Wie wandeln Sie Wohnraum in eine Ferienwohnung um oder machen aus Ihrem Laden eine Praxis? Eine Nutzungsänderung in Hessen erfordert in den meisten Fällen eine Genehmigung – fehlt diese, drohen Bußgelder oder sogar eine Nutzungsuntersagung. Planeco Building begleitet Sie von der Machbarkeitsprüfung bis zur finalen Genehmigung durch alle relevanten Schritte – digital und zu transparenten Preisen.
Das Thema kurz und kompakt
- Genehmigungspflicht prüfen: Eine Nutzungsänderung in Hessen ist genehmigungspflichtig, wenn durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an das Gebäude entstehen.
- Verfahrensarten kennen: In Hessen stehen Ihnen drei Verfahrensarten zur Verfügung – das reguläre Baugenehmigungsverfahren (§66 HBO), das vereinfachte Verfahren (§65 HBO) oder die erweiterte Genehmigungsfreistellung für Wohnbauvorhaben (§ 64 HBO).
- Zuständige Behörde kontaktieren: Ihr Bauantrag wird bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht – in Hessen sind das die Landratsämter oder die Bauaufsichtsämter der Städte mit eigener Baurechtszuständigkeit.
- Professionelle Unterstützung sichern: Planeco Building prüft kostenfrei die Genehmigungspflicht Ihres Vorhabens, erstellt alle Bauvorlagen und kommuniziert mit der Baubehörde – für eine schnelle Umsetzung Ihrer Nutzungsänderung.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Hessen genehmigungspflichtig?
Eine Nutzungsänderung in Hessen ist immer dann genehmigungspflichtig, wenn durch die veränderte Nutzung Ihres Gebäudes andere oder weitergehende Anforderungen entstehen. Konkret bedeutet das: Verändern Sie die Art der Nutzung – etwa von Wohnraum zu gewerblicher Nutzung – oder erhöhen Sie die Intensität der Nutzung – etwa von einem reinen Lagerraum zu einem Raum mit Arbeitsplätzen – müssen Sie einen Bauantrag stellen.
Typische Beispiele für genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen in Hessen sind:
- Umbau von privat genutztem Wohnraum zur kurzfristigen Vermietung als Ferienwohnung
- Umwandlung eines Ladengeschäfts in eine medizinische Praxis oder Physiotherapie
- Ausbau des Dachgeschosses zu vollwertigem Wohnraum
- Umnutzung von Büroräumen zu Wohnungen oder umgekehrt
In Hessen kommt bei Nutzungsänderungen von Gebäuden, die keine Sonderbauten sind, in der Regel das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zum Einsatz. Dabei prüft die Bauaufsichtsbehörde nur die Zulässigkeit nach dem Baugesetzbuch, beantragte Abweichungen und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften.
Rechtliche Grundlage: Die hessische Bauordnung (HBO)
Die hessische Bauordnung (HBO) regelt in § 63 Abs. 1 HBO die Genehmigungspflicht für Nutzungsänderungen. Demnach bedarf grundsätzlich jede Nutzungsänderung einer Baugenehmigung, wenn durch die neue Nutzung andere oder weitergehende bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen entstehen.
Die HBO sieht dabei verschiedene Verfahrenswege vor: Neben dem regulären Baugenehmigungsverfahren gibt es das vereinfachte Verfahren nach § 65 HBO für Nichtsonderbauten sowie die Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO. Zudem listet § 63 HBO in Verbindung mit der zugehörigen Anlage bestimmte verfahrensfreie Bauvorhaben auf, die keiner Genehmigung bedürfen.
Genehmigungsfreie Nutzungsänderung Hessen: Wann ist kein Antrag nötig?
Nicht jede Nutzungsänderung in Hessen erfordert ein vollständiges Baugenehmigungsverfahren. Die HBO sieht zwei Wege vor, wie Sie unter bestimmten Voraussetzungen ohne rechtskräftige Genehmigung Ihre Nutzung ändern können: die verfahrensfreie Nutzungsänderung nach § 63 HBO und die Genehmigungsfreistellung für Wohnbauvorhaben nach § 64a HBO. Beide Verfahren unterscheiden sich grundlegend in ihren Voraussetzungen und Abläufen.
Verfahrensfreie Nutzungsänderung nach § 63 HBO
Verfahrensfreie Nutzungsänderungen sind in Hessen die Ausnahme und nur für sehr spezifische Fälle vorgesehen. § 63 HBO verweist auf eine Anlage, die genau festlegt, welche Bauvorhaben ohne jegliches Genehmigungsverfahren durchgeführt werden dürfen. Bei diesen Vorhaben müssen Sie weder einen Bauantrag stellen noch Bauvorlagen bei der Behörde einreichen.
Typische Beispiele für verfahrensfreie Nutzungsänderungen sind geringfügige Änderungen, die keine Auswirkungen auf die bauordnungsrechtlichen Anforderungen haben. Dazu zählt vor allem die Nutzung von Wohnraum für eine freiberufliche Tätigkeit.
Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO
Bei Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO handelt es sich um ein reduziertes Verfahren, bei dem Sie zwar Bauvorlagen einreichen müssen, aber keine aktive Baugenehmigung erhalten. Ihr Vorhaben gilt als genehmigt, wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Unterlagen die Durchführung eines regulären Baugenehmigungsverfahrens fordert.
Voraussetzungen dafür sind:
- Ihr Gebäude liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB).
- Sie benötigen keine Ausnahme oder Befreiung.
- Die Erschließung ist gesichert.
- Sie benötigen keine Abweichung nach § 73 HBO.
- Die Gemeinde beantragt nicht fristgemäß die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens oder die Untersagung des Bauvorhabens.
Planeco Building prüft für Sie kostenfrei, ob Ihr Vorhaben die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung erfüllt und übernimmt die komplette Erstellung und Einreichung der Bauvorlagen. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren.
Antrag auf Nutzungsänderung – diese Unterlagen benötigen Sie
Für einen Bauantrag auf Nutzungsänderung in Hessen benötigen Sie verschiedene Dokumente. Die zuständige Untere Bauaufsichtsbehörde prüft anhand dieser Unterlagen die Zulässigkeit Ihres Vorhabens.
Folgende Unterlagen sind in der Regel erforderlich:
- Antragsformular: Ausgefüllter Vordruck mit allen erforderlichen Unterschriften
- Liegenschaftsplan: Auszug aus dem Liegenschaftskataster zur Darstellung des Grundstücks
- Bauzeichnungen: Grundrisse mit Eintragung der bisherigen und künftigen Nutzung
- Baubeschreibung: Gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Gebäudes
- Betriebsbeschreibung: Detaillierte Darstellung der Tätigkeit (bei gewerblichen Vorhaben)
- Bauzahlenberechnung: Wohn- oder Nutzflächenberechnung
- Stellplatznachweis: Nachweis für den Mehrbedarf an Stellplätzen
Der Bauantrag muss von Ihnen als Bauherr sowie von einer bauvorlageberechtigten Person – in der Regel einem Architekten oder Ingenieur – unterschrieben werden. Planeco Building übernimmt für Sie die vollständige Erstellung aller erforderlichen Planunterlagen, prüft die Vollständigkeit und reicht den Antrag fristgerecht beim Bauamt ein.
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Änderung der Nutzung: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Der Weg zur genehmigten Nutzungsänderung in Hessen lässt sich in fünf klar strukturierte Schritte unterteilen:
- Erstberatung und Vorprüfung: Zunächst wird die Machbarkeit Ihres Vorhabens umfassend bewertet. Dabei prüfen wir, ob die geplante Nutzung am Standort grundsätzlich zulässig ist und ob verfahrensfreie Optionen oder eine Genehmigungsfreistellung in Betracht kommen.
- Beauftragung eines bauvorlageberechtigten Planers: Für die Antragstellung benötigen Sie einen qualifizierten Architekten oder Bauingenieur. Planeco Building ist hier genau der richtige Ansprechpartner – deutschlandweit und digital.
- Erstellung der Antragsunterlagen: Der Planer erstellt alle erforderlichen Dokumente wie Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Stellplatznachweis und Co.
- Prüfung durch die Behörden: Der vollständige Antrag wird bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Nach Beteiligung der Fachstellen erfolgt eine inhaltliche Prüfung durch die Baurechtsbehörde.
- Erteilung der Genehmigung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung. Bei Genehmigungsfreistellung dürfen Sie bereits nach Ablauf der einmonatigen Frist mit Ihrer Nutzungsänderung beginnen.
Nutzungsänderung in Hessen – schnell und digital mit Planeco Building
Eine Nutzungsänderung in Hessen erfordert fundierte Kenntnisse der hessischen Bauordnung, des Baugesetzbuches und der örtlichen Behörden. Während einige Nutzungsänderungen verfahrensfrei möglich sind, erfordern die meisten Vorhaben entweder ein reguläres oder zumindest vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren; in manchen Fällen reicht auch die Einreichung von Bauvorlagen im Rahmen der Genehmigungsfreistellung.
Planeco Building begleitet Sie bundesweit durch alle Schritte Ihrer Nutzungsänderung: Wir prüfen Ihr Vorhaben, übernehmen die vollständige Erstellung der Antragsunterlagen und kommunizieren direkt mit der zuständigen Behörde. Dank unserer Spezialisierung auf Genehmigungsverfahren können wir Ihre Unterlagen in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen fertigstellen und einreichen. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung und ein unverbindliches Angebot.
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