Wer in Hessen bauen will, steht schnell vor einer entscheidenden Frage: Brauche ich für mein Vorhaben überhaupt eine Baugenehmigung – und wenn ja, welches Verfahren gilt? Die Antwort hängt von der Art des Vorhabens, dem Standort und der Gebäudeklasse ab. Seit Oktober 2025 gelten zudem neue Regeln durch das sogenannte „Baupaket I", das die Hessische Bauordnung (HBO) in mehreren Punkten grundlegend verändert hat. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen vollständigen Überblick – von der Genehmigungspflicht über die vier Verfahrensarten bis hin zu Kosten, Unterlagen und den wichtigsten Änderungen der HBO-Novelle 2025.

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Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung in Hessen?

Der Grundsatz der Hessischen Bauordnung (HBO) ist eindeutig: Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen ist genehmigungspflichtig – es sei denn, die HBO sieht ausdrücklich etwas anderes vor. Genehmigungspflichtig sind unter anderem:

• Neubauten (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten)
• Anbauten und Erweiterungen bestehender Gebäude
• Dachgeschossausbau und Aufstockungen
• Nutzungsänderungen (z. B. von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt)
• Größere Umbauten, die die Standsicherheit oder den Brandschutz berühren

Nicht jedes Vorhaben ist jedoch genehmigungspflichtig. Die HBO unterscheidet vier Verfahrenswege – und welcher für Ihr Vorhaben gilt, bestimmt den gesamten Ablauf.

Eine hessische Besonderheit: Der Freistellungsvorbehalt

In Hessen bedeutet „verfahrensfrei" nicht, dass Sie einfach loslegen können. Für bestimmte verfahrensfreie Vorhaben gilt ein sogenannter Freistellungsvorbehalt: Sie müssen vollständige Bauvorlagen bei Ihrer Gemeinde einreichen. Die Gemeinde hat dann 14 Tage Zeit, ein Baugenehmigungsverfahren zu fordern. Reagiert sie nicht oder erklärt schriftlich, dass kein Verfahren nötig ist, darf gebaut werden. Zusätzlich verlangt Hessen, dass eine bauvorlageberechtigte Person – in der Regel ein Architekt oder qualifizierter Ingenieur – die statisch-konstruktive und brandschutztechnische Unbedenklichkeit bescheinigt.

Die vier Verfahrensarten der Hessischen Bauordnung

Je nach Vorhaben, Lage und Gebäudeklasse greift eines von vier Verfahren. Die Wahl des richtigen Verfahrens ist entscheidend für Dauer, Kosten und den Schutz, den Sie als Bauherr erhalten.

Verfahrensfreie Vorhaben

Die Anlage zu § 63 HBO listet Vorhaben auf, die grundsätzlich keine Baugenehmigung benötigen. Typische Beispiele:

• Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten bis 30 m³ Brutto-Rauminhalt
• Garagen bis 50 m² Grundfläche
• Terrassenüberdachungen im Erdgeschoss (hessische Besonderheit)

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften der HBO müssen eingehalten werden – und der Freistellungsvorbehalt kann trotzdem greifen.

Genehmigungsfreistellung

Die Genehmigungsfreistellung ersetzt das Baugenehmigungsverfahren, wenn fünf Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:

1. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans
2. Es entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans in allen Teilen
3. Die Erschließung ist gesichert
4. Das Vorhaben entspricht der HBO ohne jede Abweichung
5. Die Bauaufsicht erklärt nicht innerhalb eines Monats, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll

Seit der HBO-Novelle 2025 gilt die Genehmigungsfreistellung unter bestimmten Voraussetzungen auch im unbeplanten Innenbereich für Wohngebäude – eine wichtige Neuerung für Nachverdichtungsprojekte.

Achtung: Bei der Genehmigungsfreistellung erhalten Sie keinen behördlichen Bescheid, der Bestandsschutz vermittelt. Die Verantwortung für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt vollständig bei Ihnen als Bauherr. Wer Bestandsschutz und Rechtssicherheit will, kann nach § 62 Abs. 3 HBO auch bei einem freistellungsfähigen Vorhaben freiwillig ein Genehmigungsverfahren wählen – die Mehrkosten sind überschaubar.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Verfahren ist der Standardweg für die meisten Wohngebäude in Hessen. Es gilt für alle Bauvorhaben, die nicht verfahrensfrei sind, keiner Genehmigungsfreistellung unterliegen und keine Sonderbauten sind. Der Prüfumfang der Behörde ist dabei auf bauplanungsrechtliche Aspekte beschränkt – bauordnungsrechtliche Anforderungen wie Brandschutz oder Standsicherheit liegen in der Verantwortung der Bauherrschaft und des beauftragten Planers.

Seit der HBO-Novelle 2025 gilt im vereinfachten Verfahren eine Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten ab vollständiger Einreichung, gilt die Genehmigung als erteilt. Bei besonderen Umständen kann die Frist einmalig um zwei Monate verlängert werden.

Vollverfahren

Das Vollverfahren gilt für Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5, die nicht ausschließlich Wohngebäude sind, sowie für Sonderbauten (z. B. Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Schulen). Hier prüft die Bauaufsicht das Vorhaben umfassend – bauplanungsrechtlich und bauordnungsrechtlich. Die Bearbeitungsdauer ist entsprechend länger; eine gesetzliche Genehmigungsfiktion gibt es im Vollverfahren nicht.

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Was hat sich durch die HBO-Novelle 2025 geändert?

Das „Baupaket I" – das Dritte Gesetz zur Änderung der Hessischen Bauordnung – ist am 14. Oktober 2025 in Kraft getreten. Die Änderungen sind für viele Bauvorhaben in Hessen unmittelbar relevant:

• Reduzierte Mindestabstandsflächen: Der Mindestabstand zur Nachbargrenze wurde von 3,0 m auf 2,5 m reduziert. Das ermöglicht eine bessere Ausnutzung von Grundstücken, insbesondere bei Nachverdichtungsprojekten.
• Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren: Entscheidet die Behörde nicht fristgerecht, gilt die Genehmigung als erteilt – ein wichtiges Instrument bei behördlicher Untätigkeit.
• Erleichterter Dachgeschossausbau und Aufstockung: Bestehende Gebäude können leichter ausgebaut oder aufgestockt werden. Ein Standsicherheitsnachweis bleibt jedoch erforderlich.
• Entfall der Abbruchgenehmigung: Abbruchvorhaben benötigen keine Genehmigung durch die Bauaufsicht mehr.
• Reduzierte Stellplatzpflicht: In kreisfreien Städten entfällt die Stellplatzpflicht für Wohngebäude mit bis zu 14 Wohnungen – befristet bis Ende 2030.
• Verlängerte Geltungsdauer der Baugenehmigung: Eine erteilte Baugenehmigung erlischt nun erst, wenn nicht innerhalb von 5 Jahren (vorher 3 Jahre) mit der Bauausführung begonnen wird.
• Innovationsklausel / Gebäudetyp E: Eine neue Klausel ermöglicht experimentelle Baukonzepte mit reduzierten technischen Standards.
• Wärmeschutznachweis nach HBO entfallen: Maßgeblich ist jetzt ausschließlich das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen im Genehmigungsverfahren. Die Bearbeitungsfrist beginnt erst mit der vollständigen Einreichung. Für einen Bauantrag in Hessen sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular (aktueller BAB-Vordruck – seit August 2025 neue Fassung)
• Amtlicher Lageplan (nicht älter als zwei Jahre)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Berechnung der Grundfläche und des Brutto-Rauminhalts
• Standsicherheitsnachweis (Statik)
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse)
• Absteckungsbescheinigung (bei Neubauten)
• Nachweise zur Erschließung (Wasser, Abwasser, Zufahrt)

Seit dem 19. August 2025 gelten die neuen BAB-Vordrucke. Für Vorhaben, die vor diesem Datum eingeleitet wurden, können alte Vordrucke bis zum 1. April 2026 verwendet werden. Alle Unterlagen müssen von einer bauvorlageberechtigten Person – in der Regel einem eingetragenen Architekten oder qualifizierten Bauingenieur – erstellt und unterschrieben werden.

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens in Hessen

Ein strukturierter Ablauf hilft dabei, Verzögerungen zu vermeiden und den Überblick zu behalten:

1. Klärung der Genehmigungspflicht: Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben? Bei unklarer Genehmigungsfähigkeit empfiehlt sich vorab eine Bauvoranfrage nach § 76 HBO, um Planungssicherheit zu erhalten.
2. Beauftragung eines Planers: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt die vollständigen Bauvorlagen.
3. Einreichung des Bauantrags: In Frankfurt ist seit April 2025 ausschließlich die digitale Einreichung über das Bauportal Hessen (bauantrag.hessen.de) möglich, in Wiesbaden seit Dezember 2025. In anderen Landkreisen ist die digitale Einreichung möglich, aber nicht überall Pflicht.
4. Vollständigkeitsprüfung: Die Behörde prüft, ob alle Unterlagen vorliegen. Fehlende Dokumente werden nachgefordert – die Frist beginnt erst bei vollständiger Einreichung.
5. Nachbarbeteiligung: Bei bestimmten Vorhaben werden betroffene Nachbarn beteiligt.
6. Prüfung und Entscheidung: Im vereinfachten Verfahren beträgt die gesetzliche Frist 3 Monate. In der Praxis sind in Ballungsräumen wie Frankfurt oder Darmstadt 8–16 Wochen realistisch.
7. Erteilung der Baugenehmigung: Nach positivem Bescheid kann mit der Bauausführung begonnen werden – innerhalb von 5 Jahren ab Erteilung.

Was kostet eine Baugenehmigung in Hessen?

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten ergibt sich typischerweise folgendes Bild:

• Behördengebühren: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten – bei 300.000,– € also rund 1.500,– €. Die genaue Berechnung erfolgt auf Basis der Rohbausumme; in Frankfurt werden 5,– € je angefangene 1.000,– € Rohbausumme erhoben, in anderen Landkreisen können abweichende Sätze gelten.
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto
• Vermessung und Lageplan: 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: Einen Überblick über die Kosten für Statiker finden Sie in unserem Ratgeber – für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten typischerweise zwischen 1.500,– und 2.500,– € netto.
• Gesamtkosten: ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten

Wenn die Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens noch nicht feststeht – etwa bei einer Nutzungsänderung in Hessen oder einem Vorhaben im unbeplanten Innenbereich – lohnt sich eine Bauvoranfrage vorab. Die Behördengebühren dafür liegen typischerweise zwischen 200,– und 800,– €, und Sie erhalten eine rechtsverbindliche Aussage zur Genehmigungsfähigkeit, bevor Sie in vollständige Planungsleistungen investieren.

Planeco Building hat über 1.400 Bauvorhaben erfolgreich begleitet und bietet volle Kostentransparenz – von der Erstberatung bis zur Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Die Bearbeitungszeit für die Erstellung der Bauvorlagen beträgt in der Regel 14–21 Tage.

Typische Bauvorhaben in Hessen: Welches Verfahren gilt?

Einfamilienhaus im B-Plan-Gebiet

Entspricht das Vorhaben vollständig den Festsetzungen des Bebauungsplans, ist die Genehmigungsfreistellung möglich. Nach Einreichung der Unterlagen bei der Gemeinde beginnt eine einmonatige Wartefrist. Wer Bestandsschutz will, wählt das vereinfachte Verfahren – Bearbeitungsdauer: 6–12 Wochen ab vollständiger Einreichung.

Dachgeschossausbau und Aufstockung

Durch die HBO-Novelle 2025 erleichtert. In der Regel gilt das vereinfachte Verfahren. Ein Statiker muss die Standsicherheit des Bestands und der neuen Konstruktion nachweisen. Bei einer Dachgaube kann je nach Größe auch Verfahrensfreiheit vorliegen.

Nutzungsänderung

Nutzungsänderungen – etwa von Büro zu Wohnen oder von Lager zu Gastronomie – sind in Hessen grundsätzlich genehmigungspflichtig. Das Verfahren richtet sich nach der neuen Nutzung und der Gebäudeklasse. Planeco Building begleitet Nutzungsänderungen bundesweit und kennt die spezifischen Anforderungen der hessischen Bauaufsichtsbehörden.

Garage und Carport

Garagen bis 50 m² Grundfläche sind grundsätzlich verfahrensfrei. Der hessische Freistellungsvorbehalt kann jedoch greifen – Unterlagen bei der Gemeinde einreichen und 14-Tage-Frist abwarten. Eine statisch-konstruktive Unbedenklichkeitsbescheinigung ist erforderlich.

Häufige Fehler beim Bauantrag in Hessen

• „Verfahrensfrei" mit „regelungsfrei" verwechseln: Auch ohne Genehmigungspflicht müssen alle Vorschriften der HBO eingehalten werden.
• Eigenverantwortung bei der Genehmigungsfreistellung unterschätzen: Die Bauaufsicht prüft nicht – die Verantwortung liegt vollständig bei der Bauherrschaft.
• Bebauungsplan-Abweichungen übersehen: Stellt sich während der Bauausführung eine notwendige Befreiung heraus, entfällt die Genehmigungsfreistellung. Eine nachträgliche Baugenehmigung wird dann erforderlich.
• Veraltete BAB-Vordrucke verwenden: Seit August 2025 gelten neue Formulare. Alte Versionen werden nach dem 1. April 2026 nicht mehr akzeptiert.
• Abstandsflächen falsch berechnen: Seit Oktober 2025 gilt der neue Mindestabstand von 2,5 m – aber die Nachbarzustimmung allein heilt Abstandsflächenverstöße nicht. Die Bauaufsicht verlangt eine grundstücksbezogene Atypik oder eine eingetragene Baulast.
• Schwarzbau riskieren: Die Bauaufsicht kann eine Nutzungsuntersagung oder Rückbauanordnung auf Ihre Kosten erlassen. Zusätzlich drohen Bußgelder bis zu 50.000,– €. Beim Immobilienverkauf besteht außerdem eine Offenlegungspflicht für nicht genehmigte Bauten.

Zuständige Behörden in Hessen

Zuständig für Baugenehmigungen in Hessen sind die unteren Bauaufsichtsbehörden – das sind die Bauaufsichtsämter der Landkreise, kreisfreien Städte und Sonderstatusstädte. Für Vorhaben in Frankfurt wenden Sie sich an die Bauaufsicht Frankfurt, für Wiesbaden an die Bauaufsicht der Landeshauptstadt. In allen anderen Landkreisen ist das jeweilige Kreisbauamt zuständig. Wenn Sie unsicher sind, welche Behörde für Ihr Grundstück zuständig ist, klärt Planeco Building das im Rahmen der kostenlosen Erstberatung.

Wenn Sie wissen möchten, welches Verfahren für Ihr konkretes Bauvorhaben in Hessen gilt und was es kostet, sprechen Sie Planeco Building an. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauvorhaben und lokaler Expertise in Hessen übernehmen wir die vollständige Vorbereitung Ihres Bauantrags – von der Planung über die Statik bis zur Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde.