sie nie für Wohnlasten bemessen wurde. Leichte Holzaufstockungen reduzieren die Zusatzlast und verkürzen die Bauzeit durch Vorfertigung.

Mehrfamilienhaus

Bei Plattenbauten wie dem Typ WBS 70 in Halle-Neustadt oder Magdeburg fehlen häufig Bestandsstatiken, und die Lastreserven sind unklar. Gründerzeitbauten haben oft Holzbalkendecken und stehen direkt an der Grenze. Hier sind Bauteilöffnungen und gegebenenfalls ein Baugrundgutachten der erste Schritt. Reichen die Reserven nicht, werden die Lasten über neue Stützen oder Stahlrahmen abgetragen.

Gewerbeobjekt

Bei Aufstockungen für Versammlungs-, Beherbergungs- oder Verkaufsnutzungen droht der Sonderbau-Status und damit das volle Genehmigungsverfahren. In gemischt genutzten Häusern mit Gewerbe im Erdgeschoss müssen die Lasten durch die Gewerbeflächen geführt und die Nutzungseinheiten brandschutztechnisch getrennt werden.

Welche Zusatzanforderungen sollten Sie früh einplanen?

Neue Wohnungen lösen Pflichten aus, die über Statik und Abstandsflächen hinausgehen. Wer sie erst nach der Genehmigung bemerkt, zahlt doppelt. Fünf Punkte gehören deshalb schon in die Vorplanung:

• Stellplätze: Bei Änderungen dürfen nur Stellplätze für den Mehrbedarf verlangt werden. Ob und wie viele Stellplätze oder welche Ablöse anfallen, regelt die örtliche Stellplatzsatzung. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach.
• Energie: Die neuen beheizten Räume müssen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes an Erweiterungen erfüllen. Das betrifft vor allem Dämmung und Fenster.
• Brandschutz: Prüfen Sie Rettungswege, Treppenraum und Bauteilanforderungen für die neue Höhe. Wächst das Gebäude deutlich, kann zusätzlich eine Aufzugspflicht entstehen.
• Barrierefreiheit: Für Wohnraum, der durch Aufstocken entsteht, gilt die oben genannte Ausnahme. Das entlastet vor allem kleinere Mehrfamilienhäuser.
• Eigentümergemeinschaft: In einer WEG braucht die bauliche Veränderung einen Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Sollen die neuen Wohnungen verkauft werden, sind Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung anzupassen.

Zivilrechtliche Fragen begleiten fast jede Aufstockung im Mehrfamilienhaus. Dazu gehören der Zugang über das Nachbargrundstück während der Bauzeit, die Erhöhung angrenzender Schornsteine und Mietminderungen der Bestandsmieter. Im Einzelfall sollten Sie diese Punkte mit einem Rechtsanwalt klären.

Architekten-Tipp: Eine vorgefertigte Holzaufstockung reduziert die Zeit, in der das Gebäude offen steht, oft auf wenige Tage. Das schützt die Bausubstanz und senkt das Konfliktpotenzial mit Mietern spürbar.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab und wie lange dauert es?

Realistisch sollten Sie von der ersten Prüfung bis zum Baubeginn sechs bis zwölf Monate einplanen. Die einzelnen Etappen dauern erfahrungsgemäß:

• Bestandsunterlagen aus dem Bauaktenarchiv beschaffen: 2 bis 6 Wochen
• Statische Machbarkeitsprüfung: 2 bis 4 Wochen
• Bauvoranfrage bei kritischen Punkten (optional): 2 bis 3 Monate
• Vereinfachtes Verfahren bei vollständigen Unterlagen: 2 bis 4 Monate
• Prüfung der Statik bei Gebäudeklasse 4: zusätzlich einige Wochen, parallel oder im Anschluss

Für den Bauantrag benötigen Sie in der Regel diese Unterlagen:

• Lageplan mit Abstandsflächendarstellung
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten von Bestand und Aufstockung
• Baubeschreibung und Berechnung von GRZ, GFZ und Geschossen
• Standsicherheitsnachweis, bei Bedarf mit Prüfbericht
• Nachweise zu Brand-, Wärme- und Schallschutz
• Bei Bedarf Abweichungsantrag, Baulasterklärung oder Nachbarunterschriften

Das Verfahren selbst lässt sich in vier Phasen gliedern.

Vorbereitung

Fordern Sie die Bauakte bei der unteren Bauaufsichtsbehörde an und lassen Sie die Tragfähigkeit des Bestands prüfen. Parallel werden Bebauungsplan, Abstandsflächen und Gebäudeklasse geprüft. Ist einer dieser Punkte kritisch, folgt zuerst die Bauvoranfrage.

Antragstellung

Den Bauantrag unterschreibt ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser, in der Regel ein Architekt. Im Antragsformular des Landes können Sie zusätzlich eine Prüfeinschränkung beantragen.

Bearbeitung

Die Behörde prüft die Vollständigkeit, beteiligt die Gemeinde und gegebenenfalls Fachbehörden wie den Denkmalschutz. Im vereinfachten Verfahren prüft sie nicht alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Was nicht geprüft wird, muss trotzdem eingehalten werden, und die Verantwortung dafür tragen Bauherr und Entwurfsverfasser.

Genehmigung

Bauen dürfen Sie erst, wenn die Genehmigung zugegangen ist, die erforderlichen bautechnischen Nachweise vorliegen und der Baubeginn angezeigt wurde. Tritt eine Genehmigungsfiktion ein, ist das zu bescheinigen. Lassen Sie sich diese Bescheinigung immer aushändigen.

Was kostet eine Aufstockung in Sachsen-Anhalt?

Den größten Posten machen die Baukosten aus. Planung, Statik und Gebühren entscheiden aber darüber, ob das Projekt sicher durch das Verfahren kommt. Als Richtwerte gelten:

• Baukosten in Holz- oder Holzhybridbauweise: 2.000,– bis 3.500,– € pro m² Wohnfläche
• Statische Machbarkeitsprüfung des Bestands: 1.000,– bis 3.000,– €
• Tragwerksplanung mit Standsicherheitsnachweis: bei Ein- und Zweifamilienhäusern häufig 3.000,– bis 8.000,– €, das Honorar orientiert sich an der HOAI
• Prüfung der Statik bei Gebäudeklasse 4: zusätzlich ab 1.500,– €
• Bauvorlagen und Bauantrag durch Architekten: ab 3.000,– €
• Baugenehmigungsgebühr: abhängig von den Baukosten, häufig ab 1.000,– €

Ein Beispiel: Eine Aufstockung mit 60 m² neuer Wohnfläche kostet allein im Bau 120.000,– bis 210.000,– €. Rutscht das Gebäude durch das neue Geschoss in Gebäudeklasse 4, kommen Prüfstatik, hochfeuerhemmende Bauteile und gegebenenfalls Maßnahmen für den Rettungsweg hinzu. Das sind schnell fünfstellige Mehrkosten. Eine Planung, die den Klassenwechsel durch Geschosshöhe oder Staffelung vermeidet, rechnet sich deshalb oft schon vor dem ersten Spatenstich.

Wie unterstützt Planeco Building Ihre Aufstockung in Sachsen-Anhalt?

Planeco Building ist ein spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge und hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet. Bei einer Aufstockung arbeiten erfahrene Architekten und Tragwerksplaner aus einer Hand. So passen Planungsrecht, Abstandsflächen und Statik von Anfang an zusammen. Typische Vorhaben sind:

• ein Einfamilienhaus, das um eine Einliegerwohnung für die Eltern aufgestockt wird,
• ein Mehrfamilienhaus in Magdeburg, dessen Dachgeschoss durch ein Vollgeschoss ersetzt wird,
• ein Gründerzeithaus in Halle (Saale) mit einem rückversetzten Staffelgeschoss.

Unsere Leistungen umfassen:

• Prüfung von Planungsrecht, Abstandsflächen und Gebäudeklasse
• Standsicherheitsnachweis durch qualifizierte Tragwerksplaner
• Vollständige Bauvorlagen, bei Bedarf mit Abweichungsantrag
• Digitale Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und Nachverfolgung bis zur Entscheidung

Die Bauvorlagen erstellen wir in 14 bis 21 Tagen, vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vor. Bei Ihnen bleiben der Zugang zum Gebäude, Zustimmungen von Nachbarn oder Eigentümergemeinschaft und die Beauftragung der ausführenden Firmen. Wir garantieren einen vollständigen und genehmigungsfähigen Antrag. Über die Genehmigung entscheidet allein die Bauaufsichtsbehörde. Bestandshalter mit mehreren Objekten können das Aufstockungspotenzial mehrerer Gebäude zunächst in einer gebündelten Machbarkeitsprüfung bewerten lassen.

Fazit: Genehmigungsfähig aufstocken mit Planeco Building

Eine Aufstockung in Sachsen-Anhalt bleibt auch nach der Novelle 2026 im Regelfall ein Fall für die Baugenehmigung. Die neuen Erleichterungen betreffen vor allem den Dachausbau. Der Bau-Turbo ist ein Ermessensinstrument und gilt nur für Wohnraum. Ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist, entscheiden drei Punkte: was der Bebauungsplan oder die Umgebung zulässt, ob die neuen Abstandsflächen auf das Grundstück passen und ob der Bestand das Geschoss trägt, ohne das Gebäude unnötig in Gebäudeklasse 4 zu heben. Wer diese Fragen vor dem Bauantrag klärt, spart Zeit, Geld und Nachforderungen.

Planeco Building übernimmt als spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge die Machbarkeitsprüfung, den Gebäudeklassen-Check, den Abstandsflächenplan, den Standsicherheitsnachweis und die vollständigen Bauvorlagen. Unsere erfahrenen Architekten stimmen Planung und Statik direkt mit unseren Tragwerksplanern ab und reichen den Antrag digital bei Ihrer Bauaufsichtsbehörde ein. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen wissen wir, worauf es bei der Entscheidung der Behörde ankommt. Nutzen Sie unsere kostenlose Erstberatung und lassen Sie Ihr Aufstockungspotenzial prüfen.

Klären Sie jetzt mit Planeco Building in einer kostenlosen Erstberatung, ob Ihr Gebäude ein weiteres Geschoss genehmigungsfähig tragen kann.